自1998房改政策實施以來，我國逐步取消福利分房，推進住房市場化。房地產價格持續上漲的原因，自然離不開其供求因素。
供應因素
房地產開發建設的特點和土地供應的有限性導致房地產供應有限。在住房需求持續增加的背景下，房價上漲。
1.？房地產開發建設的特點，使得房地產的供給有限，跟不上同期的需求。壹個樓盤的開發時間壹般需要3 ~ 5年，動輒上億元。這就使得房地產的供給需要較長的時間，而供給是有限的，跟不上同期房地產需求的增長，也成為房價上漲的壹個因素。
2.？土地供應有限導致房地產供應有限。房地產開發多集中在城鎮或城鎮周邊，占用大量優良耕地，往往與我國“654.38+08億畝耕地”相同
“搖壹搖”的政策紅線沖突。再加上農地的征收補償，國有土地招拍掛耗時耗力。
3.？房地產行業具有半壟斷性質，房地產開發商往往變相減少住房供應，囤積價格。房地產開發商為了維護壟斷利益，往往通過捂盤、捂地等手段變相減少房源供應，加劇房價上漲。
(B)需求系數1。住房需求
中國正處於城市化快速發展時期，每年都有大量勞動人口進入城市。這些新來者將形成所在城市的住房需求，並帶動配套服務設施和商住建築的需求。房地產價格有很大的上升空間。
我國保障性住房制度起步較晚，保障性住房建設需要相當長的時間才能逐步發揮作用，影響房地產市場的供求關系。壹些沒有購房能力的中低收入者，在市場租金過高的情況下，被迫加入購房大軍。
從2004年到2011，中國房地產價格持續上漲。特別是2009年下半年以來，中央政府出臺了壹系列嚴厲的房地產調控政策，但收效甚微。反而出現了“越控越暴漲”的怪現象。壹些不急於改善住房的居民提前買房，導致房價連年上漲形成的“恐慌性購房軍”，甚至出現部分家庭以未成年人為戶主購房的現象。這些過早、超前的房地產消費行為，變相增加了對房地產的需求。
2.？投資和投機需求
除了房地產的居住消費需求，國內還有巨大的房地產投資和投機需求，也助推了房地產價格的上漲。
由於缺乏多元化的投資渠道，大量社會閑散資金湧向房地產行業。在過去的10年中，我國房地產的投資需求不斷上升，推高了房價，進而又導致投資需求的增加，形成了房價和投資需求的加速上升循環。
同時，投機需求的擴大是推動我國房地產價格持續上漲的直接誘因。2008年全球金融危機後，出口下降，國內資金缺乏合適的實體經濟投資領域，大量轉投物價上漲的房地產經濟。個人儲戶也在存款負利率的情況下，通過收益率更高的銀行理財產品流入房地產經濟。
此外，2008年金融危機爆發後，為了刺激經濟，西方發達國家增發貨幣，長期保持利率接近於零，資金通過各種渠道流入我國房地產市場。？
第二，宏觀經濟因素
(壹)貨幣超發的通脹背景，形成房地產價格持續上漲的基礎和誘因。
主要表現在以下幾個方面:
1.？在土地稀缺的情況下，房地產的自然升值容易吸引資本流入，誘發房地產價格上漲。住房是壹個人最基本的生存需求，與企事業單位發展相關的生產條件和辦公條件的改善也與房地產直接相關。由於土地有限，人們對房地產價格的上漲壹直抱有樂觀的預期。當經濟發展處於上升期時，許多非房地產企業和私人投資者大量投資房地產，促進了房地產市場的火熱交易。
2.？長期通貨膨脹將導致房地產價格的上升趨勢。壹個國家的高經濟增長時期往往伴隨著高通貨膨脹。隨著10年間中國經濟的高速增長，通貨膨脹自然是“水漲船高”的。此外，由於缺乏有效的市場經濟手段對抗通脹，房地產不斷升值，吸引越來越多的投資者進入房地產市場，推高了房地產價格。但是目前我國的市場調控措施並不完善，很多時候還是用行政命令來調控房地產市場，比如限購、限價、限貸等政策。這些行政管制措施在執行過程中往往被扭曲，其效果大打折扣。
