物業管理公司同誌在會上的講話:
昨天，金笳同誌介紹了《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的頒布過程和主要法律制度。誌峰同誌就《條例》的重要意義、主要精神和下壹步工作安排作了講話。我完全同意。請各地區、各單位認真貫徹執行。在這次會議上，十個單位在前期工作的基礎上，交流了貫徹落實《條例》的經驗和安排，希望各地借鑒。
會議討論中，提出了許多意見和壹些需要進壹步探討和研究的問題。昨晚房產部門做了認真的總結和整理，給我列出了十大問題，主要是條例執行中的相關問題。針對這些意見，建設部將繼續研究，希望各地積極探索。第壹，關於業主和業主大會。《條例》規定，業主大會作出決定，必須經與會業主所持表決權的二分之壹以上通過，重大事項必須經全體業主所持表決權的三分之二以上通過。如何組織業主大會需要探討。第二，業主委員會成員的素質。這個《條例》作了原則性的規定。業主委員會成員需要具備較高的素質。妳能邀請當地的NPC代表和CPPCC成員來服務嗎？業主委員會能否真正盡到自己的職責，對於業主委員會發揮作用至關重要。請在今後的工作指導中總結經驗。第三，業主大會在法律上承擔什麽責任。既不是自治組織，也不是法人組織，更不是經民政部門登記的社團組織。第四，物業管理企業對物業管理區域內的治安事件沒有責任。第五，物業管理企業收取水、電、氣、暖氣費產生的糾紛如何解決，維修責任如何落實，這就涉及到公用事業的改革。第六，物業管理企業的經營環境和虧損情況，地方政府在環境整治方面是否會增加物業管理企業的負擔。第七，如何明確界定* * *使用部位和* * *使用設施的產權。第八，老舊小區難以實施物業管理。九、房地產管理部門和其他有關部門監督物業管理活動和如何履行職責。第十，地方政府制定相應的法律法規，研究轉變職能的問題。這些問題，誌峰同誌的報告裏大部分都講了。在《條例》的實施過程中逐步解決這些問題需要壹個過程。我個人的體會是，物業管理不完全是房屋管理的問題，很多社會問題交織在壹起，極其復雜。當前最重要的是學習、宣傳、貫徹《條例》，通過制度創新、機制創新、管理創新，探索解決這些問題。發展中的問題要靠發展來解決。下面，我就談談我對《規定》的理解，與大家共同探討。
我認為當前《條例》的貫徹落實，首先是省建設廳、各地房地產行政主管部門，包括城鄉規劃、市政公用、質量安全管理部門要抓好《條例》的貫徹落實，前期建設和物業管理帶來的問題十分突出。《條例》對解決社會發展和經濟發展過程中的壹些矛盾做了很多規定，所以《條例》的實施不是壹個部門的事情。我們說的老舊小區問題，到底是房管、市容環衛管理，還是房管和市容環衛管理相結合，這是壹個很現實的問題。各地要認真研究和理解《條例》的法律關系，在認真分析本地實際的基礎上，確定推動《條例》實施的有效步驟。宣傳和理解《條例》的重要性及其依法應承擔的責任、權利和義務。最近壹直在想深化改革，落實《條例》。我理解執行條例的重點和難點是各方的思想認識，特別是主管部門、業主、開發企業、物業管理企業。要解放思想，實事求是，與時俱進，根據《條例》調整工作思路，轉變觀念，落實好《條例》。
壹、物業管理的發展和物業管理法規的社會基礎
中國的物業管理壹直有壹個社會需求，這個社會需求與經濟體制、住房制度、政府管理社會事務的方式有關。它直接影響著城市環境、城市面貌和城市形象，是全社會的客觀需要，也是反映城市綜合素質的壹個重要方面。新型物業管理制度的產生和發展是壹個長期的演進過程，是隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善、社會事業的發展、人民生活水平的提高、住房制度改革的深化以及房地產建設、銷售和售後使用管理分工的專業化、社會化和市場化而逐步發展和規範的。
