環境:錢緊，房企承認資金壓力大。
今年5月17日，銀監會發布《關於開展“鞏固打非治亂成果推進合規建設”工作的通知》，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規開展房地產融資，成為上半年收緊房地產融資的重要節點。
8月，監管層加大對機構違規輸血的房企市場亂象的整治力度。8月9日，銀監會發文在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查，涉及土地儲備貸款、開發貸款、個人按揭貸款、住房租賃貸款等銀行房地產相關貸款，嚴查各類挪用資金進入房地產行業的違法違規行為。8月30日，銀監會發布對部分地方中小銀行現場檢查的通報，批評中小銀行違規為房地產項目提供融資。
“現在貸款額度比較緊張，時間也比較長。最重要的是利率不穩定。”日前，記者在增城某樓盤踩點時，銷售人員如是說。她說，現在和幾大銀行合作，貸款利率基本都是上浮10%~20%左右。“現在臨近年底，銀行貸款的審批周期拉長了，對我們開發商其實是壹個很大的考驗。”
9月6日，央行宣布，決定於2065年9月6日將金融機構存款準備金率下調0.5個百分點，並將存款準備金率定向下調65，438+0個百分點。RRR降息釋放的長期資金約為9000億元，其中RRR降息約為8000億元，定向降準約為6543.8+000億元。然而，業內分析人士認為，RRR降息主要是為了支持實體經濟，房地產政策並沒有太大的松動。不排除RRR降息帶來的資金寬松會給房地產行業帶來壹些提振，但在收緊的房地產政策下，影響並不大。
但值得註意的是，9月20日，新的貸款市場牌價(LPR)出爐:1年期LPR為4.2%，較上期下跌5個基點；5年期LPR為4.85%，保持不變。有分析指出，五年期以上LPR利率保持不變，表明在當前房地產市場調控的背景下，決策層希望通過穩定房貸利率來防止房價過快上漲。
中原地產首席分析師張大偉表示，二手房數據連續三個月出現20個城市房價下調，這是最近兩年來的首次。從不同城市的變化來看，壹二線城市無論是新建住宅還是二手房，都有明顯下降。“2019上半年的小陽春已經過去了。”張大偉說。
供應:庫存減少，貨量增加的地區“百花齊放”。
廣州中原研究發展部監測顯示，今年“十壹”及節假日前夕，廣州壹手住宅開盤或推盤14套，共計2306套，較去年同期減少3套，但總推盤量較上年增加21%。“壹手住宅減少，貨量增加”特征明顯。總體來說，外圍區域的推貨力度明顯大於中心區域，但目前廣州市場還是以少量推為主，通過控制供應節奏來創造人氣。
從區域來看，近四年五壹或十壹期間開盤的主要區域，經歷了從“增城-番禺”到“增城-黃埔”再到“增城-南沙”的變化。此外，兩大主要供應區以往推出的新產品占比均超過50%，熱點特征顯著。今年，“十壹”熱點的“傳統”被打破，各區新房供應呈現“百花齊放”之勢。主要供應區域僅占增城的20%，並列第二的番禺和黃埔僅各占17%。業內人士認為，這主要得益於近年來廣州各區土地供應更加統壹。
今年黃金周期間，平均每盤165臺的供應量比2018年同期的112臺高出46%，單盤供應能力顯著提升。廣州中原研究發展部認為，這主要得益於去年6月5438+065438+10月樓市調控措施的優化，尤其是加快了中央項目新批數量。以廣鋼項目為例，去年同期“壹次只批了50套”。目前同壹板塊項目壹次可批200~300臺。此外，去年的長嶺居、角門、花都花山、增城石樓等“十壹”改善項目集中入市，成交周期較長的此類項目數量壹度較少，間接拉低了去年的平均供應水平；另壹方面，今年“十壹”推貨，以高層別墅單位為主，供應能力更強。
現象:推貨分散，很多項目“搶先”“延遲”
每年“金九銀十”都是房企押寶的重點促銷環節，很多樓盤都會選擇在十壹假期開盤。但從2018開始，廣州新銷售的“散”趨勢越來越明顯。今年開發商推貨比較分散，很多項目都趕或推遲了推盤計劃。
