找錢，找有錢的企業、機構、個人，成了很多房企老板每天最重要的工作。很多房地產企業也開始成立專門的融資機構或部門，也會招聘壹些有成功融資經驗、融資渠道成熟的融資經理或高級管理人員。這些老板或金融家大部分時間都在和“有錢的企業、機構或個人”談項目、融資、簽約。而這些有錢的企業、機構或個人被他們抵制成為“銀主”，壹個很戲謔的稱呼，壹個融資活動中永遠不會存在的故事的主角，融資中介(經紀人)的工具，求財、求貨、求食的借口。
房地產企業融資的首要前提是能夠分析企業自身和項目的情況。為什麽金融家愛這個項目？並根據市場價值對項目進行評估；其次，也是最重要的，融資過程中如何保證融資方的資金安全？即融資資金進出的交易結構設計要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。
事實上，在中國房地產行業的融資活動中，成功的融資案例極為罕見。比如上市融資，讓大部分房企等不及。目前比較適合我國房地產企業的融資方式有股權融資、收購融資和財務融資(具體概念描述請參考《房地產項目融資運作實務研究》壹文)。
在房地產項目私募融資中，針對不同的融資渠道選擇合適的方法，會促進融資效果，降低融資費用和成本，縮短周期。
壹、股權融資
股權融資最根本的壹個特點就是原股東或主要控股方不會退出新公司或項目公司的股東結構。股權融資類型的典型和著名案例有:
2004年4月，萬通實業向天津TEDA增發3.08億股，TEDA集團增資後將擁有萬通地產27.8%的股權，成為萬通第壹大股東。這種股權融資方式是資金需求方萬通實業有限公司以純公司股權為媒介和融資工具。
2005年3月，萬科企業股份有限公司宣布出資1，857.85億元收購浙江杜南集團骨幹公司上海中僑基礎設施公司持有的上海杜南房地產公司70%股權、蘇州杜南房地產公司49%股權、浙江杜南房地產公司20%股權。萬科此次獲得的土地價格遠低於這些土地目前的市場價格。據測算，本次成交的這些土地均價在每平方米750-1050元之間，但市場價大多在2000元以上。綜合來看，在對房地產開發企業至關重要的土地儲備方面，萬科在長三角的土地儲備在收購後將達到654.38+00萬平方米，占萬科土地儲備的40%。
浙江杜南旗下的三家公司——上海杜南房地產、蘇州杜南房地產和浙江杜南房地產——累計債務達到約50億元。上海中僑是上海杜南房地產的控股公司，成立於1994。1995年，IFC和美國國際集團(AIG)旗下的亞洲基礎設施發展基金開始收購中僑30%的股份。此後，中僑的主要業務集中於投資城市基礎設施項目。2000年，中僑將業務拓展到房地產領域，這是壹件值得高興的事情。不料，房地產業務的擴張與《國際金融公司章程》相沖突。作為世界銀行下屬的半官方公司，公司章程規定不能從事房地產業務。
2003年下半年，兩個國際投資者決定撤資。此時，杜南急需資金，從而形成了資金缺口。浙江杜南本可以通過在杜南上市來填補這壹空白，但2003年發行的a股在獲得發審委批準時，遇到了同業競爭的問題，於是杜南在2004年7月撤回了上市申請。
a股發行失敗，但宏觀調控的影響開始顯現。單壹的融資渠道讓整個浙南捉襟見肘。截至2004年6月65438+2月31，浙南資產負債率高達88.46%。後來，浙江杜南決定尋求海外私募股權，以解決迫在眉睫的資金問題。但萬科與之接觸時，表明不僅能解決資金問題，還能實現雙贏。
這種股權融資是以原控股公司的項目資源和各項目公司擁有的土地資源為媒介和融資計算工具和平臺。
股權融資最重要的環節是股權定價。
與股份制企業(如萬通)相比，股權定價是壹種相對簡單的方法，基本上可以根據公司股份的凈現值或參考市場的交易價格進行綜合定價，這也與股份制企業的社會公共性特征及其財務和公司治理的相對透明性有關。
房地產企業大多會是家族企業、項目公司、關聯公司，公司股權結構單壹、集中；或者雖有多個股東，但實際控制人往往是壹個人或壹個企業，財務狀況不清，公司治理結構簡單、集權；或者股東與成員、資產關系復雜，公司致力於混亂的財務狀況。因此，對融資的股權進行定價是比較困難的。並且由於各股東按比例持有項目公司的股權，也是各股東在談判中達成共識和行動的壹個非常重要和關鍵的前提。股東投入或項目公司實際到位的投資資金與項目資產行業可能存在較大差距。在這種情況下，也很難通過對項目公司資產的清算和財務審計，因為這些項目公司大多會負債經營，其財務報表的真實數據和指標基本都是零資產或負資產。
