壹、物業管理企業財務會計科目:物業管理收入。
本科目核算物業管理的主營業務收入。
主營業務收入是指企業在物業管理活動中為物業業主和使用人提供維護、管理和服務取得的收入，包括物業管理收入、物業管理收入和物業大修收入。
物業管理收入是指企業向物業所有人和使用人收取的公共服務收入、公共機構服務收入和專項服務收入。物業經營收入是指業主管理委員會或者物業所有人、使用人提供的房屋、建築物和設施的經營所取得的收入，如房屋租金收入、停車場、遊泳池、各類體育場館等設施的經營收入。物業大修收入是指企業受業主管理委員會或物業所有人、使用人委托，對房屋* * *部位和設施進行大修所取得的收入。
二、物業管理收入應在提供服務、收到款項或取得收取款項的權利時確認。
三、物業管理費收入，應按實際價格入賬。本月收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目；預收業主管理費時，借記“應付賬款”，貸記本科目。
四、期末，本科目余額應轉入“本年利潤”科目，結轉後本科目無余額。
五、本科目應按收入類別設置明細賬。
記帳方法
會計核算是會計的基本職能之壹，在會計基礎工作中占有十分重要的地位。它對提高整個會計工作水平起著決定性的作用。因此，公司根據財政部頒布的《會計法》制定了以下會計管理辦法:
會計的壹般要求。
1.依法建帳。公司按照《中華人民共和國會計法》和國家統壹的會計制度，設置會計賬簿，進行會計核算，及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。
2.會計內容。
2.1證券收付；
2.2財產的接收、增加、減少和使用；
2.3債權債務的發生和清償；
2.4資本資金的增減和資金的收支；
2.5收入、費用和成本的計算；
2.6財務結果的計算和處理；
2.7其他需要會計程序和會計核算的事項；
3.會計的基本要求。
3.1會計核算應當以實際發生的經濟業務為基礎，按照規定的會計處理方法進行，以保證壹年前後會計指標的壹致、可比和會計處理方法的壹致。壹年前後如有變動，應在說明中披露。
3.2會計年度:公歷1月1日至12月31日。
3.3原則上以人民幣為記賬本位幣。
3.4會計制度:執行《會計法》和“兩制”，* * *財務政策部分執行《建築及房地產開發企業會計制度》，特色財務政策部分執行《物業管理企業財務管理規定》。
3.5固定資產折舊方法:采用會計法規定的直線法，在預留固定資產總額5%的殘值後，每月按時計提折舊。
3.6低值易耗品的攤銷方法:按會計法規定的壹次性攤銷法按月攤銷，但同時應咨詢設備協助低值易耗品的管理。
3.7存貨收發法:采用《會計法》規定的先進先出法進行核算。
3.8成本核算方法:按《會計法》和《房地產企業會計制度》規定的實際成本法、按工程量分配開發間接費的核算方法執行。
3.9會計原則:以《會計法》規定的權責發生制為原則。
3.10會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料必須符合國家統壹的會計制度的規定，不得偽造、變造，不得設置表外科目，不得提交虛假的會計憑證、會計賬簿和報表。
3.11按照國家統壹的會計制度要求設置和使用會計科目。
3.12公司使用會計電算化時，所使用的會計軟件和計算機生成的會計憑證、會計賬簿、會計報表及其他會計資料應符合《會計電算化管理辦法》、《會計軟件基本規範》等國家頒布的規定。在沒有會計核算的物業管理會計核算辦法之前，應當按照國家規定的手工操作辦法執行。
3.13會計檔案應按照《會計檔案管理辦法》妥善保管，計算機化電子數據及相應的會計備份數據和文字資料應作為會計檔案進行管理。
