關鍵詞:物業管理現狀，問題，對策
壹、物業管理概述
(壹)物業管理的含義
廣義的物業管理包括物業管理法律法規、物業公司的服務活動、房地產開發、租賃、銷售和售後服務。狹義的物業管理是指專業化的物業管理企業受產權人(即業主)或其承租人的委托，以商業運作的方式，對房屋及其相關設施、居住環境、安全等進行專業化的維護和管理，為產權人和承租人提供高效、優質、經濟的服務，使物業發揮其最大的經濟價值和使用價值。物業管理公司的服務活動包括建築維修、相關機電設備和公共設施的管理和保護、保安、清潔和綠化。我們通常所說的物業管理，是指狹義的物業管理，即物業公司的服務活動，強調的是服務。它具有以下特點:
1.物業管理的對象是完整的物業，是指已經竣工、驗收合格、已經投入使用或即將投入使用的物業。其管理規模和類型可以是壹個單元或套房，也可以是幾千個單元的大物業。
2.物業管理服務的對象是人，即物業使用人，包括業主、室友、承租人等實際使用物業的人。
3.物業管理公司和業主是雇傭關系。業主是雇主，物業管理公司是員工。
4.物業管理的核心內容是“服務”，物業管理公司必須盡力為業主提供優質服務，創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境。
5.物業管理公司的服務可以提高物業的使用功能，延長其使用壽命，改善物業環境，起到物業保值增值的作用。
6.物業管理是壹項企業化、社會化、專業化、市場化的服務。物業公司不僅要為業主提供優質服務，還要實現利潤最大化。因此，物業管理公司必須努力協調與業主、租戶、業主委員會、政府部門等主體的關系，實現社會效益、經濟效益和環境效益的統壹，促進企業管理的健康發展。
(二)物業管理的主要內容
物業管理行業屬於第三產業中的服務業。雖然服務內容和範圍廣泛，物業類型和使用性質不同，但物業管理的基本內容是相同的。社會化、專業化、市場化的物業管理本質上是運營的綜合服務，集管理、服務、運營於壹體，三者相互聯系、相互促進。物業管理按服務性質和提供服務的方式可分為三類:常規公共服務、有針對性的專項服務和委托專項服務。
1.常規公共服務。是物業管理的基礎工作，是物業公司為全體業主提供的最基本的管理和服務。主要包括八項內容:(1)主樓的管理；(2)房屋設備設施的管理；(三)環境衛生管理；(4)綠化管理；(5)安全管理；(6)消防管理；C7)車輛道路管理；(8)公共機構服務。
2.有針對性的特殊服務。它是物業管理企業為改善和提高業主的工作和生活條件，滿足部分住戶、群體和單位的需求而提供的各種服務。特色服務的內容主要包括五大類:(1)日常生活；(二)商業服務；(三)文化、教育、衛生、體育；(4)金融服務；(5)經紀代理服務。比如，物業管理企業在提供公共服務的同時，在其負責的住宅區內開展裝修、美容美發、餐飲、副食等各種經營服務。
3.委托特殊服務。是業主委托的滿足業主個性化需求的服務。通常是指在物業管理委托合同中沒有要求，專項服務中沒有成立物業管理企業，但業主和使用人提出了這方面的需求。此時，物業管理企業應盡力滿足其需求，並在可能的情況下提供特殊服務。如社區老年病人的看護，接送孩子上下學，照顧殘疾人上下樓梯，為業主采購生活用品等。
以上三類服務中，第壹類是最基礎的工作，壹定要做好。同時，根據自身能力和業主需求，確定二、三類中的具體服務項目和內容，采取靈活多樣的運營機制和服務方式，不斷拓展服務的廣度和深度。
二，我國物業管理的現狀