這類房地產企業或項目公司股權融資的重點是對開發項目或土地資源的現值和市場價值進行評估和定價，然後計算原股東的股權價值和融資方投資資金的股權比例。項目現值是指項目的財務凈現值(即項目的凈資產減去負債)；項目的市場價值是指經雙方評估確認的項目的市場價值，主要通過土地和項目的增值反映項目的資金成本、預期價值和未來收益。
股權融資有兩條路徑。壹是融資方的投資資金用於增加項目公司的註冊資本，調整增資後項目公司的股權比例結構；壹是原股東成員分別按比例或全部部分股東向融資方轉讓相應比例的股權份額，對項目公司股權進行再分配和登記。
在房地產項目融資活動中，項目方(原股東)與融資方(新股東)關於項目公司股權比例絕對控制份額的角力，將是影響和決定股權融資成敗的關鍵環節。此時，項目方必須在融資規劃和計劃中慎重考慮，設計新公司不同的股權結構和公司治理安排作為融資操作和談判方案。
對於概念階段的項目，項目方在新項目公司中的股權比例不超過5-8%；
對於屬於規劃階段且規劃基本完成，但未繳納土地出讓金的項目，項目方可在新項目公司獲得10-15%的股權份額；
規劃完成且土地出讓金尚未繳納後，項目方可在新項目公司獲得的股權份額可擴大至20%以上；
對於已經全部付清(很少)但尚未開工的項目，項目方在新項目公司中可以獲得的股權份額，可以按照土地的市場價值進行計算和分配。
對於在建項目，項目公司的股權比例應根據項目市值和融資資金之和進行計算和分配。
房地產項目股權融資的公司治理安排，如董事會成員、重大事項決議、資金管理、財務管理、人事等。，應根據項目融資合作、建設和運營管理的需要，嚴格按照融資合作協議等談判文件執行，並應符合《公司法》和《公司章程》的有關規定，確保項目的順利建設和運營。
第二，收購融資
收購融資的特點是原項目公司的股東或項目資產的所有者在被收購後全部退出並放棄其權利。典型案例有:
2005年5月，上海復地集團完成了對北京百宏房地產公司全部股權的收購，涉及總金額超過9.2億元。此次收購是以上海復地在北京的兩家子公司的名義進行的，即北京復地方化和北京西單嘉匯。北京百弘的股權轉讓金額為3000萬元，加上北京百弘原股東新疆新天集團的三筆債務擔保責任，共計89443萬元，涉及金額共計92443萬元，由上海復地以內部資金支付。
北京百宏房地產公司目前的主要業務是開發位於北京朝陽區的兩個房地產開發項目。其中壹地塊占地面積為91937平方米，規劃建築面積約為165123平方米。預計2006年7月30日竣工，預售日期為2005年5月。另壹項目地塊面積4097.89平方米，規劃建築面積約25380平方米。目前該項目已全面竣工，其中2004年銷售3502平方米。以上兩個項目均位於北京中央商務區，屬於稀缺資源。
本案屬於對項目公司的整體收購，但項目資源和土地資源仍給公司，收購價款也是根據資源價值確定並折算為公司股權轉讓價款支付。
SOHO中國將以參股項目公司的形式收購華遠地產尚都國際中心項目二期、三期。尚都“華遠尚都”壹期由華遠開發，尚都“SOHO尚都”二期、三期由SOHO中國開發。“華遠商都”和“SOHO商都”將成為商都國際中心項目的兩個組成部分。SOHO中國向華遠地產* *支付約6543.8+0億元。
本案屬於房地產開發融資活動中的項目收購類型。“SOHO尚都”的名稱表明項目所有權仍為華遠地產，投資和經營主體已轉變為SOHO中國。“SOHO尚都”應該不是屬於SOHO中國的獨立項目公司。SOHO中國實施的“SOHO尚都”的建設管理行為，應得到華遠地產的協助，且《建設銷售合同》也應以華遠地產的名義簽訂。
收購房地產項目。收購方帶來的絕對不止是資金。對房地產項目的投資管理和運營有著自己獨特的見解，可以通過運營管理提升原有項目地位的市場價值。收購方看的不是項目現值便宜還是價格低，而是項目未來是否會有較高的收益，現金流是否能保證投資需求。
在房地產項目的收購和融資活動中，項目和融資雙方都應準確合理地對項目進行評估和定價，以確定壹個融資交易雙方都能接受的價格。事實上，價格通常不是影響和阻礙談判的重要因素。核心要素是項目公司和項目的資產質量及其相關費用和債務，以及交易程序、資金匯付(含監管)和項目移交。(該部分操作建議見後續文章及相關案例分析。)