3.14會計記錄應使用中文書寫。
3.15原始記錄:嚴格按照《會計法》規定的方法執行各類原始記錄(包括自制和外來)，確保原始記錄的嚴肅性、真實性和合法性。
會計憑證
1.原始憑證必須有以下內容:
1.1原始憑證的基本元素:憑證名稱；填制憑證的日期；填寫憑證的單位或個人的名稱；負責人簽名或蓋章；接受證書的單位名稱；經濟業務的內容、數量、單價和金額。
1.2從其他單位取得的原始憑證必須加蓋填制單位公章；對外發放的原始憑證必須加蓋單位公章。
1.3自制原始憑證必須由經辦單位領導或單位領導指定的人簽字或蓋章。
1.4進貨原始憑證必須有驗收單。
1.5付款原始憑證必須有收款人和收款人的收款憑證，不能用銀行匯款憑證等付款相關憑證代替。
1.6銷售退貨，除填寫退貨發票外，還必須有退貨驗收單；退款時必須取得對方收據或匯款銀行的證明，不得以退貨發票代替收據。
1.7員工出差借款憑證必須附會計憑證。收回貸款時，應出具新的收據或歸還貸款款項，原貸款收據不予歸還。
1.8上級部門批準的經濟業務，以批準文件作為記賬憑證的附件。
2 .會計憑證必須具備以下內容:
2.1會計憑證基本要素:填制憑證的日期；憑證號；經濟業務總結；會計科目；金額；附加原始憑證的數量；憑證填制人、審核人、記賬人和會計機構負責人(會計主管人員)簽名或蓋章。
2.2填制會計憑證時，會計憑證應連續編號，計算機打印的會計憑證應加蓋制單人、審核人、記賬人、財務負責人和主管會計人員的印章或簽名。
3.會計憑證的書寫和保管要求。
3.1會計憑證的字跡必須清晰工整。
3.2會計憑證應及時傳遞，不得積壓，以保證會計核算的及時和正常。
3.3會計憑證登記後，應按分類編號順序裝訂保管，不得遺失。
3.4原始憑證不得外借。其他單位確需借閱的，可以提供復印件，但要嚴格履行審批和借閱登記手續。
3.5原始文件丟失的，應按規定要求取得相應的證明，並辦理審批手續。
會計賬簿
1.會計賬簿的設置。按照國家統壹的會計制度的規定和會計業務的需要設置會計賬簿。包括總賬、明細賬、日記賬等輔助賬簿，以上會計賬簿、會計憑證、會計報表均在市財政局指定的地點購買。
2.啟用會計賬簿。新賬冊開立時，應在賬冊封面註明公司和賬冊名稱，並填寫賬冊扉頁“開戶表”，註明開戶日期、賬冊頁數、記賬人姓名、會計機構負責人、會計主管人員等。，並加蓋單位公章。有記賬或財務負責人調動時，應在“激活單”上履行簽字等手續。
3.賬簿登記。會計人員應當根據核實後的會計憑證登記會計賬簿，具體辦法嚴格按照《會計法》的規定執行。
4.賬簿記錄的錯誤更正。會計賬簿有錯誤的，不得采用塗改、挖除、刮除、消藥等方式更正。，並且不允許再次復制。而是應該根據情況，按照規定進行糾正。
5.和解。將會計賬簿記錄的有關數字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或個人等進行核對。，確保賬證相符、賬實相符、賬賬相符。
6.檢查壹下。在登記本期發生的全部經濟業務的基礎上，按照規定的方法對本期的賬戶記錄進行匯總或年度結算，編出本期或本年的總額和余額，余額結轉下期或新賬。
準備財務報告
1.財務報告必須按照國家統壹的會計制度的規定定期編制，包括會計報表的主表、附表、附註和財務分析。
2.會計報表應當根據完整的、經過審核的會計賬簿和其他有關資料編制，做到數字真實、計算準確、內容完整、解釋清楚。
3 .會計報表、會計報表，凡有對應數字的，應相互壹致。
4.財務分析:季度分析應包括各項財務指標和重要會計事項。
5.會計報表應由公司經理、財務部長、主管會計等簽字或蓋章。(企業主要負責人和財務負責人年終報表必須簽字)然後及時發送給各有關單位(上級主管公司、稅務局、銀行)。
