為加強物業專項維修資金管理，建立房屋、設施設備正常使用和維修的保障機制，維護業主合法權益，3月29日，淄博市住房和城鄉建設局發布《淄博市物業專項維修資金管理辦法》政策解讀。
制定本辦法的依據:
《物權法》、國務院《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅專項維修資金管理辦法》。
立法的適用範圍:
《淄博市物業專項維修資金管理辦法》適用於淄博市行政區域內商品住房(含經濟適用住房、限價房等保障性住房)和已售公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督。
物業專項維修資金交存管理:
1.住宅和非住宅房屋的業主應當按照規定交存維修資金。業主應在辦理房屋交付手續前壹次性足額交存首期維修基金。未按照本辦法規定交存首期維修基金的，建設單位不得向業主交付房屋。截至竣工日期交付的未售出房屋，建設單位應當交存首期維修基金；房屋出售後，購房人應當向建設單位繳納房屋維修基金。
2.房屋所有權人應當按照物業建築面積交存維修基金，每平方米建築面積交存首期維修基金的金額為每平方米住宅建築安裝工程造價的5%-8%。
出售公有住房的，售房單位從多層住宅中提取維修資金至少20%，高層住宅至少30%；業主應當按照所擁有物業的建築面積交存維修資金，每平方米建築面積交存首期維修資金的金額為我市房改成本價的2%。
3、物業行政主管部門應當在商業銀行開立維修資金專用賬戶。專項資金賬戶由商品住房賬戶、已售公有住房賬戶和公有住房賬戶組成。
4.業主可以將維修基金直接繳納到物業行政主管部門設立的維修基金賬戶，也可以委托建設單位代收。建設單位向業主收取首期維修資金的，應當自收到維修資金之日起30日內存入物業行政主管部門設立的維修資金賬戶。
5.業主住宅維修基金余額低於首期繳存額30%的，應當及時續繳。更新方案和標準由業主大會決定，業主委員會在社區居委會的指導下組織更新。未成立業主委員會的，由社區居委會組織續保，並向相關業主發送續保通知。業主應當自收到續交通知之日起30日內，將續交的維修資金存入物業行政主管部門設立的維修資金賬戶。
6、本辦法實施前，商品房已經出售但未交存維修資金的，應按規定補交。
物業專項維修資金的使用管理:
1、維修資金的使用，應當遵循便民、公開、透明的原則，受益人和負擔人相同。
2.維修資金的使用分為壹般使用、計劃使用和應急使用。
3.業主的表決方式可以是常規表決，即經有利害關系的專有部分占總建築面積三分之二以上、人數三分之二以上的業主同意，視為表決通過；也可以通過異議表決，即持異議的業主專有部分占建築物總面積不足三分之壹且人數不足三分之壹的，視為投票。
4.涉及全體業主的維修項目和業主大會決定的其他維修項目，由公共賬戶列支。公攤不足的，由全體業主或者有利害關系的業主按照各自物業建築面積比例分攤；涉及部分業主的維修工程，從房屋賬戶中列支，由相關業主按各自物業建築面積比例分攤。
已售公有住房賬戶內有維修資金余額的，優先分攤。余額用完後，業主通過續保、補交等方式建立商品住房賬戶。房產部門應逐步取消已售公有住房的戶口。
5、申請使用維修資金，壹般按以下流程進行:
(1)申請人提出使用方案。
(2)申請人公示使用方案，組織業主投票。
(三)申請人應當根據使用計劃組織實施維修、更新和改造項目。
(四)申請人向物業行政主管部門申請撥付維修資金。
(五)備案和撥付。物業行政主管部門應當自受理之日起3個工作日內完成資料審核，經核準後出具《撥付維修資金公示》。申請人在物業管理區域的顯著位置向業主公示維修資金列支範圍，公示時間不少於5日，公示期滿撥付維修資金。
6、下列情況之壹，可以啟動緊急維修程序:
(1)物業管理區域屋面、外墻損壞嚴重；
(2)電梯故障需要立即維修；
(三)消防設施發生故障，需要立即維修的；
(4)建築立面裝飾和公* * *構件嚴重松動、脫落；
(5)玻璃幕墻破裂；
(6)排水管爆裂；
(7)地下車庫雨水倒灌；
(8)其他可能造成人身安全事故的突發事件。？
采取緊急維修程序，不需要事前投票，事後公示。緊急維修時，物業服務企業應當向業主委員會報告相關情況，未成立業主委員會的社區居委會經* * *現場檢查確認後，應當立即組織維修。
7、因維修和更新、改造而發生的項目鑒定和造價咨詢費用應計入維修和更新改造成本。
物業部門要引導和規範房屋維修市場，可以定期公布和推薦壹批信譽好、能力強的維修企業；可以通過招投標方式建立維修資金使用第三方專業機構庫，選擇壹批具有相應資質、信譽良好的工程質量鑒定、工程造價咨詢等第三方專業機構，為維修資金使用提供相應服務。
8、下列費用不得從維修資金中列支:
(1)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋* * *部位和* *設施設備的維修、更新、改造費用；
(二)依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管道、設施、設備的維護和保養費用；
(3)為特定房屋專門規劃的、建設單位銷售時已按規劃納入特定房屋買賣合同的露臺、庭院等部位的維修費用；
(四)因人為損壞等原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；
(五)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修、養護費用。
物業專項維修資金的監督管理:
1.物業行政主管部門應當通過公開招標選擇商業銀行作為專戶管理銀行，將資金保值增值和高效管理指標納入招標依據，並與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議。
2.維修資金賬戶應當以轉賬方式結算，不得提取現金。用於支付維修、更新、改造項目的維修資金只能繳入約定的單位賬戶。
3.由物業行政主管部門和業主自行管理維修資金的業主委員會，應當每月與專戶管理銀行核對維修資金賬目，每年向業主和公有住房出售單位公布情況。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
4.維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金的交存、使用、增值收益、賬面余額等情況的查詢。
5.房屋過戶時，房屋賬戶內剩余的維修資金隨房屋所有權自動轉移。房屋滅失的，業主繳納的維修資金余額應當按照產權關系返還相應的業主。
6.維修資金的財務管理、賬戶管理和核算應當嚴格執行國家、省、市有關財務管理規定。維修資金的籌集、使用和管理應當依法接受審計部門的審計監督。
7.市房產行政主管部門應當加強對區、縣房產行政主管部門征收、使用和增值資金的監督管理。區、縣物業主管部門應當定期組織對所轄物業項目維修資金使用情況進行核查。