物業不需要和業主簽合同。實踐中，業委會成立前，開發商與物業公司簽訂前期物業委托管理合同；業委會成立後，業委會將代表業主與物業公司簽訂物業管理合同。
法律客觀性:
《民法典》第937條第壹款是物業服務合同，物業服務提供者為業主提供建築物及其附屬設施的維修、環境衛生及相關秩序的管理和維護等物業服務，業主支付物業費。第九百三十九條建設單位與物業服務者依法訂立的前期物業服務合同，業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務者訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。