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合肥二手房將面臨新壹輪“大洗牌”
新聞來源:時間:2008年8月-1 16: 45: 47點擊[0] []
主持人:各位網友早上好。歡迎面對面。生活中通過中介公司買賣二手房，支付壹定的傭金是合理的。但長期以來，總有壹些人繞過中介公司，私下交易，走捷徑，實現利益最大化。尤其是最近，著名學者易中天的單跑路事件在網上被炒得沸沸揚揚。為什麽單跑事件頻發且愈演愈烈？單跑背後的二手房市場缺什麽？讓我們和今天現場的兩位嘉賓聊壹聊。
首先，我要介紹兩位嘉賓，中邦地產的馬經理和、宋城地產的。
我們兩家公司在合肥二手房市場應該是名列前茅的。想請大家談談。妳心中的二手房市場是怎麽知道的？妳認為二手房市場存在哪些需要改進的問題？
馬經理:我個人的看法是，合肥的二手房相對於北京上海，起步較晚。但是從1998年到現在已經10年左右了，有很多不完善的地方。隨著市場經濟的發展和市場的變化，二手房的價格正在逼近新建商品房的價格。2005年以來，壹些非法中介公司違規操作，挪用客戶房款，給當事人帶來了嚴重的經濟損失，造成了惡劣的社會影響。為確保二手房交易資金安全，維護消費者合法權益，采取了資金托管等壹系列措施，有效防範風險。目前，隨著部分地區房價的大幅下跌，合肥市場大部分也處於觀望狀態。我們還是看好合肥市場，穩中有升。
主持人:劉先生，妳對二手房市場了解多少？
劉經理:作為業內人士，我們已經在這個行業工作了很多年。我們見證了合肥二手房的起步和成長，並逐步完善。相對來說，我們比普通網友和買家更專業。就我們而言，合肥二手房市場春意盎然，我們看好合肥二手房市場穩中有升，行情很好。
主持人:關於易中天的回避事件，引起了極大的關註。如何看待逃課事件？
劉經理:在二手房中介的整個交易過程中，跑單的現象確實存在，發生的頻率也很高。易中天事件為什麽會有這麽大的負面影響？因為易中天不同於普通人，其社會知名度和社會角度都不壹樣。但在二手房管理過程中，存在跑單現象。有多重原因。壹個原因是，作為買方或賣方，雙方都認為中介公司有暴利。我們二手房的標準是買賣雙方各1%，采取了折中的辦法。低價不能低於65，438+0.5%，高價不能高於3.5%。對於很多購房者來說，不知道二手房的運營成本。他們只知道給妳留言，給妳看房子，最後促成交易，我們拿提成。他們不知道合肥與其他城市的不同之處在於，第壹，與其他城市相比，路面租金非常高。因為合肥有特定的地域文化，我們中介公司面對的店面都是市區比較繁華的，租金也比較高。第二，廣告費用，平面媒體和網絡媒體。第三，員工的正常工資。很多買賣雙方只看到了前面壹點。事實上，在交易過程中，還有大量的物流工作，運營成本勢必增加。跑單的現象意味著不同的人和個人會有不同的想法。有人認為除了中介公司，中介傭金都省了。在我看來，從買賣房屋的角度來說，用中介公司更合適。相對來說，中介公司是壹個獨立的機構，這個機構有專業的交易流程做支撐，抗風險。通過中介公司，資金可以得到壹定的保障，水、電、過戶以及後面涉及的壹切都可以得到保障，因為我們是專業的。作為買賣雙方，考慮的是利潤最大化。雖然省錢，但也有隱患。
5位嘉賓:中邦地產馬經理
主持人:馬經理，您如何看待“跑單”現象？
馬經理:“跑單”現象比較正常，但是作為消費者，這種現象是壹種不道德的行為。作為房地產公司和中介公司，對消費者收取壹定的傭金是合理的。消費者主要是鉆法律和中介公司的空子，為自己謀取更大的利益，損害了經紀人的切身利益。我們背後有巨大的經濟成本。服務專業化、壹站式交易的過程，在中介公司的成本中是比較高的。據壹些媒體報道，中介公司比較單壹。幾張桌子和幾臺電腦就能啟動公司，但事實並非如此。對於買賣雙方在我公司建立的交易房，我們主要是提供專業的服務，包括專業的知識，讓賣家放心，讓買家得到心理安慰。在我們中介公司進入合肥之前，也有少數中介公司利用不合理的方式方法謀取更大的利潤，比如吃差價，做壹些黑市。我們希望合肥的中介公司能夠按照國家宏觀調控政策，健康發展，更加規範，完善市場。