物業管理在世界上已有100多年的歷史。自1981深圳第壹家物業管理公司成立以來，物業管理對提高人民生活和工作環境質量，推動城市化進程起到了積極的作用。目前，我國物業管理發展迅速，物業管理種類繁多，涉及各個領域，約11類，包括多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業區、政府機關、醫院、學校、車站、碼頭、酒店、商場、商業街、農村住宅等。但與此同時，我國的物業管理還存在壹些不足，如覆蓋率低、地區間差距大等。與物業管理發達國家相比，由於對物業管理的認識、市場經濟發展程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等原因，我國物業管理覆蓋率仍然較低。從我國物業管理的發展實踐來看，南方、經濟發達地區、沿海城市和大城市起步早，發展快；北方、欠發達地區、內陸城市、中小城市都在緩慢推進。物業管理在中國剛剛起步，尚未形成適合中國國情的現代物業管理理論。很多物業管理公司都是從房管所過來的。物業管理的通病是人和物業管理人員對這個行業的認識並不深刻，所以這些公司還是有以前房管所的想法，沒有意識到現代物業管理的重要性。物業管理者真的把自己當成“管理者”，物業管理的真正意義應該是物業。
三，我國物業管理存在的問題
(壹)開發商、物業公司強迫業主接受物業合同
目前通行的做法是，開發商在樓盤預售時先成立或委托物業公司，與之簽訂《物業管理委托合同》。在實際銷售過程中，以每個小區都必須有物業管理為由，要求購房者與開發商簽訂商品房買賣合同，同時簽訂業主大會公約和開發商與物業公司制定的物業管理合同，並接受其法律約束力。開發商主動承包物業管理，固然有促進商品房銷售的考慮，但更重要的是在商品房銷售後獲取物業管理的利益。當業主對物業管理公司的服務不滿意，要求解除合同時，物業管理公司往往以合同未到期或業主和業主委員會不是合同簽署人為由拒絕解除合同。
(二)開發商給物業公司留下了許多糾紛。
目前我國的物業公司大多脫胎於房地產開發公司——開發商自己成立或委托的物業公司，關系是“父子”關系，不僅從壹開始就剝奪了業主和業主委員會選擇物業公司的權利和合同自由，也為物業公司處理與業主的關系留下了隱患。物業管理公司在接受委托前，應對房屋、公共設施等進行全面、詳細的驗收。，理清關系，分清責任。但物業公司為了既得利益，不敢和開發商談條件，更不敢和開發商劃清界限。從壹開始，他們就成了開發者的“大頭”。
(3)物業管理公司服務質量差，收費不合理。
由於物業管理市場尚未發展好，相當壹部分物業管理企業是由原房管部門或單位後勤管理部門轉制而來，與業主的服務和被服務關系沒有建立起來，操作極不規範，服務意識不強，物業管理的服務特色被淡化了。壹些物業管理公司，過度追求利潤，不按照合同提供相應的服務，收費與服務不符。而國家目前還缺乏相應的法律法規對其進行約束，國家也沒有制定統壹的物業收費標準，導致物業公司的行為具有很大的隨意性和自主性。物業費的多少完全由物業公司決定，業主只能被動接受。壹些物業公司為了獲得更多的利益，以各種借口多收費。
收費和亂收費；壹些物業公司為了獲取更多的利益，甚至單方面制定壹系列規章制度來約束業主，以押金、罰款等不正當手段強制業主管理。業主稍有不聽話，物業公司就威脅停水停電，甚至動武。物業公司服務態度差、服務不規範不及時、隨意定價、只收費不服務、巧立名目亂收費、多收費、強行收費已經成為普遍現象。小區環境淩亂，雜草縱生，小區門衛無用武之地，小商販和閑散人員隨意進出，公共秩序混亂，物品經常被盜，設施不到位，冬季供暖不足，激起了業主的強烈不滿。另外被開發商問了。
話題的影響，造成業主和物業公司的矛盾。
(4)物業管理公司隨意處置業主權益。
中國的物業管理行業起步較晚。物業公司規模小，缺乏專業人才。從業人員多來自“改制、轉業、跳槽”和農村剩余勞動力。他們的整體素質較低，普遍缺乏物業管理的理論知識和實踐經驗。此外，由於習慣性思維和傳統觀念的影響，物業公司很容易把自己理解為物業“管理”公司，認為自己壹旦與管理層建立了邊界，就是執法者，是秩序的維護者。壹些物業管理公司隨意處置應由業主處置的事項，以執法者和管理者的身份出現，隨意處置業主權益，損壞業主財產，侵害業主權益的情況時有發生。
(五)公共設施及其維修資金產權責任不清的。
