工薪族買房的兩種貸款方式
工薪族可以用公積金貸款和按揭貸款兩種方式。
(1)公積金貸款買房。公積金貸款是為支持普通收入職工家庭購房而設立的低息長期貸款，由中國建設銀行房地產信貸部發放。寧德市規定最高貸款限額為3萬元，最長還貸期限為7年。公積金貸款的對象是:具有城鎮常住戶口，繳納住房公積金的職工。貸款條件為:有相當於所購房價30%以上的自籌資金(可用住房公積金存款沖抵)，有償還貸款本息的能力，同意辦理住房抵押貸款和保險。貸款金額應在可貸金額和最高限額內，根據具體情況確定。
貸款本息怎麽還？還款應按月等額分期進行。還款方式:每月償還貸款本息=貸款本金×月利率×月利率/(1 10月利率)總還款月數-11】。
(2)“按揭”貸款買房。對於無法享受公積金低息貸款的家庭，可以嘗試享受“按揭”貸款。而按揭貸款只是為部分房地產項目提供支持，所以只有選擇得當，才能享受按揭貸款，但相比公積金貸款，利率更高。按揭貸款的對象和條件與公積金貸款基本相同。貸款額度主要看還款能力，月經濟收入應該是月還款額的兩倍。貸款額度不超過房價的70%，貸款最長還款期限為20年。
個人按揭業務介紹
“個人住房貸款”是最基本的住房抵押貸款業務，各家銀行都在開展這項業務。個人住房貸款是壹種擔保貸款，可以抵押、質押、保證或上述三種方式的組合。
申請人應具備的條件。
銀行壹般要求“個人住房貸款”的對象應為具有完全民事行為能力的自然人，同時滿足以下條件:1。具有城鎮常住戶口或有效居留身份；2 .有穩定的職業和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力；3 .不享受購房補貼的，不低於所購住房總價的20%作為首付款；享受購房補貼，個人承擔20%作為首付；4.有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人償還貸款本息並承擔連帶責任；5.有購房合同或協議，所購房屋價格基本符合銀行或銀行委托的房地產評估機構的評估值。
申請所需的文件
申請貸款時，申請人應出示各種證件，主要包括:1。身份證明(居民身份證、戶口簿或其他有效居住證明)；2.貸款人審批部門出具的貸款經濟收入或償債能力證明；3.符合規定的購房合同意向書、協議或其他批準文件；4.處分權人的抵押財產或質押財產清單、權屬證明、同意抵押證明、質押及抵押估價證明；5.擔保人同意提供書面擔保文件和擔保人的資信證明；6.若以儲蓄存款作為自籌資金，需提供銀行存款證明；7.以公積金為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準使用公積金存款的證明。
個人貸款金額
個人住房貸款貸款額度不高於擬購房屋價值或房地產評估機構評估的實際購房成本的80%(以較低者為準)，貸款期限最長可達30年。
還款方式的選擇
還款時，借款人應按借款合同約定的還款計劃和還款方式償還貸款本息。借款人提前歸還貸款的，應當事先征得貸款人同意，並辦理相關手續。還本付息有兩種方式:
1.貸款期限為壹年(含壹年)的，到期壹次還本付息，利息隨本金還清；2.貸款期限超過1年的，可采用等額本息還款法、平均資本還款法等還款方式，按月償還貸款本息。
抵押質押和抵押
可作為購買住房抵押和質押的主要包括以下幾種:
(1)個人住房貸款抵押物
1.借款人有權獨立支配的不動產及其他定著物；2.借款人依法取得的國有土地使用權；
(2)個人住房貸款質押品包括國債、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、個人定期存單等有價證券。
壹般來說，如果銷售率低於30%，開發商的資金就無法收回。當銷售率在壹定時間內沒有提高時，開發商將被迫降價；如果銷售率達到50%，說明供需相對平衡，房價會維持壹定水平壹段時間；如果銷售率在70%左右，說明需求越來越熱，開發商的開發成本已經基本收回，房價會上漲。自然，這樣的房子壹定會保值；此外還要有強勢的地段，良好的外觀，嚴格的物業管理，較高的知名度，交通、購物、醫療、學習方便。這樣的房產有升值空間。給妳介紹壹些其他方面:
哪些房間不能買:
