1.生產費用
經營成本是企業在物業管理活動中發生的直接費用，包括直接人工費、直接材料費和間接費用。
(1)直接人工費用，包括直接從事企業物業管理活動人員的工資、獎金和職工福利費。
(2)直接材料費用，包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料動力、零部件、低值易耗品、包裝物等。
(三)間接費用，包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金和職工福利費，固定資產折舊費和修理費，水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電費、運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、安全保衛費、綠化維護費、低值易耗品攤銷等費用。
2.期間費用或管理費用
期間費用或管理費用是物業管理企業在提供物業管理服務過程中發生的，與物業管理服務活動沒有直接關系，屬於壹個會計期間內消耗的費用。
(1)管理費用。是物業管理企業行政管理部門為管理和組織物業管理服務活動而發生的費用。包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、失業保險費、董事費、咨詢費、審計費、律師費、排汙費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨損失、毀損報廢(減少存貨收益)。
稅:指企業按規定繳納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅。
無形資產攤銷:指專利權、商標權、著作權、土地使用權、專利技術等無形資產的攤銷。
(2)財務費用。指物業管理企業為籌集資金而發生的各種費用，包括:①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機構手續費，④公司為籌集資金而發生的其他財務費用。
關於物業管理費用的構成或支出範圍，《物業管理企業財務管理規定》和《建築及房地產開發企業財務制度》有如下特別規定:
(1)物業管理企業為經營設施設備支付的有償使用費，計入經營成本；
(2)物業管理企業支付的管理用房有償使用費，計入經營成本或管理費；
(3)物業管理企業在管理用房裝修中發生的費用，作為遞延資產，在有效使用期內攤銷到經營成本或管理費用中；
(4)發生的壞賬損失計入管理費用；
(5)根據現行財務制度的規定，不能計入成本的費用主要包括:①購建固定資產、無形資產和其他資產的費用；②對外投資支出；(三)罰沒財物、滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業贊助、捐贈費用；(4)國家法律法規規定以外的各種支付方式；⑤國家規定不得計入成本費用的其他費用。
(3)劃清營業成本和期間費用的界限。
營業成本和期間費用不應混淆或排除。成本在收入實現後進行補償，期間費用計入當期損益。所有期間費用應根據相關規定(或標準)分別計入管理費用或財務費用。這樣可以摸清企業的直接成本和間接成本，準確計算企業的成本和損益，促進企業加強成本管理，降低成本，提高效率。
物業管理費用的分類
二、物業管理費用的分類
物業管理企業的成本內容復雜。為了加強企業的管理，加深對企業成本的認識，有必要用不同的標準對企業進行分類。
(1)按經濟性質分類
根據成本的經濟性質或內容分類，物業管理企業發生的成本通常可分為以下七項內容:
(1)外購材料。指物業管理企業從外部采購的各種材料、輔助材料、燃料動力、零部件、低值易耗品和包裝物。
(2)工資。指企業職工工資總額。
(3)職工福利基金。指企業按照規定的工資比例計提的職工福利基金。
(4)折舊費。指按規定計算的固定資產折舊費用。
(5)利息支出。指財務費用中銀行貸款利息支出減去利息收入的凈額。
(6)稅收。指預提管理費用的各種稅費，如房產稅、車船使用稅、印花稅等。
(7)其他費用。指不屬於上述要素的支出，如郵電費、差旅費、租賃費等。
根據費用的經濟內容(或性質)，有助於反映物業管理企業各項費用的構成和水平。
(二)根據經濟用途。
