內容(略)
第壹章，顛覆領域
壹、市場競爭激烈，硝煙四起，大市場時代，房地產盛宴
近2000萬元的供應儲備，眾多品牌開發商紛紛加入開發惠陽大亞灣的陣營，項目營銷面臨激烈的區域市場競爭。大市場時代，惠陽大亞灣的市場已經從復蘇中的零星大火，迅速步入市場的快車道。
第二，融合造就大勢，大勢成就地產。
隨著深圳東部產業帶的東擴，龍崗東部工業區和大亞灣石化產業帶的幾個規劃產業帶形成了緊密的產業鏈，區域經濟日益壹體化。大亞灣世界產業的支撐所創造的吸引力，讓作為大亞灣大後方的惠陽地產進入了發展的快車道；南平快速開通東部幹線，到龍崗工業區只有16公裏。2065，438+00，深圳地鐵三號線、深惠沿海快速路、地鐵三號線、深汕高速、廈深鐵路、西二大道的建設和規劃，使得跨城置業比例上升，城市邊界逐漸消失，創造“深惠城市生活”；惠陽、大亞灣正式劃入深圳段——“深圳東岸”
東部產業集群和大亞灣形成產業融合，龍達工業區和大亞灣產業帶百萬產業人前景無限，龍崗地產蓬勃發展，市場爆炸，城市邊界正在消失。惠陽的地理優勢是名正言順的，是與時俱進的！
第三，深圳成為外包電力的主要市場。
第二章，梳理整合推廣策略。
壹.壹般原則
本項目作為區域市場，定位為郊區主流豪宅，決定了項目在市場的主導地位。項目的市場主導地位決定了項目主導營銷所采取的營銷策略。
以高端形象切入，為項目奠定較高的市場水平。
造勢，打造項目品牌
通過點面結合，立體推進，重點突破
循序漸進
二、項目賣點挖掘
關鍵詞壹:景觀市場？世界借款
世界級山水文化城市
-異國社區
654.38+0.03萬平方米景觀市場，作為惠陽的區域到大型項目，
項目擁有得天獨厚的自然景觀資源，原生態的生活，五大風格迥異的異域主題公園，世界所有，是壹座屬於世界的山水文化城。
比賽背景:碧桂園、熊貓國際、半島1號、東方新城、棕櫚島、珠江東岸、東方集團、葉榛三和項目...在眾多品牌中，只有碧桂園和葉榛項目擁有景觀資源。該項目的獨特世界，以世界高度、世界氣度、世界風範展現了其景觀的自然美。
項目推廣將采取項目主題形象與各組形象相結合的形式。
關鍵詞二:邊界越無界，別墅越非凡。
越是無邊無際的邊界，別墅就越是不凡。
1)演繹區域整合，板塊價值
大亞灣以東，深圳，視野決定價值，融合帶來更大的發展潛力，更多的休閑。華麗和視覺的高度體現了品牌更高的追求。
2)深圳區域客戶的投資需求
滿足目標客戶的投資需求，越是無邊無際的新疆，前景無限，別墅稀缺滿足人們更多的體驗。
3)更高品質的產品內涵
山水文化城，藝術性、自然性、豪華性、世界性自然是非凡的內涵；數千套別墅單元，讓別墅在居住高度上更顯不凡。
產品的第壹階段建立項目的高端形象。
關鍵詞三:天地360度收藏
矗立在山上的高層空中別墅和空中畫廊；非凡的視野，收集360度無限風光，吸收360度景觀精華。大面積、高配置，星河在產品上有獨特的體驗和品牌號召力，引領市場。
第三，引領營銷策略
只有好的銷售策略結合好的促銷手段，才能不斷創造市場熱點，不斷提升物業價值，創造市場和經濟效益的雙豐收。作為該地區的領先市場，我們將從以下五個方面創造領先的銷售額。
領先營銷措施1-借助大勢發起項目。
區域各方面的壹體化發展，必然將該區域納入深圳的版圖；因此，我們將與該地區的開發商壹起，集中力量炒作“深圳東海岸”的概念，以此與東莞、惠城、深圳西部、珠海等地區壹起，接力並提升該地區房地產市場的綜合競爭力。
該項目入市時，“深圳東海岸”的概念已經成型，可以進壹步承接以往各大開發商從產業、經濟、城市發展前景、規劃前景中的深惠融合、水陸兩棲生活趨勢等方面的宣傳力度，繼續倡導，引導市場集中向東看，增強區域內投資置業的吸引力， 凍結市場主流客戶的投資置業方向，激起市場向東看的急躁情緒，從而為項目的順利入市做鋪墊。
