第壹章總則
第壹條為了加強城市住宅物業管理，保證住宅物業的合理使用，維護住宅公共秩序，創造良好的居住環境，根據國家規定，結合四川省實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於四川省行政區域內的城市住宅物業管理活動。第三條本辦法所稱住宅物業，是指城市各類房屋及其配套設施、設備和公共場地。本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業和住宅業主、使用人根據合同約定，對各類房屋及其配套設施、設備、綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等進行維修、修繕、改造等管理或者服務的活動。本辦法所稱業主，是指住宅物業的所有人；使用人是指房屋的承租人或其他實際使用人。本辦法所稱物業管理企業，是指取得物業管理企業資質證書和營業執照，接受業主或者業主管理委員會的委托，按照物業管理委托合同實施專業化管理和有償服務的企業。
第四條省人民政府建設行政主管部門和市、州、縣人民政府、地區行政公署確定的房地產管理部門，是同級人民政府、地區行政公署的物業管理部門，對本行政區域內的住宅物業管理活動進行監督和指導。
第五條各級人民政府的規劃、工商、公安、市政公用、環衛等管理部門按照各自的職責，對住宅區物業管理活動實施監督和指導。城市街道辦事處協助和配合相關部門做好監督和指導工作。
第六條住宅物業由業主自行管理，業主可以委托物業管理企業實施專業服務管理。委托物業管理企業實施專業化服務管理，應當引入競爭機制，並逐步實行招投標。
第七條房屋所有權人或者使用人的所有權和使用權，以及所有權人或者使用人依法共有的配套設施設備、公共場地和綠地的所有權和使用權，受法律保護，他人不得侵占。
第二章業主管理委員會
第八條城市住宅區(樓)應當按照本辦法的規定實行業主大會制度，由業主大會討論決定住宅物業自主管理的重大事項，選舉業主管理委員會。
第九條城市住宅區(樓)有下列情形之壹的，由物業所在地的物業管理部門會同出售住宅的業主召開業主大會:
(壹)公有住房出售率達到總建築面積的40%；
(二)商品房入住率達到50%。
第十條業主大會應當通知全體業主出席；業主人數較多時，應當推選業主代表參加。業主大會應當有過半數業主出席；作出的決定應當經出席業主大會的過半數業主通過。業主大會應當邀請居民委員會和物業使用人的代表參加。
第十壹條業主大會行使下列職權:
(壹)選舉和罷免業主管理委員會成員；
(二)審議通過業主管理委員會章程和業主公約；
(三)聽取和審議物業管理工作報告；
(四)決定或者授權業主管理委員會選聘和解聘物業管理企業；
(五)決定物業管理的其他重要事項。
第十二條業主管理委員會成立後，應當報物業所在地的物業管理部門備案。業主管理委員會章程、業主大會決定、選舉結果及其成員名單應當報送備案。壹個住宅區(樓)只能成立壹個業主管理委員會；
第十三條業主管理委員會由主任、副主任和委員組成，由業主互選產生，人數為五人以上單數，任期三年；因為產權不再是所有者，所以要改造；連任可以連任。
第十四條業主管理委員會應當履行下列職責:
(壹)召集和主持業主大會，並向業主大會報告物業管理實施情況；
(二)通過招標選擇物業管理企業，並與物業管理企業簽訂物業管理合同；
(三)聽取住宅業主和使用人的意見和建議，監督物業管理企業的工作，協助物業管理企業落實各項管理措施；
(四)根據物業管理委托合同，監督物業管理企業，並根據物業管理企業的服務水平，依法變更和解除物業管理委托合同；
(五)接受房產管理部門和其他有關部門以及當地城市人民政府的指導和監督。業主管理委員會不得從事營利性經營活動。
第十五條業主公約是物業使用、維護和其他管理服務的行為規範，經業主大會討論通過後，對全體業主具有約束力。業主或者物業使用人應當嚴格遵守業主公約。
第三章物業管理企業
第十六條物業管理企業應當按照國家和省的有關規定，向縣級以上物業管理主管部門申請物業管理資質證書，經工商登記後，方可從事物業管理活動。省外物業管理企業進入本省接受委托從事物業管理活動，應當持資質證書和相關文件到省建設行政主管部門辦理資質驗證手續。
第十七條物業管理企業的義務:
(壹)全面履行物業管理合同，及時提供優質的物業管理服務，提高物業管理水平；
(二)接受業主管理委員會的監督，定期向業主管理委員會報告工作；
