隨著房地產市場競爭的加劇，各種因素導致建築成本急劇上升。如何在保證建築質量的同時，降低建設成本，提高建設速度，使建設發展階段成為精細化工廠，從而使公司在日益激烈的市場競爭中脫穎而出，精細化將成為我們生存發展的法寶。
公司成立至今已經十四年了，這也正是中國房地產行業從無到有走向巔峰的十四年。14年後，中國的房地產市場正在回歸理性和健康，而2008年與其說是中國房地產市場的轉折點，不如說是中國房地產業真正步入發展軌道的壹年。過去房地產市場良莠不齊，就是因為缺乏有效的競爭機制。現在，在市場預期悲觀、行業利潤下降、投資風險加大的客觀因素下，行業內的優秀企業將逐漸湧現並發展壯大，而壹些利用非法資源謀取短期利益的項目公司將越來越少，生存難度越來越大。作為世界上人口最多、增長最快的國家，中國的住房供應仍然緊張。隨著中小城市城市化進程的日益加快，以及大城市舊城改造中居住條件的不斷改善，整個市場對住房的需求並沒有減少。只要能把握市場，分清哪些市場最需要，哪些市場最重要，就能不斷成長，成為最好的城市住宅運營商。
看來我們公司自提出精細化以來，在精細化的道路上走得並不順利，這其中既有內部的客觀原因，也有外部的客觀原因。整個房地產行業壹直是壹個粗放式的行業，高投入高回報，周期短，見效快。不管開發企業是龍是蟲，管理優秀還是混亂，只要能拿到好地，就能發財。所以企業領導往往把大部分精力花在拿地、跑關系、銷售上，對企業運營管理研究不夠。隨著市場競爭的加劇，精細化將成為壹個企業的核心競爭力，精細化將成為企業發展的潤滑劑，確保企業在風雨飄搖的市場中快速平穩的前行。
作為壹個入職兩年的行業新人，對整個產業鏈缺乏全面深入的了解，所以只能站在崗位的角度，根據自己經歷的壹個項目，談談自己對施工階段精細化管理的思考。
項目管理的精細化:我覺得所謂的精細化並沒有太多神秘的東西。只是把我們在實際工作中遇到的問題和解決方法總結出來並形成制度傳承下去，從細節上做小事，防患於未然。
工程精細化的目的:解決施工中各方的矛盾和糾紛，方便各方的施工和管理。可以提前控制我們所有的糾紛，在現有的基礎上提高各方的工作效率和利潤，節省我們的工期和管理資源。個人認為可以從以下幾個方面解決。
1，智能。主要是網站建設過程中各種影像資料的保留和管理。
當今社會，各種新技術層出不窮，但是這些新技術的快速發展似乎對我們的工程建設影響不大。我認為我們應該充分利用現代技術為我們服務。防盜是建築工地安全生產的保證。我建議現場安裝攝像頭是很有必要的，可以節省大量的人力成本，對現場施工控制起到很好的作用。物業公司在前期介入時，尤其是裝修階段，現場施工單位有很多復雜的東西存放在現場，需要正規的物業公司保安介入，費用可以由施工單位均攤，這樣會大大降低現場被盜的風險。
這座建築是防盜的。每棟樓都要裝修保安。壹樓門窗關閉，裝修單位在安裝智能門前，應關閉壹樓所有主要入口。
影像資料的保留主要包括工程施工的關鍵工序和隱蔽工程，可有效解決日後產生的糾紛，保留範圍可由造價和工程部門確定。作為天臺標配。影響材料應保存在項目例會中。因為信息量大，單靠會議紀要不能保證例會內容的全面落實，要留有視聽資料。
電梯使用。雖然電梯延遲安裝理論上保證了電梯的維護，但是電梯不能使用嚴重增加了室內施工單位的施工成本和難度，延誤了工期。所以電梯越早投入使用越好。在土建施工階段，設置電梯工廠，預留土建工程。裝修初期電梯應正常使用，運行費用由甲方支付，施工單位支付電梯使用費。電梯運行維護費和電費應在電梯合同談判期間商定。
2.精煉
精細化是壹個行業成熟的最終結果。目前還是粗放型管理。如何提高我們的管理績效，成為壹名精英教師，也應該從精細化中尋找答案。
