買房前的“坑”
虛假廣告陷阱很多。
在房地產行業興起的20年裏，前期廣告作為開發商推廣產品的主要渠道之壹，發揮了非常重要的作用。從潘石屹的SOHO現代城，用躺在賬面上的最後幾百萬全部把廣告打回了生命(真正的原因是住房貨幣化政策的確立)，到2000年左右那個說房子不挖地基靠廣告就能賣完的時代。
當時開發商的售樓部做了統計。購房者來看房時，獲取信息的主要渠道排序如下:1。通過項目(看到路牌)；二、擎天柱廣告牌；第三，報紙廣告；四、老客戶介紹那時候互聯網還方興未艾。購房者多為首次置業，不存在“不相信廣告信的功效”的意識。因此，混合廣告成為開發商抱怨的主要“罪名”之壹。
媒體記者曾“有幸”跟蹤采訪過這樣壹則廣告:購買某別墅，享受開發商提供的24小時熱水。這個廣告現在看來就是個笑話(現在別說別墅了，就連最普通的經濟適用房都有24小時熱水)，那時候簡直就是夢想。然而沒過多久就接到投訴，當時雅北別墅區的知名項目所謂的24小時熱水，竟然是開發商每家每戶發的快速熱水棒！
如果說熱水吧的無厘頭故事沒有給購房者帶來任何實際損失，那麽壹些廣告就嚴重影響了購房者的購買行為。當時出現了大量虛假廣告，比如效果圖中的綠地、會所、幼兒園。房子交房了，就成了密密麻麻的房子。買家追究時，往往得到的答復是這只是壹個廣告，但負責接待客戶的業務員已經辭職，開發商不負責。
隨著房產商場的深入和購房者法律意識的增強，明目張膽的虛假廣告已經淡出江湖，但壹些“新鮮出爐”的虛假廣告卻讓購房者防不勝防。比如規劃的市政道路沒有標註，但是把綠地作為效果圖。入住的時候會把相關部門的決定告訴業主，開發商不會提前知道；再比如，很多國際大師設計的建築都是貼標簽的(大師畫草圖，別人實際操作)。最著名的案例是，壹位意大利享譽世界的大師從未到過中國，但他的兩部作品已經在中國了。
眼見不壹定為實。
相信近幾年買房的朋友壹定很疑惑:為什麽去買房總是看到壹片“人山人海”，而且業務員肯定說房子已經賣完了，讓購房者等消息。但過壹段時間，業務員會主動打電話來，說有人把房子騰出來，買家還有機會買。
作為開發商常用的套路，“饑餓營銷”是屢試不爽的手段。開發商往往會通過壹些活動和促銷吸引大量人群來售樓處參觀。看房的人中，有從各種渠道請來的真正買家，也有相當壹部分是所謂的“托兒”。這些“托兒”有的是開發商內部員工及其家屬假裝的，有的甚至是開發商直接出錢。據知情人透露，幾年前壹個“托兒”的價格在每天50元，但近壹兩年漲到了每天200元。
而且很多所謂的“日本光盤”也是“經營”出來的。開發商往往采取“內部認購”等方式鎖定壹批潛在購房者，同時制造壹房難求的假象，吸引大量購房者的眼球，然後根據購房者基數確定開多少套房，甚至加價。
比如某樓盤通過低價策略鎖定了2000組購房者，那麽開發商推出200到400套房源就可以消化。如果200套房有4000組排隊，對不起，價格肯定要漲，“日光”是有保證的。壹切都是套路，眼見不壹定為實。
壹個更好的方法是不要被眼前所見所嚇。看看網上簽了多少套所謂的“日本光盤”。建委的網站已經公示了，妳不能造假。妳壹看就知道。專家建議，目前市場上很難再現日本光盤，購買者要多加註意。
任意虛構的禮物區
“50平米單身公寓改造成85平米小復式”、“買壹送壹”、“兩居室改造成三居室”的贈送面積，成為目前不少開發商頗具吸引力的宣傳點。但是，買家壹定要註意，這是禮物，但妳不壹定會喜歡。
國內曾經有過這樣壹個案例:開發商開發的樓盤呈現了壹個5.7米高的超大型花園。要求買方在合同中附上委托書，以便買方可以委托另壹家公司填寫給定的天井面積。直到買家發現，開發商承諾的贈送面積是壹樓到19樓的天井，天井其實是開發商為了減少土地出讓金支出而“偷換”的面積。
因此，專家建議，購房者壹定要仔細審核委托書內容是否合法合規，否則贈送的面積很可能是違章建築，存在拆遷隱患或其他不良法律後果。
類似的現象也發生在北京。某豪宅項目的樣板間，客廳很大，尤其是陽臺，但是同行馬上看到開發商在面積上做了手腳，把客廳面積擴大了很多，但是申報細則的時候肯定是按原面積申報的，否則根本過不了關，於是同行斷言，交房的時候， 購房者肯定會發現面積沒有樣板房大，以後開發商違約的隱患非常大。
為買房辦個假證，小心別賠了夫人又折兵。
