文|鐘
編輯|易方興
操作|畫螢火蟲
在北京，富人對頂級學區房的廝殺仍在繼續。
5月14日，在網絡拍賣上，位於北京海澱區萬柳書院的壹套學區房起拍價達到5503萬元，這在二手房均價9萬出頭的北京海澱區是高不可攀的。
位於小區東南角，頂樓，三室兩廳帶露臺，面積約300平米。作為豪宅，萬柳書院與周邊的距離以米計算。向北12米，是地鐵10線的巴溝站，向東65米，是面積5萬平米、外觀像豪華遊輪的華聯購物中心，向北500米是高爾夫俱樂部。
雖然起拍價不低，但這場拍賣還是吸引了8位競拍者。每人交了11萬的拍賣保證金。經過26輪漲價，其價格被上調至8392萬元，折合每平方米28萬元。這個價格已經超過了上海頂級豪宅——“湯臣壹品”每平米27萬元的均價。
但這僅僅是開始。接下來，6人退出，只剩下競拍者“U2575”和“U4240”。拍賣變成了兩個人的擡價遊戲。代號“U4240”的背後是金山前董事長葛珂。這個在金山打拼了22年，今年辭職的第壹代互聯網人，上個月剛剛過完49歲生日。顯然，在金山，葛珂也賺到了屬於自己的“金山”。去年，他以60億元財富位列“2021胡潤中國職業經理人榜”第30位。
接下來的40分鐘，兩人經歷了94回合的互追。換句話說，食指點擊鼠標的平均價格是27萬英鎊。在最後的緊要關頭，買家“U4240”只考慮了10秒，壹口氣就把價格加到了最終成交價——109萬，單價達到了364700每平米。如果壹切順利，格客只需要多交3%的契稅——約300萬元，每月每平米12.5元的物業費，就可以真正擁有了。
事實上，超過1億的價格遠遠超出了房地產經紀人劉小濤的預期。他負責萬柳地區的豪宅銷售，今年是他賣豪宅的第十年。整個萬柳書院小區14棟，319戶，平均250平米，容積率超過2。5月14日當天，他甚至錄制了壹段短視頻，稱這種拍房子的方法“可以不被錯過，性價比高”。
在他的認知中，今年3月以來，北京豪宅市場呈現旺盛需求，經歷了壹輪成交爆發，成交量環比增長54%。對於萬柳書院的漲價，他並不意外。畢竟從2014開盤至今，萬柳書院的價格已經從14萬元/平米壹路攀升。
但他沒想到，這次法國拍賣會直接拿下最高成交紀錄。
人們不禁好奇為什麽葛珂會如此癡迷。還有這套房所在的萬柳書院是個什麽樣的小區？
似乎從建校的那壹刻起，萬柳書院就不缺傳說。
流傳最廣的是5米高的灰墻圈。關於北京鼎好有壹句民間順口溜:萬柳的墻，陳曦的缸，小壩的頂，融創的湖，陳子花園的樹，北平府的院。萬柳之墻排名第壹。它環繞著大約有五個足球場大小的萬柳書院。總有外人站在墻下討論。有人評價說，這面墻看起來不起眼，墻是黑色的，甚至像“蘇聯援建”；有人反駁說，“這簡直是對商品的無知”。這個外墻是用荷蘭手工磚做的，“壹塊壹塊來自荷蘭”，因為磚裏有礦物質，每天陽光角度不同，磚的顏色也不壹樣。據有據可查的資料顯示，眾合地產在修建這堵墻的時候，特意將墻體從下往上向庭院傾斜了5度，“壹個不易察覺的弧線，虛心照顧路人的感受”。
隨著萬柳書院的房子越來越貴，灰墻也越來越神秘。有博主慕名而來，站在墻下，撫摸著棱角分明的磚塊，聲稱僅這壹面墻的工程量就“嚇跑了十幾個投標團隊”。
5月23日，我也來到萬柳書院，站在高墻下。它有兩個人多高。因為它的存在，我看不起萬柳書院。我得擡頭看看墻外伸出的大樹和萬柳書院的塔尖。墻面單調，無數橫灰磚，沒有花紋，也沒有圖案。壹成不變的磚塊筆直延伸數百米，沒有給萬柳書院留下暴露的空間。
這是壹種不可侵犯的感覺。整個萬柳書院籠罩在靜態中，這裏沒有居民樓，沒有單元門，也沒有居民居住。在我的印象中，這種墻出現的次數並不多，要麽是古竹墻，要麽是正在修地鐵的路段，築起高高的鐵壁，只聽到裏面的施工轟鳴聲。