3.？金融監管不力使得宏觀調控容易導致過度放貸。金融機構的過度放貸是房地產泡沫的直接催化劑。充足的金融支持是房地產價格長期持續上漲的必要條件。沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產價格的長期上漲。
2008年金融危機後，中國出口開始下滑，實體經濟難以生存。受利益驅動，金融業開始轉向房地產業，對地方政府土地出讓、園區開發等房地產相關業務的地方融資平臺、開發商和購房個人增加貸款，並將這些貸款視為高收益、低風險的優質資產。這些貸款實際上是有房價波動風險的長期貸款，只是銀行用的是銀行儲戶的短期存款，形成了銀行信貸資產的期限錯配——短期負債用於長期資產。銀行業對房地產行業的長期資金投入，客觀上助推了房地產價格的持續上漲。
(二)金融業規避貸款監管，用充足的金融支持助推房地產價格上漲。
2010政府出臺房地產經濟調控的相關信貸政策後，金融業維持原有的房地產貸款盈利。
到期續貸，利用銀行理財等金融創新規避相關政策和金融監管，通過銀行表外業務間接將大量資金投入房地產相關領域，變相發放房地產業務貸款，形成了目前銀行巨大的表外業務風險。
(3)壹些無良房地產開發商通過各種手段變相擡高房價。
壹些房地產開發商利用理財業務和信托業務，規避監管機構對房地產行業的金融監管。同時，他們利用“陰陽合同”、虛假宣傳、預售制度下實際交付質量下降、公攤面積增加等手段，計算建築面積，捂盤、囤地，擡高舊樓附近新購土地價格，擡高已建樓房價格。甚至花重金聘請“經濟學家”和媒體名人為房地產價格上漲辯護，為房地產行業逃避政府監管出謀劃策。
第三，制度因素
房地產價格持續上漲，還是有壹些制度性的因素。現有的土地制度為房地產土地供應制造了障礙和尋租空間。農地不能直接入市，農民的土地利益得不到有效保護，為地方政府“土地財政”提供了空間。此外，體制因素還有以下問題。
(壹)個人房地產稅收制度的缺失，大量不規範的稅費政策，導致房地產需求旺盛，房地產成本和價格持續上漲。
房產的取得、交易、流通都有很多稅費，這些稅費往往會轉嫁給購房者。而持有房產缺少稅收，不利於打擊炒房，不能有效抑制房價長期非正常上漲。
歐美國家實行相對完善的房地產法律法規，實行土地私有制，承認個人對土地和房產的合法所有權，土地和房產供應充足。在這些國家，房地產行業是壹個競爭性行業，居民可以自由進入房地產行業，沒有巨額利潤。即使在2001到2005年的高房價時期，房地產行業的收益率仍然低於高科技行業和金融行業的平均收益率。同時，歐美國家實行不動產保有稅制和不動產轉讓稅制。這些與房地產相關的稅收增加了房地產的持有成本和轉移成本，壓縮了房地產尤其是民用住房的投機空間，限制了投資空間，也限制了房地產的上漲空間。目前美國的房價雖然已經跌至歷史低點，但是高昂的房產稅卻成為了橫亙在購房者面前的壹座大山。
(二)地方政府土地財政，推高地價和房價。
分稅制背景下，地方財力減少，欠發達地區財政困難。土地財政收入已經成為地方政府的重要財政資源。2008年經濟增速放緩，地方財政更加依賴土地財政。於是出現了執行中央政策不積極，或者變相出臺抵消政策效力的措施的現象。這也是監管政策失效的重要原因。此外，保障房制度建設的長期缺失，也迫使本應進入保障房的人進入商品房購買大軍，增加了房地產需求，助推了房價上漲。
(3)目前沒有控制房租、保護租房者權益的措施，導致房租飛漲，迫使壹些沒有購房能力、原本打算長期租房的中低收入者加入購房大軍。
