是對“宇宙第壹房企”地位的嘲諷，還是“不進恒大，不進萬科，不進碧桂園”的高壓工作狀態，還是“給妳壹個五星級的家”的廣告，還是“精裝修爛”的業主吐槽？
但無論如何，在目前房企的調控下，無論是龍頭企業、老牌房企還是地方房企，都不同程度地遇到了發展困境。
恒大多次曝出商票違約，不得不斷臂求生，甚至賣掉自己的房產、汽車的部分股權和香港總部大樓來籌集還款資金。
R&F集團踩了三條紅線，只能全力收縮戰線。中國百強房企早就從富力消失了，打折賣房，40%以上員工離職，處境艱難。
隨著四川房企壹哥藍光的發展，高管變動頻繁，人事動蕩，公開市場出現債務違約。創始人楊鏗的次子楊武政在關鍵時刻接過了公司董事長的重擔，成為了最差的“房二代”。
碧桂園以其獨特的方式生存了下來。
據中原地產研究院統計，截至2021年7月底，全國各地房地產調控共352次。在調控主基調下，“三條紅線”、“集中供地”等重磅政策陸續出臺，“掙紮求生”成為各大房企的“爭搶目標”。
按照監管部門的標準，截至今年年中，碧桂園的資產負債率為77%，這壹指標仍踩線，但財務報表中的債務數據繼續優化。在發布會上，碧桂園首席財務官吳碧君補充道，我們是通過資產運營逐步降低負債率，而不是馬上縮表。
資產負債率是業內公認的反映資產結構比率、杠桿率、衡量房企長期償債能力的最佳指標。截至2020年底，百強房企平均凈負債率為94.6%，碧桂園為55.6%。截至今年年中，碧桂園凈負債率持續下降，僅為49.7%，遠低於三條紅線中要求的1.000%。
最引人註目的無疑是其充裕的現金流。截至6月末，碧桂園可用現金余額為654.38+086.24億元，短期現金負債率為2.654.38+0倍，較去年末的654.38+0.9有壹定程度的改善，短期償債和抗風險能力無憂。
8月24日，碧桂園發布集團中期業績報告，無疑給了市場壹份滿意的答卷。
中報數據顯示，碧桂園上半年實現權益合同銷售金額3030.9億元，同比增長14%；股權合同銷售面積34，565，438+0，000平方米，同比增長8%，銷售業績穩步提升。
核心利潤指標方面，公司營業總收入2349.3億元，同比增長27%。毛利、凈利潤和歸屬於股東的核心凈利潤分別增至462.8億元、224.2億元和654.38+05.22億元，在龍頭房企中也名列前茅。
利潤增長的同時，有息負債的數據也在穩步下降，杠桿水平進壹步下降。貸款總余額繼續下降至3242.4億元，期末平均融資成本為5.39%，比上年末下降0.17個百分點。
碧桂園股權物業銷售現金回籠約2727.9億元，股權回籠率達90%，明顯好於行業平均水平。這是碧桂園連續第六年達到90%以上。
土儲方面，截至2021年6月底，碧桂園已覆蓋全國各省296個地級行政區、1408個區縣，項目總數3127個。2021上半年，碧桂園* *獲得219地塊，總權益成本約884億元。從金額來看，82%的新增土地集中在五大都市圈，62%分布在三四線城市。
值得壹提的是，自2021年4月以來，已有22個城市進入集中供地時代。在第壹批集中供地中，碧桂園* * *獲得14地塊，權益成本1，71億元。在重慶、鄭州、武漢等城市從底價退市，整體溢價率僅為7%，且取得的土地質量明顯好於第壹批集中供地的平均水平。
在人們心中，碧桂園的形象似乎壹直都是兩極化的。
根據柯睿公布的數據，2020年，碧桂園以7888億元的總額位居全國銷售榜首位。
中指院發布的2021-1-7月中國房地產企業銷售業績排行榜顯示，碧桂園仍以5008億元、5347.8萬平方米的銷售面積高居榜首。
