先寫下結果:
發生時間:2015
發生了什麽:在澳大利亞piontcook投資壹架448？29萬澳元壹平米的土地，然後賣掉了。
投入成本:土地基金的5%為68，000元+65，438+0，000元保證金(非保證金)。
收回資金:654.38元+90萬元。
年收益率:八個月粗略計算，年收益率215%(如果用IRR計算年化收益率超過500%，這個數字我自己都不敢看，哈哈。)
在寫這段經歷之前，我仔細回憶了壹下過去，翻了壹下之前聊天的各種截圖。讓我先喘口氣，真的很苦，真的是壹個悲傷而深刻的故事...開門見山，馬上開始我們的澳洲買地之旅。
還是得從2011說起，那時我剛大學畢業，開始學理財。那時候還沒有知乎，經常逛天涯。壹開始只關註理財壹線的精華貼，其他板塊幾乎不去。
自從2012，三個家庭(我們小兩口和父母)在杭州買了壹套89平米的小房子，我就開始關註樓盤，偶爾會關註天涯地產觀瀾的相關內容。所以，參與其中很重要。妳得先參與壹件事，才能變得非常積極，長期關註。
2015，我還處於沒事就滿世界刷貼的狀態，也沒有刻意去看房子。我壹直是個好奇的人。那時候經常看到很多新聞說國外的房子有多便宜，北京廣州的小房子能買到多大的別墅等等。
於是有壹天看到壹篇類似平民如何分配澳洲房產的文章，就點進去看了看。不出意外，是廣告，但還是引起了我對海外房產的好奇。
我最大的優勢之壹就是對投資相關信息比較敏感。
還記得2013年和老公在新西蘭度蜜月的時候，有壹次看到路邊的玻璃窗上貼著整棟別墅出售的信息，我特意上去看了幾眼。半個月的自駕遊讓我對新西蘭和澳大利亞都很喜歡。
於是我初步選定了美國和澳大利亞，開始收集兩國的房產信息，看看去哪裏買。後來發現美國房產的稅比較高。在對比了澳洲的各種費用指標後，我果斷選擇了澳洲。墨爾本是根據全球最宜居城市的排名而入選的。當然，悉尼當時也只能看著，因為根本買不起。
現在回過頭來看，14和15年國內房地產形勢都不是很好，同期美國和澳大利亞的經濟也開始復蘇。那幾年真的是配置美澳資產的好時機，不管是房產還是其他投資理財產品。
確定目標後，澳洲買地的故事正式開始。
鎖定目標後，我開始在天涯的房產觀瀾尋找各種澳洲房產信息，看看有沒有買家的經歷。但是真的很少。基本都是廣告和軟文。即便如此，我當時還是加了幾個人的微信和QQ，也收藏了很多在澳洲買房的QQ群，雖然也有很多廣告群。
我拍了幾張截圖給大家感受壹下當時接觸了多少人，是當時那麽多努力的痕跡。
這兩個是QQ。之前真的是各種潛伏，各種加盟。這幾年好像不怎麽登錄QQ了。感覺QQ群和QQ聯系人都被拋棄了，那些群逐漸完全變成了廣告群。抱歉。
這個截圖是微信，國際地產群裏的人基本都是在澳洲買房時加的。其中有幾個是澳洲當地的房產律師，還有壹些是美國房產、美國保險等相關人脈。這次買地的中介也是從天涯找的。妳覺得很不靠譜嗎？哈哈，就是這麽任性！
發這些截圖說明我真的收集了很多資料，咨詢了很多人，做了很多功課。但是！！！事實是，無論我們咨詢多少人，都不如壹個可靠的中介重要，更不用說找到壹個可靠的收集數據的方法了。
那時候我總是看和澳洲經濟相關的文章和信息，甚至加了幾個專門介紹澳洲的華僑微信官方賬號。看了澳洲近40年的房地產數據，我最大的擔心是，如果國內房地產泡沫破裂，對澳洲經濟的影響有多大，澳洲房地產會不會崩盤？這樣的問題真的不科學。