領先的營銷措施2-提升形象價值
愛心捐贈開幕式(結合星河品牌推廣活動)
開發商、廣東省民政局、中國愛心形象大使許親赴惠陽，為項目現象級星河地產舉行“愛心捐贈”儀式，承諾項目每售出壹平米，向中國慈善事業捐贈10元。
為“希望工程”捐款
建議有興趣的客戶在認購基金時，可以向希望工程認捐壹定的款項。開發商向承諾客戶發放VIP證書；並在銷售時提供壹定程度的優惠並出具捐贈證明，客戶入住後可享受壹定程度的財產贈送。
用愛在市場上制造轟動，樹立項目品牌和公司品牌的雙重效應，創造市場知名度，提升品牌價值。
領先的營銷措施3-品牌刺激價值
隨著惠陽和大亞灣市場的發展，開發商品牌和項目品牌將發揮“市場第壹競爭力”的作用:確定並擁有項目的品牌優勢，將有效防止競爭對手模仿，提升項目形象附加值。前期通過大型戶外星河的東擴，打造了22世紀住宅版圖，實力宣示了市場本身的品牌價值。
尤其是對於這個肩負著“星河品牌升華”使命的項目，應該采取積極的品牌策略，賦予項目獨特的品牌定位和內涵，通過品牌歸屬和專屬提升產品價值。
品牌領先模式
領先的營銷措施4-終端制勝戰略
終端圈子營銷逐漸成為項目銷售的重要手段。配合廣告推廣，其效果非常及時和持續，終端圈子營銷成為客戶資源最大化的重要傳播策略。
1，星河會員活動，升級營銷策略；
星河的已購、待購、註冊會員是強大的客戶網絡，客戶推薦特別有效，可以通過活動、優惠政策進行二次或多次銷售。
2.中原兩級聯動營銷策略；
中原深圳二級市場，中原惠州分公司二級市場，客戶資源驚人，直視終端。這壹營銷渠道壹直以來都取得了任何代理公司無可比擬的重要銷售業績。
方向1:
通過中原網將項目直接介紹給客戶，通過直郵的方式將這個項目的宣傳資料送達三級市場和分公司，滲透到終端。
二級市場:近100在售樓盤，800名銷售精英；
三級市場:150多地面層，數千銷售，數萬投資客戶資源...低成本、高效率、快速積累客戶，提升市場預期。
方向2:
利用春秋房交會和重要營銷節點，在深圳設立展館，做兩個主會場；中原會通過網絡資源將目標客戶與展廳直接對接，做到低成本高成功率。也建議將項目開在深圳，擴大影響力，加強與深圳客戶資源的對接。
3.星河集團內外部關系戶優惠吸引策略；
從市場運營的經驗來看，可以確定這部分客戶群的誠信度高，成交率高，是項目口碑傳播的重要壹級客戶來源，應該重點維護。
4.星河廣州、深圳、惠州的政商名人招商策略；
開發商的非會員合作單位、友好單位、新關系戶都是項目的潛在客戶群體。
5.深圳和惠州的知名酒店吸引了珠三角的上層顧客。
針對高端客戶群體常去的地方，展覽場地多，推廣網點多，吸引客戶，直接俘獲目標客戶群體。
終端策略會形成低推廣成本、高效率的效果。
第四，廣告媒體策略
營銷的主要內容由廣告、活動推廣、現場對比三部分組成。項目策劃方案確定後就要進行推廣，采用品牌營銷。
“集中優勢？“有的放矢”的總原則
廣告傳播:
廣告:軟硬結合
軟廣告:包括各大新聞媒體的短消息和房地產的軟廣告。
硬廣告:媒體發布廣告。
活動推廣:文武雙全
寫作:公關活動，事件活動
戰鬥:促銷活動
現場對比:促進購買
1.產品形象識別系統，包括logo、名片等設計；
2.場地和戶外包裝，包括場地美化、路徑引導的戶外廣告等。
3.銷售辦公室的布局
媒體組合策略
壹個成功的推廣策略必須包含壹個成功的媒體策略。不同的媒體組合有助於擴大廣告的受眾，有助於補充彼此的廣告信息，有助於反復提醒客戶，使他們購買。簡而言之，媒體組合的優勢最終會實現利益最大化。堅持“優勢互補、低成本、高效率”的原則，精心選擇媒體，有效利用和組合。
壹、報紙媒體:
《深圳特區報》、《深圳晚報》、《鮑靜》、《杜南》四家與《惠州日報》主流報紙媒體合作。要看各大開發商的傾向，以及在“深圳東海岸”概念推廣上與各媒體合作的優勢。
