第三章物業服務
第二十三條從事物業服務活動的企業應當按照國家規定取得物業服務企業資質證書，並在資質證書許可的範圍內承擔物業服務。
從事物業管理的人員應當按照國家規定取得職業資格證書。
第二十四條壹個物業管理區域由壹個物業服務企業提供物業服務。
業主大會選聘物業服務企業時，可以要求物業服務企業提供信用記錄。
物業服務企業接受物業服務聘用時，應當與業主訂立物業服務合同。
第二十五條物業服務合同(含前期物業服務合同)應當包括下列內容:
(壹)物業管理的區域範圍；
(二)* * *部位和設施的使用、管理和維護；
(三)使用×××部位、××設施設備的經營範圍、收益分配比例；
(四)公共綠化的維護和公共區域的保潔；
(五)維護公共秩序、管理車輛停放和安全防範措施；
(六)物業服務的質量標準、收費方式和標準；
(七)物業服務設施的配置、使用、維護和管理；
(八)裝修管理服務；
(九)保管物業服務檔案和物業檔案；
(十)專項維修資金的管理和使用情況；
(十壹)雙方的權利和義務；
(十二)合同期限；
(十三)合同終止和解除的條件；
(十四)違約責任；
(十五)其他事項。
自治區政府住房和城鄉建設行政主管部門應當公布物業服務合同示範文本。
第二十六條物業服務應當符合下列要求:
(壹)按照物業服務合同、國家和自治區有關物業服務標準，實施物業服務；
(二)業主、物業使用人使用物業前，應當書面告知業主、物業使用人物業* * *部位的有關規定，* * *設施設備的使用方法、維修要求、註意事項等；
(三)根據物業管理區域的實際情況提供所需的門衛、巡邏、秩序維護等服務，建立健全治安應急預案等管理制度，做好物業管理區域內的治安保衛工作；
(4)定期維護物業的* * *使用部位和設施設備。發現物業的* * *用部位和設施設備損壞時，應當立即采取保護措施，並按照物業服務合同進行維修；
(五)做好物業維修、養護、更新及費用記錄，定期向業主公布物業服務費收支情況和* * *部位* * *設施設備使用情況，妥善保管物業檔案和相關財務賬冊；
(六)聽取業主委員會、業主和物業使用人的意見，改進和完善物業服務；
(七)發現違反本條例或者管理規定的行為，立即勸阻、制止，並向業主委員會和有關行政管理部門報告，配合有關行政管理部門執法；
(八)法律法規和物業服務合同規定的其他要求。
第二十七條有下列情形之壹的，物業服務企業應當退出物業服務:
(壹)物業服務合同終止；
(二)物業服務合同終止；
(三)物業服務企業依法不得繼續從事物業服務活動。
第二十八條終止或解除物業服務合同，應按合同履行告知義務；合同未約定通知期限的，應當提前60日通知。
自物業服務合同終止或者解除之日起十日內，物業服務企業和業主委員會應當辦理下列交接事宜:
(壹)本條例第四十條規定的全部財產檔案的移交；
(二)移交物業服務中形成的物業服務檔案；
(三)移交屬於業主所有的物業服務用房和其他房屋、場地及物業；
(四)移交物業設施設備及其改造、維修、運行和維護的相關資料；
(五)清理預收、催收、逾期催收的相關費用；
(六)其他交接事項。
未辦理退場交接手續，物業服務企業不得離開物業管理區域或者停止物業服務。
第二十九條物業服務企業退出物業管理區域時，業主大會未及時選聘新的物業服務企業的，業主大會或者業主委員會可以臨時選聘物業服務企業。
第三十條物業服務企業不得在物業管理區域內進行下列活動:
(壹)擅自改變物業* * *用房部分、* *用房設施設備規劃用途的；
(二)未經許可或者默許他人利用* * *零部件、* *用設施設備進行廣告宣傳的；
(三)擅自設置經營攤點的；
(四)收取未經價格主管部門批準的費用；
(五)未經許可或者默許他人使用* * *零部件、* *設施設備從事專營業務並收取費用；
(六)向業主、物業使用人指定裝修企業或者強行推銷裝修材料；
(七)擅自提高公共停車位停車收費標準的；
(八)與物業服務無關的其他活動。
第三十壹條縣級以上政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業及其從業人員的專業培訓和誠信教育，根據物業服務合同履行、物業投訴處理和日常巡查情況，建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案，並向社會提供查詢服務。
第四章物業管理
第三十二條物業管理區域的劃分應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為依據，綜合考慮建築規模、* *設施設備、小區建設等因素。，由縣級政府房地產行政主管部門會同鄉鎮政府、街道辦事處、居民委員會劃定。
建設項目已經按照規劃劃分為兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理維護責任、不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
影響消防通道、避難場所、燃氣使用、建築出入口、電梯使用和* * *功能設施設備安全的，不得劃分為獨立的物業管理區域。
第三十三條商品房建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目批準或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等材料，向項目所在地縣級政府房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房地產行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，依照本條例第三十二條的規定，劃分物業管理區域。