我國物業管理的歷史情況:20世紀80年代初以前，我國居民住房產權主要歸政府房管部門、企事業單位和政府機關所有。居民是房屋的承租人，支付租金，享有房屋的使用權。政府房管部門或企事業單位負責環境管理，包括綠化、環衛、垃圾及廁所管理等公共部分，收取相關費用。居民委員會和街道辦事處負責居住環境的管理。
80年代中期以後，我國進行城市經濟體制改革，打破單位單壹投資建房，開始允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐漸提高，形成了對居住環境配套設施的需求。房屋建成後，由房屋產權單位管理，外部環境由居委會或街道辦事處管理。這種管理模式逐漸強化了居民關心居委會和街道辦事處管理的公共區域的環境衛生和綠化環境等公共財產的意識。
房地產市場的培育和發展，帶動了單位購房。隨著這種需求的增加，為房屋業主服務的物業管理開始形成。特別是人們對良好居住環境的需求刺激了商品房的供應，從而進壹步促進了新建住宅區的物業管理。這種需求的經濟負擔和住房分配辦法壹樣，仍然是單位負責，個人受益。新建住宅區物業管理的發展起到了積極的推動和示範作用，同時也引發了長期物業管理的需求。
我們的房地產開發是滾動開發，預售制度的實施期限和建設範圍的規劃審批是不壹樣的。此外，歷史上新房交房產生的物業費由誰承擔的問題，促使開發企業在住宅建設尚未全面完工的情況下，成立物業管理企業，以滿足開發企業的需求和購房者的物業管理需求。房地產開發企業對自己開發的項目實施物業管理，也是基於業主對物業管理服務的需求，形成了早期的物業管理。
隨著住房制度改革的推進，物業管理也得到了發展。但公房出售後的物業管理、單位管理的公房出售與未出售公房的需求關系、管理辦法等仍需研究和規範。
居民住房需求從直接關註住房面積、功能質量等內在需求發展到對環境的需求；從管理住房的需要，到同時服務於壹些公共社會事務的需要；從對房產及附屬設施完整性的需要，到實現房屋的保值增值。這些使物業管理的內涵更加豐富，需要研究和解決的問題更加明確。
從我國物業管理的發展歷程來看，物業管理涉及到我國計劃經濟體制向市場經濟的轉變，房地產業的發展和住房制度的改革，居住環境的改善和公共服務的提供，以及辦公後勤服務的改革，政企分開，政府職能的轉變，基層政權的職能到位和居委會自治組織的作用。在這些變化中，需要立法強調業主的主體地位，規範業主與業主之間、業主與開發企業之間、業主與物業管理企業之間、居委會、街道辦事處與業主與物業管理企業之間的關系。需要政府部門轉變觀念，改變工作方式和方法，還有基層單位的改革轉型問題，這是物業管理條例中的社會基礎，需要明確相關的法律制度。
二、物業管理要用法律法規來規範人的行為(或相對人的行為)。
《物業管理條例》既然有了立法的社會基礎，就應該用法律法規來規範，推動物業管理在改革發展的過程中。法律法規的嚴肅性既要調整和解決現有矛盾，又要有前瞻性。因此，我認識到，貫徹實施條例的關鍵是學習和宣傳條例的規定，準確理解和把握物業管理活動中所規定的法律關系。在這裏我將著重介紹以下幾個方面:
(壹)業主是《條例》規定的責任主體。
業主是房屋產權的所有人，業主委托物業管理企業在物業管理區域內實施物業管理行為。因此，業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成* * *工作氛圍的基礎。只有明確了這壹點，才能明確所有者有選擇管理企業與否的權利，有維護個人和公眾利益的責任，有公共利益和社會責任所規定的義務。
(2)業主大會和業主委員會是必然的選擇。