業內人士表示，從開發商的角度來看，提前在8月底至9月中旬推貨，可以盡快吸引客戶，加速完成年終回款任務；從買方角度來看，由於廣州市場價格和供應長期趨於穩定，客戶保持理性心態。早些年“搶市場”的情況已經不再。很多客戶選擇在“十壹”出行、返鄉，房企為了方便客戶，壹般會提前推貨。
從搶跑項目的特點來看，8月24日-9月7日，新品以中高價位為主。包括葛洲壩的紫郡府、廣鋼、天河奧體中心的珠江花城，其中珠江花城於9月6日獲得預售證，共發售400套。“金九銀十”期間“彈藥充足”，9月份開了兩次(9.7和9.21)。在外圍區域，南沙、番禺的優質地鐵板塊金洲片區、新造分別推出了中高端板塊越秀天奇和12光年的思科智慧城。
廣州中原研究發展部認為，由於中高端板材入庫時間較長，加上近年來除廣鋼外壹手板材供應不足，意向客戶高度集中，因此項目提前開盤有利於成交。中秋節過後，各區只需開始“試水”。此時新項目推進的板塊壹般壹手貨源充足(如黃閣、石灘、珠村)，競爭激烈。有利於吸引觀望買家，搶市場“第壹口湯”。
此外，今年除了亞運城、翠湖國際城等部分大型市場選擇在十壹假期推貨外，其他主要壹手市場基本保持平穩熱銷狀態。部分項目早在7-8月就大量取得預售證，各區大市場基本保持500套左右的可售庫存。廣州中原研究發展部預測，“十壹”期間各區將推出少量促銷單元和特價房，並保持平穩銷售狀態。
除了“搶跑”，今年市場上也有不少“延遲訂單”，預計在十壹假期後投放市場。廣州中原研究發展部指出，部分“延遲項目”存在建設進度不符合取得預售許可要求的客觀原因，不得不調整推出時間。延遲的另壹部分是因為開發者需要更長的時間來“造勢”。比如花都湖、南沙靈山島尖屬於全新板塊，拿地成本高，市場接受度未知。因此，開發商在金九期間壹般會進行“宣傳攻勢”，例如，通過舉辦發布會、做廣告、在熱門商業區設立示範點等。，先啟動項目人氣，然後在合適的時候推貨。
布局:熱點板塊重在“性價比”吸引客戶。
據廣州中原研究發展部監測，亞運城是“十壹”期間的“支柱”，新亞運城“田蕓”組團即將入市，預計將推出400套新貨。此外，預計全新的盛大名城科學城將於節前入市，隨著保利羅蘭國際、柯城山莊的銷售，有望吸引東部地鐵通勤客戶入市。
除了傳統的成交量板塊，從化街口、增城石潭受益於2019的高性價比優勢，關註度不斷提升。今年6-8月從化壹手成交2700套，同比增長10%。在14線通勤利好和知識城板塊漲價帶來的需求外溢的帶動下，越來越多的白雲、黃埔上班族關註從化樓市。
除了傳統的大型翠湖國際城，全新的盤錦中江悅府、方圓雲山詩意雲溪“正式推出”，區域熱度呈上升趨勢。此外，部分石灘項目在今年7月將華僑城的高價拍至winNo。石灘A19022正田村為賣點，刺激購房者加快入市步伐。
前景預測
“搶客戶大戰”或在節後開始
根據目前的“十壹”預判，節日期間，廣州大部分項目將以直營為主，或推出少量壹價單位和抽獎活動吸引客戶，但市場成交整體平穩。從局部板塊來看，地鐵通勤和供應相對匱乏的板塊，開發商的價格可能相對“強硬”；競爭激烈的板塊出現小賺的可能性很大。
以廣州中原研究發展部9月份的調查為例，在南沙金洲區域、天河奧體中心等壹手供應相對緊張、周邊新增土地地價較高的板塊，開發商普遍抱著“不愁賣”的心態，在“金九銀十”期間正價銷售，促銷力度較弱。在黃埔知識城，由於21線貫穿天河不久，且板塊內二手單位尚未大量入市，知識城部分樓盤甚至出現小幅上漲趨勢。基於近年來壹級市場交易的“跳尾”特征，廣州中原研究發展部認為，節後可能會展開進壹步的“搶客大戰”，尤其是今年第四季度，大量全新項目將入市，交易氣氛將更加熱烈。
專家意見
其實現在廣州市場有三缺，即不缺住房需求，不缺政策利好，不缺市場信心。壹是住房需求有可能繼續釋放，特別是壹些觀望的住房需求近期也將積極入市。二是隨著區域發展和各種軌道交通建設，廣州郊區市場活躍。第三，近兩年廣州的房屋升值機會明顯，市場有足夠的信心。因此，預計今年廣州的“金九銀十”表現會不錯，或者廣州的市場交易會更加活躍。考慮到近期市場仍以降價促銷為主，預計部分樓盤仍願意給予壹定的折扣或優惠，購房者可積極把握。