物業管理區域劃定後，建設單位應當在銷售房屋時，以圖文形式向買受人明示劃定的物業管理區域，並作為買賣合同的附件。明示內容包括:
(壹)物業管理區域的範圍；
(二)地上和地下房產的名稱、位置和面積；
(三)公共場所和公共綠化的面積和位置；
(四)公共停車位的數量和位置；
(五)地下室、地面建築面積及其權屬；
(六)物業服務用房和業主委員會辦公用房的面積和位置；
(七)* * * *所使用的設施、設備的名稱和所有權；
(八)其他需要明確說明的場所和設施。
第三十四條建設單位應當在規劃建設報告中明示物業服務用房的位置和面積，並納入建設規劃，同步設計、建設和交付使用。
物業服務用房的建築面積不低於建設工程規劃許可證載明的總建築面積的千分之二，且不低於八十平方米。
物業服務用房應當在地面以上，具備水、電、通風、照明、簡單裝修等條件。
第三十五條商品房建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務，並制定臨時管理協議。
投標人少於三家或者建築面積不足三萬平方米的住宅物業，經縣級政府房地產行政主管部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業服務企業。
第三十六條業主和業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，並自合同簽訂之日起15日內報縣級政府房地產行政主管部門和價格行政主管部門備案。
建設單位與買受人簽訂物業買賣合同時，應當將臨時管理規約和前期物業服務合同作為買賣合同的附件。買受人應當遵守臨時管理協議，履行前期物業服務合同。
第三十七條新建物業的建設單位應當按照國家和自治區規定的保修期限和範圍，承擔物業的保修責任，並在物業管理區域內公布保修聯系電話和地址。
物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。
第三十八條自前期物業服務合同簽訂之日起至物業交付之日止，物業建設單位應當承擔前期物業服務費用；自物業交付之日起至前期物業服務合同終止之日止，前期物業服務費用由物業建設單位和買受人按照物業買賣合同的約定承擔。物業交付使用時，除物業買賣合同另有約定外，物業服務企業不得向買受人收取任何費用。
第三十九條業主大會通過的管理規約生效時，臨時管理規約終止。
第四十條建設單位或者業主委員會在與物業服務企業辦理物業驗收手續時，應當移交下列物業檔案:
(壹)建設項目的各項批準文件；
(二)各類建築物、場地、設施和設備的清單；
(三)竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(四)設施設備的安裝、使用、維護等技術信息；
(五)物業質量保修文件和物業使用文件；
(6)業主所有的房屋、場地、設施和設備清單；
(7)其他相關信息。
新建物業的建設單位還應當在物業竣工驗收後90日內，將前款規定的物業檔案報縣級政府房地產行政主管部門備案。
第四十壹條在向業主交付物業前，建設單位應當對物業服務用房、部位和設施安裝獨立的水、電計量裝置。
第四十二條建設單位預售或者現售房屋時，應當公布物業管理區域內規劃車庫、車位的數量和價格。
建設單位用於銷售的車庫、車位應當與房屋同步銷售，車庫、車位應當在銷售前預售或者備案，但業主根據規劃在物業管理區域內設置的車庫、車位除外。
第四十三條物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫和車位，應當優先向物業管理區域內的業主出售和出租。
車庫、車位數量等於或者少於本物業管理區域內住宅數量時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域內業主以外的人。
違反第二款規定的，房地產登記部門不予辦理登記過戶手續。
第四十四條縣級以上政府房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，及時受理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，並將調查或者處理結果回復投訴人；屬於其他部門和單位責任的，應當及時移送相關部門和單位並告知投訴人。
業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生的爭議，可以協商解決；可以向人民調解委員會、房地產行政主管部門或者鄉鎮政府、街道辦事處申請調解；可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十五條縣級以上政府應當通過聯席會議建立物業管理綜合協調機制。
物業管理聯席會議由縣級政府房地產行政主管部門會同鄉鎮政府或者街道辦事處召集，由價格行政主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業、供水、供電、供氣等專業經營單位、業主委員會或者業主代表參加。
物業管理聯席會議主要協調解決以下事項:
(壹)業主委員會及相關部門未按照規定履行職責的；
(二)物業服務企業變更過程中的交接問題；
(三)物業管理區域內的重大糾紛和突發事件；- 9 -
(四)物業管理區域內的收費糾紛；
(五)物業管理與社區管理的銜接與配合；
(六)其他需要協調解決的重大問題。