業主委托的管理服務應建立在產權清晰的基礎上。但在很多住宅小區，公共設施、設備、道路、場地等產權界定並不明確，責權利難以界定。無法界定這些設施和公共部位的使用和收益歸屬，給物業管理和收費帶來困難。
(6)物業管理企業的產業結構單壹。
作為壹個新興行業，我國的物業管理在成長過程中受到各種因素的制約，所以沒有得到充分的推廣。行業的單壹主體限制了消費者接受的服務範圍，而行業的單壹客體則將更廣泛的消費群體拒之門外。行業的單壹使得我國的物業管理企業普遍缺乏後勁，只能算著物管費過日子，這不僅制約了企業自身的成長，也制約了其提高服務水平、開展全方位服務的可能性。
四，完善我國物業管理的對策
(壹)建立專門的政府機構，加強行業監管。
建議國家在房屋和物業管理方面成立專門機構或行業管理協會。這個機構除了具有房屋管理和城市發展的相關職能外，還應該成為物業管理行業的官方管理機構，各級政府也應該設立相應的下屬機構。應該加強整個行業的監管，約束物業公司的行為，制定行業標準，保護老百姓的權益，給老百姓壹個投訴和反映問題的渠道。
政府可以從兩個方面對物業管理行業進行監管:壹是在物業管理中發揮引導和監督作用。要從宏觀上給予指導和引導，制定符合物業管理實際情況的政策法規，規範企業行為，為物業管理發展創造良好的市場環境。第二，要引導物業管理行業按市場規律辦事。讓市場主體和市場杠桿充分發揮作用。
(二)建立健全糾紛解決機制，合理解決糾紛。
建議建立協商、調解、訴訟三級解決機制。協商可以由兩方或多方在平等的基礎上進行。協商不成的，可以在行政機關的主持下依法進行調解。行政機關必須在規定期限內出臺具體解決方案，不得拖延和推諉，更不得袒護任何壹方。調解應當依法公正合理進行。調解不成，或者對調解不服的，當事人可以向上級機關申訴，也可以直接向人民法院提起訴訟。
(三)進壹步引入市場機制，強化服務意識。
將目前流行的物業管理公司更名為“物業服務公司”，強化服務意識，提高服務水平。物業管理企業的名稱和服務方向應通過立法在服務業中明確，物業管理企業必須含有“物業服務公司”字樣。要進壹步規範物業公司的運作，對那些只收費不服務或多收費少服務的物業公司要加強監管，追究其法律責任。
競爭是市場經濟的生命力。物業管理企業只有徹底改變服務態度，提高服務質量和管理水平，才能贏得業主的滿意。同時，參與國際物業管理市場競爭是物業管理發展的必然趨勢。中國被認為是目前世界上最大的市場。中國加入WTO後，隨著中國市場的開放，國外大型房地產公司開始進入中國市場。中國的物業管理企業與國外的物業管理企業同臺競技的時間不長了。中國的物業管理企業只有苦練內功，學習國外先進的管理經驗，提高服務質量和水平，才能快速發展。
廢除公共維修基金制度，引入財產保險制度。
建設部對房屋* * *部位和* * *設施設備維修基金有明確規定。初衷是用這筆儲備金來應對居民區的房屋大修理問題，但現實情況是大部分都沒有落實到位。建議國家取消公共維修基金制度，引入財產保險制度。對於大型房屋裝修項目，保險公司會承接。保險費可以在購買時繳入國家賬戶，也可以由居民定期繳納個人住房保險基金賬戶。壹旦有較大的房屋裝修工程，可以由國家從* * *的保險賬戶中支取，也可以由個人從保險基金賬戶中支取後統壹分攤修繕費用。
(五)走多元化發展道路，全面提升企業整體實力。
多元化的產業結構是物業管理發展的必然趨勢。建議物業管理企業通過:(1)樹立大物業理念，快速建立多元化經營模式；(2)走兼並重組之路；(3)走專業化服務之路。(4)聯合邊緣產業，發展多元化服務。(5)走集團化發展道路。
(六)加快物業管理學科建設，加快人才培養。
中國入世後，壹些具有國際聲譽和經濟實力的開發商和物業公司將共同進入中國市場，這必將對中國的物業管理市場產生巨大的影響。我國物業管理不僅要提高服務質量，增強企業實力，更重要的是加快人才培養，盡快培養出壹批高素質的行業管理人才。加快物業管理學科建設已成為當務之急。