來源:冰山周轉指數
9月二手房成交均價為54979元/平，而上海近四年均價峰值出現在2017年6月，當時均價為57279元/平，而9月二手房成交均價與當時價格僅相差4%。
市場明顯回暖。我們公司兔兔今年8月份剛在七寶買了壹套二手房。按照她的話來說，是:
“當我們還在猶豫的時候，發現這個小區的壹套竹筍陸續賣出，最後這個小區的價格讓人難以承受。”
二手房的成交也代表了壹波購房需求的釋放，也激活了新房市場，9月成交套數達到8578套。
整理上海新房認購數據時發現，最近新房認購率已經超過100:
路宏灣壹期認購率高達259%，保利錦繡壹期高達193%，二期次日認購率160%，陸家嘴錦繡玉蘭超過100%。
這些項目總價在500-800萬元左右。雖然這個總價段有很多優質項目，但是“得房率”(拿到房子的概率)很低。
今天我們就來說說如何買壹個500-800萬預算的。
去哪裏買？
據不完全統計，上海246個新銷售中，總價在500-800萬的項目有114，占總供應量的46%。
那麽，這些房產位於哪裏呢？
來源:房天下
在這個總價段中，郊區選擇較多，有9個區域的樓盤可供選擇，而市區只有徐匯、普陀、楊浦、虹口、長寧可以選擇，黃浦、靜安處於無貨供應狀態。
而浦東仍在供應TOP1，青浦新盤數量與浦東相差無幾，且遙遙領先於嘉慶松等郊區，嘉定區(崇明、金山、奉賢區除外)郊區供應最少，徐匯市區供應最多，長寧供應最少。
所以在5-8萬元總價段，浦東和青浦的選擇比較大，而在市區，徐匯的選擇比較大，可以重點關註。
哪裏是購買的好地方？
百姓的眼睛是雪亮的，新房市場的火爆程度是我們選擇的壹個非常重要的參考。那麽今年預算500-800萬的買家都在哪裏呢？
根據今年的市場情況，總價在500-800萬範圍內:
大虹橋的熱度絕對是c。
松江九亭、泗涇、松江大學城等9號線沿線板塊上月表現也十分搶眼。
閔行浦江的8號線也備受關註。
寶山楊興1線附近、大華在建18線周邊項目，今年都取得了不錯的認籌成績。
嘉定江橋板塊也是市場熱點。
因此，我建議您關註以下項目:
大虹橋:二期，二期，
松江9號線沿線:9號公館
保山:
閔行浦江:保利錦尚二期
二手房市場還是可以為我們提供壹些選擇融資的方式:
先來看看總價5-8百萬的。全市哪裏的成交量最大？
來源:鏈家
可以看到，在這個總價段中，浦東依然位居全市成交量第壹，其次是閔行區，同樣在成交量上領先整個上海。可以說，閔行已經成為郊區改善的主要購房區域。
在市區，500-800萬預算的購房者更青睞靜安和徐匯。北三區排名為普陀>楊浦>虹口。
成交量代表了地區的認可度，所以也是我們選擇的壹個重要指標。根據上述數據，我們建議:
1)郊區以閔行和寶山為主。
2)市區以靜安、徐匯、普陀為重點。
買什麽產品最好？
選好地點後，接下來的問題來了:哪種產品最適合購買？
總價500-800萬元的買家多為首次改善的用戶。他們對第二套商品房有需求，對產品的流動性也有壹定要求。
那麽，在這個價格區間，什麽樣的房子最受歡迎呢？
讓我們來看看最近總價段的熱門商品:
保利錦緞:識別率193%
紅鷺灣壹期:識別率259%
紅綠灣二期:識別率超過900%
萬科天空城四期:認可度245%
盤龍天地:識別率近400%
這五個熱銷項目都有壹個特點，就是都是由品牌房企打造:保利、瑞安、萬科。
但品牌房企不是核心因素，好的產品才是！事實上，如果我們仔細觀察這些項目，我們會發現每個項目都有自己獨特的賣點:
比如保利錦緞最大的亮點就是小戶型的橫廳設計。91平米的小戶型寬度也是5.1米，路宏灣壹期的高層產品(部分公寓)戶型也非常搶眼。約12米的L型270度空中酒廊，寬視野落地玻璃窗，全景轉角飄窗，上海獨壹無二。
所以，其實新房市場告訴我們融資的秘密:差異化的優質產品才是硬通貨。
500-800萬元的壹期裝修工程，如果妳的產品除了年代外，與周邊新房相比沒有明顯的高品質，那麽後期的流通肯定會受到影響。
今年第四季度，新房市場也有壹些優質項目值得推薦:
江橋的，125平四開間朝南，客廳橫廳設計，南北通透，堪稱同面積板塊的王者公寓。
、98平、115平三房戶型，三開間朝南，大橫廳設計，仁恒壹貫的物業容量，劍橋首個仁恒項目，值得期待。
，100平，115平，三開間朝南，南北戶型，地鐵旁，對於金橋來說是久旱逢甘霖。
二期，這次推出的72平米小戶型，三開間朝南，全飄窗，掛在市面上的小戶型，而93、95也是三開間朝南，南北向的戶型。再加上優質教育資源的加持，這次是不愁賣的節奏。
二期三開間朝南，南北貫通。此次推出的84平小戶型也是大虹橋的門檻產品。
四點建議
最後，我們總結這些建議給預算在500-800萬的買家:
1.從新增房源供應來看，浦東、青浦可以以郊區為主，徐匯可以以市區為主。
2.從跟蹤新房市場熱度的角度來看，大虹橋:壹期西瑞匯二期、招商虹橋公館二期、金地嶽紅灣、松江九號線沿線:九號公館、寶山大華公園城、閔行浦江二期:鮑莉金尚都是需要我們關註的對象。
3.從上海各區域500-800萬總價購房者的認可度來看，郊區以閔行、寶山為主，市區以靜安、徐匯、普陀為主。
4.從產品的角度來說，建議大家在預算內盡量購買有差異化亮點的產品，這樣在後期賣二手房的時候會更有優勢。