中國的收入分配差異很大。在缺乏有效投資渠道的情況下，壹些高收入人群爭奪黃金地段的高端住宅，擡高了整個房地產市場的價格。而且住房租賃市場不規範，租金上漲沒有調控機制，無法保障租客的權益。在房價上漲時期，出租人往往會選擇賣房或提高租金，這讓原本打算租房而選擇買房的個人難以承受。
(四)房地產業的特殊功能迫使城市居民承受高房價。
中國的房地產業在戶籍和社會服務方面承擔著特殊的職能——社會管理。居民戶籍往往與住房及相關居民福利掛鉤。比如買車，需要本地戶籍，買自己的房子，才能真正落戶，孩子可以在有自己房子的區域入讀公辦學校。個人社保和生活保障(當地戶籍人口最低生活保障)、就業、教育、醫療等。都是和戶籍掛鉤的，和自有住房、房產間接相關。也就是說，自有住房與政府對居民的社會管理捆綁在壹起，自有住房的居住功能與居民的社會管理功能捆綁在壹起。隨著城市化進程的加快，壹些來城市謀生和租房的中低收入者，在沒有社會保障的情況下，為了獲得城市戶籍和城市公共福利，被迫購買昂貴的商品房。
與中國相比，歐美國家擁有相對完善的社會管理和保障體系。個人在中國有完全的遷徙自由和平等的受教育權，不需要買房就能獲得居住、落戶和社會保障及社會服務(如子女教育)的資格，大大降低了對自有財產的需求。
第四，社會因素
10年中國房地產價格持續上漲，除了上述供求因素、宏觀經濟因素和制度因素外，還有社會原因。
蘇。
(壹)住房消費習慣和社會心理
中國自古以來就崇尚“安居樂業”的生活理念和信條，對擁有房子的安全感有著非常強烈的需求。社會文化心理和習俗也迫使年輕人早早進入買房大軍。
(二)房地產的社會財富分配效應助推房價。
房地產的社會財富分配效應迫使中國部分沒有購房能力的居民為了積累財富而貸款投資，這也推高了房價。房地產作為抗通脹的增值投資產品，在高通脹時期會形成社會財富的再分配，加劇社會財富分配不公，擴大差距。在通貨膨脹持續、房價長期上漲的情況下，擁有壹套或多套自有房產意味著自有財富的快速上升，而沒有房產的階層面對房價上漲，面臨著自有貨幣資產的快速貶值。這種分配狀況加劇了中低收入者的恐慌，他們超越購買力去借錢買房投資。
(三)房地產價格上漲帶來的受益群體的增加和多樣化，在中國形成了新的社會階層和輿論的博弈，增加了政府調控的難度。
房地產資產的社會財富分配效應導致中國社會出現了壹個住房階層或反房價調控階層，政府調控政策的有效性大打折扣。在通貨膨脹時期，高收入階層，甚至中低收入階層，因為房地產的存在和數量，形成了不同的群體。有房或多房階層，尤其是大量貸款買房的群體，渴望房價持續上漲來實現自己的財富積累，這往往與中央政府控制房價的政策相沖突。
高房價會帶來壹系列嚴重後果。首先，高房價引發了“房奴”、“蝸居”、“蟻族”、“鼠族”等社會現象，導致社會問題突出。其次，高房價會擠壓普通工薪階層的消費能力，不利於拉動內需。第三，高房價下的高租金(包括住宅租金、廠房租金和商鋪租金)會增加人們的生活成本和企業生產成本，增加中國的通脹壓力，吸引大量金融資源和社會資本流入房地產行業，進壹步削弱因出口不振而已經疲憊不堪的制造業，帶來社會資源的錯配。第四，房價的持續上漲會不斷增加房主的財富，財富會越來越多。無房者的儲蓄會貶值，財富會縮水，買不起房，進壹步拉大社會財富差距，進壹步激化社會矛盾。要解決這些問題，需要政府和社會各階層達成共識，共同努力，有效調控房地產，打破房地產價格持續上漲的循環，使房地產價格回歸正常水平，走上良性循環。
政府應建立和完善相關制度、政策和措施，去除房地產不應具有的社會管理功能和公益功能，完善宏觀調控措施，加強金融監管和房地產行業監管，建立和完善保障性住房制度，強化租金調控政策和租戶權益保護制度。
望采納