首先要從設計階段開始，要從戶型的設計上發展出幾個相對穩定的戶型和建築形式。戶型和建築形式並不是越創新越好，人們對建築形式的要求相對統壹。寬敞、明亮、舒適。要把每個時期的裝修風格和戶型控制在十個以內。在土建階段，最重要的是管道和給排水系統的預留和預埋。這項工作會避免裝修時大量的布線改動，管道中的廚衛是最重要的。要充分考慮油煙機盆內氣體的相對位置，衛生間浴盆與衛生間隔斷的相對位置。
我建議在嵌入插頭的時候可以做壹些創新的工作。拆修插頭漏水，給裝修階段留下了很多安全隱患。我建議土建預留時插頭彎頭應伸出墻面20mm，插頭用塑料塞塞緊。我們傳統的做法是裝修的時候把插頭部分切割貼瓷磚。我們可以在這個位置使用特殊的可拆卸墻磚(比如鋁板)，方便維修時拆卸。廚房位置窗可以做推拉式，或者下面固定風扇，防止水龍頭礙事。施工階段室內洞口要大於標準，可以制定天臺標準，然後按標準設置土建預留洞。增加門的高度可以增加室內面積感，提高實用性。衛生間下水管道不能用混凝土堵塞，要用塑料帽防止下水管道堵塞。空調管道要蓋在外面，內外都離墻5cm。
室內配電箱宜呈方形預埋，安裝可調節。土建施工階段，衛生間、廚房要按毛坯標準找平。裝修介入前，每套房都要做壹個驗收單，每套房都要做壹個電子檔案。內容應包括寬度、凈高、軸線偏差、頭尾桿誤差、墻體垂直度、地面平整度、天花平整度、各種預埋預留構件的合理性、尺寸和位置的統壹性。門窗洞口應重點檢查。
精細化還包括對各種關系的精細梳理和協調。影響工期最矛盾、最耗時的資源是:成品保護和責任轉移分工、水電費用和簽證問題...我們先解決水電費的糾紛，裝修階段供電還是給土建(合同規定)。裝修大包單位負責每個月交電費。這幾個月可以由我們提前支付，從5%的押金中扣除。不得因電費糾紛停電延誤工期，各單位要繳納5%的進場保證金，保證各單位的協調管理。這些電費可以由甲方代扣的施工單位簽字確認..我們可以統壹計算每個配套單元的電費，比如每個氣孔交多少電費，櫥櫃衣櫃裝多少電，門套門裝多少電，制定公司標準統壹核算。
關於垃圾清運，要做好交接，分清責任。在土建與裝修單位交界處，包括屋頂、建築物周圍、2米範圍內的各種室外滲漏平臺。各種井巷都要做好通水通水，這是壹項極其重要的工作。監理單位負責接好水和水進樓。並做好書面記錄，室內電線壹定要搖壹搖確認是否接通，不能只數數量。
裝修公司必須在濕作業48小時後進行蓄水試驗，必須在吊頂前安裝門套。衛生間建議不要做免漆門。
廚房給排水與櫥櫃廠家的交接，櫥櫃安裝前，大包裝單位應與櫥櫃廠家進行交接，確認給排水的完整性，待櫥櫃全部完成後再移交給大包裝單位。確認上層水是否漏水，水是否暢通。
建築垃圾的處理，建築垃圾壹直是我們頭疼的問題。我建議在工地設立垃圾存放點，解決現場垃圾無處存放的問題。甲方統壹安排出境運輸，國外運費按約定承擔。樓內及周邊的垃圾必須及時運到垃圾場，不允許隔夜垃圾，以保證樓內的整潔。
廁所問題。裝修階段要在施工現場預留壹個衛生間，這個位置要在土建階段考慮，施工後由土建單位預留，直到裝修結束。
關於禁止人們住在現場。進入裝修階段，除了壹樓的保安室，樓內不允許任何人居住。有真實條件的話也要住未售出的房間。
櫃子後面，我建議充分貼磚很重要。雖然增加了壹定的工作量，但是可以避免因換櫃造成的底漏，如果被客戶發現容易引起投訴。
外墻施工的要點是，首先土建抹灰壹定要做好，平整度壹定要達標，柔性膩子壹定要刮滿。有些錢是存不住的。外墻粉刷的時候，窗框周圍壹定要貼美國紙。
在設計階段盡量不要使用透窗，這樣會給現場施工帶來很大的麻煩，後期也容易漏水。