(三)組織綜合性社區服務和健康有益的娛樂活動；
(四)加強內部管理，建立健全物業維修費用收支記錄等管理制度；
(五)接受房產管理部門和其他有關部門以及居住地人民政府的指導和監督。
第十八條物業管理企業的權利:
(壹)根據國家和省有關規定收取物業管理服務費和代理服務費；
(二)依法開展多種經營活動和專項有償服務；
(三)有權制止違反住宅區(樓)業主公約和物業管理合同的行為；有權對* * * *使用的設施設備的損壞要求賠償；嚴重違反業主公約和業主管理委托合同的，有權按照業主公約和合同的約定及時處理，或者由有關部門依法處理。
第四章物業管理的實施
第十九條新建商品房及其配套設施全部竣工後，建設行政主管部門應當組織綜合驗收，房產管理部門應當參加。房屋綜合驗收合格後，業主管理委員會成立前，開發建設單位應當負責組織實施物業管理。公有住房出售後，未委托物業管理公司實施管理的，由出售單位暫負責組織實施物業管理。業主管理委員會成立後，業主大會或者業主管理委員會將選聘物業管理企業對住宅物業進行管理。
第二十條業主大會或者業主管理委員會委托物業管理企業實施物業管理時，應當與物業管理企業簽訂物業管理委托合同。委托合同應當包括委托管理事項、管理權限、管理期限、管理費用、雙方權利義務、違約責任、合同變更和終止等內容。物業管理委托合同應當使用國家規定的示範文本，並報當地物業管理部門備案。
第二十壹條物業管理合同應當約定下列物業管理服務內容:
(壹)住宅部位、設施設備和各種管線、線路的使用、管理、維修和更新；
(二)保潔服務、綠化服務、保安服務、車輛管理；
(三)住宅自用部位和設備的維修和更新；
(四)業主或業主管理委員會委托的其他事項。
第二十二條委托物業管理企業實施物業管理時，開發建設單位或者公有住房出售單位應當在當地物業管理部門的監督和指導下，向物業管理企業移交下列建設資料:
(壹)住宅規劃、竣工總平面圖；
(2)單體建築物、構築物和設備的竣工圖；
(3)住宅地下管網結構圖；
(四)設施設備使用和維護的技術資料；
(五)依法簽訂的質量保證協議；
(六)物業管理必需的其他建設材料。
第二十三條住宅自用部位、自用設備過了法定保修期後的維修、更新，由業主或者使用人自行負責，費用自理。物業管理委托合同另有約定的除外。
第二十四條住宅* * *部位和* * *設施設備經過法定保修期的維修、更新，由物業管理企業或者管理單位負責，費用在住宅* * *部位維修基金、* *設施設備維修基金中列支。住宅室外供水、供電、燃氣等設施設備的管理、維護，由供水、供電、燃氣等企業負責。
第二十五條業主和物業使用人在使用物業時應當遵守下列規定:
(壹)不得違反法律法規、業主公約和物業管理委托合同；
(二)不得擅自改變房屋的結構、形狀和顏色；
(三)不得隨意連接、拆除和損壞* * *設施設備；
(四)不得擅自從事經營活動；
(五)保持物業完好、整潔、安全，不得占用公共場地堆放雜物、隨意傾倒垃圾或者從事其他汙染環境的活動；
(六)業主移交物業後，新業主應當在辦理移交手續後30日內告知物業管理企業；
(七)按照規定及時交納物業管理服務費。
第二十六條因裝修危及公共安全或者影響相鄰物業正常使用的，業主或者使用人應當及時改正並負責維修；拒不改正或者維修的，物業管理企業有權制止並進行維修，所發生的費用由產權人或者責任人承擔。
第二十七條物業管理企業應當在物業管理委托合同終止或者解除後30日內，與業主管理委員會辦理相關交接手續，並報物業管理主管部門備案。
第五章物業管理基金和專用房屋
第二十八條物業管理資金包括* * *部位維修基金、* *設施設備維修基金、公共* * *服務費、代理服務費和專項服務費。
第二十九條商品房和公有住房出售後，應當按* * *部位、* *設施設備維修基金的壹定比例，用於住宅* * *部位、* *設施設備維修和設備更換、改造、更新。* * *用房部分，* *用房設施設備維修基金的提取比例、管理辦法，按照財政部、建設部《住宅* * *用房部分* * *用房設施設備維修基金管理辦法》執行。
第二十九條商品房和公有住房出售後，應當按* * *部位、* *設施設備維修基金的壹定比例，用於住宅* * *部位、* *設施設備維修和設備更換、改造、更新。* * *用房部分，* *用房設施設備維修基金的提取比例、管理辦法，按照財政部、建設部《住宅* * *用房部分* * *用房設施設備維修基金管理辦法》執行。
