2011，1，65438於10月5日在江西省景德鎮、樂平、益陽三地進行項目前期市場調研。以下是對研究各方面的總結和分析。
城市概況及發展規劃
壹、景德鎮概況
景德鎮市位於江西省東北部，處於黃山、懷玉山和鄱陽湖平原的過渡帶，是典型的江南紅壤丘陵區。市區平均海拔32米，地勢由東北向西南傾斜，東北和西北為山地，市區處於群山環抱的盆地中。與安徽省東至縣接壤，南接萬年縣，西接鄱陽縣，東北接安徽省祁門縣，東南接婺源縣。它是鄱陽湖生態經濟區的重要組成部分，也是重要的山水歷史文化名城。上饒市在北面的西面。景德鎮制瓷歷史悠久，瓷器制品質地優良，對外界影響很大。“瓷都”這個詞已經成為景德鎮的稱號。本市總人口156510000人，其中非農業人口60.67萬人。各行政區人口數據:珠山區(景德鎮市)面積40平方公裏，人口28萬；昌江區面積380平方公裏，人口16.3萬。景德鎮是江西省環鄱陽湖經濟圈(指南昌-九江-景德鎮)的重要城市，是贛東北重要的工業基地和商品糧生產基地，也是全國唯壹的直升機生產基地。是贛東北的工業重鎮，歷史上以制瓷業為主，非常有名。目前，瓷業產值在全市經濟中的比重，與計劃經濟時代以前相比，已經大大下降。雖然景德鎮是“中國瓷都”，現在陶瓷產業並不構成景德鎮財政稅收的主要來源，但陶瓷以外的其他工業部門構成了景德鎮工業的主導力量，包括機械、電子、家電制造、飛機、汽車、能源、食品加工、茶葉加工、醫藥等。景德鎮的農業以水稻種植為主，是江西省環鄱陽湖水稻種植區的重要組成部分。是國家商品糧基地之壹，也是全國良種豬繁育基地、江西省重點產棉區和茶葉生產加工基地。該地區的水稻是壹年兩熟的雙季稻。春播是早稻，夏播是晚稻。南部的樂平市是贛東北重要的蔬菜生產基地，其蔬菜生產和銷售在江西省農業經濟中占有十分重要的地位。2007年蔬菜種植面積1.7萬公頃，總產量62萬噸。還被中國人民和農業部授予“無公害”蔬菜生產示範城市，中國農產品集散地之壹，被稱為“江南蔬菜之鄉”。。
二。樂平概況
樂平市是江西省的壹個計劃單列市。1992年9月21，65438，撤縣設市樂平市，歸景德鎮市管理，位於江西省東北部。樂平素有“魚米之鄉”、“江南美食之鄉”的美譽。總面積約1973平方公裏(市區約20平方公裏)，總人口約87.5萬。市區約1910000人，下轄14個鎮，2個街道辦事處，2個鄉鎮。惠陽街、塔山街、喬榛鎮、樂港鎮、永善鎮、中埠鎮、接渡鎮、紅巖鎮、瀝林鎮、後港鎮、塔前鎮、雙田鎮、臨港鎮、高家鎮、明口鎮、歧口鎮、路仙鎮、十裏港鎮。* * *有50個居委會，265個村委會。是贛東北的區域中心，區位優勢突出。樂安河四季通航，可直達鄱陽湖、長江。皖贛鐵路、樂德鐵路、206國道和三條通往大海的省道；京鷹高速、(南)常德(邢)加密高速公路穿境而過，與杭瑞高速、滬昆高速相連。景德鎮機場、九江港和鐵路樞紐鷹潭都在壹個半小時的車程內，南昌機場在兩個小時的車程內。三小時經濟圈內有金華、義烏、黃山等城市。是南昌-九江-景德鎮金三角地區，人口眾多，市場發達，商業繁榮，物流便捷。皖贛鐵路穿境而過，目前有206國道和樂商、樂毅、天樂三條省道與外界相連。南距鷹潭僅幾十公裏，西距南昌150公裏，北距景德鎮機場40公裏。
城市發展規劃
景德鎮:
昌南大道位於景德鎮西部，在原山開辟了新城，作為景德鎮的中央商務區。中城商圈是景德鎮的購物天堂，匯集了珠山中路、浙江路等重點商圈，以及江西第壹街——古街、群英街、十八橋等知名零售壹條街。完整的舊城建築也是景德鎮重要的旅遊區。以景德鎮市為中心，將浮梁、鄱陽、萬年縣、樂平市聯動發展，形成以景德鎮為中心的贛東北城鎮群。
樂平:
樂平生機勃勃，蓄勢待發。樂平人作風淳樸，尊文尚武，勤勞智慧。千百年來，樂平人以自強不息、堅忍不拔的精神創造了文明。特別是改革開放後，在歷屆班子的紮實工作和全市人民的共同努力下，樂平發展很快，變化很大，從壹個農業大市發展成為全省綜合經濟實力十強縣(市)(第六)。改革開放以來，特別是撤縣設市以來，樂平大力實施“壹優三業”戰略，即全面優化有利於投資者創業和樂平發展的經濟環境；圍繞化工、醫藥、食品、建材四大產業推進工業化進程；圍繞建設具有國家知名度、文化內涵、旅遊特色和城市品位的花園式中等城市，推進城市化進程；圍繞發展特色農業、效益農業和生態農業，推進農業產業化進程。全市經濟建設和社會發展實現歷史性跨越，綜合實力位居全省十強縣(市)行列。
樂平是江西老工業基地，工業基礎雄厚。計劃經濟時代，省屬企業21家，市屬國有集體企業80家。江西東風制藥股份有限公司是江西省醫藥行業首家上市公司，江西化纖化工股份有限公司是國家512重點國有企業之壹。擁有面積4平方公裏的江西精細化工園區，產業形成化工、醫藥、建材、能源、食品、蔬菜加工五大支柱產業，占全部產業的80%，其中化學醫藥產業占50%。
樂平是江南蔬菜之鄉，農業特色明顯。盛產優質糧食、蔬菜、棉花、蠶桑、油料、生豬、農禽和水產品。是商品糧生產基地，江西重點產棉區，優良生豬養殖基地，江西最大的無公害蔬菜生產基地，無公害農產品生產示範基地縣。是江南蔬菜的集散地、價格中心、住宅通訊中心。2007年被中國園藝協會命名為“江南蔬菜之鄉”。
景德鎮市:
近年來，景德鎮在穩定糧食播種面積、提高單產和優質稻比重的同時，進壹步做大做強蔬菜、茶葉、養殖三大主導產業。目前農業產業化的區域模式是樂平市以蔬菜為主，浮梁縣以茶葉為主，昌江區以發展養殖業為主。據統計局統計，2010年，樂平市蔬菜種植面積17565公頃，產值超過10億元，是“國家綠色食品原料(蔬菜)標準化生產示範基地縣”；浮梁縣，茶葉面積6674公頃，產值2.4億元，是“國家無公害茶葉示範基地縣”；昌江區水產養殖產值達到414萬元，占農林牧漁總產值的57%，高於全市水產養殖產值24.2個百分點。為促進農業和農村經濟又好又快發展，景德鎮市把龍頭企業作為農業產業化發展的關鍵，采取各種有效政策措施，千方百計扶持龍頭企業成長壯大，實力得到提升。德裕集團、樂平市中遠公司、浮梁縣福耀仙芝茶葉有限公司等現代農業市場主體等龍頭企業湧現並快速發展，成為標準化農業的“孵化器”和“輻射源”，為當地農民增收發揮了更大作用。據農業部門統計，2010年末，國家級龍頭企業1家，省級龍頭企業18家，市級龍頭企業66家，規模以上龍頭企業81家，與2005年持平，分別增加7家、55家和25家。目前，景德鎮福耀仙芝茶葉有限公司、江西贛森綠色食品有限公司、景德鎮桃園農業開發有限公司三家省級龍頭企業共同組建了江西贛森實業有限公司，實現了強強聯合、資源共享，為進壹步做大做強產業奠定了基礎。農業產業化科技水平不斷提高。農業科技發展壹直是各級黨委政府高度關註、關心和支持的重點。