根據國家規定，以下情況將限制出售房屋:
壹是違法或違章建築；
第二，房屋使用權不能買賣，也不能在有糾紛或者產權不清的情況下買賣；
三是未經合法批準出售的房屋；
四是著名建築或文物等限制流通的房屋；
五是因國家建設需要，已確定為拆遷範圍的房屋，禁止買賣。
抄底有什麽小技巧？
有人說買房關鍵看妳的砍價能力，這話不無道理，尤其是對於想投資的購房者來說。只有買了便宜的房子，才有自己的盈利空間。否則賣了之後不盈利甚至虧損。房地產商務談判的技巧在於對市場動態的把握和心中有數，同時也要做到知己知彼，知己知彼。最後，心要“狠”，要使勁討價還價。
商務談判的知識非常豐富。只有付出足夠的努力，我們才能有壹個確定的計劃並贏得這場戰鬥。
第壹，要靜下心來，多方面了解。
1看房。房子是實實在在的東西，壹切都可以從妳的眼睛裏看出來。當妳看房子的時候，妳應該表現出妳的興趣。如果妳太冷淡，賣家就沒心情和妳多聊了。同時，妳要仔細觀察房子的結構，采光和維護周圍的環境，多聽賣家的解釋，多問賣家壹些問題。
2掌握背景材料。房子上市多久，有多少人出了價，出價多少，可以作為參考系數。出價買房子的人越多，房子的轉售能力就越強。
讓賣家知道妳買房是為了自己居住，不是為了轉賣。通常賣家不希望房屋銷售人員盈利，喜歡住在自己家裏的買家。壹是可以賣高價，二是比較簡單。
第二，要了解賣家的心理:
1賣家必須賣多長時間的房子，對於何時砍價很重要。越是臨近出售主體房屋的最後期限，賣方越是急於出售。這是妳最有利的討價還價時刻。
2.了解賣家賣的房款打算用來做什麽。如果賣家信了房款，又不急著要，那砍價買房就要受很多挫折了。在這種情況下，是妳停下來或者轉身的時候了。
3押金。押金多少合適，沒有壹定的標準。這要看每個人的需求，由雙方協商。
議價原則:
1暴露房子的缺點，暴露賣家房子的所有缺點，讓賣家對自己的高價失去信心，從而達到砍價的目的。
2拖延戰術。如果賣家急於脫手，可以故意拖延時間，比如謊稱收款需要時間，等到最後期限的最後階段再討價還價。
3合作策略。妳可以跟賣家說是跟合夥人* * *壹起投資的，價格要跟合夥人協商，以壹招兩式討價還價。
4欲擒故縱。對於看到的房子，明明喜歡，還是要表達各種不喜歡的理由，以便討價還價。
總之，砍價的方式很多。買家只要頭腦清醒，靈活運用，見機行事，就會得償所願，就會成功。
目前貸款買房主要有以下幾種:1，住房公積金貸款；2.個人住房商業貸款；3.個人住房組合貸款。
1.住房公積金貸款:對於已經繳納住房公積金的居民來說，低息的住房公積金貸款應該是購房時的首選。住房公積金貸款具有政策性補貼的性質，貸款利率很低，不僅低於商業銀行同期貸款利率(僅為商業銀行房貸利率的壹半)，也低於商業銀行同期存款利率。也就是說，住房公積金的房貸利率和銀行存款利率之間存在利差。同時，辦理房貸、保險相關手續時，住房公積金貸款減半收取。
2.個人住房商業貸款:以上兩種貸款方式僅限於已繳納住房公積金的職工，限制較多。所以沒有繳納住房公積金的人是沒有機會申請貸款的，但是可以向商業銀行申請個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要妳在貸款銀行的余額占購房所需資金的比例不低於30%，且作為購房首付款，並以貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或以有足夠代償能力的單位或個人作為擔保人償還貸款本息並承擔連帶責任，那麽妳就可以申請使用銀行按揭貸款。
3.個人住房組合貸款:住房公積金管理中心可發放的公積金貸款最高額度壹般為1-29萬元。購房款超過此限額的，不足部分應向銀行申請商品房貸款。這兩種貸款統稱為組合貸款。這項業務可以由銀行的房地產信貸部辦理。組合貸款利率適中，貸款額度大，更多的是貸款人選擇。
個人住房委托貸款(公積金貸款)性價比最高，個人住房貸款(商業貸款)利息負擔最重，但具體還款差異有多大，我們不妨做個比較:
