壹、小區物業管理的基本情況。
第二，小區物業管理存在問題。
第三，關於小區物業管理的建議。
(1)服務內容逐步豐富，規模不斷擴大。隨著房地產業的發展和房地產市場的完善，物業管理已從最初單壹的保安、環境保潔等模式發展到房屋及相關設施設備的維修、綠化養護、居民生活服務等多個服務領域，成為社區綜合管理的重要內容之壹。
(2)行業逐步規範，管理水平逐步提高。在短短的六年時間裏，我市物業管理企業從無到有，從小到大，不斷規範管理，提高水平，改善服務，湧現出壹批優秀的物業管理企業。例如，xxx物業管理公司、xx物業管理公司、xx物業管理公司和xxx物業管理公司，這些都得到了居民的認可和接受，對物業管理公司的發展起到了帶頭作用。
二、存在的問題和困難
物業管理作為城市發展的重要支撐“軟件”，隨著我市經濟社會的發展而快速增長。政府高度重視，物業管理企業在發展中不斷規範自身行為，提高服務質量。但由於引進時間短，業主對物業管理行業不了解，物業管理企業的服務水平、能力和需求差距較大，業主和物業管理企業之間仍不了解，特別是近兩年來，因物業管理引發的投訴不斷增加。具體體現在以下幾點:
(壹)物業管理企業的服務水平有待提高。大多數物業管理行為不專業，工作人員素質普遍不高，服務水平低。這些問題最終導致企業與業主之間的矛盾，影響物業管理行業的整體形象，無法滿足現代城市發展對專業化物業管理的需求。同時，我市物業管理企業還處於生存狀態，抗風險能力弱，遇到突發問題容易受挫。
(2)業主委員會組織建設不規範。業主委員會作為居民代表，集中了小區居民的意見和需求，代表業主行使職權，維護其合法權益。但目前各個小區的業主委員會建設不規範，或者沒有業主委員會，或者隨意成立業主委員會，居民不服從其約束。xx市xx公司的“xx新苑”由xx物業管理公司管理，收取0.3元/m2的管理費。但業主後來因價格過高提出收取0.25元/m2的管理費，與物管公司協商未果，導致小區管理失守，壹度混亂，綠化及設施受損。老板意見很大。後來物管費提高到0.3元/平方米，小區提供物業管理服務。但損壞設施和綠化的全部修復更換責任由誰來承擔，尚無定論。因此，加強業主委員會的組織建設，規範業主委員會的行為，對於維護小區的有序管理，穩定物業管理市場非常重要。長期以來，我市沒有相應的制度管理辦法，使得物業管理工作缺乏依據，業主的合法權益得不到很好的維護。
(3)物業管理企業的服務不等於業主的需求。第壹，物業管理的概念不對等。壹方面，物業管理企業強調管理，服務意識淡薄。另壹方面，業主強調服務，對物業管理相關政策法規不了解或壹知半解，特別是很多業主存在“買火車票想飛”的消費心理；還有壹些業主習慣了過去傳統福利管理的“大鍋飯”制度，接受不了有償服務的物業管理，使得物業管理費的收取成為壹個大問題；此外，對於物業管理區域內的空置房屋是否收費、收費比例如何與空置時間結合等問題，業主與物業管理企業存在爭議，沒有依據。第二，法律地位不對等。《物業管理條例》規定了很多企業的禁止行為和相應的處罰措施，但對於業主的違規違約行為卻沒有有效的約束機制。對於拒交物業管理費的行為，物業管理企業壹般通過業主委員會進行協調。如果業主委員會不能承擔責任，物業管理部門只能上門勸說。
(D)物業管理基礎薄弱，住宅小區規模小，品位低。從地理位置上看，我市地處高寒地區，是壹個發展中的城市，大量老舊小區的物業管理費用有限；需求方面，我市經濟發展水平與發達城市差距較大，人均收入較低。規範化的物業管理尚未滿足生活需求，業主對物業需求的認識有待提高。制度方面，由於物業維修基金制度不完善，物業管理的可持續發展缺乏有效的保障機制。
(五)物業管理與相關行業的矛盾沒有得到很好的解決。由於物業管理行業起步較晚，相關政策法規嚴重滯後於房地產行業的發展，導致物業管理行業與其他相關行業存在諸多矛盾。壹是建管交接缺乏有效的制約機制，建管沒有從根本上分離。大量開發建設單位的責任與物業管理服務交織在壹起，甚至房屋開發商占用公共設施，將部分責任轉嫁給物業管理的現象屢見不鮮。二是物業管理、業主以及水、電、熱、有線電視等公共機構的責任劃分不明確，物業管理公司承擔了很多額外的責任。
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