我模仿博主，把手放在墻磚上，感受夕陽的余熱。
但這只是我能看到的壹部分，墻裏面，是另壹個世界。
公開資料顯示，在這面墻內，開發商曾將幾十年來樹冠飽滿的成年樹全部移植用於園林綠化，甚至將墻外市政道路原有的法桐換成了成年銀杏。為了美觀，單棵銀杏樹的造價在6萬元以上，以保持樹齡、樹冠甚至枝葉壹致。
在《室內設計與裝修》壹書中也介紹，這裏的能耗、水質、聲音、室內空氣質量需要與瑞士的療養數據水平相當。比如美國鉑金空氣凈化系統，新風系統，中央集塵系統，12重靜音系統，室內裝修材料也尋求進口，比如比爾蓋茨石材，新鮮拉絲橡木貼面，聖羅蘭石材。
就連小區的地下車庫都配有六個采光天井和新風系統。幾百萬元的車位，在很多二線城市已經是壹套房的價格了。
這些細節都被灰色的墻隱藏了，無論是綠化，裝修，還是住在裏面的人。在萬柳書院，唯壹高調而界限分明的似乎就是圍墻，它緊緊包裹著萬柳書院，隔斷了四面八方的城市道路，遮擋了外界好奇的目光，成為了階層之間的屏障。
“這樣的學區房，這樣的配置，這樣的人流量，在北京都可以算的上。”奢侈品經紀人劉曉彤說。
與普通豪宅不同，萬柳書院從壹開始就是稀缺的。《今日北京商報》曾用“孤軍奮戰”來形容。作為2014馬年年底唯壹上市的頂級公司，其對手是融創觀瀾嘉園、凱撒廣場和恒大華府，將於2015上市...現在，它當年的對手早已被它甩在身後。
很大程度上，萬柳書院所在的萬柳地區本身就呈現出壹種稀缺性。在面積48平方公裏的萬柳，向北騎10分鐘，騎自行車欣賞，就可以到達頤和園的壹休大橋。往東過壹個萬泉河路要5分鐘，就是中國人民大學。北大研究生公寓位於萬柳地區。提振房價最好的辦法是中關村第三小學，中國最好的小學之壹，就在區中心。
地段，名校，配套，萬柳書院的到來，給這裏的豪宅增添了壹份神秘的色彩。劉曉彤還記得，當時萬柳書院還沒有誕生，萬柳中介包括他在內都沸騰了。“聽說萬柳要做地王了。”
2010年7月12日，眾合地產以26.3億元的天價拿下萬柳地塊。同期競爭房企超過十家，包括保利、融創、萬科。地王立馬生了天價樓。時任中國房地產經紀人聯盟秘書長陳雲峰直言，萬柳地塊樓面價已經突破4萬，很可能成為第二個釣魚臺7號院。2012年，全國城鎮居民人均可支配收入不到25000元。
萬柳書院的圍墻開始建的時候，隔壁的中關村也只是在完成壹次痛苦的自我叠代。此時的海澱書城已經不再受電商沖擊，幹脆轉型為中關村創業大街。短短壹年時間，這條不足200米長的街道孵化了600多個創業團隊，無數杯創業咖啡忽冷忽熱。人均265，438+0的年輕人，整天在街上遊蕩，尋找新的創業機會。
或許是受中關村的影響，萬柳書院從成立之初就定下了基調，“不談風格，只談生活”，“不以炫耀為目的”。劉曉彤也肯定了這種說法，“買萬柳書院的業主都很低調”。
“來這裏的買家多是IT人士，集中在30-50歲。”劉曉彤說。2017之後，壹大批互聯網公司迎來上市潮。“股票壹賣，手裏突然多了幾千萬甚至上億的資產，除了買房，沒地方花錢。”相比之下，客戶中實體經濟的老板並不多。
在這樣的背景下，萬柳書院成為了這些互聯網新貴們尋求提升的好選擇——無論是住房還是階層。“很多客戶在積累了壹定的經濟實力後，覺得現在住的小區跟自己的身份不匹配，檔次有點低。另外，他們接觸的人也不壹樣，所以有改進的必要。”
他接待客人的時候，從來不看對方的衣服和首飾。真正的客戶往往穿著很普通，開著20-30萬的車，或者幹脆打車。“住在這裏的人大多不明顯，妳也說不準哪天會遇到大公司的總裁或者高管。”
停車場收費員陳木勝和他的沙發椅已經在萬柳書院的高墻下呆了六年。