業主的責任不僅是行使房屋的專有部分，更重要的是在物業的部位和設施的使用、公共秩序的維護、物業管理區域的環境衛生等方面，遵守公約和規章制度所確定的義務。多個業主之間肯定有* * *共同利益和* *共同事務，但共同利益和* * *共同事務不是壹個人能代表的。從我國的固有特點來看，業主與業主之間在公共利益和公共事務上必然存在壹種內在的關系，這種關系體現了業主公約。因此，《條例》在制度設計時，在吸收已有被實踐證明行之有效的制度的基礎上，確立了業主大會制度。明確物業管理區域內全體業主組成業主大會，規定了業主大會的成立、會議形式和表決方式。業主大會按照條例和業主大會議事規則包括業主公約確定的程序作出的決定，視為全體業主的壹致決定，對全體業主具有約束力。通過這些規定，保證了業主大會能夠切實擔負起代表和維護全體業主合法權益的責任。
(三)合同是物業管理服務的法律依據。
業主、業主大會和物業管理企業之間是壹種合同關系。業主大會、業主委托物業管理企業管理什麽，達到什麽服務標準，要通過合同明確約定。當然，服務價格和服務水平必須對應。物業管理公司的服務內容不是全包的，應該按照合同提供服務。在物業管理服務活動中，業主是責任主體，物業管理公司是服務主體。他們之間的違約糾紛屬於民事糾紛，主要受合同法保護和約束，行政部門不應過多幹預。
(D)必須加強早期財產管理。
《條例》規定，業主和業主大會選聘物業管理企業前，建設單位應當簽訂書面前期物業服務合同。《條例》為什麽規定建設單位可以選聘物業管理企業進行前期物業管理？
在建設過程中間，開發企業與業主、物業管理企業之間相互利益的調整是關鍵。與其他買賣行為不同，房屋產權買賣是壹個過程。因為房屋建設是滾動開發，業主在滾動開發中取得產權，不可能等到開發商把所有的物業都賣了，所有的購房者都搬進來了，業主大會成立了，才聘請物業管理公司實施物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務是從業主(建設單位)到最終業主(住戶)過渡時期的物業管理，即前期物業管理，客觀上只能由建設單位選聘物業管理企業來實施。《條例》規定，前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂。但是，物業管理公司不僅為施工單位提供服務，也為逐漸入住的購房者提供服務。從根本上說，是對業主長遠利益的保障，包括對已批準的規劃實施中相關問題的防範，可以減少開發企業在建設過程中對規劃的隨意變更。因此，《規定》要求，購房人在與開發建設單位簽訂的購房合同中，必須包括建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同的內容，使購房人承擔前期物業服務合同約定的權利和義務，為業主接受物業管理企業的服務提供法律依據。
(五)業主大會、業主代表大會和業主委員會應當真誠接受居委會的指導和監督。
《條例》第二十條明確規定了業主委員會、業主大會和居委會的關系。要理順兩者的關系，關鍵是要學習貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。居民委員會是居民自我管理、自我服務的自治組織。其主要職能是協助基層政權做好居民的政治思想工作，調解居民鄰裏矛盾，維護居民道德行為規範，營造良好和諧的社區人際關系。業主大會是壹個組織，其利益因與物業的關系而由業主公約決定。居委會是對應社區的組織，業主大會對應物業管理區域。業主和業主大會維護自身權益離不開當地居委會的指導和幫助。《條例》設置了業主大會、業主委員會在決策時應當告知並聽取居委會意見的義務。規定業主大會、業主委員會應當接受居民委員會的指導和監督，做好物業管理區域內維護社會秩序等相關工作。同時規定，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居委會依法履行自治管理職責，並接受其指導。物業管理企業與其他企業壹樣，根據合同和國家相關法律法規經營服務，與居委會不存在權利義務的法律關系。