因為根據北京的“限購”政策，持有《北京市工作居住證》的非京籍人員視為北京戶籍，購買首套住房不受社保和連續5年納稅證明的限制；同時可以買第二套房子。這壹規定讓很多不具備購房資格的人看到了壹線希望。於是，各種“幫忙辦理北京工作居住證”“離婚證”的地下交易就有了溫床，尤其是北京工作居住證。去年黑市上的價格是654.38+0.2萬元，今年據說漲到了20萬元。
但“可惜”，全部都是假的。據記者投訴，在限購的第二年，開發商的壹個業務員為他辦理了《北京市工作居住證》，他也買了房，在裏面住了好幾年。但是最近他辦理房產證的時候，登記部門說居住證是假的。他和開發商交涉時，開發商回復說員工已經辭職，公司不負責。
市住建委相關負責人此前曾表示，“限購實施後，壹段時間內確實出現了持居住證購房的人數增加。為了嚴格管理，我們迅速與北京市人社局協商，網上查詢居住證。現在，各區縣房屋權屬部門在辦理住宅產權過戶前，必須登錄市或區人力資源和社會保障局網站進行核驗。如果是假證，就不過戶。”
記者來到廣盈房產交易大廳咨詢工作人員時，得到的答復是，無論是開發商還是中介代理，還是購房人本人辦理產權，持有居住證的購房人都會登錄市或區人力資源和社會保障局網站進行查號。
北京市人社局早已在《北京市工作居住證管理規定》中明確:“申請人及申請人提供的信息應當真實有效。申請人提供虛假材料的，取消申請資格；對提供虛假材料的個人和審核失職的單位，暫停該單位申報資格兩年；單位虛假申報的，取消單位申報資格。”
買房中的“坑”
口頭承諾送禮難入合同。
當買家決定出售，坐下來溝通交易細節的時候，還有很多“坑”在等著買家。
壹位購房人向廣廈時代透露，兩年前在北京某景區買了壹套度假風格的房子。購房時，置業顧問承諾交房後會給業主壹張該景區的會員卡，壹年可免費進出景區200次。但因為不是開發商提供會員卡，所以不能寫進購房合同。考慮到開發商本身的品牌效應，以及同期享受政策的業主眾多，購房者接受了置業顧問的說法，相信了口頭承諾。
房子交付時，事實並沒有購房者預期的那麽好。原值較高的會員卡實際權益大幅縮水，會員卡管理費也有所增加。但由於之前的銷售，會員卡的實際權益並沒有出現在開發商的廣告中，也沒有出現在購房合同中。買家沒有辦法索賠，只能在業主之間互相溝通投訴。
此外，開發商在吸引購房者買房時，承諾的贈品還有很多種，贈品面積是最多的壹種。不管這些贈品是真的贈品還是上面說的各種貓膩，大部分都是因為沒有紮實的依據，有違規的嫌疑，所以無法寫進正式的合同。而購房者更是難以與開發商收房時承諾的面積進行直接對比。
此外，很多開發商承諾的中央空調、新風系統、物業費等“贈品”還停留在置業顧問的口中。雖然在日益成熟的市場環境下，開發商完全推翻之前的承諾的情況並不多見，但由於沒有寫入合同，購房者很難獲得與之前承諾壹致的贈與權利。
補充協議小心埋設地雷。
買過幾次房的購房者都知道，買房時正規合同中很難有貓膩或陷阱，真正有價值的內容主要在購房補充協議中。
在北京，無論二手房還是新房交易，使用的合同範本都是由北京市住建委和北京市工商局共同制定的，條款不能隨意修改。因此，補充協議中體現了許多關於交易的個性化內容。
以廣廈時代取得的壹份商品房預售合同的補充協議為例，該房屋的精裝修標準、購房資格和責任的確定、公攤面積的比例和位置、延期交房和辦理貸款的違約責任、該房屋不動產登記證的辦理時間等，都在補充協議中有明確的約定。
因為在買房的過程中，購房者要簽上百個名字，很多購房者都是最後才簽，所以沒有時間去管合同本身的內容，只是機械的簽字。但專家建議，購房者壹定要仔細閱讀和理解補充協議，及時提出自己的異議。比如精裝修的標準和使用的品牌，延期交付的賠償標準，延期交付的責任認定，都是買賣雙方比較容易產生糾紛的條款。
但在購買新房時，無論是正式合同還是補充協議，基本都是確定的，購房人很難控制合同本身。補充協議對於二手房交易尤為重要。專家指出，在處理二手房時，補充協議應盡可能涵蓋雙方可能發生的所有糾紛，不僅要考慮買房過程中的問題，還要對買房後的壹些事項做出約定。比如原業主戶口遷出期限、學位占用等，這些細節都要體現在補充協議中。
長期交易有很多變數。
由於限購政策等原因，市場上部分房屋交易被迫拉長，變數變得不可預測。