主持人:網上有很多人支持易中天的行為。他們認為運行壹個賬單是合理的。他們總覺得二手房市場利潤巨大。二手房市場怎麽收費？收取什麽樣的費用，誰來承擔？
馬經理:作為中介公司，只收取傭金部分，其余費用由買賣雙方分別向地稅局、房產局以及相關部門繳納。在合肥，我們中介公司的行情壹般是買賣雙方1%，收取傭金比較合理。2%的傭金費用，對於消費者來說，費用越低越好，但是對於中介公司來說，費用應該不高，我們的幕後成本比較高。
劉經理:中介公司利潤高嗎？我覺得對於消費者來說，買房還是賣房，他不知道中介公司的運營成本是多少。比如平面媒體，合肥晚報壹個整版廣告8200元/次。再加上房租，現在合肥房地產市場的房租很高。加上員工工資。不知情的人認為我的房子30萬，買賣雙方1%，6000元。任何事情都需要成本。我們是專業公司，專業之前肯定有個過程。很多人不清楚我前期入門後期培訓的成本。合肥物價局二手房交易的標準是1.5到3.5。其實我們是按照合肥市場折中的辦法，向買賣雙方收取1%到2%的費用。我覺得現在的收費標準和所在城市成正比。任何企業追求的都是利潤最大化和直接利潤成本，應該是匹配的。但目前合肥的交易量和合肥的收費標準應該是成正比的。作為買賣雙方，我不太了解運營成本。我簡單的認為，帶我看房，然後簽合同，派人看房，交水電費，可能要五到六天的時間，整個過程和後續的工作都是有關聯的。作為普通購房者，賣家很難理解後面的事情。
5嘉賓:宋城地產經理劉。
主持人:剛才有兩個人說，大部分人不知道二手房中介公司的運營成本有多少在裏面。我們是比較規範的，也是比較規範的經紀人團隊。除了傭金和手續費，妳認為券商的服務意識和服務質量也會成為影響成交額的因素嗎？
劉經理:是的，因為這個市場的正常增長，合肥的二手房已經增長了十年。合肥最早的中介公司都是野中介，都是騙人的。這些中介公司因為行業不規範，長期以來給消費者的心裏蒙上了壹層陰影。在我們專業的中介公司，專業的經紀人，專業的知識，專業的服務的介入下，這個市場在慢慢的改變，在老百姓心目中的地位也在改變。我給妳提成，妳為我服務，這就成了壹個良性的公司。最早的時候，會有這樣的情況。市場的好壞，都是經紀人在操作。不同的企業有不同的企業文化，員工的素質，包括不規範的培訓，服務理念，都在不規範的培訓。我的要求是專業素質和服務理念。我覺得所有的中介公司都想把這個行業進壹步規範，做好，相對投入很大。因為中介公司平時溝通，對員工的培訓，專業知識，經營理念，企業文化都在不斷提升。
主持人:馬經理，妳覺得合肥二手房經紀服務的整體質量如何？
馬經理:應該說整體素質還是比較好的。我覺得作為經紀人，應該從自己做起，學習專業知識，提高自身素質，給客戶專業感，從零開始，用真誠、專業、微笑的態度去面對每壹個客戶。要做好這個市場，合肥市房地產協會，包括中介公司，需要更多的交流和互相學習的機會，改變整個市場的環境，逐步完善合肥整個二手房市場。
主持人:有哪些方法可以提高經紀人團隊的服務水平？
馬經理:首先要提供專業的培訓，提高門檻。按照合肥市房地產管理局的規定，所有員工都要持證上崗，讓我們的隊伍更加完善。事實上，大部分公司招聘的壹些人的素質可能達不到要求。通過中介公司的努力，包括合肥相關部門的規定，二手房會更加逐步完善。
主持人:有業內人士說，合肥的二手房市場還不夠完善和成熟。劉先生，您認為壹個市場成熟和完善的標準是什麽？
劉經理:因為不同的城市，不同的文化環境，不同的城市文化，不可能制定壹個標準。但是從合肥的二手房來說，現在正在走向完善，但是在行走的過程中會帶來壹個又壹個負面的東西。
市場的完善不僅僅取決於經營者，還需要政策的輔助和聯動。需要通過政府職能部門和自身努力來完善市場。我們只是操作者，很多政策上的事情我們做不了決定。這就需要政府和相關職能部門溝通對接，規範這個市場的競爭。目前我們的二手房交易滯後，出現了壹個致命的問題。政府對二手房的核定價與市場實際成交價格存在較大出入，導致二手房購房者首付增加，購房者購房負擔加重。這也是造成二手房滯後性的通病。每個中介公司都會有這個問題，每個人都會反映這個問題。但是，這是政府房產局職能部門的問題。他們怎麽能給我們政策指導或者允許在價格定位上做壹些調整，可能更適合二手房市場的生存和成長。