這麽多房子的出售自然引來了很多評論。
當前，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。
人們常說，碧桂園順應了國家城鎮化的發展趨勢，深耕三四線城市，享受了壹波國家紅利。從結果來看，選擇三四線的差異化戰略方向，的確讓碧桂園從眾多房企中脫穎而出。
當然，碧桂園並不是不分青紅皂白地布局每壹個三四線城市，而是用自己的方式精挑細選。
繁華的城市圈城市、轉型成功的城市、生態宜居的城市、財務表現優秀的城市，是碧桂園下沈市場的重點。
只有這樣，碧桂園才能培育出北京上海等15壹線準壹線城市。合肥、福州、鄭州等17生產力突出的城市。天津、長春、無錫等24個傳統工業化城市。石家莊、呼和浩特等28個宜居城市。唐山、秦皇島等23個金融表現突出的城市。
碧桂園專註三四線城市的戰略，讓人覺得“土”。房企大多喜歡玩高端豪宅，直到碧桂園依靠三四級市場打開局面。經過這樣的高速發展，各大房企恍然大悟。原來中國真正巨大的市場不僅僅在壹二線城市，還在廣大的三四線城市甚至小縣城。
幾十年前農村包圍城市的戰略方針現在仍然有效。
贊美碧桂園主要集中在三四線城市居民。
對於很多縣來說，五證不全是常態，開發商涉黑是常態，爛尾也是常態。
碧桂園進入三四線城市後，這些亂象得到了極大的改善。而且碧桂園還把大城市建房的概念帶到了縣城，自己持有物業，壹些大型市場還會有別墅、高層、洋房等街區，還有投資購物中心。物業服務、公園綠化、環境教育等等都有不錯的表現，這是本地開發商做不到或者不想做的。
碧桂園的成功在於堅持建造“最合適的房子”。誰買房不是全家的力量，貨比三家。戶型、配套、周邊、幼兒園等。，哪壹個不是現場看了十幾個後決定的。
為什麽銷量這麽高？因為碧桂園是這些業主選擇中最好的方案。
舉個典型的例子，超級市場蘭州碧桂園，通過衛星地圖，我們可以清楚的看到，這簡直就是壹座建在黃土地上的城市。不僅如此，碧桂園還在蘭州修建了白燕黃河大橋。
碧桂園董事局主席楊國強曾在壹份內部文件中說“高周轉是我們的無敵法寶”。
高周轉的代價是碧桂園旗下的多個項目因質量問題被業主投訴。
碧桂園強推廣告口號“給妳壹個五星級的家”，被不少業主吐槽為“給妳壹個五星級的坑”。
2021以來，碧桂園在安徽阜陽、東莞、江蘇茂名、婁底、昆山、山西太原、河南鄧州等地出現業主不滿的情況。不僅質量問題屢被提及，壹些項目還涉及“陰陽合同”和違規交付。
8月，烏魯木齊碧桂園項目引發“房源荒”，準業主不得不聯名表達不滿。據業主反應，碧桂園天竺項目交付在即，業主實地驗收後發現了很多問題。壹是誘導宣傳，綠化規模與銷售時的沙盤不符；二是質量不符合交付標準，地下室不達標，小區水泥路面鋪設。事件發酵半個月後，碧桂園在8月底給出了回應。
此前的7月，碧桂園曾鬧得沸沸揚揚的“屍水事件”。6月28日，廣州華南碧桂園小區壹物業經理墜入華南碧桂園翠山藍天花園水庫，不幸身亡。
物業明知水庫裏滿是死水，卻故意隱瞞。只貼了壹張“停水通知”，導致業主在不知情的情況下喝了很多天“屍水”。得知真相的業主大怒，去物業辦要說法。
直到7月底，官方消息才出來。碧桂園服務總裁李長江對外界回應:已與業主進行了討論，並向業主說明了整個過程和處理流程，得到了業主的理解，並已進行處理。
但仍有華南碧桂園業主對結果不滿。“屍水”事件7天後，碧桂園物業迫於壓力公布了事情真相。之前壹直隱瞞，這件事性質相當惡劣。現在壹提到這件事，我就覺得惡心，我對李長江的回應很不滿意，我不接受碧桂園的處理結果。
除了業主質疑碧桂園的品質和物業堪比“快銷品”，碧桂園現階段最大的風頭應該是其森林城市項目。