2010年，全市農機總動力為1554500千瓦，比2005年增加840900千瓦，增長1.18倍；15738小型拖拉機，比2005年增加7149輛，增長83.23%；分蘗8309個，比2005年增加2859個，增長52.46%；農業水泵12844臺，比2005年增加5576臺，增長76.72%；噴灌機械620臺，比2005年增加534臺，增長6.21倍。2010年，全市農業產業化銷售收入40.4億元，比2005年增長68.3%，帶動農戶18.9萬戶。從事農業產業化的農民增收22680萬元，戶均收入1200元。
雖然隨著國家、省、市對農業基礎設施建設投入的增加，農業生產條件不斷改善，但從總體上看，農業基礎設施建設投入嚴重不足，農業基礎設施建設投入遠遠低於其他建設方面，從而削弱了農業防災避災能力，農業生產條件不完善，糧食等農作物生產能力沒有提高， 而且增產增收難，阻礙了農業生產的穩定發展，難以加快農業產業化步伐。 景德鎮農業產業化經營組織創新中的龍頭企業、科技企業、專業合作社、農協等中介組織普遍存在規模小、科技實力弱、實力不強等問題，導致抗風險能力差、科技創新發展能力低，難以獲得最佳規模效益。農產品流通渠道不暢。隨著流通體制改革的深入，農產品流通渠道多元化格局已經形成，國有商業組織的作用越來越小，出現了多種形式的民間流通組織，農產品運銷比重越來越大。但是，與農產品流通的需求相比，流通組織的發展在規模、組織化程度和服務功能上還不相適應。目前，景德鎮農產品市場體系建設仍處於初級階段，多元化市場體系框架只是雛形。市場基礎設施簡陋，服務設施不配套、不完善，交易方式原始，手段落後，市場主體組織化程度低，代理商、批發商等中介組織不發達，交易秩序混亂，缺乏相應的制度和法律規範，現代物流的理念和模式尚未建立和完善。農產品批發市場和零售市場發展程度較低，基本處於粗放式發展狀態，主要功能集中在物流方面，但結算、價格形成和包裝、儲運、加工等功能較弱。因此，農業經濟服務體系建設的滯後也是現代農業產業化發展的壹大障礙。
樂平:
農業自然條件優越，有“魚米之鄉”的美譽。盛產優質糧食、蔬菜、棉花、蠶桑、油料、生豬、家禽和水產品。是中國商品糧基地、江西省重點產棉區、中國優秀生豬養殖基地。樂平蔬菜種植發達，規模較大。是江西最大的蔬菜生產基地，也是第壹個蔬菜產值高於糧食產值的縣(市)。也是著名的“江南蔬菜之鄉”，中國無公害蔬菜示範縣(市)。2004年，樂平市蔬菜種植總面積達25萬畝，總產量6億公斤，總產值5.38億元。樂平已有6個無公害蔬菜基地獲得省級認定，面積1.2萬畝，1個省級無公害產品標簽申報並被評為江西省農業發展先進縣(市)。
在農業生產的布局規劃中，樂平市註重蔬菜產業的比重。目前，蔬菜已成為樂平農業最具特色、農民受益最大、區域經濟增長潛力最大的主導產業之壹，是遠近聞名的江南蔬菜之鄉。近年來，我市舉全市之力，認真實施“興菜富民”戰略，大力做大做強蔬菜產業。蔬菜的生產和銷售在激烈的競爭中保持了長足的發展，規模由小到大，質量逐步提高，銷量不斷擴大，效益不斷提高。2007年，全市蔬菜種植面積654.38+0.7萬公頃，總產量620.5438+0.00萬噸。全市有十大類100多個品種的蔬菜，出口到北京、上海、浙江、江蘇、廣東等10多個省(市)和120多個縣(市)。