可想而知，我是如此的軟弱，如此的害怕失敗，如此的輸不起。只是沒想到國內房地產又突然漲了。當然，這是後話。
我先簡單介紹壹下澳洲房產的壹些信息，讓不了解的朋友有個基本概念。知道就對了，萬壹以後可以用捏，哈哈。
第壹，？澳大利亞房地產分類。
首先，與國內住宅用地70年使用權不同，澳洲房產是永久所有權。
房產大致有三種:公寓、獨棟別墅、聯排別墅，其中壹種叫單元，類似於國內的小高層，也算是聯排別墅的壹種。那邊叫單元房。
澳洲買房有兩種方式:壹種是連同土地壹起買房。壹開始中介給我推薦這個是因為房子的利潤比土地高；第二種方式是自己買地蓋房子。其實很多地塊和房子是可以分開的。也要看妳有沒有遇到壹個靠譜有能力的中介。
買下澳洲土地後，有兩年的期限，期間可以轉讓，也可以自己找開發商開始建設。澳大利亞也有很多中國開發商。除了語言優勢，我不認為中國的開發者比本土的強。當地的大型開發商沒有那麽多套路，需要我們自己考慮。
在澳洲，只要妳有錢，妳可以直接買下大量的土地，批量建造自己的房子或者聯排別墅，然後主動成為壹個小開發商，但是這需要很高的資金。
二、在澳洲買房需要什麽資質？
在澳洲，我們這些沒有PR(永久居留)的外國人是不能買賣二手房的。只有得到FIRB的批準後，妳才能買新房子。
那麽什麽是FIRB呢？FIRB指外國投資審查委員會。
壹方面，澳大利亞政府歡迎外國投資幫助澳大利亞的經濟建設，增加就業機會，為澳大利亞的經濟發展提供動力。壹方面，要保證外資熱錢不會哄擡房價，不會讓當地人買不起房，也不會以其他方式損害國家利益。
因此，澳大利亞政府成立了FIRB審查委員會，主要是為了保護澳大利亞的國家利益。
2015年7月前可以免費申請FIRB，之後每申請壹次要收取5000澳元的審批費，每超過1萬的房價還要額外支付1萬澳元。
本人2015年4月留學澳洲房產，7月份將10，000元定金轉給中介，讓他們先幫我占FIRB免申請名額。
第三，澳洲的貸款政策。
雖然當時中介介紹的經紀人不靠譜，但我還是想單獨說說銀行貸款的事。
壹般經紀人會給妳提供壹些不同的銀行供妳選擇，澳洲銀行之間的競爭也是相當大的。每個銀行提供的條件都不壹樣，比如利率，貸款額度，妳可以自己篩選。
澳洲最早的時候可以拿到90%的貸款，首付1%。後來逐漸收緊到首付兩成，貸款八成。正好遇到澳洲房地產政策特別收緊的階段。後來貸款只能到60%。而且這60%並不是實際成交價格的60%，而是銀行對房屋評估價值的60%。
壹般來說，評估價會低於實際成交價。土地評估和房屋評估要分開評估。單獨借點地其實更好，看土地評估。
聽說澳洲有些合同是以貸款是否審批通過為前提的，也就是說如果妳的貸款銀行不審批，合同可以自動終止，誰也沒有違約，但是FIRB費用是不會退的。
剛剛聽其他投資人說了這件事。具體情況我不太了解，也不知道這種情況是適用於新房還是我們這種沒有PR的人。反正我遇到的經紀人沒有壹個跟我提這個。
所以如果貸款不下來，基本和國內情況壹樣。妳得借錢來處理。如果借不到錢，只能假設妳違約了，沒收首付。
申請貸款的過程比較耗時，澳洲當地的工作效率也不是壹般的低。交付和構建同樣效率低下，所以不要指望他們能在約定的時間內按時完成。壹般各種會議都會延期。如果再來幾個打擊什麽的，估計能撐久壹點，哈哈。
第四，？澳洲買房的其他特點。
在澳洲買房有壹個好處。當時經紀人告訴我的時候，我覺得很不可思議。雖然最後沒有享受到，但還是要說說。
