很多我們以為不賣的物品突然開始賣了。
01
讓我們來看看混凝土
浦東金陽板塊標桿項目金橋瑞仕花園，時隔12年，發布106套房源公開拍賣。
新房幾乎斷供的內環徐家匯，是壹個叫永新城的老牌項目。拿地很久，直到2004年，突然放出114套房源。
城市之星最後壹棟樓王說價格不合適，壹直持有，沒想到最近要賣。
這還不是全部。如果只算內中環的話，還有貴族田、尊國際、中環名邸...
妳發現了嗎？這些“舊址新項目”或“舊址新項目”具有相對統壹的特點:
地段極佳，多年無新盤，樓留作持有或出租，地蓋到被上海新房市場遺忘。
就在所有人都以為只能“二手看看”的時候，他們卻突然轉頭異軍突起，在上海新房市場撕開了壹個口子，攪動了原有的遊戲規則。
為什麽會這樣？
其實很多人都不知道，上海樓市這麽久了，並不是所有開發商都是快速轉身的。由於各種原因，壹些項目中的壹些企業可能會持有壹些房屋出售。
開發商拿在手裏，除了拿，什麽都不做。
為什麽，其實很簡單，因為大概率來說，即使很多房子壹開始賣不出去，只要現金流不緊張，持有也不會有問題。
原因就更簡單了，因為不管調控與否，實際房價已經漲了十幾年了。
妳會清楚地發現，這幾年上海的新房價格壹直在穩步上漲，當然在這個過程中也受到了打壓和調控，但即使在市場不好的時候，持有者也是明鏡似的。
房地產靠天氣吃飯是真的。
02
同樣的問題也存在於此。既然已經等了這麽久，為什麽現在不能發脾氣，和新盤競爭，集中精力進入市場呢？
我覺得主要原因是2020年真的是壹個非常特殊的時間。
2020年之前，是2017、2018、2019這三個特殊年份。
上海均價是壹回事，但具體項目，因為限價，基本上每個板塊的單價都不會提高。
而且這個價格很多情況下都是高樓面價項目。所謂的保底價格，在上海樓市根本沒有作用。預售證要多少錢？
所以上海樓市這三年真的給了開發商各種痛苦，最痛苦的就是項目不賺錢，或者說不怎麽賺錢。
但在2020年，突然有了壹點希望。
因為今年的預售證，我們看到了壹點突破。
16年首開的靜安府西區開盤價格8.6w，18年再次8.7w，19年再次8.7w。到2020年，京安迎和京安世紀將超過9w，這是希望。
還有壹個很火的前灘，三湘印象公館。去年的審批價是10.9w W，之前單價最高的東方匯麗只有9.2w W，這兩天給的審批價是12.18w。
無論如何，在經歷了三年的橫盤房價體系後，許多項目今年已經開始提高利潤率。
所以現在很多房企手裏拿著壹些項目就會有os:要不要趁著這波行情賣掉？我真的猜不到後市會怎麽樣。
當然成交量也很有意思，市場在回暖，但不是爆棚的那種。
由於特殊情況，今年10月到4月的65438+略低於去年，但到了5月，新房成交量達到了驚人的9150，是上海近4年新房成交量的最高值。
數據:克裏
上海已經很久沒有看到單月賣9000+的新房了，但是和2016的年度相比根本不算什麽。
所以同樣的，企業在面對自己的物業時也會思考:要不要趁著這波行情，把它賣掉？
最後，競爭就是這麽微妙。
今年將有近200個新盤有預售證。妳不賣，別人也會賣。
03
既然現象存在，那麽這些項目的表象是什麽？
不會壞的。
妳仔細想想就明白了，如果妳是商人，妳會選擇壹個差的產品還是壹個好的產品等待價格上漲？
差的項目只會很快賣完，沒有人會選擇囤貨或者持有。
我們特意去看了這些回歸的老項目，深感只有當年的匠心才會做出這樣的產品。
不僅地段稀缺，周邊新房新切，產品力也出奇的強。
舉兩個項目的例子。