假設壹對購房者夫婦想買壹套總價50萬的房子，用自有資金支付30%的首付，即654.38+05萬元，剩余35萬元申請貸款654.38+05年。夫妻倆月收入6000元，每月公積金繳存比例20%(企業和個人各50%)。現在公積金總額4萬。商業貸款的利息負擔遠高於政策性貸款，達到1/3，每月還款額多了10%，總額多了近5萬元，不是壹筆小數目。從這個角度來說，選擇個人住房委托貸款是理所當然的，但是不行，夫妻倆不能完全依靠個人住房委托貸款。即使他們現有公積金達到4萬元，也可以以10倍的較低利率申請40萬元的公積金貸款，但由於保單貸款最高額度只有30萬元，35萬元仍然不能接受。因此，夫妻倆只好退而求其次，選擇個人住房組合貸款。那麽，他們能承受每月的還款負擔嗎？說起來他們每個月還貸27865438元+0.45元，但是還款期間可以用他們每個月繳存的公積金沖抵壹部分，金額最多可以達到總收入的20%，即65438元+0.200元/月，所以他們需要自己支付的房貸金額只有(2781.45-1.200元)60但沒有公積金支持，完全依靠商業貸款，每月還款負擔還是比較重的，但占總收入50%左右的房貸負擔還是可以接受的。建議購房者在確定購房預算時不妨精打細算，列出幾個方案進行比較，再申請相應的貸款。
住房公積金貸款應按以下程序辦理:
(壹)借款人申請住房公積金貸款需向市住房公積金管理中心提交書面申請，填寫住房公積金貸款申請表並如實提供相關資料。
(二)市住房公積金管理中心負責對借款人資格、擔保人資格、貸款金額、貸款期限及合同完成情況進行審查後，借款人與中心簽訂相關合同或協議，並按中國人民銀行的規定辦理保險。
(三)貸款手續辦理完畢後，市住房公積金管理中心向銀行發出貸款審批通知，銀行收到貸款通知後辦理貸款發放手續。
特別提醒:買房時，借款人可以根據自己的公積金繳納情況，去銀行計算，了解貸款額度和每月還款額。根據公積金管理的相關規定，每年提取壹次。假設客戶每年提取公積金壹次15000元，公積金貸款月還款額為1500元，商業貸款還款額為1000元。還款方式上，可以選擇“余額貸款取消法”，即提取的公積金先歸還住房公積金貸款和當月商業貸款本息(* * *為2500元)。余額12500元可用於壹次性償還住房商業貸款本金。還清住房商業貸款本金後，用剩余余額償還公積金貸款本金，因為商業貸款利率高於公積金貸款利率。“還貸”後，借款人可以選擇縮短原還款期限，也可以選擇保持還款期限不變，減少每月還款額。但目前商業銀行對客戶提前還款的次數有壹定限制。如果客戶選擇“等額本息”還款方式，每月等額還款金額保持2500元不變，那麽提取的公積金15000元將按原扣款方式每月2500元連續扣款。余額不足時，借款人應及時將全額註入銀行卡用於還款。客戶可以根據自己的實際情況選擇以上兩種還款方式。
如果客戶在購買個人住房時申請商業貸款，如個人住房抵押貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款等。當時因為各種原因沒有辦理“公積金”貸款買房。現在個人公積金已經達到規定的年限和額度，符合申請公積金購房貸款的條件。雖然目前商業銀行不能將買房的商業貸款轉為公積金住房貸款，但可以提取公積金償還商業貸款本息。只要借款人向公積金管理中心提出申請，並辦理提取公積金的相關手續，就可以提取公積金，歸還個人住房貸款本息。
向銀行申請個人住房貸款的工作流程:
(1)買受人應與開發商簽訂商品房預售合同。
(2)支付房價的30%以上。
(三)到房管部門辦理預售登記。
(4)完成預售登記後，買受人持合同原件，填寫借款申請書和借款合同。
這兩種還款方式的利息有天壤之別。
壹般的購房者只知道貸款壹定要還利息，但是不同的還款方式利息差別很大。如果貸款金額40萬左右，期限30年，利息差可達65438+萬元！關於這壹點，很多人還蒙在鼓裏——兩種還款方式的利息差異較大，這裏摘錄壹下，供大家參考。
市民劉先生上個月剛買了新房，辦完了住房貸款手續，每月還款近2000元。誰知就在這個月第壹次還貸後，劉先生得知了壹件讓他大為吃驚的事情——他的壹個親戚，貸款金額幾乎壹樣，壽命也壹樣，但整體還貸利息卻少了近25000元！原因是他們采用了不同的還款方式。此前，劉先生表示對另壹種還貸方式壹無所知。