壹招是在貸款銀行開套期保值賬戶，有多余的錢可以存到套期保值賬戶。對沖賬戶的存款利率高於銀行存款，與房貸利率相同，這樣存款利息可以抵消壹部分房貸利息。
還有壹個辦法，如果房價漲了，可以申請再融資，國內也有這個套路。比如，購房時房價70萬，幾年後漲到80萬(以貸款銀行評估為準)，那麽多出來的65438+萬可以貸款出去買下壹套房或者投資其他地方。
這樣壹套樓盤加價，估計本地炒房團用這種套路比較多，哈哈。
了解了相關基礎信息之後，我來說說實際操作的全過程。
首先，關系到投資成敗的最重要環節是確定項目。給妳看壹張當時澳洲房產的廣告圖。
只是從房地產的角度來看，澳洲更註重租售比，所以連house都有租售比，和國內的房地產有很大的區別。
不過我個人在國內找房子很看重租售比。說到底，最終目的還是被動收入嗎？哈哈，再次說明我是壹個穩健的投資者。
澳洲賣房子的中介費也很高。壹般房子有3%。這是我經紀人告訴我的，我也不知道真相。中介特別喜歡推公寓，因為公寓集中在CBD，面積小，價格高。但後來我才知道，另壹個重要原因是，公寓的傭金比房子高的不是壹點點。
當時差點被中介忽悠買了公寓樓。壹開始我的中介也給我推薦了CBD的公寓，是國內城市壹室壹廳兩室的那種。位置確實不錯，但是價格確實很高。當時我每天都在谷歌地圖上研究墨爾本的位置和各區的優缺點。
最後，根據地理位置、投資回報率等因素，我選擇了壹個差不多就要開工的公寓，項目叫皇後域。附上當時做的收益率分析表:
我來解釋壹下表格中的數據。這套公寓價格約為714000澳元，首付20%，貸款5712000澳元。我選擇前十年只還利息的還款方式。
假設匯率和利率不變，按照中介給出的租金，租金可以覆蓋前十年的房貸利息，但不能覆蓋後二十年的還款額。
如果妳看表格，妳可以看到各種與房地產相關的費用。像律師費，印花稅，市政費，物業管理費，排汙費，房租管理費。這些費用壹年加起來是壹大筆錢。在維州買房需要額外繳納3%的印花稅和0.5%的地方稅，現在的稅比以前高了。
妳可以看到在這場危機中做功課的重要性。在查閱了各種資料後，我毅然決然的告訴中介，我還是選房子，公寓我不考慮。
最後總結壹下，最終決定放棄公寓項目的原因主要有三點。
第壹，完全靠房價上漲的格子公寓，真的對我沒有太大的吸引力。
從我自己的功課來看，澳洲房價的漲幅主要取決於當地的二手房。當時去澳洲大型租房中介平臺查租房信息，公寓的租金金額確實還可以。
但是2015的公寓租金已經比較高了，18和19未來還會有很多爛尾樓交付。不知道會不會像15的時候那麽好租。中介計算的投資回報率是計算房價每年的漲幅，我自己沒有計算。
第二，與澳大利亞納稅人相比，海外投資者不僅沒有退稅優惠，反而被收取高額增值稅。(豪斯也是。)
澳洲當地的中產階級在澳洲購買公寓用於投資，可以根據年薪退還很多稅。他們的負扣稅適用於每壹年，而不僅僅是妳賣房子的時候。
之前去了解了壹下建築折舊如何減稅，發現真的是很復雜的壹課。如果妳是土生土長的澳洲人，妳還需要壹個當地的會計師幫妳計算最合適的納稅方式。
然而，作為非澳大利亞納稅人，我們的海外投資者沒有這項退稅優惠。即使房子漲了很多，政府在出售的時候也會征收很高的增值稅，增值稅最高可以達到差不多45%。
第三，也是最重要的壹點，與房子相比，爛尾樓風險很大。
