敏捷在2020年的表現
各項業績再創新高，超額完成銷售目標，擴大了營收和利潤空間。
銷售額:2020年，雅居樂實現銷售額1381.9億元，同比增長171%，連續三年超額完成11996億元的年度銷售目標115.2%。
營業收入:截至2020年底，雅居樂實現營業收入802.5億元，同比增長33.2%。
盈利指標:雅居樂2020年凈利潤654.38+02.25億元，同比增長365.438+0.3%；歸母凈利潤同比增長2.61%，達到94.8億元；全年30%的毛利率，與去年基本持平；凈資產收益率為65，438+09.9%，同比上升2.3%。
再次踩線，資產結構仍需優化
三條紅線:雅居樂地產20年“三條紅線”仍踩壹條，繼續屬於黃檔。扣除20年預付款後的資產負債率為72.2%，比去年下降4個百分點，但仍高於70%。凈負債率62.3%，同比下降265，438+0%；現金短期負債率1.29，同比上升0.29，需要警惕。
規劃2021:3月23日，雅居樂2020年業績會線上舉行。在業績會上，潘誌勇表示，雅居樂2021年的房地產銷售目標是1500億元。同時表示，雅居樂今年總投資約400億元，其中房地產320億元，其他行業約80億。“更好的是，可能再加壹點，總投資達到450億元左右。”
表:2020年敏捷的成績單
基於對規模、成長能力、盈利能力、運營能力、資本和償付能力、土儲能力、市場份額、流動性、企業性質等9大因素對應的33個三級指標的綜合評價，雅居樂2020年綜合實力評級為A+，綜合實力評級為8，與去年持平，但評級梯隊略有上升。
壹個
公司發展戰略
廣東省品牌房地產企業，八大業務協同發展，打造多方共贏優勢:成立於1992，是壹家以房地產為主業，多業務協同發展的綜合性企業集團。經過28年的發展，雅居樂形成了地產、優雅生活(物業)、環保、優雅城市(生態人居服務)、房屋管理、資本投資、商業管理、城市更新八大產業集團並行運營格局，總資產超過365，438+037億元。
深耕大灣區和長三角，審慎拓展海外市場:2020年底，雅居樂業務範圍覆蓋國內外200個城市；總土地儲備約53，065，438+0，000平方米，分布於華南、華東、華西、華中、海南及雲南、華北、香港及海外的84個城市。其中，大灣區土地儲備約654.38+0354萬平方米，占比25.5%，長三角土地儲備694萬平方米，占比654.38+03.1%；在吉隆坡、金邊、舊金山等海外城市開發了5個項目，土地儲備約36萬平方米，占比0.7%。
深化全國布局，堅持多元化戰略購地:2020年，雅居樂將通過招拍掛、土地申請、股權收購等方式新增項目40個，總新增建築面積8361，000平方米，占總土地儲備19的18.7%。股權面積636.8萬平方米(76%)。年內新開寶雞、貴陽、啟東、泰興、太原、肇慶等6個市場。
二
財務能力分析
(1)收入規模
多元化業務發展加速整體業績增長，帶動毛利同比增長365，438+0.3%。
自17以來，雅居樂的營業收入、歸母凈利潤和銷售額壹直呈上升趨勢。20年來營收和歸母凈利潤同比增速進壹步擴大至33.2%和26.1%，而毛利增長31.3%。
在高地價和新房限價的雙重擠壓下，房企利潤空間逐漸被壓縮，毛利下滑成為2020年的普遍現象。雅居樂逆勢上漲365，438+0.3%，背後的支撐不僅僅是銷售額的增長，還有物業管理和環保的突出表現。
20年來，物業管理和環境保護的收入增長率分別為119.3%和51.7%。業務占比方面，20年集團多元化業務占比65，438+04%，同比上升4%，以期擴大營業收入。
銷售面積增速減弱，銷售結轉收入占比降低。要加快項目周期運作，加快資金回籠。
相比其他指標，雅居樂20年的銷售面積增速相對較慢。從銷售結轉收入來看，20年只結轉了50%，比19年提高了4個百分點，但仍低於17年和18年。
受各種調控政策的制約，不少傳統房企也紛紛拓展多元化業務，以平衡風險，提高利潤空間，繼續發展。我們預計，雅居樂多元化業務的比重將逐漸增加。