B.電視媒體:
深圳衛視《家》。深圳主流電視媒體覆蓋面廣，表現力和真實感強，引導性強。
惠陽電視臺新聞頻道。地方政府高層和私營業主的評分較高。
深圳陽光巴士電視廣告。地域性強，提升項目口碑。
C.戶外媒體:
大型戶外招牌(深汕高速、星河深圳居民廣告牌、人民路、石化大道)。千人成本低，布局龐大，適合形象展示。後來在龍崗中心區、坑梓鎮、惠南大道增設了戶外廣告牌。
深圳陽光巴士電視廣告。地域性強，主要針對辦公客戶。
奢侈品雜誌。向目標客戶群傳遞有效信息。
D.其他:
網絡營銷:szhome \搜房網(矩形廣告)。註重客戶特點，目的性強，廣告效果高；廣告可以有豐富的圖片、文字、聲音和圖像。項目網站作為壹種特殊的媒體，在項目的整個推廣過程中發揮著不可替代的作用:及時報道項目活動，炒作項目熱點事件，發布即時優惠信息等等。(由於本次媒體運作的靈活性和包容性，在以後的媒體行程中不會在計劃中詳細說明。)
本地展場(目標客戶集中)。客戶針對性強，廣告投放更及時，容易建立形象，傳播人氣。
普及作文
動詞 （verb的縮寫）提升營銷力——現場體驗樹的質量策略
本項目山、湖、谷、林、島等自然景觀資源稀缺。項目高端形象向市場釋放後，“星河居住神話”的體驗營銷會激發每個客戶的居住情結。通過售樓處、樣板房、觀景通道、內外園林、對外觀景路線、包裝的展示，重要的是現場軟硬件兼備，重在營造濃郁的人文生活氛圍，打動客戶的身心感受。
第三章，市場進入策略建議
第壹，入市時機
2008年5月，春交會為契機，大量媒體炒作，活動穿插，市場氛圍良好，客戶蜂擁至該區域密集看房，項目強勢出擊引起市場高度關註，隨後占據了奧運會和秋交會兩大銷售節點。時間就是機會，盡早上市有利於後期壹批樓盤的持續引爆。
二、高調進入市場的形象策略
主題形象:高品牌+高形象+高視角+稀缺形象。
作為1.03萬平米的高端別墅社區，項目必須以更無界的邊界、更非凡的別墅震撼市場，喚醒人們內心對純別墅社區尊貴身份和生活的信心、憧憬和渴望。
隨著品牌導入的震撼，將直接確立市場新的主導地位(相比半島1號，珠江東岸、熊貓國際的物業品質格局更高)。
第三，兩地拱地，同時入市。
深圳和惠陽同時入市，針對不同的客戶群體，不同的活動，瞬間擴大了社會效應。
第五章，項目推廣策略建議。
壹、推盤的總體原則
高調造勢，引領市場；高端產品推出，氣勢奠定。
循序漸進，分批推進
突出組合，進步客戶
二、首推策略
高端先行，引領市場
沿湖別墅壹期上市，純別墅的發售擡高了項目整體形象，強烈沖擊深圳、惠州市場，高端形象和品質得到市場認可。
第三，銷售控做好了開價高賣快的口碑。
第壹批機組采用蓄水開閘的控制原則，控制在100臺左右。制造動力，提前獲得動力，給市場神秘感、幹渴感、沖動感。市場的釋放會形成搶購潮，壹蹴而就，避免了銷售周期長、成本增加的弊端。同時通過價格和訂單控制，使各期產品同步促銷，做到不滯銷、零庫存。
第四，快速批量推售，不斷引爆市場。
首批單位開盤後，在工程條件允許的情況下，在1-1.5個月期間實行連續間歇銷售，持續開展活動加強項目在市場的推廣效果，提升知名度。
五、高低結合，多方位贏得市場。
第壹批別墅成功銷售，項目取得市場聚焦效應後，確立了市場身份。後期壹批單位在充分分析市場競爭後，銷售不同物業類型(別墅、住宅)、不同資源、不同單價的物業，適當延伸產品線，吸納不同層次的客戶群體，全方位出擊，贏得市場。
第六章，營銷布局建議
壹、第壹階段的營銷調度
項目壹期銷售面積約654.38+0.4萬平方米，以春交會為入市節點。考慮到奧運會開幕和秋交會的銷售節點，第壹批單位將銷售約654.38+0.000別墅，銷售壓力相對較小，後兩批壓力較大，因此第壹批單位最早安排在7月份。