對於中介來說，錢確實來的快，而且永遠是幾萬澳幣的差價。但是在我眼裏，很多都是拿著國內投資人的錢賺高額的中介費，不管客戶死活。
從投資角度來說，公寓貶值厲害，占地少，澳洲本地人不太喜歡公寓。公寓越舊，越難賣。雖然回報很快，但它所承擔的潛在風險也很大，被認為是投機。
所以我建議不是專家的人不要隨意決定在澳洲買公寓。不像房子，就算是破房子也還能賣二手。
因為最值錢的土地壹直都在，別人可以重新申請重建。澳洲別墅占地面積大，只要找到好地，還是有很大機會的。
這些都是我自己當時綜合情況來衡量的。雖然我沒有選擇投資樓花公寓，但是澳洲公寓還是有很多優勢的。比如學區房的概念，所謂學區房的概念不僅在中國存在，在很多地方都存在，只是針對的對象不同而已。
墨爾本有兩個大學區，Moju大學和Monash大學都有很多校區。位於墨西哥城的帕克維爾主校區和位於東考爾菲爾德的莫納什大學主校區。
因為摩大的城市校區在市區，房子基本都是公寓。莫納什大學的Caulfield Eeast雖然是郊區，但是東南部的土地非常緊張，聯排別墅非常少見。海外人能買到的新房基本都是公寓。
墨爾本的學區房還是很貴的。主要是房租和住房的需求真的太大了，是市場供求主導的。因為這個投資，我也研究過澳洲移民。其實好像還是有機會的。但想想還是愛祖國的山山水水，就暫時擱置了，沒再深究。
所以，如果孩子想在那裏讀書，或者時機特別好，或者剛需，或者不缺錢，把公寓作為高回報資產配置的壹部分來長遠看是可行的。畢竟，硬資產是抗通脹的。
而且CBD真的很方便，必要的設施都會有，比較成熟。高層建築的景色和高層建築豐富多彩的感覺仍然很棒，對不需要照顧房子，凈現金流回報總是比房子好。
由於我是壹個長期穩定的投資者和窮人，我對炒樓花不感興趣。我寧願買個位置好點的房子。
當時我研究過，墨爾本的房地產周期壹般是八年。以過去40年的數據來看，基本上每8-10年翻壹倍，壹直沒有變化。我是15年中期買的房，屬於澳洲房地產壹個周期的快速上漲階段。這個循環的起點應該在2012。
所以我當時就想，能在半山腰上上車，就算在山頂下不去，也能撐很久。澳洲房子的折舊時間壹般是8-10年，我可以在這個時間段內賣掉。
而且房子最重要的是土地有價值，土地不會貶值。所以這也是我現在重新關註澳洲土地的原因。如果周期是八年，2020-2022年應該是買地的好時機。現在開始做作業是不是太早了？
哈哈，我覺得機會是留給有準備的人的。目前在澳洲買地是我這輩子做過的杠桿最大的投資。
放棄公寓後，我開始研究房子。當時看中了兩棟房子，都在澳洲西南部附近。壹個是庫克角的薩拉托加項目，另壹個是沃特卡斯特的海邊項目。當時我壹直在糾結選哪個好，最後選擇了位於pointcook的saratoga項目。
我記得我每天都在研究澳大利亞的地圖，看著谷歌地圖上所有真實場景的圖片，我感覺我快要看到那邊街上的壹個洞了。我也查了最近的地方鐵路規劃路線圖。反正我當時真的知道怎麽在那裏開發建設。
甚至墨爾本未來幾年甚至幾十年的本地人口流入數字都可以看到2050年以後，以及墨爾本2050年以後的城市規劃等等。，哈哈哈。
回想起來，我覺得這是多麽愚蠢。如果我有錢，我應該用8塊買10塊地，對得起我的辛苦。
項目選定後，接下來就是和中介推動落地。然而，壹切才剛剛開始。...
下周給大家分享壹下和中介博弈的全過程，從簽合同到辦理貸款再到強行土地轉讓。非常感謝您的支持。