鵬華前海萬科REITs是今年4月底中國證監會正式受理的國內首只公募REITs基金。在市場的解讀中，這已經代表了公募基金的投資範圍已經擴展到房地產領域的跡象。
在市場人士看來，房企聯合基金公司設立REITs，在公開市場募集資金後用於商業地產的開發和培育，獲得租金收益，再將租金收益以分紅的形式分配給投資者。REITS作為壹種融資渠道，優化了房企的資本結構，緩解了資金壓力。
但市場人士仍指出，我國運作REITs的環境尚不成熟，稅收、監管等問題仍未得到改善。鵬華前海萬科REITs註冊並不代表推廣REITs的條件已經成熟。
大規模推行REITs為時尚早，但鵬華萬科試行REITs起到了積極的問路作用。
萬科REITs是做什麽的？
據觀點地產新媒體報道，鵬華前海萬科REITs的基金管理人為鵬華基金，托管人為浦發銀行。4月15日，證監會收到鵬華基金提交的募集資金申請材料；壹周後，證監會正式決定受理該基金募集申請。
該基金的目標前海企業大廈項目位於深圳前海保稅區。是萬科與前海管理局以BOT模式(建設、運營、移交模式)建設的商業項目。其中，萬科在建設項目中投資約8億元，運營8年後收回投資，8年後無償移交給前海管理局。
前海企業公館項目也是萬科在產業地產上邁出的第壹步。項目總占地面積約9萬平方米，總建築面積約6萬平方米。項目分為特區館區和企業住宅區，包括面積約1，000平方米的特區館，36棟建築面積約200-1，600平方米的企業住宅，面積約3300平方米的商務中心，面積約3000平方米的商業設施，面積約6000平方米的半地下停車場。
萬科透露，本次資產證券化的對象是前海企業公館未來八年的租金收入，可能是但不限於會議中心和寫字樓租戶，以及其他固定收益類資產投資的收入。
據其介紹，前海企業公館可出租面積5.5萬平方米，目前每平方米月收入250元，出租率已達100%。收益方面，封閉式混合型公募REITs的預期投資回報率為8%，接近在香港上市的REITs約7%的回報率。
根據萬科的計劃，投資期限屆滿時，萬科深圳分公司或其關聯方將回購項目公司的股權。
對此，第壹太平戴維斯市場研究部高級經理何淩在接受觀點地產新媒體采訪時表示，僅從投資率來看，鵬華前海萬科REITs達到8%已經相當高了。
何淩引用數據稱，前海自貿區寫字樓投資回報率約為3.8%，而住宅只有2.5%。相比之下，前海企業公館的REITs收益為8%，但如何實現還是未知數。
“壹般來說，REITs的收益主要有兩部分，即租金收益和物業升值。尤其是優質物業不排除8%的收益。"何淩指出，萬科企業公館的租金屬於較高水平，但在這種情況下，出租率仍為100%，說明市場對其持積極態度；此外，前海自貿區的發展也賦予了項目良好的升值潛力。
此外，萬科董秘譚華傑在接受視點地產新媒體采訪時也表示，鵬華前海萬科REITs是公司的壹次重要嘗試，如果條件允許，會更多采用類似鵬華前海萬科REITs的金融化方式。
對於外界關心的鵬華前海萬科REITs如何實現8%收益的問題，譚華傑並未給予直接回應。
公募REITs發展窗口？
從國外發展的經驗來看，REITs被海外投資者定義為股票、債券、貨幣之外的第四類資產。相關數據顯示，從1995到2011，富時美國股票型REITs指數上漲了574%，MSCI美國REITs指數上漲了553%，而標準普爾500總收益指數同期僅上漲了387%。
相比之下，我國對REITs的探索由來已久，但由於法律建設、上市和退出機制的不完善，REITs至今未能全面推行。
早在2014，中信證券就開發了“中信啟航”等兩只私募REITs產品，但市場關註度並不高。當時市場分析認為，這主要是私募基金的關系，募集範圍較小，流動性不太好，未能很好地反映REITs的市場價值。
隨著鵬華前海萬科REITs的註冊成立，公募REITs問題再次引起關註。廣發證券此前提出，房企聯合基金公司設立REITs，在公開市場募集資金後用於商業地產的開發和培育，獲取租金收益，再將租金收益以分紅的形式分配給投資者。REITS作為壹種融資渠道，優化了房企的資本結構，緩解了資金壓力。
那麽，公募REITs的發行條件成熟了嗎？答案顯然是否定的。
以首創的鵬華萬科REITs為例。貝策咨詢中心理財分析師、合夥人杜向觀點地產新媒體指出，該基金設定了8年的存續期，嚴格意義上並不是真正意義上的REITs產品，更像是債券產品。
“在美國上市流通的REITs產品不太可能告訴妳期限有多長。”杜認為，如果給鵬華萬科REITs設定壹個期限的話，只有公募領域的產品和私募領域的產品有區別，其他沒有區別。
值得壹提的是，萬科董秘譚華傑在接受觀點地產新媒體采訪時也表示，中國的REITs還處於發展初期，鵬華萬科REITs取得了很大的突破，“離真正的REITs更近了壹步”。
事實上，杜指出，相比美國的REITs在企業層面不征稅，國內的REITs還存在稅收問題，這方面的政策長期得不到完善。另外，REITs的監管權限壹直比較混亂，到底是銀監會監管還是證監會監管還不確定。
第壹太平戴維斯市場研究部高級經理何淩認為，國外REITs的成熟經驗是將壹些優質的物業資產捆綁在壹起，然後通過分紅的方式回饋給投資者。“中國目前的問題是，要找到這樣壹批優質房產進行捆綁銷售並不容易。”
何淩繼續指出，近年來，中國寫字樓等商業地產物業發展迅速，從交通角度看已經處於高位；從收益率來看，這些房產的收益率並不是特別高，這也在壹定程度上阻礙了REITs的落地。
就目前的房地產形勢和法律建設環境來看，或許中國還沒有做好推廣REITs的準備。大規模推行REITs為時尚早，但鵬華萬科試行REITs起到了積極的問路作用。
“只要中國有越來越多的優質物業可以投資，REITs的發展壹定會越來越好。”何淩認為，住房抵押貸款支持證券(MBS)的推出將極大地促進REITs在中國的發展。