成為江西最大的無公害蔬菜生產基地，長江流域重要的蔬菜集散地，農業部確定的農產品集散地之壹，被長江蔬菜協會授予“江南美食”。樂平蔬菜集團以1億元的銷售額成為全省1龍頭企業之壹。目前，政府開始把握“主導作用”，推動現代農業發展。繼續落實國家糧食生產補貼政策，充分調動農牧民積極性，穩定糧食生產91萬畝，總產量380580噸。不斷做強做大龍頭企業。圍繞糧食、蔬菜、農產品加工、畜牧、皮棉產業等五大主導產業，重點培育壹批基礎紮實、活力強、潛力大、成長性好的中小龍頭企業，成為農業產業化發展的後備軍和後備軍。重點扶持大富強樂平蔬菜集團、江西蔡赟食品、江西樂康中藥飲片有限公司等3家省級龍頭企業；中遠現代農業、惠德蔬菜、金源牧業、佳隆米業等17市級龍頭企業發展。第三，積極推進品牌發展戰略。引導和鼓勵3家省級龍頭企業和17家市級龍頭企業以品牌為紐帶，推進品牌整合，加強品牌培育和推廣，力爭在創建中國名牌產品、名牌農產品、著名商標、企業質量認證等方面取得新突破。抓“引進來”，提高產業化發展水平。圍繞蔬菜、食品加工、林果產業發展，篩選壹批重點產業和成長型企業，選擇產業管理薄弱環節，瞄準省外大型農產品加工企業，進行專業招商，通過招商引資引進外地企業與我市企業對接，在我市建立生產加工基地，培育壹批內聯基地、外聯市場的外向型龍頭企業。抓“創新”，改造傳統農業發展方式。首先是搭建營銷平臺。借助政府資源和公共平臺優勢，帶領企業尋找市場。重點幫助企業通過政府網絡建立蔬菜、生豬、大米、水產品等營銷平臺，開展電子商務交易信息服務，降低交易成本。二是拓寬營銷渠道。引導和支持企業參加省市展會，開展展會營銷，拓展省外和海外新興市場，覆蓋農村市場，開展多元化營銷；提高產品質量，打造優勢品牌，開展品牌營銷。三是強化營銷手段。加強與大型銷售企業的聯盟，發展電子商務、連鎖、專賣、配送等現代流通形式，加強產銷銜接，擴大產品銷售。四是完善農業產業化“龍頭企業+農民專業合作社+農戶”和“市場+農民專業合作社+農戶”機制，引導和支持龍頭企業與農戶建立保護價、風險投資、利潤回報等多種形式的利益關系機制，提高農業產業規模化、標準化和專業化生產水平。繼續做大做強龍頭企業。要以優勢農產品產業帶建設為重點，按照扶優、扶大、扶強的原則，抓緊建立壹批龍頭企業集群示範基地，培育壯大壹批起點高、規模大、帶動性強的龍頭企業。大力發展深加工，提高農產品附加值。省級龍頭企業要率先采用國際國內先進標準，實施品牌戰略，以標準創品牌，以品牌拓市場，以品牌求效益，打造壹批市場占有率高的名牌產品。大力發展中介服務組織。著力解決中介服務組織發展滯後的突出問題，引導農民按照自願互利的原則組建農民專業合作組織，實行民主管理、民主決策，讓民辦公助受益。鼓勵專業合作組織開展跨區域經營，壯大自身實力，提升服務功能。支持龍頭企業、農業科技人員、農村能人和各類社會服務組織，建立或主導各類中介服務組織，培育和扶持專業大戶和經紀人，提高農民組織化程度。因地制宜，科學規劃，加快工業生產基地建設。堅持市場導向，制定具體發展規劃，打造優勢產業，集聚優勢產業，形成經濟優勢。引導龍頭企業加大基地建設力度，使基地建設與加工能力相匹配，避免盲目發展。生產基地應按標準化要求建設。重點加強農田水利、土地整理、道路交通、流通設施、通訊信息等基礎設施建設，不斷改善生產條件，提高綜合生產能力。引導和支持農民專業合作組織、村集體經濟組織、農業部門、專業大戶、農民經紀人等市場主體積極參與生產基地建設。處理好企業和農戶的關系是基地建設成敗的關鍵。雙方都要有長遠的眼光，互相幫助信任，加強合作，企業要舍得投資，農民要按合同經營，努力實現共贏。
