日前，石家莊新出臺的《物業管理條例修正案》規定，空置房空置不滿3個月的，不交物業費；空置3個月以上的，交20%的物業費。這壹規定有爭議，有人叫好；壹些人表示強烈反對。那麽，空置房的物業費怎麽交？
交20%做參考。
以前的現實情況是，商住區的物業公司或業主委員會大多要求業主只要在小區裏有壹套帶鑰匙的房子，就要交和常住居民壹樣標準的物業費。
然而，隨著壹些新開小區的空置房越來越多，壹些空置房業主越來越多地反映要全額繳納物業費。他們說我們雖然在小區裏有房子，但是沒有打開住進去。全額交物業費真的不公平。然而，反對者指出，空置房的大多數是擁有兩套房或更多套房的富人。富人不交或少交物業費，而“窮人”卻要全額繳納物業費，這是不公平的。
什麽是公平？就事論事，我覺得首先要搞清楚壹個基本點，就是物業公司向業主收取物業費是基於服務“人”還是服務“房”？
很明顯物業公司提供的服務是以為人服務為主的。比如小區產生的垃圾是人制造的；比如小區的保安，就是保護業主的人身安全，防止業主的車輛和其他財產被盜。如果業主不住在小區，只有空房子，就沒有垃圾，也沒有什麽防盜的東西，自然就享受不到物業管理公司的這些服務，也不需要繳納相應的物業費。
當然，業主的房子畢竟是在小區裏，物業管理公司也是為業主看房，為小區的公共空間提供服務。所以，即使房子長期空置，業主也忍不住要交壹定的物業費。至於交多少，我覺得石家莊規定的20%的比例可以參考。
沒有必要全額收取。
石家莊出臺規定，空置房只交20%物業費。有關方面做過這樣的解釋:“房子沒人住，但物業費不能少。這種現象總讓人覺得有點‘霸王’”。的確，從等價交換的原則來看，空置房業主享受的物業服務較少，少交物業費也不無道理。
但是，作為公共立法的規定，仍然存在政策導向和社會效果的問題。空置房交20%物業費。除了這樣的業主，物業公司和其他入住業主都會覺得委屈。正如當地物業管理協會秘書長所說，“物業服務的對象是全體業主享有的公共服務。這壹規定實際上讓部分業主承擔了那些擁有第二套住房業主的物業費，這就是所謂的‘劫貧濟富’，明顯不公平。”從社會效果來看，也會降低空置房的成本，不利於遏制囤房炒房的行為，容易造成壹些住房資源的浪費。
現在很多事情都強調與國際接軌。國際上，很多西方國家的做法是，商住區的房子，不管是有人住還是空置，業主都不能少交物業費，有的甚至要收空置稅。當然，中國有中國的國情，不必完全照搬“國際慣例”。但從中國正在盡力抑制炒房的大局出發，我認為對空置房收取全額物業費是有必要的。
還是要科學合理的確定。
商住區空置房物業費怎麽交？我認為，有幾個問題需要進壹步分析，才能科學合理地確定。
第壹，是否應該將收取空置房物業費與抑制囤積炒房聯系起來？
空置房可能確實有壹些富人的投資房。但物業費是交給小區物業公司，用於物業服務的，並不肩負抑制炒房的任務。所以，沒必要把兩者綁在壹起。其實這對有錢買多套房的人不會有太大的抑制作用。為了有效抑制空置房，有必要在設立和征收空置房稅上動動腦筋。
二是摸清小區物業服務和物業費的構成。
壹般來說，小區的物業服務主要包括小區電梯、水、電、暖設備的運行維護等事項；清掃公共衛生和維護區域內的花草樹木；小區交通和停車秩序的管理；防火、防盜、防人身傷害等安全保護，以及為方便業主而提供的其他服務。物業費的構成主要包括這些服務的成本、需要支付的工資福利、物業公司應繳納的稅費以及可以賺取的利潤。可見，物業費並不是簡單的指對部分業主的個別服務收取的費用，所以只確定部分業主是否享受某些直接服務是不合適的。
第三，確定空置房收多少物業費，需要有壹個比較科學的比例計算，通過利益相關方協商。
石家莊出臺空置房交20%物業費的規定，據說是基於空置房交20%采暖費的原則。說實話，這個方法值得考慮。因為物業費和取暖費不壹樣，單戶不供暖只收20%的取暖費可能可行，但是物業費很多都花在了整個小區的公共事務上。雖然有些房子是空置的，但並不能明顯減少物業費的支出。
所以，空置房應該收多少物業費？最好是讓空置房的房東、其他入住業主、物業管理公司等利益相關方，在計算出直接和間接為業主服務的比例後，相互博弈，做出同樣的決定。這樣空置房交70%或者50%或者其他比例的物業費會更合理。
(以上回答發布於2015-06-26。目前的購房政策請參考實際情況。)
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