問:妳好，荊先生，我是純小白。2021年9月在望京李澤西園購買了壹套100平米的房子。我看重的是李澤九年連續學習，總價800，其中186是貸款(因為我老婆婚前有過貸款記錄，所以是兩套)。這是我現在名下唯壹的壹套房子。目前手裏有400元左右的現金，想在東城買壹套又舊又破的。原因是據說朝陽的高中不理想。我想在中考前移民東城。請給我壹個主意。崇文門新景家園怎麽樣？現在南方壹居室網上搜索價格接近700。如何實施資產配置，或者還有另外壹個好辦法。謝謝妳。
答:回答:您好，感謝您的信任！1，李澤西園屬於望京的寄宿板塊。房子雖然有點舊，但因為有學區的加持，還是很溫馨的。總價800，貸款186，也就是說房子還有500-600的可用資金，加上妳現有的400的資金，總價可以達到1000左右。有兩種方案。
(1)，把現有的貸款還清，把資金重新抵押，加上妳持有的現金，買壹套質量好的產品。壹是可以自己住，二是要註意投資。
(2)、或者可以考慮賣掉，換成優質房產。老房子雖然也在核心區域，但成為主導市場的概率很小。現在房價上漲的規律是在房價上行期；首先，第壹輪學區房和熱門區域(核心)品質上漲，第二輪學區房+熱門區域+壹流成熟外溢區域剛需品質上漲。本金654.38+00萬元可獲得核心區有品質的二等三房或兩房。北京長期的調控會以改善群體為主，購買力相對集中的核心區域會是有品質的二等三房或兩房，符合未來市場的主流。
2.崇文門新景家園、國瑞城、興隆城新苑都是質量不錯的板塊。可以根據自身情況看2、3家；建議仔細閱讀Planet Top的《北京房地產投資的核心邏輯與原理》壹文，“未來五年孤註壹擲換倉，做空雜菜，只留主導”。祝壹切順利，有問題再來問我。
問:問題:景老師妳好！疫情過後，朝陽東壩地區的房價會怎麽樣，是漲還是跌，是趕緊賣房還是等下半年？
答:回答；妳好，東壩市場前期透支，房價天花板難破。北京樓市是政策市，小水微漲，大水大漲，大水加政策刺激暴漲。這兩天有政策利好。可以等疫情來了再看行情怎麽樣。如果成交量上來，可以趕上區域市場回暖的中期出貨。建議仔細閱讀精華專欄31#關於如何通過二手房市場冷暖規律判斷最佳購房周期的文章。裏面有具體的發貨時間，祝壹切順利！
問:妳好，總裁，妳能考慮投資國家時裝公司嗎？
答:答:妳好，這個社區過去很受歡迎。缺點是社區太小。只有三棟樓，容積率在3以上。每棟樓的樓與樓之間的距離都很近，幾乎可以隔窗相望。如果魏明不拉窗簾就洗澡，他會被隔壁樓看到的！最後壹個改變，我們不喜歡這種只有幾棟樓的小區，以後的物業服務也沒法保證。建議仔細閱讀《15#望京139盤面，只有39個在穩步增長》壹文。祝壹切順利，有問題再問我。
問:問題:在北京總是好的。我很佩服妳對北京樓市的深刻理解。問壹個關於西城學區房選舉的問題:兩個家庭年收入100w，有850w的自由存款，可以全額用來買房。目前居住在朝陽愛哲城(2套房)，其中壹套以個人名義貸款(3套公寓)。另壹套在父母名下(2套住宅)
因為孩子2023年上學，準備在西城買壹套學區房(孩子的戶籍壹直隨父親在金融街，單位有壹定概率幫他上學，但不保底)，所以想在西城買壹套房子作為保障(不要住自己的房子，考慮帶著老人，來了可以租房)。目前考慮在西單小學或者奮鬥小學附近。當然，如果能買房上學，西城裕民等好的小學也可以。請景老師指點如何選擇基金？需要賣掉朝陽的房子，在西城買更合適的房子嗎？謝謝妳。
答:答:妳好；感謝您的信任！1.愛情這個城市從2017到今年2月壹直處於灰暗狀態。今年春節後大概漲了10%以上。這個市場在四會屬於中端市場，屬於第三梯隊:四會是剛需地段，熱門的寄宿市場是逸仙國際和同輝家園。這兩個市場的主要價值是相對低廉的價格。
優質板塊為東恒時代二期，黃金地名北京；這兩個盤主要是承擔區域內替換的組；愛這個城市價格在8萬左右，08年的板塊優勢在這個區域不是特別明顯；所以，漲幅壹直是向後的；從利益角度來說，這兩套三居室應該換成優質商圈，因為妳的底倉比較充足；+現有資金可以選擇好的盤面；北京過去是剛需推動房價，未來是改善驅動；優質熱點商圈，二類三居室是未來市場的主流戶型；
2、單位有壹定概率解決招生名額，再加上租房的因素，要想保險起見，還是買總價最低的學區房；小戶型的流動性有優勢；
3.整個西城的優質樓盤都具有投資價值；西城是目前北京最好的行政區之壹，居民多為國企、央企退休人員。醫療資源、教育資源也是頂尖的，因為不了解妳的具體財務狀況，所以無法向妳推薦房產；建議大家認真閱讀《北京房地產投資的核心邏輯與原則》和《未來五年，大換倉，賣短雜菜，只留壟斷》壹文。祝壹切順利！
