加強銷售結轉成為業績增長的主要原因
龍頭房企業績持續增長。半年報數據顯示，今年上半年，上半年營業收入超過10億元的房企有18家，去年同期為14家。具體來看，綠地控股上半年實現營業收入201445億元，為a股房企最高。萬科和保利分別為654.38+039.320億元和765.438+065.438+0.465.438+0億元，分列二、三位。綠地、萬科、保利上半年營收分別增長27.59%、31.46%、19.49%。歸屬於上市公司股東的凈利潤分別為89.87億元、11.84億元和99.55億元，同比分別增長48.4%、29.8%和53.28%。
各大房企非常重視銷售結轉，銷售結轉也成為企業保持營收規模的重要因素。萬科上半年實現結算面積846.3萬平方米，同比增長20.7%；結算收入達到6543.8+0329.9億元，同比增長32.2%。碧桂園上半年也表現不俗。股權物業銷售現金回籠約2659.4億元，股權銷售回籠率高達94.3%。綠地控股表示，公司加快結轉步伐。上半年* * *結轉收入9065438+億元，同比增長26%；結轉項目毛利率平均達到27.97%，比去年同期提高65，438+0.86個百分點，持續改善；結算利潤相應大幅增長，對公司整體業績增長起到了基石作用。
還有壹些企業由於銷售結轉不暢，業績下滑。以招商蛇口為例，上半年公司實現營收6543.8+066.87億元，同比下降20.49%；歸母凈利潤48.98億元，同比減少365，438+0.17%。收入和業績下滑主要是本期結轉面積和結轉單價同比下降。截至2019年上半年末，公司預收賬款及合同負債* * * 11103萬元，較2018年末的753.49億元明顯增加。
融資收緊和去庫存影響後續業績。
雖然大部分房企上半年仍保持營收和利潤增長，但從房企半年報來看，房企非常關註融資收緊、去庫存等因素對後續業績的影響。
融資收緊方面，多家房企半年報中都有提及。萬科表示，下半年整體經濟仍將面臨諸多風險和挑戰。融資方面，隨著金融監管的不斷收緊，房企融資將面臨壹定壓力。保利地產表示，2019年初，受社會融資規模增加和信貸季節性寬松影響，行業資金略有回升，但到6月份，受房地產融資嚴控、信托資金收緊影響，資金面進壹步承壓。財新發展表示，隨著房企融資不斷收緊，房地產企業融資成本也在上升，對公司資金產生負面影響。
國都證券最新研究報告認為，由於當期融資渠道收緊，房企自籌資金下降不少。隨著當前房貸利率的提高，預計後續個人房貸將繼續走低，帶動企業到位資金小幅回落。
因此，降低負債率成為房企上半年經營的主旋律。
龍頭房企方面，萬科表示，公司手頭現金充足，凈負債率保持低位。萬科手頭現金為654.38+043.87億元，遠高於壹年內到期的有息負債。龍湖表示，截至報告期末，公司現金580.7億元，凈負債率53.0%。碧桂園現金余額2228.4億元，覆蓋2倍短期有息債務，擁有極佳的資金安全“護城河”。
中小房企也註重減債，以保持公司發展的韌性。以世茂地產為例，報告期末，公司賬面現金約522.34億元，未使用的銀行及金融機構融資額度約400億元。世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇在中期業績會上表示，下半年小房企壓力大；對於大型房企來說，如果負債率高，壓力大，世茂集團會謹慎投資。
去庫存方面，東吳證券認為，8月份，房地產新開工面積已經達到竣工面積的3.25倍，大大超過過去幾年的水平。如果竣工面積跟不上新開工面積，很多樓盤不能按時銷售，房地產商很難及時回籠資金，那麽就可能面臨流動資金不足的風險。
CICC預計，8月第三周，CICC監測的10重點城市銷量同比上漲，這10重點城市* *開盤61個項目，累計新增10013套新房，同比下跌33%；8月累計推盤量同比下降23%。
部分公司對半年報推銷售的預期並不樂觀。財新發展表示，不排除現有項目和新項目進壹步出臺限購限貸政策，可能對公司房地產項目銷售產生壹定影響。同時，重慶郊區項目周邊也有不少競品。由於人口效應，需要下大力氣快速去庫存。大悅城也表示，今年上半年三四線城市受棚改政策影響較大，同時由於前期需求釋放過多，去化情況下降，成交逐漸減弱。
房企下半年各有招數。
樓市下半場怎麽走？梳理房企半年報發現，不同公司觀點不同，出招不同。
部分房企將繼續鞏固房地產主業。萬科表示，公司將牢牢把握經營“基本盤”，在上半年的基礎上繼續鞏固和深化既定的工作思路。堅持主動銷售，主動付款；加速長期庫存去化；提高經營業績；提高資金使用效率；實施資產核實。
保利地產表示，公司作為龍頭企業，將憑借在融資、擴張、運營管理、品牌等方面的專業實力，積極抓住區域市場的結構性機遇，繼續鞏固行業地位，擴大市場影響力，實現業務穩健增長。
部分房企輕裝上陣，輕資產面對市場挑戰。大悅城控股8月30日晚間公告，將上海長風大悅城和Xi安大悅城項目相關股權註入大悅城商業M&A重建基金。大悅城表示，本次交易可實現“大資管”輕重並舉的發展戰略，充分利用房地產資金實現資金循環閉環，降低融資成本，助力公司跨越式發展。
此外，部分房企也加速向園區開發企業轉型。以葉晚企業為例，該公司加大轉型力度，在建立半導體產業園基地的基礎上，積極探索“集成設備+場所”的創新模式，努力優化升級半導體雙向產業結構，全方位推進產城融合發展，在確保房地產庫存穩步消化的同時，確保轉型軟著陸。