(六)實施《條例》規定的住房專項維修資金制度，應從房管部門的改革和完善入手。
關鍵是清理挪用公有住房出售專項維修資金，建立健全管理機制，落實到人。《條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅建築結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。設立專項維修資金的目的主要用於物業保修期滿後* * *二手部位和* * *二手設施設備的維修和改造。這是保證物業管理區域內公共設施和部位良好使用，維護業主長遠利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴格征收，專款專用，加強監管。
(七)政府機構要轉變職能，做好監管工作。
物業管理企業是依照《公司法》設立的‘民事主體’，自主經營，獨立核算，獨立承擔民事權利和義務。民事主體在市場中的行為實際上是市場行為，民事行為的特點要求賦予市場主體充分的獨立權利。政府不能幹預民事主體從事市場活動的自由，不能主動幹預這種活動，更不能隨便動用自己的行政權力進行幹預。政府部門既要尊重業主在物業管理中的自主權，也要尊重物業管理企業的自主管理自主權。
政府的作用主要是依據法律、法規和規章對物業管理企業的行為進行監督管理，為其從事市場活動提供法律和制度保障。各地房地產行政主管部門要徹底改變過去什麽都管的觀念和做法，明確哪些歸自己管，哪些留給市場解決。壹旦出現民事糾紛，他們應該鼓勵更多的司法程序來處理，從而實現依法行政，這是到位而不是越位。
(八)搞好公房管理部門的改革，分步推進實行物業管理，搞好試點。
社會對環境的需求是地方政府關心的問題。公房管理改革不僅是房管部門的事，也是人民生活環境、居民自身要求和城市形象的事。要有緊迫感，積極參與。地方建設和房地產部門應作為地方政府的參謀，制定計劃並推動改革的實施。
(九)建設部和省廳的工作
做好這項工作，必須充分理解條例精神，充分總結物業管理發展的歷史進程。通過這些工作，把握物業管理的難點、重點和方向，使工作具有前瞻性。
首先要明確法律關系。要明確物業管理中各方的法律責任，特別是業主和行政部門自身的責任。
二是要盡快完成配套法規的制定，清理過去的法規，規劃並明確頒布時間。該部相關部門告訴我，征求地方意見的立法，往往不能如期回來。目前，部裏要建立對省廳工作的考核制度，把法制工作作為考核省廳工作的壹項重要指標，並將考核結果上報省、省、市政府。
第三，齊抓共管，解決法制建設問題。當我談到壹起工作時，有三個層次。壹個是上下齊抓共管，我們行政管理的各個部門都要齊抓共管。另壹種是從左到右齊心協力。為什麽我們今天要請部裏其他部門的處長參加會議？該條例對質量和安全、規劃問題、城市建設中的水和煤氣改造等都有規定。對於我們相關部門來說，共同努力執行規定是非常重要的。三是與建設行政主管部門以外的部門，特別是與當地政府的民政部門和相關社區管理部門齊抓共管。我們應該如實地告訴別人對妳工作的要求。當然，部門之間工作的側重點不同，要在不同中找相同。
(10)宣傳工作
宣傳工作要加強。法規司和房產司應組織開展相關宣傳活動。推動《條例》的實施，促進城市發展，改善投資環境，協調業主利益，保護業主合法權益。宣傳業主要增強自律意識，促進民主協商機制的形成。只有依靠社會力量的支持和正確的輿論引導，才能做好條例的實施，規範社會人士和行政部門的行為。做好自己的本職工作，做好條例的實施工作，真正維護廣大業主的利益。這是國務院領導對條例頒布實施的要求。在制定條例的過程中，廣泛征求了社會各方面的意見。在實施條例的過程中，要聽取群眾的意見，認真解決群眾反映的熱點、難點問題。