“簽合同的時候，銀行工作人員只是拿來壹大堆借款合同，密密麻麻的，然後幫妳東翻西翻壹會兒，指著壹些空白的地方，讓妳簽名，填身份證號，按指紋。沒有提到另壹種還款方式。”
簽訂借款合同後，劉先生自己算了壹下，利息總額高達17.6萬元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款是這樣做的。又氣又心疼的劉先生忍不住拿出自己的借款合同，仔細看了幾遍。他發現合同中確實有兩種貸款方式供他選擇，但空白處已經被銀行提前用等額本息還款法填上了，沒有自己考慮的余地。他讓壹個朋友算了壹下，如果采用另壹種還款方式，他的30萬元和20年期的商品房貸款的總利息將少於654.38+052萬元，比現在少了2.49萬元。
銀行普遍推薦“匹配法”
為了壹探究竟，連日來，記者也以購房者身份暗訪了南京多家銀行。
在中國農業銀行新街口支行的消費信貸超市，記者表示準備購買壹套總價80萬的商品房，首付30%，公積金貸款1.2萬，剩余44萬準備申請商業貸款，分30年還清。壹名工作人員熱情接待了記者。她首先向記者介紹了本息還款法(配比法)。通過計算，“月還款額”這壹項顯示為2372.78元；
記者隨後詢問是否有其他還款方式，該工作人員表示還有壹種“本金還款法”(遞減法)。每月還款額不同，從3000元左右逐漸減少到1000元以上。
我們應該選擇哪種方法？以下是記者與該工作人員的對話:
“兩種還款方式哪個更劃算？”
“壹般來說，第二種遞減法付出的錢少，但大多數人不會等到30年才還清。如果提前還貸，就不會有這麽大的差距。更何況雖然遞減法用的還是少，但是壹開始壓力太大了。”
“哪個更方便？”
“當然，第壹種匹配方式比較方便，每個月只需要還銀行等額的錢就可以了。第二種遞減法每個月的錢數不壹樣，計算起來也很麻煩...所以我們壹般建議客戶選擇等額法。”
隨後，記者以購房者身份繼續咨詢商業銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等銀行。大部分主要介紹了“本息還款法”，即等額本息法，有的甚至根本沒有提到遞減還款法。雖然有些銀行工作人員最後也承認要根據個人情況的不同來選擇還款方式，但是從他們的話語中可以明顯聽出等額法的傾向。
銀行傾向於躺在利差裏。
銀行這種傾向的原因是什麽？壹位從事金融行業多年的人士直言:“關鍵在於息差。”
“兩種方法的利益差距很大！”該人士用記者暗訪的例子做了壹些計算，結果令人震驚——同樣是44萬元、30年的商業貸款，配比法的總利息為41.4萬元，而遞減法約為29.7萬元。兩種不同還款方式的利息差多達11萬元！
該人士表示，同樣的貸款業務，對於“吃利息飯”的銀行來說，當然希望所有購房者都選擇利息高的還款方式。就像普通商品的銷售壹樣，普通商家會推薦客戶購買價格高、利潤高的商品。他們怎麽能推薦價格低利潤低的商品呢？
對於銀行解釋“匹配法比遞減法更方便”的原因，記者發現，使用遞減法其實並沒有想象中那麽麻煩。雖然每月還款額不同，但具體數額不需要人工測算，銀行的電腦系統可以很容易地打印出30年的每月還款額數據表，購房人只需據此交錢即可。
至於另壹種解釋，記者通過業內人士的計算發現，雖然遞減法開始時的還款金額確實很高，大概在3000元左右，但比620元高出約2372元，持續時間也只有壹年零兩個月。大部分時候還款金額集中在2000元到1000元之間。相信600多元的差價，大部分買家都能承受。而且由此“省下”的利息高達11多萬元，值得大部分購房者反思。
銀行說沒有占便宜。
昨日，建行、中行、農行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時表示，兩種還款方式的總利息表面上差別較大，但實際上兩種方式的計算原理是壹樣的。
“沒有銀行占便宜。首先，兩種還款方式不是任何壹家商業銀行制定的，而是央行規定的。”中國建設銀行江蘇省分行房地產信貸部主任叢華昌表示，1998年5月，央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，規定住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方式。無論哪種還款方式，都是符合規定的。而且其實兩種還款方式的計算原理是壹樣的。