第三十條物業管理企業提供公共服務可以按照國家和省的有關規定收取物業管理公共服務費。物業管理公共服務收費實行政府定價或政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理主管部門，根據當地經濟發展水平和物業管理服務質量，確定和調整物業管理服務收費標準。已委托物業管理的住宅區，已購買商品房並取得產權但尚未入住的業主，減半繳納物業管理服務費；未售出的商品房，開發建設單位應當按照壹定比例繳納物業管理服務費，具體比例由開發建設單位與物業管理企業協商確定。
第三十壹條物業管理企業受供水、供氣、供電、通信、光纖網絡等企業委托代收水、氣、電、通信、有線電視等費用的，應當按照不超過價款3%的比例向受委托企業收取代理服務費，不得向業主或者使用人另行收取代理服務費。
第三十二條物業管理企業可以為物業業主或者使用人提供聘請保姆或者鐘點工、清洗家用電器、購買商品等特殊的專項服務。，物業管理企業應當與業主或者住宅使用人協商收取專項服務費。
第三十三條物業管理企業應當按照國家有關規定向物價部門申請經營許可證收費，實行亮證收費。
第三十四條開發建設單位委托物業管理企業承擔住宅法定保修期內的保修義務的，應當按照規定將保修費用移交物業管理企業使用。
第三十五條物業管理資金的收取和使用應當統壹管理，專款專用，嚴格核算，並每年向業主和物業使用人公布。
第三十六條商品房開發建設單位應當按照有關規定，配套建設必要的物業管理用房。業主和業主管理委員會委托物業管理企業實施物業管理，應當提供必要的物業管理用房。
第六章法律責任
第三十七條違反本辦法第十六條規定，未取得物業管理企業資質證書、未辦理資質驗證手續或者超越資質證書核定範圍從事物業管理服務的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正或者不具備工作條件的，責令停止從事物業管理活動，可以並處2000元以上2萬元以下罰款。
第三十八條物業管理企業違反本辦法第十七條規定的，由物業管理部門責令其限期改正；逾期不改正或者嚴重侵害所有權人和使用人權益的，處三萬元以下罰款；情節嚴重的，降低直至取消物業管理企業資質。物業管理企業的工作人員嚴重失職，或者侵犯業主、使用人財產權、人身權的，業主管理委員會可以要求物業管理企業解聘有關責任人員，並提請物業管理相關主管部門依法處理。
第三十九條物業管理企業在住宅區內未經業主管理委員會同意和城市規劃等有關行政管理部門批準修建建築物、構築物，或者擅自占用公共場地、綠地的，由物業管理部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，有關主管部門可以依法強制拆除並予以行政處罰，物業管理部門可以降低直至取消物業管理企業資質。
第四十條物業所有人或者使用人違反本辦法第二十條規定的，由物業管理等有關主管部門依照有關法律、法規的規定予以處罰。
第四十壹條業主大會、業主管理委員會作出的決定違反本辦法規定的，物業管理主管部門應當責令其限期改正或者予以撤銷，並通知全體業主。
第四十二條物業管理企業與業主或者物業使用人違反物業管理委托合同的，對方有權按照合同約定解除委托合同，並追究違約方的違約責任。
第四十三條當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟、不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章附則
第四十四條四川省市區內的其他各類住宅建設參照本辦法實施物業管理。
第四十五條本辦法中相關術語的含義是:
(壹)住宅自用部位，是指壹套住宅室內自用的客廳、房間、廚房、衛生間、陽臺、天井和庭院(含墻面)以及室內粉刷等部位。
(2)住宅自用設備是指室內門窗、衛生潔具、給水、排水、燃氣管道、電線、各種儀表等設備。
(三)住宅建築的* * *部分，是指住宅建築的主要承重結構部分(包括基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等。)、室外墻面、門廳、樓梯間、走廊等。
(四)住宅建築設施設備，是指建築費用已分攤到人類房屋銷售價格的住宅區(樓)內使用的下水管道、落水管、天線、水箱、加壓泵、鍋爐、電梯、供電線路、照明、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、道路、路燈、溝渠、水池、水井等。