問:問題:景老師妳好！我們只有壹套2004年的電梯板樓在同輝嘉園，貸款記錄65，438+000平米。我家寶寶2027年上小學。感覺同輝嘉園這邊的學區和日壇小學、中學的分校比起來太差了，想換個學區。通惠家園出售後首付可以提至450萬，但是亦莊河西的學區房漲的很快，現在認房認貸政策導致只能貸兩成。我們目前很糾結:
第壹，根據北京公布的人口普查結果，2026年後適齡兒童數量將減少，學區可能出現拐點。賭2023-24年，通匯嘉園的房子能跟得上或略跑贏大盤，或者說房貸政策調整導致貸款比例提高(我們收入還可以，但感覺希望不大)，然後重新規劃。但我擔心的是，河西人大附中學區目前還能拿到70多平米的兩居室，學區之間的差別會更大。
方案二，換壹套河西核心學區的小兩居室，不追求二新；還是2000左右的90平米左右的小房子。但是目前能買到的河西學區房很少，很難選擇有價值的次新，套房裏面的面積也比目前小很多。主要擔心的是學區房的政策調整，然後如果不能選擇亦莊河西核心學區房的第二個新學區房，在犧牲了居住和通勤體驗的前提下，我們能買到的房子的保值屬性是否能比得上我們手中的通惠家園(小區南邊有壹個罕見的帶電梯板的公寓，這個小區的交易也比較活躍)。
方案三，考慮亦莊非河西地區的其他次新二手房，這部分選擇多壹點。但賭的是亦莊整體瓜分學區房的政策，糾結的是學區房政策更大的不確定性；希望能有幸得到大家的指點。非常感謝
答:回答:您好，感謝您的信任！1.認房認貸是階段性政策。這不是靜態的。現在受政策影響，只有20%的貸款不能加杠桿。請私信我，我會告訴妳具體操作方法。
2.妳的孩子2027年上小學，離現在還有五年。沒必要太早買學區房。如果現在買，這五年間會有太多的變化。壹旦進行政策改革，損失可能會比較大。學區房有相當大的漲幅，但下滑也很嚴重。目前溢價嚴重，最穩定的投資方式就是避開學區房。我看好的學區房不多。
壹些優質區域的優質板塊還可以，但是本身價值比較稀缺，如果學區變動可以考慮，安全系數比較高；如妳所言，亦莊河西的品質房屬於高風險投資產品，不要刻意投資。隨著政策的不斷變化，學區房的概念隨時可能被取消，這是有風險的。星球上的成員壹般因為孩子上學建議買小的，因為較高的房產價格是學位的價格；
學位按套房計算，不考慮戶型大小。房價是按平方米計算的。大小房地產學校的價值是壹樣的。大樓盤相當於交了很多溢價。壹旦改變學區，可能面臨巨大損失。如果願意賭壹把，中短期來看，學區房的盈利可能很關鍵，但風險和機遇並存。比較穩定的方式是投資純住宅。雖然漲幅沒有被學區房誇大，不會有波動，但是會隨著區域的價值穩步攀升；穩健的方式是投資純住宅。雖然漲幅沒有被學區房誇大，不會有波動，但是會隨著區域的價值穩步攀升。更穩！
3.通惠家園雖然成交量很活躍，但是增速很差。近幾年幾乎沒有增長，中間還略有下降。雙橋屬於朝陽寒冷地區，包括官莊地區，西臨五環，東接童超路口，北接京通高速，北連三環。此外，該區域有大量的公房和搬遷，以及南部的通惠河和城中村。四不占+界面窄+內部生活聯系差，沒有商圈，缺乏優質配套。所以價格壹直沒能上漲，近幾輪上漲表現比較疲軟；如果從效率優先的原則考慮，應該把通惠家園的房子賣掉，換成純投資板塊，享受5年的板塊紅利。在孩子上學之前，我們可以把房子的上漲部分套現，以最低總價買學區房。
建議仔細閱讀《北京房地產投資的核心邏輯和原理》壹文。祝壹切順利。有問題請再問我問題！
晚上好，金先生。我今天剛加入星球，看了妳在星球之巔的文章。我已經完全被喚醒了。目前北京的房票已經用光了。目前京都戶，父母還有房票。目前錢不多，200左右現金，能找點錢籌300左右。北京的非核心板塊，如房山、順義、大興，以前也在BZ出現過。能不能在漲之前買？謝謝景總。
答:回答:您好，感謝您的信任！這些遠郊是不可持續的。妳仔細看，這些地方的漲幅可能在半年之內就上漲了，但是上漲之後會有壹個三到五年的冷靜期，可能會繼續下跌，就是這些板塊的行情沒有那麽強勁，都是風生水起。
價值弱導致沒有持續的後續購買力，所以這波漲上去可能會冷很久，有回落的可能，持續性差，不穩定！我壹般推薦這些位置的船運公司，而不是在高峰時段購買。可以淘主城區的二手；建議仔細閱讀《星球精華》專欄《北京房地產投資的核心邏輯與原理》和《北京七大行政區邊緣房價預警與判斷》壹文。祝壹切順利！
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08#史詩級的通貨膨脹正在路上，普通人的權利和策略。
03#北京樓市的價值正在沙漠化。
04#未來五年，孤註壹擲的換位置，賣短雜菜，只留主導。
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41#論房地產泡沫
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