(2)盈利能力
非營業收入比重較高，需要加強主營業務盈利能力來提高收入質量。
通過將雅居樂20年凈利潤、凈資產收益率、凈收益經營指標與梯隊平均值進行對比，發現雅居樂20年凈利潤(1221億元)和凈資產收益率(19.9%)高於梯隊平均值(95.8億元和16.8%)，但高於梯隊平均值。
主要是由於其營業外收入占比相對較高，其中雅居樂出售子公司、合營企業和聯營企業的收入約為26.6億元。
雅居樂的凈收入運營指數已經連續兩年低於梯隊平均水平，但各項指標都比去年有所提升。未來需要進壹步調整業務結構，提高銷售增速。
(3)運營能力
整體運營能力較低，持續下降後2020年離職率將略有上升。
從17開始，雅居樂的離職率持續下降。20年後，總資產和存貨的周轉率開始加快。我們也看到去年整個房地產行業都在縮短項目運作周期，加快銷售回款。
隨著今年“兩集中”政策的出臺，未來對房企周轉速度的要求更高，雅居樂需要繼續提升運營能力，以保證市場份額和競爭力。
資本和償付能力
仍然踩著“三條紅線”中的壹條，貸款比例和融資成本高，亞成分拆上市將提供更多資金。
過去20年，雅居樂凈負債率為62.3%，同比下降21個百分點；扣除預付款後，資產負債率為72.2%，同比下降4個百分點；現金短期負債率1.29，同比上升0.29。扣除20年預付款，資產負債率仍會踩紅線，未來有息負債增速限制在10%。
同時，我們也看到，雅居樂已經開始調整資產結構。20年凈貸比61%，同比下降21.8%，但6.6%的融資成本在業內還是比較高的。
過去兩年，雅居樂的債務結構相對穩定，70%的貸款主要來自銀行貸款和其他貸款。於二零二零年六月，本集團已申請其崖城產權文件在香港證券市場上市。隨著融資渠道的拓寬，預計未來債務壓力可控。
三
發展能力分析
(1)土壤儲存能力
銷售面積增加並沒有帶動拿地，投銷比低於梯隊平均水平，資金利用不充分。
從18開始，雅居樂新增土儲面積逐年減少。20年雅居樂新增土儲面積僅為836萬平方米，同比下降23.3%，但銷售面積同比增長15%，達到1025萬平方米，為三年來最高。
對比雅居樂自18以來的賣地比發現，雅居樂20年的賣地比僅為0.82，比19低0.4，首次低於0.87的梯隊平均值，而股權的賣地比也大幅縮水至0.5。在此之前，雅居樂在18和19的賣地比例均高於行業平均水平。
從逐年遞增的銷售額來看，雅居樂的資金利用效率較低，未能充分利用資金擴大土地儲備。
拿地成本控制得當，溢價率持續走低。20年拿地溢價率低於梯隊平均水平。
20年雅居樂土地平均樓面價為3627元/平方米，同比上漲7.8%，但溢價率從19年的15.6%下降至10.6%，低於梯隊平均水平16.2%。
這主要是因為雅居樂在過去20年調整了在大灣區和華東地區的拿地城市，減少高溢價二線城市的拿地面積，加大壹線城市的布局，以平衡整體溢價率和拿地成本。
此外，雅居樂還積極開發城市更新項目，進壹步降低了拿地成本。可以看出，雅居樂在拿地策略上越來越謹慎。
土儲質量有所提高，壹二線城市新增土儲比例提高到50%。堅持深化大灣區，重點布局華東。
20年來，雅居樂地產壹二線城市新增土儲占比達到50.5%，同比上升15個百分點，但仍低於61%的梯隊平均水平。華南占新增土壤儲量的30.5%，華東次之，占25.8%。雅居樂20年拿了大本營大灣區25.2%的地，直接等於整個華東地區。
重點城市拿地面積和金額占比達到70%，其中廣州、中山、天津、無錫、昆明、成都、常州、肇慶等城市都是量價占比很高，但耕耘深度不夠，未來可以指望城市更新項目。
雅居樂20年9個重點城市總拿地654.38+06.3億元，占比70%，其中廣州單個城市拿地27.5億元，占比654.38+02%，大灣區總拿地占比32%。
拿地面積方面，雅居樂在11重點城市總拿地面積為584萬平方米，占比70%，其中僅中山拿地面積就達92萬平方米，占比11%。相比同等銷售規模的房企在重點城市平均拿地80%，雅居樂的深耕能力仍顯不足，城市布局分散。