“簡單來說，兩者的利息差是壹定的，但是對於銀行來說，是沒有辦法多收客戶利息的，因為這兩種還款方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的。"
按照叢主任的解釋，這兩種還款方式總利息差異的根本原因是客戶對銀行資金的占用發生了變化。遞減還款法，因為客戶壹開始付的本金多，越往後銀行本金越少，產生的利息就越少。而等額本息還款的原則不同，開始支付的貸款本金少，占用的銀行資金相對多，所以利息也會相應增加。
針對普通百姓對兩種還款方式都不熟悉的現狀，部分銀行昨日表示，今後將加強辦理貸款前的告知義務。
“可能我們的壹些櫃臺人員會認為，選擇等額本息還款方式是慣例，老百姓也習慣了這種還款方式，所以對遞減法沒有任何解釋和宣傳。客戶來了，就按老辦法辦。”
有銀行表示，今後在辦理住房貸款前，“要把話放在第壹位”，讓客戶自主選擇。
消費者協會稱買家有知情權。
南京市消費者協會秘書長孫劍河在分析上述現象時表示，貸款買房也是壹種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權和選擇權。銀行作為向消費者提供服務的經營者，有義務在服務場所的顯著位置公示兩種不同的服務內容，即兩種不同的還款方式。此外，還應客觀、清晰地介紹兩種還款方式的區別及各自的優缺點，否則就侵犯了《消法》賦予消費者的權利。
我國《消法》第八條、第九條規定“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利”；“消費者有權自主選擇商品或者服務，決定購買或者不購買任何壹種商品或者接受或者不接受任何壹種服務”；“消費者在選擇自己的商品或者服務時，有權進行比較、鑒別和選擇。”
孫建和認為，如果銀行在沒有明確告知消費者兩種還款方式優缺點的情況下，為消費者選擇壹種還款方式，將違反《消法》的上述規定，侵犯消費者的知情權和選擇權。
原因在於雙方的信息不對稱。
貸款購房者可以享受兩種不同的還款方式，這是中國人民銀行明文規定的。然而，為什麽在實踐中，壹種方式受到青睞，而另壹種方式卻明顯“遇冷”？本金還款法“銀行不推薦，消費者不知道”的根本原因是什麽？
多位受訪專家和業內人士壹致指出，購房者和銀行之間嚴重的信息不對稱是首要原因。在市場經濟條件下，這種信息不對稱的局限性必然為銀行有意或無意地隱瞞信息，獲取更多的利息收入創造有利條件；而買家由於信息匱乏，不可避免地處於弱勢地位。
錢律師表示，消費者畢竟不是銀行人，人民銀行的規定只是針對銀行的，普通人無從知曉。所以在選擇房屋貸款時，往往是銀行說了算，有壹定的盲從心理。
陳光華律師也認為，在貸款買房的過程中，銀行和購房者處於明顯的不對等地位。銀行有很多消費者沒有的信息，有充分的理由和條件引導消費者主觀購房。(記者/王海燕鄭春平)
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兩種還款方式的比較
1，計算方法不同。
等額本息還款法。即借款人每月等額償還貸款本息。
平均資本償還法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。
2.兩種方式支付的利息總額不同。在貸款金額、利率、貸款年限相同的情況下，“本金還款法”的總利息小於“本息還款法”；
3.還款頭幾年利息和本金的比例不壹樣。利息在前幾年還款總額中占很大比例(有時高達90%左右)，而本金還款法的本金每次都是平攤的，利息按壹天計，所以兩者的比例最高時在50%左右。
4.還款前後的壓力是不壹樣的。因為本息還款法的月還款額是壹樣的，在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力都是壹樣的；“本金還款法”每次還同樣的本金，但利息從多到少遞減。同等情況下，後期壓力比前期輕很多。
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