在北京周邊的壹些項目，限購升級讓很多購房者失去了購房資格。壹些開發商為了吸引購房者，推出了先簽認購協議，鎖定房源和價格，幫購房者開始繳納個稅，三年後再簽正式購房合同的銷售方式。
延長的三年交易周期，中間隱藏著壹些不確定的風險。即使辦理了網簽，過戶前風險依然存在。壹位購房者告訴廣廈時報，他之前在北京周邊某區域買了壹套準現房，已經成功提交網簽。但在辦理貸款和過戶的過程中，這壹帶的樓市交易突然被叫停，他未完成的交易被無限期擱置。現在雖然房產已經建好達到交房標準，但他還不能接手房子，能不能買到這套房還是個未知數。
二手房方面，由於市場連環單增多，交易周期也有所拉長。問題和風險很容易出現在持續多月的連環單中。專家指出，連環單的風險主要包括以下三類:
排在前列，買房資格。如果購房者先買後賣，自己的房子因各種原因未能賣出，未能及時騰退購房資格，簽約時未能通過購房資格核驗，都會帶來相應的違約。
第二，購買價格。由於連環單交易的多方都面臨著提高首付或房款的情況，賣房時資金貸的進度直接關系到下壹單交易的成功與否。
第三，稅費問題。這個問題是很多連鎖單主忽略的。按照現行政策，只有少數幾套房子可以免征個人所得稅。但是，如果購房人在前壹套房子還沒有成交的情況下，已經網簽了新房，當另壹個購房人網簽時，系統顯示原房主名字變成了兩套房子，需要補交差額20%的個人所得稅。這樣會增加購房成本，容易引發糾紛。
專家指出，正是因為序列清單中包含的這些風險，買家在參與此類交易時，需要考慮相關的不確定性，並在補充協議中做出明確、詳細的約定。
買房後的“坑”
個人購買信息被泄露。
每天都打電話問房子要不要賣，要不要買新的，要不要租，要不要裝修。這是很多購房者買房後遇到的煩惱。
有購房者表示，買房後他幾乎每天都會接到房屋相關的推銷電話，對方明明知道自己姓什麽，也知道自己買房的小區，這讓他無法忍受。即使每次都拒絕，對方還是會執著的打電話。尤其是收房後，他壹天能接到五六家裝修公司的電話。他懷疑是開發商某個環節泄露了他的個人信息。
專家指出，《中華人民共和國網絡安全法》明確規定，非法獲取、出售或者提供軌跡信息、通信內容、信用信息、財產信息等個人敏感信息五十條以上的，構成犯罪，處三年以下有期徒刑或者拘役。但是在買房過程中，購房者能做的保護個人信息的事情非常少，但是現在有壹些保護電話號碼的方法，比如為手機號開通副卡功能，用副卡號碼聯系買房相關事宜。
據《廣廈時代》報道，針對客戶反映的騷擾問題，不少品牌中介也出臺了相關措施。鏈家早就設置了“免費電話營銷”的功能。購房者可以通過鏈家的渠道開通“免費電話營銷”的功能。成功開業後壹年內，北京鏈家承諾不通過電話向客戶詢問、介紹、提供房屋買賣、租賃信息。同時，這個功能可以隨時取消。
先收房再談整改。
買房後的另壹個大問題是收房。在實際操作過程中，收樓100%滿意的情況幾乎不存在。
貨不對板，這是很多購房者實際收房時的直接感受。壹位購房者介紹，之前收房的時候發現房子有很多問題，比如地面不平，窗戶玻璃有裂痕。他把這些問題壹壹向開發商和物業公司指出，開發商和物業公司的態度都很好，但他建議先把手續辦好，把房子簽收了，再慢慢修。考慮到開發商和物業公司有解決問題的意願，他壹放松就簽收了。沒想到，壹切才剛剛開始，精裝修的房子不斷暴露出各種質量問題，是小區大多數居民的經歷。買家向《廣廈時代》展示了他們小區業主的聊天內容，比如主臥窗戶出現裂縫等待維修，樓上漏水管道損壞墻壁和吊櫃，熱水管冒出綠色熱水。不同的業主在反映不同的問題，都在等待解決。
物業公司態度壹直很好，但問題壹直沒有解決。而且負責對接的物業服務人員還在縮減，每天都有業主充斥著各種投訴，真的很煩。
先辦手續，再驗收，這是很多開發商收房時采取的手段。壹旦買家驗收，就很難發現問題，然後追究責任。專家指出，作為業主，他們有權堅持房屋在先，提出整改意見，然後辦理各種手續。同時，購房者也要明白，預繳契稅和房屋征收沒有必然聯系。很多開發商要求購房者在收樓時提前繳納契稅，作為收樓的前提條件。事實上，早在2011，北京市住建委就已出臺相關規定，禁止開發商強行收取房屋契稅，購房者有權選擇自行繳納契稅。
專家還指出，收回房屋時的壹些行為是在合同中約定的。以契稅為例，有的購房合同明確約定了契稅繳納方式。購房人在簽訂合同時，可以約定是委托開發商納稅，還是購房人自行支付。