為貫徹落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關於依法加強住宅區物業管理的議案》，進壹步規範物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》和有關法律法規，結合我市物業管理工作實際，制定本方案:
壹、指導思想
以國家物業管理條例為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強住宅區物業管理的建議》為重點，以規範管理、提升物業服務水平為目標，進壹步加強住宅區物業管理，促進我市物業管理健康發展。
二。目標和範圍
(1)目標:
1，有效解決發展遺留問題，年底前整改率達到90%；有工程質量問題的房屋要及時維修，及時維修率要達到90%。
2.新建住宅小區中標率達到100%；2005年，65，438+0，000%的新入住樓宇應在商品房銷售前簽訂前期物業管理合同和業主臨時公約。
3、所有從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。
4.加強物業管理行為的監管和從業人員的培訓。物業企業經理持證率達到100%，建立了物業管理企業經理誠信檔案和信用檔案。
5、大力推進物業管理，年底前，具備物業管理條件的住宅小區物業管理率達到100%。
6.加強業主的自治和自律。年底前80%以上具備條件的住宅小區要成立業主大會和業主委員會。
(二)範圍:調查全市244個實行物業管理的住宅小區。根據調查結果，清理整頓，進壹步規範物業管理行為。
三、工作內容
(1)完善我市物業管理地方性法規建設。根據國家《物業管理條例》及相關配套法規，結合我市物業管理的實際情況，通過調研，借鑒國內先進城市的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理條例》，依法加強對我市物業管理活動的監督管理。
(二)解決開發建設中的遺留問題。開發建設單位作為行為主體，應切實承擔責任，按照規劃設計和建設標準對住宅區存在的問題進行改進，建委、規劃、房產等相關部門根據各部門職責落實責任單位，做到問題解決，誰負責，誰負責。對開發建設遺留問題的住宅小區，逐壹建立整改檔案，制定整改措施。整改後，該號將被註銷。特別是對有工程質量問題的房屋，要保證及時維修。年底前，房屋維修責任要全面落實到單位和個人，確保維修及時率在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的法規和措施，明確住宅區交付使用制度，杜絕新建住宅區開發建設遺留問題。
(3)加強物業市場監管，規範物業管理行為。
壹是加強物業管理招投標的監督指導，全面推行物業管理預招標機制，營造公平公正的競爭環境，推進物業管理專業化、市場化、社會化。根據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際情況的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。新建住宅小區需要招投標制度。建築面積超過5萬平方米(含5萬平方米)的新建住宅小區，必須通過公開招標方式選聘物業管理企業。建築面積在5萬米以下的新建住宅小區，經區、縣(市)房地產行政主管部門批準，可以通過招標議標方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會通過招投標方式選聘物業管理企業。並且應當及時簽訂(預)物業服務合同和業主(臨時)公約，商品房銷售新建住宅小區前65，438+000%簽訂前期物業管理合同和業主(臨時)公約。
二是嚴格審查物業管理公司資質。在我市從事物業管理活動的物業管理企業應當按照國家物業管理法規的要求取得物業企業資質證書，並按照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定承擔物業管理項目。同時，加強物業管理企業年檢和資質評估，對違規失信者予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是加強物業管理行為監管和從業人員培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業信用檔案、物業管理企業管理人員信用檔案和準入退出機制，監督物業管理企業、從業人員和物業管理企業履行物業服務合同，實行物業管理企業和物業管理項目管理人員實名信用評價制度。物業管理企業或物業管理項目經理違反法律法規和承諾的，視情節輕重扣除相應分值，年終進行綜合考評。評估結果將作為物業管理企業年度檢查和等級評定的依據。監督物業企業按照合同約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強物業管理從業人員培訓，聯合建設部培訓中心，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，做到從業人員必須持證上崗。特別是要培養物業管理企業經理和項目經理(物業管理部主任)。在取得建設部物業管理企業經理崗位證書的基礎上，由市房地產行政主管部門和中國物業協會共同開展崗位培訓制度。經過實際操作培訓，考核合格後授予中國物業協會物業管理實踐操作專業崗位證書，不合格者取消資格。
第四，規範業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權利，履行義務。根據國家和建設部有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關於加強建立業主大會和業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道和社區積極性，按規定建立業主大會和業主委員會，使這項關系群眾利益和社區穩定的工作更加規範，更具操作性。引導業主大會在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照法定程序選舉熱心公益事業、責任心強、有壹定組織能力的業主加入業主委員會。規範業主大會和業主委員會行為，促進業主自律和民主決策，切實維護業主合法權益。
(四)建立市、區、街道、社區職責明確的責任制。對具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業進行專業化管理，年底前物業管理率要達到100%；對不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務。條件具備後，將實施物業管理。逐步形成以社區為基礎，專業管理與業主自治管理相結合的新型管理體系。參與物業管理活動的各有關單位和部門應當根據各自職責承擔社會管理責任，創造良好的物業管理環境。
(五)采取多種形式加大物業管理法律法規的宣傳力度。制定具體的宣傳計劃，分階段、分步驟、深入細致地宣傳國家物業管理法規及相關配套文件，引起社會各界對物業管理的重視，讓廣大業主及時了解物業管理政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會和諧。