主持人:具體操作過程中有很多人，因為壹般情況下，政府的核定價低於交易價格，無形中增加了首付。很多人辛辛苦苦攢了很多錢去買，才發現錢不夠。
劉經理:這也造成了現有的房地產公司和存量房銷售合同的問題。即房屋實際成交價格為40萬元，但通過房產局基本核實價格後為30萬元。因此，存量房合同按照房產局的交易合同必須是30萬元，這就導致首付超過65438萬元，勢必造成合同的不規範。這是壹個普遍的問題。所有人都知道，包括房產局，中介公司，買賣雙方，但是這個市場沒有辦法，只能這麽做。我們知道這樣不合適，但也沒辦法。為了市場的正常增長，我們不得不這樣做。這是因為政府職能部門在了解情況後必然會做出壹些調整。媒體報道說調整是在6月份，現在已經是8月份了。我們中介公司沒有看到規定，給中介公司造成了很多不利因素。
主持人:還有什麽是必須解決的影響市場逐步規範的嗎？
馬經理:目前合肥市場不規範，給消費者帶來很多不便。像上海更規範，整個交易流程通過壹趟車在壹個大廳辦理。二手房交易復雜，手續多。壹方面，消費者可以通過中介公司省心省力，通過中介公司和房地產管理局買房更方便。這些不規範的地方需要進壹步改進。
主持人:我們行業希望政府職能部門能提供壹些更實際、更便捷的服務，也需要政策跟上？
劉經理:是的。辦理業務需要帶大廳。工作量方面，壹是減少政府職能部門的工作量，二是減少普通消費者的時間，三是減少中介公司的工作強度和運營成本。核價問題是政府職能部門的問題。我們也反映過這個問題，協會也組織過，但是很久都沒有解決。我們在交易過程中也存在壹些問題。所有中介公司在二手房操作、買賣合同、簽約過程中都存在壹些問題，但是沒有辦法。這個問題是存在的，但是我們都知道，但是我們希望相關職能部門能夠通過媒體認識到這個問題的嚴重性，盡快以最早的方式，最快的速度解決這個問題。這是合肥現有二手房市場存在的問題。
主持人:既然這是三方的好事，政府職能部門當然會慢慢妥善解決。現在會有壹些好的企業和壹些不好的企業之間的選擇。現在交易過程中肯定有壹些受既定環境的限制，不太順利。但是人們心中有這樣壹種想法，都想和信用好的中介公司合作。比如辦事快，方便有保障。我們經常從報紙和廣播媒體上聽到二手房中介洗牌的消息。劉先生，您是否感覺合肥二手房市場的洗牌已經開始？
劉經理:不管是二手房，任何行業都會出現問題。我們這個行業本身的特殊性就是做二手房公司就是在做服務。在服務的同時，做人，做好自己。可能是企業員工。我以壹個普通人的身份領導這支隊伍。人的素質和企業文化的灌輸，必然會給消費者帶來不壹樣的東西。可能不同的公司有不同的企業文化，給員工灌輸不同的理念，給消費者的形象也不壹樣。但確切的說，洗牌肯定會發生。因為他是壹個很好的中介，素質和經營理念參差不齊。剛開始的時候，壹些小公司並不是正常的為消費者服務，純粹是為了私利而經營。當這些人出現在消費者或媒體面前時，必然會帶來負面影響。洗牌現象隨時都會存在，因為企業的運營是和市場同步的。
5合肥。com為客人們準備了壹份小禮物。
主持人:馬經理，妳怎麽看二手房市場的洗牌？
馬經理:洗牌是壹定的現象。壹些小中介公司在謀求自身個人利益的情況下，在危害社會和房產中介公司。對行業有很多負面影響，比如吃差價，或者服務不規範、專業知識不到位等壹系列行為，對中介公司的傷害更大。在過去的幾年裏，壹些公司被洗牌，主要是在管理層。壹個公司，壹個企業，只要管理跟得上，包括員工的知識化、專業化、服務得當，都會在老百姓心目中起到壹定的作用。我們合肥的房地產公司肯定能維持很久。
主持人:兩人對合肥的二手房市場抱有很大希望，也很看好。近年來，合肥二手房市場較為繁榮，也吸引了不少外地知名品牌二手房企業入駐。競爭很激烈。合肥本地兩家龍頭企業，在這場激烈的競爭中，如何發揮自身優勢？