物業管理企業在經營過程中發生的費用有不同的用途。上面說的物業管理費用的構成，其實是根據不同的經濟用途來分類的。
按照經濟用途分類，有助於揭示物業管理費用升降的原因，從而為降低成本、加強成本管理指明方向。
(三)根據與業務量的關系。
根據與物業管理服務業務量的關系，成本可分為固定成本、可變成本和半固定或可變成本。
(1)固定成本。這意味著發生的總費用在相關範圍內保持相對穩定。
不隨物業管理服務業務量變化的項目，如固定資產折舊、壹線物業管理人員基本工資等。但當物業管理服務業務量的增減超過壹定範圍(相關範圍)時，固定成本就會相對增加或減少，所以固定成本也叫“相對固定成本”。
(2)可變成本。可變成本是指總成本中隨物業管理服務業務量增減而變化的部分。可以分為比例變動成本和非比例變動成本兩部分。比例變動成本是指隨業務量成比例變化的成本，如物業管理成本中的原材料成本。非比例變動成本是指費用隨業務量同方向變化的項目，如物業管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等。
(3)半固定或可變成本。指成本的發生，隨著業務量的增減而變化，但不按正比變化。
將成本分為固定成本、變動成本和半固定或變動成本，對於分析成本波動因素，尋求降低成本的途徑具有重要作用。壹般來說，由於總的固定成本與業務量的變化關系不大，降低單位業務量的固定成本，應增加業務量，降低費用絕對額；可變成本是隨著業務量的變化而變化的，所以降低可變成本就應該降低單位業務量的人力消耗。此外，這種成本劃分方法也有利於物業管理的預測和決策。
(四)根據計算依據的不同。
根據成本計算基礎的不同，成本可以有以下幾種劃分(不是成本構成)。
(1)目標成本。在利潤目標確定的基礎上需要實現的預期成本。
(2)定額成本。根據定額計算成本項目，然後匯總物業管理成本。比如定額成本是根據材料消耗定額確定材料成本，根據工時定額確定人工成本，根據費用標準確定生產成本。
(3)計劃成本。規劃期預測和預算，要求落實物業管理費用。計劃成本是強制性成本。
(4)實際成本。根據計算期內的實際費用計算的物業管理費用。也可以分為去年實際成本、今年實際成本和累計實際成本。
將成本分為目標成本、定額成本、計劃成本和實際成本，對物業管理企業正確對待成本支出，加強成本核算和管理具有重要意義。
(五)根據與決策的關系。
根據與決策的關系，成本可分為邊際成本、差別成本和機會成本。
(1)邊際成本。是指在壹定的物業管理服務量水平下，增加或減少壹個單元的服務量所引起的總成本的變化，用來判斷增加或減少服務量是否經濟。當增加單位服務量所增加的收入高於邊際成本時，是有成本效益的；反之，則不劃算。微觀經濟學理論認為，當服務量增加到邊際成本等於邊際收益時，服務量可以為企業獲得最大利潤。
(2)差別成本。指不同管理方案之間的成本差異，也稱為增量成本或減量成本。從數量上來說，差別成本等於不同方案之間增加或減少單位物業管理服務量的成本變動，乘以增加或減少的單位服務量，再加上增加或減少服務規模所產生的“固定成本”。“差異成本”的會計工作者認為邊際分析的方法科學而精致，但現實中邊際很難把握，不像“差異分析”那樣容易獲得較好的結果。
(3)機會成本。機會成本是指在壹個方案中選擇使用經濟資源而放棄另壹個方案時的潛在利益損失。比如，在壹定的資源條件下，選擇壹個小區物業管理項目，就意味著放棄了其他小區物業管理項目的潛在收益或者盈利的物業管理項目。
(4)估算成本。指在會計期間開始前實際進行的物業管理工作的預計成本，目的是預測實際成本以供定價參考。
(5)沈沒成本。指的是無論現在還是將來實施什麽方案都無法改變的成本，因為過去已經做出了決定。
(6)可以降低成本。指在不影響當期經營效率的情況下，可以遞延到以後期間的成本。
(7)免費。意思是壹個成本只和壹個方案有關，當方案取消時，這個成本也可以免除。
(8)附加值成本。指投入成本能使顧客感覺到服務質量或價值會提高，或降低成本後顧客會感覺到服務質量或價值會降低時的附加值成本。
成本估算的目的
第二節成本估算方法
壹、成本估算的目的
物業管理服務費主要包括人工費、辦公費、物業* * *部位和* *設施設備的日常運行維護費、保安費、清潔衛生費、綠化維護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費以及業主認可的其他費用。