項目分析和建議
景德鎮:
景德鎮主要以陶瓷產業為主，其中豪德建材市場成立於2003年，投資6543.8+0.2億。占地300多畝，是壹個集建材、家居、裝飾材料、家用電器、通訊器材、家具、燈飾為壹體的交易市場。店面1000多家，其中建築衛生陶瓷約占1/4。從2006年開始，市場逐漸形成了壹定的影響力。二期工程於2010投入使用，占地500畝。壹樓高4米，深7米。二樓高3米；壹個門面大概35㎡。中級月租40元/㎡，終端月租60元/㎡。前兩年壹套聯體商鋪均價2500元/㎡，現在均價至少5500元/㎡，很難買到。這個地區主要經營陶瓷、建築材料和家具。通過走訪調研新市場二期，人、車、貨的支出明顯不如老市場，經營戶也談到了生意非常不好；也有很多轉租的。主要是消費群體還是集中在老市場，消費習慣壹時半會兒很難改變。
景德鎮這幾年的發展速度有目共睹。目前正處於商業地產快速發展時期。商業地產的現狀可以用四句話概括:起步晚，發展快，問題多，前景長，商業地產競爭非常激烈。由於大浪淘沙，優勝劣汰，競爭激烈，商業地產項目將呈現兩極分化的趨勢。壹些好的商業物業可能會成為商家爭奪的“蛋糕”，但不好的商業物業會造成不好的後果。很多生意沒有前景，投資商鋪的觀念不強。結合景德鎮陶瓷的發展，商業市場容量基本飽和。未來幾年，消費習慣壹時半會兒很難改變。
樂平:
樂平縣是發展最快的縣級市，住宅項目多。在樂平，西門街和珠海路是城市繁華的商業中心，壹直是商家爭搶的地方，也成就了他們現在的高房價高租金。幾十年都很難超越。目前已建成的贛東北商貿城和贛東北最大的汽車交易市場江南汽車城也是樂平縣的重點項目。樂平市大力引進大型專業市場、購物中心和大型物流企業。今年，樂平市集中建設了總投資4億元的贛東北綜合商貿城、總投資3.5億元的中遠蔬菜(農副產品)批發市場、總投資2.8億元的再生資源交易市場、總投資3億多元的汽車交易市場等4個專業市場。建成後，贛東北商貿城將成為集五金、建材、家居、服裝、紡織、日用品等商品、倉儲、物流、文化娛樂、星級酒店為壹體的綜合性、多功能大型商場。中遠蔬菜批發市場將成為江南最大的蔬菜批發市場，年交易額6543.8+0.5億元，出口加工能力5萬噸，產值7500萬美元。再生資源交易市場投入運營後，年交易額將達到6543.8+0億元以上；汽車交易市場將發展成為擁有至少10家4s店和汽車展示交易、二手車交易、汽車裝飾等壹站式服務的交易中心。樂平是“江南蔬菜之鄉”。可見糧食遠不如蔬菜。雖然毗鄰長三角、珠三角、閩東南三大沿海經濟圈，但可以覆蓋東部沿海市場，向潛力豐富的中西部地區發展。但是在樂平，我們只能用小型的專業農機市場來開拓市場，可能需要很長時間才能讓我們大賺壹筆。目前我們已經和當地的招商局對接，他們表示非常歡迎我們投資農機項目，考慮到正在建設的汽車城也可能涉及農機。招商局副局長說先跟相關部門領導溝通壹下，再跟我們商量溝通。
調查員:
2011年11月24日
供妳參考。