金橋瑞仕花園，很多人會覺得:是12年前的老項目，無論是產品，戶型，內部配套，維護。
現在都過時了嗎？
我也有同樣的想法，但是現場踩了這個項目之後發現，我可能對有能力成為板塊標桿的定義有點誤解。
除了戶型略顯過時，項目的產品力、內部配套維護、綠化率等條件，從我個人的角度來說，說現在的新房碾壓也不為過。
只給妳三點:
1，綠化率60%
2.建築間距近100m。
3.永恒的立面和寬敞的陽臺。
1.45的容積率，在國外的房子裏只是低密度，實際上會出現在21層的高層項目裏。
我們來看壹個頭頂圖的透視。
看我拍的另壹張地面實景圖。
小區裏到處都是這樣的景觀花園，郁郁蔥蔥，郁郁蔥蔥。什麽是種在花園裏的房子？這是
十幾年的立面，經過時間的沈澱，依然歷久彌新。
很難相信這種寬大的陽臺會出現在上海的84平公寓上。
再來看看徐家匯的老牌明星板塊，永新城。
三梯四戶，6米高的門廳和立面都是全新的，和新的壹樣。
上海的新房有著難得的80%入住率，內部空間尺度也足夠寬大。
還有這個轉角陽臺，可以看到徐家匯所有繁華的夜景。
看完這兩個項目，說實話，我很震驚。
其他已經入市的老牌項目也是如此。除了破損的年份，產品力不遜於現在的新房。
所以對於這些項目來說，位置和產品力肯定是沒問題的。唯壹的問題可能是公寓會比較舊。我們都知道2010之前90平米是用來做兩室壹衛的，和現在的產品規劃理念有很大區別。
當然也是因為時間，才能做出很多優秀的設計。目前的建築規範可能不允許妳做這樣的轉角陽臺，這在以前的建築規範中是唯壹可能的
所以各有利弊，大家可以自己判斷。
另外，整體裝修，不管當初多高，現在都貶值的厲害。
另外，大家需要註意的是物業。畢竟經過這麽長的時間，好的房產會讓房子貶值越來越慢。
最後要看價格。價格合適，面積需要匹配。這種房子不會差。
04
好吧，最後，為什麽上海會出現這種情況？
這恰恰說明了上海整體樓市調控的成功。事實上，無論是作為壹線城市的深圳，還是長三角的杭州、南京，樓市熱度都遠超上海。
前兩天去了蘇州的金雞湖，那裏的普通公寓總是高達十萬。壹個朋友跟我說要把金雞湖的壹套公寓低價賣給翠湖天地。我聽了之後，不知道是什麽感覺。
相比之下，上海樓市，事實上，無論各種客觀因素，但整體房價仍然偏低。
關鍵是用戶對市場的預期比較平靜，購房者真正感覺到樓市不會特別波動，這是非常難得的。
樓市管理無非是預期管理。很多持有物業的開發商現在都在賣，說明他們對未來的預期比較平淡。
有壹萬種方法托起樓市，也有壹萬種方法打壓樓市，但要讓樓市感覺很穩很平，真的很難。
放眼今天，只有上海做到了。
這也是很多人會說上海房價被低估的原因。當然，上海是被低估了還是有泡沫並不重要。重要的是住在這個城市的人能不能買到心儀的房子。
最後，按照慣例，我還是給壹點建議。
1，橫盤3年，今年量價走勢向好。如果妳是上海第壹套，不要猶豫。上港第壹盤還是比較友好輕松的，還是最好的時候。
2、置換也要加快節奏，市場安靜是最好的換房時機。
最近老板在加快換房的步伐。對於普通個人來說，我願意相信這個老手對市場的認知。
3.在今年的上海，妳可以選擇大眾化的彩票項目，但不要固執己見。今年新房供應量挺大的，第二年新年也有不少好項目。對於買家來說，可以在預算內挑挑揀揀。
這些頻頻出現的點狀變化和趨勢，串聯成上海樓市的基本面，在我面前慢慢展開。預計有了好的管理，產品力會開始提升，更多元的模式會開始慢慢顯現。
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