在經營性物業中，住宅專項維修資金對應的公共維修基金或大修基金，是從業主取得的租金或經營收益中逐級提取的，但這種提取也要以該項費用的支出估算為基礎。
目前，我國物業管理企業收取物業管理服務費有兩種方式:合同制和獎勵制。科學地估算物業管理服務的成本或支出是物業管理企業的壹項重要任務，無論是合同制還是酬金制。
主要成本項目的估算方法1-7
二、主要成本項目的估算方法
(壹)人工成本的估算
該費用是指物業管理企業的人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費、加班費、服裝費等。
人工費的計算公式為:
其中s代表被測物業的總面積，單位為㎡。
(2)辦公費的估算
辦公費是物業管理企業開展正常工作所需的相關費用。主要包括:
1.運輸費用(F1)(元/年)
2.通信費(F2)(元/年)
3.低值易耗品文具及辦公用品費用(F3)(元/年)
4.書報費(F4)(元/年)
5.廣告和營銷費用(F5)(元/年)
6.訴訟費(F6)(元/年)
7.節日裝飾費(F7)(元/年)
8.辦公室租金(包括水電費)(F8)(人民幣/年)
以上費用壹般是按年估算，匯總後再按月分攤到每平米。其計算公式為:
(3)* * *舊件和* * *舊設施設備日常運行維護費用估算
這個費用通常在物業管理成本中占很大比重，具體項目也很多。主要包括以下項目:
1.維護費(F1)(元/年)
2.裝修費(F2)(元/年)
3.能源成本(電、氣、油等。)(F3)(元/年)
4.娛樂設施費(F4)(元/年)
5.雜項費用(F5)(元/年)
以上費用壹般是按年估算，匯總後再按月分攤到每平米。其計算公式為:
公共* * *部位和公共* * *設施設備維護費。
即:公共部位和公共設施的維護費。
(4)安全費用的估算
保安費是指維護物業區域秩序的費用，由保安系統費、保安人員人身保險費、保安室和保安人員住房租金組成。
1.安防系統費(F1)(元/年)
2.保安人員人身保險費(F2)(元/年)
3.保安用房及保安人員用房租金(F3)(元/年)
根據實際情況，分別計算這些費用，加起來以後每個月分攤到每平米，這樣就得到保安費。
該公式可以表示如下:
㈤估計清潔和衛生費用
清潔衛生費用是指建築物* * *部位和公共* * *區域的日常清潔維護費用。包括:
1.清潔工具購置費(F1)(元/年)
此費用包括垃圾桶、拖把等的購買費用。
2.勞保用品費(F2)(元/年)
3.清潔機械材料費(F3)(元/年)
此費用包括建築幕墻清洗設備、打蠟拋光機、耗材等的折舊。
4.化糞池清理費(F4)(元/年)
5.垃圾運費(F5)(人民幣/年)
6.其他費用(F6)(元/年)
7.泳池清潔費(F7)(元/年)
以上費用可以根據實際情況估算，然後匯總。環衛保潔費可由費用之和除以參與計算的物業面積與12個月的乘積得出。
它可以表示為:
(六)綠化維護費估算
綠化維護費是指物業區域內綠化的維護費用，包括大堂、走廊等公共區域的美化費用。要測量的項目有:
1.綠化工具費(F1)(元/年)
該費用包括購買鋤頭、剪草機、枝剪和噴霧器的費用。
2.勞保用品費(F2)(元/年)
此費用包括手套、口罩、草帽等的購買費用。
3.綠化水費(F3)(元/年)
4.農藥化肥費(F4)(元/年)
5.雜草清理費(F5)(元/年)
6.景觀改造費(F6)(元/年)
這個費用包括補種苗木和環境插花的費用。
以上費用通常按年計算，可以用12個月除以計算中涉及的物業面積來計算。它可以表示為:
(七)固定資產折舊費用的估算
此項費用是指物業管理企業擁有的各類固定資產按其總額按月分配提取的折舊費用。各種類型的固定包括:
1.交通工具(汽車等。)(F1)(元/年)
2.通訊設備(電話、手機、傳真機等。)(F2)(元/年)
3.辦公設備(桌椅、沙發、電腦、復印機、空調等。)(F3)(元/年)
4.工程維修設備(管道疏通機、電焊機等。)(F4)(元/年)
5.其他設備(F5)(元/年)
將上述固定資產的實際總額除以平均折舊年限，然後分攤到每月每平方米。計算公式為:
固定資產的平均折舊年限壹般為5年。