淺談如何做好房地產項目管理

河北濱江工程處◎王輝？0?2?0?2?0?目前，隨著國家宏觀調控，房地產競爭已經進入品牌時代。只有建造高品質的房屋，突出節水、節電、節能、節材的“四節壹環保”特色，才能吸引購房消費者的眼球。這就要求房地產企業在做好項目規劃設計的同時，還要著力打造高品質的建築產品。房地產工程部是整個開發建設階段保證工程質量和工期的核心執行部門，項目管理是塑造整個項目品牌的基礎。？0?2?0?2?0?2由於房地產項目的復雜性和龐大性，在項目建設過程中，需要建設單位、設計單位、造價咨詢單位、監理單位、施工單位以及後期物業管理單位等多個單位各自承擔工作，完成各自的任務，從而構建壹個完整的房地產項目管理體系。房地產企業的項目管理應從投資者的角度對項目進行全面管理。工程部作為項目管理的主體，應按照公司制定的流程，運用工程管理方法和切實有效的管理措施，對整個項目建設中各項工作的系統運動過程進行計劃、組織、協調、監督和控制，以確保整個項目質量、工期和投資效益目標的實現。在整個項目管理過程中，作為項目經理，首先要采取正確積極的態度，兼顧項目參與各方的意見，協調各方關系，絕不偏袒任何壹方。並運用適當的管理方法，有目標、有重點、有緊迫性地開展工作。做好進度控制、質量控制、投資控制、合同管理、安全與環境管理、信息管理和施工現場的組織協調工作。以下將重點介紹進度、質量和投資控制管理:？0?2?0?2?0?2?0?2.進度控制管理？0?2?0?2?0?2房地產進度控制貫穿於項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，項目的各個環節都要進行控制(這個在我們濱江集團有完整的進度控制體系)。對於項目設計階段的進度控制，應在與設計單位簽訂合同時明確設計的總體進度和設計準備、初步設計、技術設計、施工圖設計等階段的進度，並提供充分完整的基礎資料(包括相關圖紙、證書、技術要求和配套工程的咨詢意見等。)能及時提供給設計單位。在設計過程中，項目經理要動態控制設計進度，及時跟蹤並提出要求；有必要將設計進度表與準備好的進度表進行比較。如發現有延誤，及時分析原因，采取措施進行調整，最大限度地減少不利因素，督促設計單位按時、保質、保量完成項目施工圖等設計文件。？0?2?0?2?0?2對於項目實施階段的進度控制，根據簽訂的監理合同和施工合同，通過總承包商的內部控制，依托監理單位的監督和反饋，加強溝通協調，不斷收集、統計、整理實際進度信息，並與公司的預控計劃(總進度計劃、月進度計劃等)進行對比分析。)，然後繼續按計劃進行。如實際進度與計劃進度有偏差，充分發揮管理人員的調節作用，組織協調監理單位和施工單位分析偏差原因及其對後續工作和總工期的影響，提出整改方案，並實施處理(如要求施工單位說明實際進度滯後現象的原因，上報趕工期措施；為甲方指定的分包商和配套單位安排施工計劃節點)，減少對整體工程進度的影響，控制進度，確保工程順利完成。？0?2?0?2?0?2?0?2.質量控制管理？0?2?0?2?0?工程質量是樹立房地產品牌形象的保證，確保良好的質量是工程部的職責。控制項目設計階段的質量，需要對設計單位提出嚴格要求，及時提出技術意見。各階段圖紙出來後，及時組織技術人員進行審核，匯總上報圖紙審核意見和建議，提前變更圖紙，避免施工過程中出現較大變化，對工期和成本產生較大影響。施工圖設計完成後，及時組織圖紙會審，充分發揮監理單位和建設單位的作用，解決大部分圖紙問題。在工程施工過程中，及時反映和處理圖紙中發現的問題，並形成變更或工程洽商記錄。以上都要在保證進度、質量的基礎上實施，盡可能避免成本的增加。？0?2?0?2?0?2對於施工階段的質量控制，首先要正確處理工程部、監理單位、施工單位之間的關系，依靠監理的力量來完成各項管理工作。監理單位是管理的橋梁，要非常清楚自己的職能，以及工作的方法和效果。工程部應對監理行為、過程和結果進行監督管理，如發現監理不到位，應及時采取措施，如簽發聯系單、召開專題會議、更換人員等。工程部應支持監理的正常工作，不幹涉監理的正常執行權。項目參與單位之間的矛盾，要本著公平公正的立場解決。在項目管理中，要及時組織各單位提前分析影響質量的各種因素，找出主要因素，采取措施，註重預控，變“事後檢查和處理”為“預控”，有效避免質量事故的發生。？0?2?0?2?0?2?0?3.投資控制管理？0?2?0?2?0?2投資控制是項目順利實施的保證。在履行合同條款的基礎上，審核參建單位提交的工程量和資金支付申請，合理控制合同中未確定金額的開工費，在保證項目正常運行的前提下，根據公司資金情況撥付項目資金，使各類項目資金既能加快項目進度，又能控制各單位嚴格履行合同。在投資控制方面，要正確處理工程部和公司預決算人員與聘請的審計公司的關系，使施工單位上報的工程量按照實際進度進行審計，不會出現差錯，審計公司發揮應有的作用。並嚴格按照房地產企業制定的工程款支付流程，使投資得到有效控制。？0?2?0?2?0?2?0?2?0?古語有雲“外忙裏忙，必先安頓好”。部門內部管理也是保證工程管理高效開展的基礎。為了培養壹支能打硬仗的管理團隊，充分發揮團隊的集體智慧，工程部要落實部門員工的崗位職責，根據部門每個員工的特點(包括性格、個性、特長、能力等)進行分工。)，做到量入為出，責任在人。組建以部門經理為核心的管理團隊，需要發揮每個員工的作用，為員工搭建充分施展才華的平臺，做好相互配合。部門經理要及時了解員工的心理狀態，妥善糾正本部門員工的錯誤，做好崗位調整和銜接工作。對員工的獎懲要明確，調動員工的積極性和主動性。並通過組織相關培訓工作，提高員工的管理技能。部門經理不僅要有壹定的工程技術管理水平，還要掌握壹定的管理技能和方法，以保證部門內各項規章制度和工作流程的有效運行。？0?2?0?2?0?另外，工程部需要加強與直屬領導的縱向溝通，加強與企業內其他部門的橫向聯系。及時向直接領導匯報部門情況和項目管理狀況，提出分析意見，保證與公司決策同步，避免脫節。及時與其他部門溝通合作，做好項目管理的每壹個細節，不推諉扯皮。以上無非是粗略的看了壹下項目管理的壹些膚淺經驗，不夠全面，也沒有深入的分析和探討。這就需要我們每壹個項目經理在今後的工作中不斷總結經驗教訓，提高自身的管理水平，樹立建設精品工程的意識，真正做好房地產項目管理工作。