萬柳書院東面是華聯購物中心。從早上7點到晚上9點，他坐在這裏收停車費，8塊錢壹小時。看到我問起萬柳書院，陳木勝從椅子上跳了起來。“這是中國第三大豪宅！”至於第壹第二府是誰，他也說不出個所以然。
他的隨身物品在墻下，壹輛電動車，壹個不銹鋼充電箱。對於墻內，他只知道住在裏面的人“都是有錢人”，他的老鄉曾經進去做過施工，說裏面的頭像個“花園”。
墻內的人，要活下去，也必須依靠墻外的人。比如常年在萬柳飛外賣的小彪，經常出入萬柳書院。墻內的人點的外賣大多是80-100元。在他看來，這裏的高端之處在於“顏色”，“棕色看起來很不壹樣”，建築的稱謂也不同於普通住宅區。“墻上寫的是住宅1，不是1號樓”。
裝修工人趙剛還幫萬柳書院的業主裝修。他承包了業主地下室壹樓壹個陽光房的天窗裝修。60多平米的陽光房，天窗鋁框花了20多萬，工時接近3個月。“天窗有四層，和遮陽壹起是全自動的。純鋁材質已經是市面上最好的材質了，刷漆也不會生銹。所有的材料加起來每平方米將近4000元。”他說。
此外，戶主還在自家壹樓花園安裝了壹個9平米的純鋁涼亭，折合人民幣4萬多元。“貴是因為它在展館四面的電動卷簾邊上。如果四面都沒有卷簾，亭子就要1000多塊錢。”
但顯然，錢不是問題。
萬柳書院西側的盛華寺路，是壹條安靜的街道。是萬柳的富人區，很少人車經過。壹個藍色的警示牌立在路口，“您已進入監控區域，24小時視頻監控”。壹路上，有幾個探頭是從高墻中立出來的，有的幹脆就嵌在墻裏。
壹旦有車進出，西北門就會響起巨大的警鈴。保安擡起開關，我上前和他說話。他告訴我，他聽開發商的銷售經理說，“這裏的房子240平米，5400萬。”見我想繼續說下去，他很僵硬，目光遊移，“妳別跟我說話，這裏有監控，連人的頭發都能看見”。擡頭望去，在我的右上角，壹個巨大的顯示器正在旋轉。
萬柳書院北面的巴溝路相比聖華寺路，作為主幹道要熱鬧很多。天色漸晚，住在周邊的居民成群結隊出來散步，路過萬柳書院。所有人都擡起頭來，對著外立面，對著窗戶，對著燈，對著窗外隱約露出的身影，都在談論誰會住在這裏，需要多少錢。壹位住在萬柳的女士對我說:“不知道是墻裏的人孤立了社會，還是社會孤立了他們。”
大多數情況下，除了萬柳書院的正門南門被短暫打開的時候，人們無法窺探到任何關於萬柳書院的細節。這座由純銅制成的青銅大門高4.8米，關閉長度為12米。通常只開最右邊的壹個給車主通過。透過關門扇的縫隙，可以看到孩子們在院子裏嬉笑玩耍。這裏的保安幾乎能認出每壹個業主。他看見壹個騎山地車的人從遠處走過來。保安為他打開了門。“妳回來了。”那人說“是”。人們不必下車。自行車掉頭進門，然後就不見了。壹對夫婦拿著食物進去了，保安向他們點了點頭。人影消失在門口後，唯壹開著的門又關上了。
晚上路過萬柳書院的人都會有同壹個問題“怎麽看小區？”在巴溝路上，沿墻望去，萬柳書院的低層建築整齊劃壹，幾百扇窗戶在黑暗中，很少有燈光露在外面。
住在萬柳學院的徐強是社區裏少數幾個願意接受采訪的居民之壹。他解釋了小區裏似乎沒有人的道理:“類似於彩色玻璃，我們可以從裏面看到外面，但是外面看不到裏面。”他住的窗戶有夾層，窗簾後面還有壹層。“窗簾壹拉，光就出不來了。”
徐強每年在這裏花費65438+20萬元的租金。說到裏面的裝修，“就跟故宮壹樣”，他這樣形容。比如萬柳書院的垃圾桶和門把手都是純銅的。至於會不會有人因為投資買這個地方，該男子提高了聲音:“這裏最便宜的房子也要5000多萬。這麽高的價格，更適合保值而不是投資。”
該路曾參與萬柳書院小區的樓盤銷售。在他看來，雖然萬柳書院被外界稱為“天價學區房”，但對於萬柳書院的真正業主來說，“他們不會單為了學區房而買。這麽多錢，孩子的選擇太多了。私讀或者出國都可以。嚴格來說，學區房只是加分項。”