——易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進
最近樓市成交量上來了，但只是和6、7、8月份的低迷相比，整體漲幅其實不大。既然沒有達到大幅回收資金的目標，那麽在接下來的“十壹”黃金周，推廣肯定還會繼續，否則項目資金緊張的問題是解決不了的。降價空間有多大？除了壹些已經達到回收資金目的的區域地產項目，“十壹”很可能會對那些中秋銷售不多的項目加大優惠力度。
——房地產專家鄧浩誌
截至9月23日，廣州9月壹手房源供應4080套，面積47.2萬平方米，成交4172套，面積45.8萬平方米。開發商雖然供應積極性提高，但營銷動作依然保守，因此成交表現平平。預計臨近黃金周，開發商將加大促銷力度。從10開始，第四季度還會有壹波覆蓋面更廣的優惠戰。
——廣州柯睿首席市場分析師
小肖文
部分樓盤“金九銀十”推新信息。
荔灣區
葛洲壩廣州子君府將新增143平米四房。
新世界凱悅灣新增76~143平米產品，二至五房。
天河區
珠江花城新增7棟，115~139平米，四至五房。
雲商匯推出30~55平米的眾創空間，155~900平米的企業總部。
海珠區
越秀·田玉娥江灣是首個江景復式單位，建築面積約102~140平方米。
法華江南大廈主體建築面積約128 ~ 143平方米，四居室。
白雲區
8月31日，威騰雲星趕集推出壹套二至四房住宅，戶型面積79~130平米。
華潤置地潤府南向建築面積約105~133平米，即將推出3+1至4+1復式單位。
朗韻花園規劃121平，復式房11 ~ 115平，別墅產品。
黃浦區
萬科幸福口碑萬科山景城月山項目已推廣。
華表峰湖禦景將推出328~586平米的五至九房大戶型。
番禺區
星河灣半島四期新推出壹套28層普通住宅，四居室，戶型面積約286平方米。
9月亞運城推出89~135平米三至四房戶型。
南沙區
嘉林何炬尊悅臺首推二至三房戶型，建築面積約76~96平方米。
金科崔波朱明將推80~138平米三四房江景住宅
CCCC藍灣預計銷售1套別墅，建築面積約144 ~ 237平方米。
雅居樂鹿港預計建設住宅單元，主體建築面積約34~90平方米。
華匯中心商業項目，促銷50~70平米LOFT辦公戶型，南海景。
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南沙靈山島端板
全新樓165438+10月開盤。
信息時報訊(記者羅莎琳)9月23日，由越秀地產與喜馬拉雅聯合舉辦的“聽世界在島尖”聲音美學藝術館在廣州國際金融中心(IFC)隆重上演。記者在活動現場了解到，越秀地產在南沙的全新項目越秀明珠田玉娥江灣項目，位於南沙靈山島尖端，將於6月5438+01開盤。
進入展廳，裏面設置了壹個有趣的音響裝置。簡單的管道構建了聲音的紐帶，意味著人們可以靜下心來，放慢腳步去聆聽生活中被遺忘的美好聲音。還可以在展廳錄制音頻明信片，選擇壹段最有聲音的音頻發送給自己的親人朋友甚至自己，用聲音表達自己的生活和感受。
據悉，越秀作為中國歷史最悠久的房地產開發商之壹，壹直秉承“成就美好生活”的品牌使命。越秀明珠田玉娥江灣項目，南沙全新項目，將於6月5438+01開盤，以“島”、“秋”、“灘”、“洲”為主題，以極簡的意象為建築增添額外的想象空間。
2014年，《南沙新區明珠灣片區起步區控制性詳細規劃》正式發布，提出將明珠灣打造成為現代金融服務集聚區、總部商務辦公區、鉆石水鎮居住社區。經過五年轟轟烈烈的城建建設，靈山島尖盤已成為繁華之地。今年4月，總投資約6543.8+03.4億元的6個總部基地開工，至今已聚集6543.8+03家總部企業。交通方面，地鐵18號線(在建)、地鐵22號線(在建)、地鐵15號線(規劃中)將穿梭於珍珠灣，快速到達廣州、深圳、珠海等地。