同誌們，隨著《條例》的頒布實施，我國物業管理行業進入了壹個新階段。我們要以“三個代表”重要思想為指導，學習貫徹《條例》，按照《條例》的要求做好本職工作，切實保障廣大人民群眾的權益，為全面實現小康社會目標做出應有的貢獻。
在物業管理公司第二次會議上的講話領導、評委、業主:
大家好！
首先感謝xx社區委員會給我們公司展示的機會和舞臺。我叫李安福，是遵義鴻輝物業管理有限公司的總經理。
我今天要講的主要內容分為三個部分:首先介紹壹下我們公司的基本情況；二是xx小區物業管理服務項目管理方案；三是中標後的承諾。
第壹部分是公司的基本情況。回顧公司這幾年的情況，可以說是年年有變化，年年有發展。我公司成立於2014年7月，註冊資本50萬元。是國家三級資質的物業管理企業，遵義市第三屆房地產協會常務理事。是壹家完全市場化的專業物業管理公司，專門提供高標準、全方位的物業服務。現在管理的物業項目已經涵蓋:多層住宅、高層住宅、寫字樓、商業物業等多種類型的物業。
目前委托的物業項目有:市住房和城鄉建設局、市司法局、市政府第二小區、市人防辦民和苑小區、中國人民財產保險公司辦公室、紅花崗區政府第三小區、市給排水公司、龍翔苑、龍騰新苑、建新公寓、怡豐小區、鳳凰苑小區、恒業、新天地、城南華盛頓、綠園、瑞城商廈、金源商貿城等。
公司倡導自我學習、終身學習、重視培訓價值的培訓文化，實行全員年度輪訓、保安員周訓、員工入職和崗位技能培訓制度。全體員工綜合素質不斷提高，文明之花怒放，見義勇為、助人為樂、拾金不昧成為我們員工的自覺行動。公司完全有能力、有信心承擔xx龍騰小區的物業管理。
接管後住宅物業服務的總體思路；
1.在長信社區居委會的指導下，有效整合社區和小區資源，將創建安全文明小區與收拾爛攤子、管理城市工作有機結合起來，更好地服務廣大業主。
2.針對開房歷史遺留問題，小區維修資金不到位，絕大多數業主尚未辦理房產證的情況，協助業主和業主委員會建立專項維修資金制度，發揮我們的優勢，與相關單位有效溝通協調， 積極與業主和社區協調前期遺留工作，積極爭取與主管部門早日解決這些問題，最大限度地為業主辦實事。
3.由於小區諸多因素的質量以及對小區業主高度負責的態度，小區收取的物業服務費納入小區財政統壹管理，以保證小區物業服務工作的正常有序進行。
第二部分是xx住宅物業管理服務項目的管理方案。Xx小區是壹個小高層住宅小區，已投入使用多年。毫無疑問，物業管理的目的是最大限度地發揮物業的使用功能，從而實現保值增值。物業管理的核心是“以人為本”，為業主創造壹個整潔、文明、安全、舒適的社區環境。根據xx社區的現狀，我公司提出以下管理方案:
1，xx住宅區物業管理服務符合普通住宅區物業管理公共* * *服務三級標準要求；
2.充分發揮宏輝物業公司自身在人才、文化、技術、管理等方面的優勢，在保安、保潔、綠化、機電維修等方面實行專業化管理。全面降低管理成本，努力為業主提供超值服務，讓業主真正受益；
3、結合xx小區的實際情況，我們將根據區域內的結構、地理位置、周邊配套，結合業主的意見和我公司的成功經驗，為您的小區提供方便、快捷、經濟、高效的服務，從而提高業主的高品質居住環境。
4、xx小區日常管理目標
1，社區管理處各部門有各種管理制度；
2.管理處要完善xx小區的管理文件和檔案；
3、管理處秉承文明規範服務；
4.管理處所有員工均接受了崗前培訓；
5.物業服務無重大投訴；
6.業主滿意率達到95%。
第三部分是中標後的承諾。如果我司中標，我們承諾在不增加原每平方米物業管理費的基礎上，服務不低於原服務水平。如果我們中標，我們不僅會履行我們的承諾，而且會超越我們的承諾。我們的追求是:讓xx小區物業因為我們更有價值，讓長信小區因為我們更溫馨，讓遵義市因為我們更文明，讓社會因為我們更和諧。
最後，再次感謝各位領導、評委和業主。我的演講結束了。謝謝大家！