“他們真正看的是墻內的圓圈。”那個人說。他曾經聯系過壹個在萬柳書院買房產的外地鋼鐵廠老板。從看房到成交，對方壹直不露面，壹直委托他在北京分公司的助理照看。在萬柳書院之前，鋼廠老板已經在北京買了壹套四合院和幾套別墅，“前段時間又拿下了壹套四合院”。
還有壹個互聯網人，“比鋼老大差壹點”，把自己的房子換了，買了萬柳書院。據我所知，他們倆現在都不住在這裏。那個人說。
Theway還發現，對於萬柳書院的業主來說，價格是最不重要的東西。相反，更高的單價會讓他們更有面子。這裏的業主幾乎都是全款，很少有分期付款的。“他們這裏絕對不止壹套房子。”有壹次在北京某著名豪宅霄雲路8號門前，他遇到了壹個“長得像個孩子”的90後年輕人。對方直接花了大價錢，在霄雲路8號買了壹套單價接近20萬/平米的房子。後來他才知道，這個小夥子也是萬柳書院的老板。在Theway的壹個同事有壹個小夥子的微信，“看他的朋友圈，天天環遊世界”。
如果想了解更多關於萬柳書院的情況，可以和它的“對手”萬城華府進行對比。
這兩個壹街之隔的相鄰小區，同樣位於萬柳“富人區”，地理優勢、學區、交通、配套都壹樣。兩者都被譽為萬柳乃至北京的壹流豪宅，經常被作為彼此的參照物。
由於建成時間較晚，購買萬柳書院的客戶基本都是互聯網精英和金融大鱷。相比之下，萬城華府開盤更早，雖然也是數壹數二的豪宅，但“圈子不如書院純粹”。來看萬柳書院的客戶，基本都會主動聯系劉曉彤，要麽是朋友推薦，要麽是直接找中介門店，但絕對不會問誰住在萬柳書院。“能住在這裏的都是壹個圈子的人，早就認識了。”
為了壹張門票，相比萬城華府外“普通”的鐵護欄，有人願意向萬柳書院的“高墻”靠攏。從某種意義上說，墻是壹種保護。高墻可以有效保護富人的資產。貝殼分析師唐朝也發現，疫情來臨時，壹線城市豪宅成交量不減反增，與普通住宅成交情況形成了比較大的“剪刀差”。
"事實上，富人購買豪宅是因為資產對沖的需要."唐朝說。有媒體做過統計。僅2022年前4個月，北京均價7萬元/平方米以上的豪宅成交3082套，比上年大幅增長44.56%。
最重要的是墻維持的秩序。有了高墻，外人不會隨意踏足，更不會輕易翻越。墻保護裏面的人，警告外面的人。它以沈默低調的姿態誓稱資本世界有贏有輸。似乎只有進入這裏的人才能被稱為“成功者”。
但事實真的是這樣嗎？
沒有永遠的成功。在追它的路上，有人在路上摔跤，再也沒有起來。這壹次被搬上舞臺的兩套拍賣行的背後，是女總裁張穎失敗的故事。這位80歲的民生銀行天橋支行行長，自2013年以來，利用職務之便，引誘被害人簽訂購買或轉讓高息理財產品的虛假協議，騙取147客戶* *共計27億元。
用這些錢，她壹口氣買了上億元的珠寶、手表和房產，包括萬柳學院的5套房產和7個車位。比如目前法拍網上還有壹個萬柳書院的車位在二次拍賣，起拍價高達353.68萬元。
但人們可能想象不到，壹些真正買了萬柳書院的業主並不喜歡萬柳書院。奢侈品經紀人劉曉彤還記得，有壹次和客戶在萬柳書院散步，高大的樹木，鳥兒啁啾，很多人卻覺得壓抑，“就像在籠子裏壹樣”。問題出在高墻，擋住了外界的幹擾，擋住了真實的風景。
如此昂貴的社區的另壹個問題是漏水。就在前段時間，法院來查封房子，在評估房價之前，向周邊中介提到了其中壹套房子漏水的問題。而且這也不是萬柳書院第壹次漏水了。“剛開始的時候，壹個業主住了沒多久就漏水，臨時搬到樓下。後來樓上修理他，協商了半天，才勸他回去。”
但這些“小麻煩”，已經入獄的豪宅的前主人，女總裁張穎，顯然無從得知，接力棒已經交給了金山葛珂。
他喜不喜歡這裏就是另壹回事了。
(應受訪者要求，陳木勝、趙剛、徐強、Theway和劉曉彤均為化名。)