《意見》指出，已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業、商務辦公用房等非住宅存量房，按規定以幢為單位或相對獨立部分改建為租賃住房。
多位廣州市場資深人士在接受國家商報記者采訪時表示，《意見》的主要背景是在建立租購並舉的住房制度下，提供具體的地方實施細則；另壹方面是盤活廣州市場商業服務存量。但對於開發商來說，轉型的關鍵在於能否算好商業服務物業轉向租賃住房的賬。
增加住宅增量，減少商業服務存量。
本意見也是為貫徹落實《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的意見》(國辦發[2065 438+06]39號)、《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(粵府辦[2065 438+07]7號，以下簡稱《實施意見》)和。後兩個文件都提出了“允許商品房按規定改造為租賃住房”和“土地使用年限不變，調整後的水、電、氣價格按居民標準執行”。
戴德梁行在壹份關於“商品房改革”的報告中指出，《實施意見》與國辦文件遙相呼應，但由於沒有提供具體的實施細則，只是作為壹般性的指導意見發布，因此地方政府在實施前仍需制定具體的操作細則。《意見》可以說是壹個地方性的操作細則。
《意見》指出，其工作目標是加快培育和發展住房租賃市場，優化廣州各類住房功能結構，切實提高租賃住房有效供給，培育廣州住房租賃市場，建立租購並舉的住房制度。
柯睿廣州首席分析師肖表示，從市場背景來看，《意見》綜合考慮了近年來商業服務物業存量較高、部分商業服務物業經營困難、空置率高等實際問題，為盤活這些存量商業服務物業提供了新思路。
廣州“3.30政策”後，廣州市場商業、服務物業庫存嚴重積壓。“3.30政策”規定，今後市場上所有的壹手公寓只賣給法人單位，不賣給個人。
廣州中原研究發展部數據顯示，“3·30政策”後的20個月，廣州公寓月均成交量跌至6.7萬平方米，庫存積壓嚴重，去庫存高峰期達到53個月。為此，廣州也於去年底頒布了“12.19商業服務政策”，規定“3.30政策”前出讓的土地的商業服務性質可向個人出售。
租賃市場的存量也很高。據廣州中原研究發展部統計，上半年廣州寫字樓成交放緩，空置率較去年底微降0.4%至7.55%。其中，天河北和越秀商圈寫字樓空置率分別升至6.72%和7.45%。由於行業監控、租賃成本控制等因素，部分遊戲開發、P2P借貸、生物技術行業的寫字樓租戶退出。
此外，新興商務區項目也已推向市場。目前，琶洲在建商業項目超過25個，總建築面積超過250萬平方米。再者，另壹新興商圈金融城板塊部分寫字樓項目已開始交付入市，但由於該板塊商業配套不完善，項目空置率較高。
存量商業服務物業迎來新機遇？
“商住”成為盤活現有商業服務物業的新路徑，但並不是所有的商業服務物業都適合改造。壹方面，《意見》對重建項目的要求相當嚴格；另壹方面，重建項目仍然需要達到壹定的投資回報水平。
從《意見》的要求來看，申請改建的項目必須符合權屬清晰、結構安全、消防安全、環保衛生、物業規範、配套設施完善、技術標準等要求。另外，裝修工程初始登記時，應整體登記(只辦理壹個權屬證書)，整體過戶。不得分割所有權、轉讓、抵押、買賣，原土地使用年限、土地使用性質、建築體量不變。
“對於開發商來說，由於'商改住'的物業必須滿足整體確認、不可分割轉讓等限制條件，這意味著如果選擇'商改住'，通過房屋租金收益實現資金回籠所需的周期會大大延長，所以不壹定會優先考慮這個選項，對於手頭的壹些歷史存量物業，更多的是考慮。”小進壹步聲明。
廣東省房協專家委員龍斌向《全國商報》記者指出，租賃住房商改雖然可能會增加租賃供給，但也能解決“3·30政策”下商業服務銷售不暢、開發商庫存過多的問題。“然而，從商業的開發到自持租賃住房的建設和運營，這個彎對開發商來說轉得太大了，投資衡量和市場評估不得不重復。”
然而，高力國際咨詢服務部華南區執行董事喬表示，開發商肯定會傾向於翻新，這比讓它們空置要好。轉向長租公寓，其實是壹種從庫存到居住的轉變方式。部分寫字樓和裙樓由於地理位置和層高的限制，可能租不出去或者租金很低，但住宅產品不會受此影響，會有更多的市場。
但龍斌認為，廣州的租房回報率普遍不高，高端公寓回報率較高，普通住房出租回報率較低。“由於不同項目的區位和條件差異很大，商業服務物業不可能轉向租賃住房。總之，效益是有限的，這為壹些項目的綜合評價提供了新的途徑。至於普通購房者，目前沒有影響。”