黑貓投訴中關於碧桂園的投訴有766條，最新的都反映碧桂園森林城市虛假宣傳，欺騙消費者。
熟悉碧桂園的人都知道，楊國強對森林城市壹直是極其執著的。
“我有壹個夢想，我能擁有壹個立體分層的城市，地下有行走的車輛，地上有公園，建築外墻有垂直的植物，就像生活在森林裏壹樣，地面有無汙染的高架軌道交通。每天，人們在花園中生活，在森林中呼吸，在大自然中享受。”
不滿足於自己烏托邦式的願景，楊國強帶著碧桂園國際化的步伐和重新定位未來城市的雄心，將森林城市的夢想搬到了馬來西亞。
“我們是壹家為社會現代化、城市化和人民美好生活而奮鬥的公司”，所以出海前的碧桂園給出了自己的自我期待。
為了讓這個項目壹炮而紅，碧桂園在營銷渠道上花了很多錢，森林城市出現在央視、春晚、NBA、裏約奧運會的黃金時段，成為全球廣告最多的樓盤。有壹段時間，森林城市廣為人知。
然而，2018，馬來西亞新總理馬哈蒂爾上任。沒有前總理納吉布的支持，森林城市公園項目的現狀急轉直下。新上任的總理不止壹次在公開場合表示，禁止向外國人出售森林城市。
事實上，炮轟柔佛的森林城市項目也是馬哈蒂爾的競選立場。他曾說碧桂園森林城市項目等中資項目是前總理納吉布背叛馬來西亞的證據。為此，馬哈蒂爾贏得了許多馬來西亞民眾的支持。
在柔佛的馬來西亞人也在采訪中表示，太多中國人搶購碧桂園森林城市的房產。他們擔心這個項目會破壞環境，填海造地也會對當地漁業產生重大影響。
其實這個地產項目從宣傳之初就充滿了噱頭，以“新加坡旁永久產權”為特色。反復強調，建成後，森林城市與新加坡的直線距離不會超過2公裏。根據下圖，森林城市真的離新加坡很近。
然而，森林城市項目位於馬來西亞柔佛伊斯坎達爾特區。是馬來西亞填海造島，填海壹年後開始建設這個項目。但根據馬來西亞相關法律，填海工程需要沈澱十年才能施工，以後有關方面很容易談這個問題。而且，在森林城市的另壹邊，隔海2公裏，就是新加坡的大士工業區和大型煉油中心。
在推廣項目時，碧桂園還向業主們漂亮地描繪了未來，“在新加坡工作，在新山生活”。不過森林城市距離新加坡市中心還有35-40公裏。如果國際通勤，車主每天要過四個檢查站。
據住在馬來西亞新山的人說，新加坡和馬來西亞的檢查站在高峰時間非常擁擠。邊檢至少需要1.5-3個小時。不管是自己開車，坐公交，還是騎摩托車，都要習慣擁擠的場面。
森林城市的業主在黑貓平臺上抱怨，碧桂園原計劃的吉隆坡-新加坡高鐵到現在還沒有上馬。這座森林城市和新加坡之間的跨海大橋也消失了。已經批準公示的碧桂園森林城市獨立海關，還沒有啟動。
之前宣傳的永久產權的現代新城，現在變成了只有99年地契的商業地產。周邊配套不完善，醫療、購物需要開車遠，現在入住率不到8%。
雖然是私房，但是是商業水電費，無中生有的增加了多項保險費和管理費。各種費用比國內壹線城市貴好幾倍。
夢想雖然美好，但現實有點殘酷。不知道馬來西亞森林城市這個項目會給碧桂園帶來什麽影響？
從現實情況來看，近幾年幾乎所有房企都在承壓的時候，碧桂園卻逆勢而上。無論是財務指標、債務優化，還是多業務協同，碧桂園都走在了國內房企的前列。
即使很多業主形容碧桂園賣的是“快銷房”，嘲諷、不滿、抱怨還是紛至沓來。但不可否認，碧桂園以自己的方式生存了下來。
然而，很顯然，碧桂園只是壹只“狗”，在業務多元化和戰略增長引擎轉換方面，仍然沒有成功的範例。
目前為止，碧桂園作為森林城市出海的項目陷入困境，原因是馬來西亞政治漩渦和業主退房潮。
目前來看，讓碧桂園重新煥發生機是有價值的。但在未來，它壹直沒有找到解鎖的“密碼”。