20年間，新增了6個市場，使土地總覆蓋面達到84個城市。相比同樣深耕大灣區的越秀地產，雅居樂在大灣區的拿地比例為32%，遠不及越秀的68%，深耕能力有待加強。
(2)市場份額
超額完成全年銷售目標115.2%，銷售面積增幅超過銷售均價，賣地均價比持續走低，堅持“剛需”產品線。
20年來，雅居樂實現年度銷售合同1381.9億元，同比上漲1%，超額完成年度目標11.5%，合同銷售均價約為13482元/m2，僅同比上漲65438%。從雅居樂壹二線城市的銷售占比來看，這個平均銷售價格對應的是城市中的大部分“剛需”產品。
平均賣地比例從18開始壹直在下降。雖然總體上仍高於梯隊平均水平，但雅居樂的土地儲備對銷售的支撐力度有待加強。同時可以考慮提高項目質量，以提高平均銷售價格。
重點城市銷售額占比765，438+0%。除廣州和中山外，其他城市的銷售貢獻較小，銷售城市分散。要加強深耕，保證單個城市的銷售貢獻。
據中科金彩人工智能研究院統計，雅居樂2020年銷售合理性差為-654.38+0008億元，比654.38+09年的差低367億元，但仍遠低於目前的梯隊平均值-670億元。
銷量差異的原因是雅居樂在廣州和中山深耕多年，其他城市比較分散。重點城市拿地和銷售占比在70%左右，低於梯隊平均水平。沒有辦法從量價上保證單個城市的貢獻。
從今年的銷售分布來看，在天津、佛山、南京、重慶、無錫等新重點二線城市實現的銷售額都沒有超過50億。未來如何加大其他區域重點城市的拿地力度，也是雅居樂需要考慮的擴張策略。
(3)流動性
清算速度有所提高，庫存清除周期更快。因此，應適當提高優質土壤的儲藏價值，以提升銷量。
雅居樂20年年可銷售價值2200億元，除以20年銷售額6543.8+0382億元；得出消化當年貨值需要20個月左右，低於梯隊平均值30個月；同時，庫存去化周期也比較快，22個月左右。
從三年的變現趨勢來看，地銷比(金額)也在逐年降低，20年只有0.22。之前我們分析過，雅居樂的拿地資金沒有得到充分利用。未來要適當增加優質土壤儲備，加大單城深耕力度，進壹步加快公司發展。
揮霍
銷售預測
20265438年初存貨價值+城市更新鎖定商品價值，可支撐其2021年計劃銷售目標1500億元的超額完成。
截止2020年底，雅居樂* * *土地儲備53065438+10000㎡。以銷售均價13482元/m2計算，期末商品價值約為7147億元，是2020年銷售額的5.2倍，期末商品價值儲備充足。2021年初，公司新土儲及項目可售價值約為1662億元，預計2021年雅居樂將實現年銷售額1045億元。
但雅居樂之前並沒有將城市更新項目完全轉為土地儲備。目前公司城市更新項目總價值3600億元。我們預計雅居樂將在265.438+0年內超額完成自己654.38+050億元的銷售目標。
結論
雅居樂經歷了艱難的19年，卻意外迎來了又壹個20年的流行病。本以為20年後的雅居樂業績會比19年更令人擔憂，但雅居樂卻出人意料地交出了壹份看似完美的成績單。多項核心指標同比增長30%左右，而毛利率保持在30%。深入透析後發現，雅居樂已經不可避免地踩了壹條紅線，雖然已經開始走下高杠桿遊戲的舞臺，6.6%的融資成本在業內還是比較高的。
對於房地產企業來說，除了看財務指標，我們其實更關心的是企業的土地拿得怎麽樣，拿了多少，房子賣得怎麽樣。在雅居樂營業收入和凈利潤快速增長的背後，我們發現公司房子賣得慢，土地拿得少，房價漲得慢，主營業務盈利能力開始下滑，而物業、環保等多元化業務開始救市。傳統開發的市場份額喪失，開始轉向城市更新尋找出路。
21年，雅居樂給自己定的銷售目標是1500億元，同比僅增長8.5%，是今年增速的壹半。結合其城市更新項目，我們預測雅居樂有能力超額完成銷售目標，但其財務指標能否像20年後壹樣亮眼，還有待觀察。