外窗漏水是壹個非常頭疼的問題。建議在窗臺上做壹些創新，讓我們的外窗不僅僅是打膠防水。
衛生間\廚房\公共* * *走道都需要降板，衛生間要加大降板的尺寸。同時，衛生間窗戶上弦要考慮吊頂尺寸。能定天臺標準。
應該規定清洗的頻率和標準，過多的次數是不必要的，過早清洗容易發生交叉汙染。所以，粗保應該在發貨前壹個月左右，精洗應該在發貨前兩周。清潔標準應該是重點，壹定要做出精品樣板。
簽證細化:簽證是涉及多方的經濟文件，要把握謹慎、及時、明確責任、實事求是的原則。簽證根據費用分為幾個方面:1\甲方要求。費用由甲方承擔。2\如甲方要求，費用由其他施工單位承擔。3\成品損壞等原因由施工單位承擔。其中，第三種情況最容易引起爭議。如果成品損壞，施工單位應及時通知監理工程師，由監理工程師組織有關責任方進行現場確認，並留下書面的有影響的資料。涉及土建和裝修單位的，應同時由土建和裝修監理辦理並確認。現場確認損失。如因塑鋼窗漏水導致地板浸濕，地板廠家應通知裝修監理，裝修監理應通知土建工程師及時到現場確認，土建工程師也應通知塑鋼窗施工單位。在現場留下影像資料並確認水域，然後單獨進行維修。
工程交付及工程保修期內交付後的精細化管理。
在項目交付過程中，應事先對監管人員進行培訓，並確認交付人員名單和交付後的維護團隊成員。項目交付時，監理人員應分成兩批。交付工程師主要負責現場交付。如果有交付困難，他可以求助於由項目經理和總監代表組成的現場指揮小組。如果指揮組仍不能解決將客戶轉到應急組的問題，應急組由客服中心經理和工程部副總經理組成。
交付給工程師的原則是現場修復小缺陷，盡量不要留下客戶的施工鑰匙。如確需留鑰匙維修，應將維修清單和鑰匙交給負責維修的監理工程師。負責維修的監理工程師應根據維修單安排維修，維修單必須在規定時間內完成，維修鑰匙由維修工程師負責...工程部在統壹交付後2周內協助客服中心，未售出的房屋在2周後由銷售和無業接收，鑰匙交銷售和物業。
最容易引起客戶投訴。漏水、水堵。漏水包括屋頂、塑鋼窗、廚衛，壹定要做好這三個環節。屋頂壹定要蓄水，塑鋼窗要噴，馬桶要灌滿水，交房前檢查。水壓不正常。出廠前，應測量高低區水壓，確保水壓正常。衛生間門的界碑做法和高低差要規範，防止滲水。主臥衣櫃壹定要設計成推拉門，不然很容易打開。設計塑鋼窗時，壹定要考慮空調室外機的安裝，可開啟的風扇要靠近空調板。地板和踢腳線都要由地板廠家施工，踢腳線質量要提高，要用卡扣，地板和踢腳線不能閃燈。單元門不要用鋼木門。用名牌成品防盜門的人會更認可，實際效果更好，成本也不需要增加。8公共* * *區的入戶門入口和地面做法的高度應確定。供水管在地面行走的，應盡量避開玄關和門界石。
關於實體樣板間建設的精細化管理，在實體中做樣板間是非常繁瑣的，尤其是主體還沒有完成的，必須提前安排。實體樣板間確實能給人更直觀的感受。實體樣板間的生產和後續開發的成功高效完成，將促進銷售。首先是防水問題，因為主體沒完工，樣板間的防水會很重要。第二，電路供應保證樣板間效果，第三，渠道布局與管理，第四，相關公共區域的處理。第五，模型的日常維護...限於篇幅，我就不壹壹贅述了。希望有關部門能制定出詳細的管理規定。
對我們核心產品的建議。每個公司都應該有自己的產品，也就是核心產品。萬科有花園洋房，綠城有公園環境，碧桂園有五星級酒店社區。我們應該有公司標誌性的建築符號。我們可以打造公司品牌飄窗，公司品牌陽臺，飄窗陽臺，這是每個城市高層居民的夢想。相信這些漂亮的天臺核心產品能很好的促進銷售。
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