所謂“小產權房”，是指在農民集體土地上建設的不繳納土地出讓金的房屋，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉鎮政府或村政府頒發，所以稱為“鄉鎮產權房”，也叫“小產權房”。鄉政府發的所謂小產權，實際上沒有真正的產權。這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管局備案。所謂的產權證並不是真正合法有效的產權證。
從價格上看，農村產權房比普通商品房便宜，價格僅為同位置商品房價格的40% ~ 60%；從房屋形態來看，也是普通住宅；從建設程序來看，屬於舊村改造或者新村建設。沒有城市規劃建設委員會管理部門的審批管理，建設過程中也沒有監督檢查。
小產權房占用集體土地。根據我國現行法律，這類土地只能用於農業生產或作為農民的宅基地。土地使用權不得出售、轉讓、出租用於非農業建設。它沒有產權，也沒有國土使用證和預售許可證。所以小產權沒有產權。
小產權的解釋主要有三種。目前面臨整改的小產權房，參考以下第三種。
第壹種解釋是，對於開發商的產權，開發商的產權叫大產權，購房者的產權叫小產權，這樣叫是因為購房者的產權被開發商的壹個產權分割了。
第二種解釋是基於房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金。不需要交土地出讓金的叫大產權，要交土地出讓金的叫小產權。按照這種解讀，普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
第三種解釋以產權證發證機關區分。國家發產權證是大產權，國家不發產權證。鄉鎮政府頒發的證書叫小產權，也叫鄉鎮產權。鄉鎮產權不構成法律意義上的物權。
小產權的第壹種和第二種解釋是合法的。只要付清購房款，或者在轉讓時付清土地出讓金，法律規定都是比較明確的。但小產權第三種解釋的法律性質存在爭議，無法取得法律意義上的不動產權證書。
從價格上看，農村產權房的價格只有同位置商品房價格的40%到60%。
從房屋形式來看，是普通的房子。
從買賣手續來看，銷售商品房是不交契稅的。
從使用成本來看，物業費便宜，水電費便宜，取暖費便宜。
從物業管理的角度來說，鄉鎮政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。
有些單位自籌資金建的房子也是小產權。