劉經理:8月6日21世紀不動產也要開盤，這確實反映了壹個問題。市場很好。外企落戶內地，當然每個企業的文化不同，經營理念也不同。21世紀在全世界都做得很好，我相信他們在合肥也會做得很好。當然，任何壹個本土企業的成長都和本土文化有很大的不同。合肥的市場很本土化，我們當地的中介公司經營很多更適合本地人的東西，包括經營理念，收費標準等。外企可能有非常專業化的東西和系統化的企業文化。他們到了家裏不壹定能完全適應，但可能會做得很好，也可能不會水土不服。比如順馳在合肥的運營理念不是很好，在合肥運營了壹年就匆匆離開了。通過我們這麽多年的工作，在合肥這樣的城市，二手房市場必須適應本土化。
主持人:馬經理，您認為我們如何在競爭中保持優勢？
馬經理:提高管理層和每個員工的綜合能力和素質。隨著人們對二手房認識的加深，二手房市場的前景越來越好，隨著外地企業的進入，市場會越來越完善，競爭也會越來越激烈。我覺得要經營好壹家二手房中介，壹定要註重品牌建設和服務創新。中介公司本身就是服務行業，有服務專業化、技術化、創新意識，在交易過程中對客戶的具體措施也要到位。服務是中介公司的根本，合肥所有的中介公司都是註重經濟效益而不是服務。我個人認為，首先，我可以為客戶承擔購買或出租的事情，如出租和出售，評估和分析房屋等。第二，提供標準化的服務流程，從找房子到選擇客戶，都有壹定的標準，家庭與家庭之間的糾紛得到及時處理，讓客戶有安全感。第三，完善內部機制。很多中介公司都有投訴，這種現象要及時解決，而且作為壹個公司的領導，要高度重視，因為會影響壹個公司的知名度和美譽度。我們的中介公司只有從根本上提高服務水平，對交易服務的各個環節進行細致的研究，完善服務，提高技術含量，才能提升企業的競爭力。
5主持人和嘉賓在直播間合影。
主持人:有人說買房壹定要趁早，看好了壹定要買。很多人感覺房價在跌，尤其是壹手房。那麽對於普通購房者來說，下半年投資買二手房風險大嗎？
劉經理:風險恰恰是這個市場受很多因素影響，相關的宏觀政策會影響市場。但從目前合肥二手房市場來看，應該是穩中有升。購房者下半年買二手房有風險嗎？從我們的專業角度，從市場分析和宏觀政策調控來看，應該沒有風險。而且這個市場是健康的，與去年同期相比，價格在穩步上升。從老百姓來說，投資項目主要有兩個，壹個在股市，壹個在房地產，而房地產的主體就是房地產。現在大家也在考慮奧運經濟會不會帶動市場。股市和房地產作為老百姓的兩大投資項目，只有壹種可能，壹個是低迷，壹個是上漲。另外，同步行走有兩種，兩種同步摔倒是不可能的。在這種情況下，從我個人分析，下半年房地產的走勢是好的。
馬經理:我覺得投資有風險。不管各種行業，投資肯定是有風險的。比如購房者的需求，包括選擇適合自己投資的環境，消費者都和中介公司緊密聯系在壹起。下半年8月份奧運會的時候，很多消費者持觀望態度，等著奧運會看中國經濟發展趨勢如何。其實對於二手房來說，需要買房的人還是要買房，這是壹個不可替代的行業。比如很多年輕父母為了給孩子買房需要學區房，很多年輕人需要換房，還有壹些年輕人需要婚房。我們分析了幾點。比如每年2-5月以學區房為主，8月、9月、10、165438+10月以婚房為主。這是我們長期積累的經驗。我覺得下半年二手房市場應該是消費者投資買房的壹個非常好的環境。整個合肥市，包括國家壹系列政策的調控，壹定會對合肥二手房有所改善。
主持人:妳遵循第壹眼就能買到的原則嗎？
馬經理:根據自己的需求，消費者買房要根據自己的需求，看是否適合自己的需求。有的消費者買學區房，買婚禮，如果要我買房。妳必須貨比三家，看壹看，比較壹下。在此基礎上，妳可以選擇適合自己的房子，買了之後也不會後悔。
主持人:買妳需要的房子。謝謝各位來賓。我們也期待在大家的共同努力下，合肥二手房市場越來越規範，越來越繁榮。這個節目到此結束。再見！
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