第二章物業企業會計知識和技能
壹、物業管理公司的財務會計知識。
財務會計是企業經濟核算的重要組成部分。它是反映和監督企業和企業內部核算單位在生產經營過程中的活勞動消耗、物質消耗、資金占用及其經濟效果的壹種方法。財務會計是利用會計科目，填制會計憑證，登記會計賬簿，以貨幣為計算尺度，連續、系統、全面地記錄和計算各會計項目的經濟活動過程。
(1)主要功能如下:
(1)為考核評價企業和企業內部核算單位的管理業績提供系統完整的信息。
(2)通過財務核算程序對企業及企業內部核算單位生產經營過程中的活勞動消耗、物質消耗、資金占用進行有效監督。
(2)會計。
(1)月度會計期間為上月26日至本月25日，年度會計期間為上月26日至本年25日。
(2)核算單位為人民幣，以外幣計算的經濟業務，應當折算成人民幣記賬，同時登記外幣金額和折算率，並規定以季度第壹日的匯率為記賬匯率。在季度末將差額調整為外匯損益。
(3)公司采用借貸復式記賬法。
(4)會計科目的使用和核算主要依據財政部門制定的集體企業會計制度。結合公司實際情況，設置各種債權債務和費用的總賬、銀行現金賬簿、二級賬戶明細賬進行核算。
(5)原始憑證是記賬的依據。所有原始憑證要求有手續齊全、完整合法、內容真實、數字準確清晰、日期和印章齊全、大小寫相符的合法憑證，不允許白條報銷。
(三)會計憑證和會計賬簿
(1)公司的會計憑證、會計賬簿、報表等會計記錄，必須根據實際發生的經濟業務進行登記，做到手續完備，內容真實、準確、完整、及時，符合會計制度的規定。
(2)財務會計人員必須認真審核各種原始憑證。如有偽造或變造、虛報款項等情況。，他們應拒絕接受，並及時向主管領導報告。對內容不全、手續不規範、數字錯誤的憑證，應當予以退回、補充或者更正。所有原始憑證經審核無誤後，才能填制記賬憑證。
(3)收款憑證和付款憑證必須按照發生的內容填寫清楚，經出納簽字後才能生效。轉賬憑證要由管理會計填寫，會計核算要完善。所有會計憑證必須經指定的審計人員審核簽字後才能入賬。
(4)公司及下屬主管會計應對所有原始憑證記賬本負責，指定專人登記，妥善保管，不得丟失。有關會計報表、賬簿和會計憑證的保管期限，按照上級主管部門的規定辦理。
(5)所有未使用的重要空白憑證，如支票簿、現金收據、提貨單、定額票據等，應指定專人保管，啟用時由領用人辦理領用手續，主管會計在每年年度終了後的第壹個月內檢查、核實並上報有關部門。
(6)工程部和綜合部承擔的工程預付款、進度款和結算必須按正常程序辦理。
(4)財務辦公室的職責
財務辦公室負責整個公司的財務管理和經濟核算。
其主要職責是:
(1)貫徹執行國家和上級財務管理方針、政策和法規，組織制定財務管理和會計制度，並負責監督檢查執行情況。
(2)公司內部實行統壹領導、分級管理、分部門、分點核算、盈虧考核的財務管理辦法。
(3)負責編制公司年度、季度、月度資產負債表。年度資產負債表應附有財務狀況表。
(4)負責公司資金的平衡，掌握並監督資金的合理使用。
(5)監督資金回籠，評估資金使用和投資效果。
(6)參與公司投資項目的可行性研究。
(7)負責公司財務檔案的收集、歸檔和管理；登記和管理公司的固定資產。
(8)負責特殊控制商品的審批。
(9)負責全公司各項稅收的及時繳納。
(10)完成公司領導臨時安排的工作。
(5)會計責任
(1)按照國家會計制度的規定，認真審核、入賬、結賬，做到手續齊全、內容真實、數字準確、賬目清楚，做到三相符(賬實相符、賬實相符、賬賬相符)。
(2)根據經濟核算原理，定期檢查分析財務經濟活動，挖掘增收節支潛力，為公司創造更多效益。
(3)根據公司情況，按部門、社區建立臺帳，以便公司領導和各部門、社區領導及時掌握盈虧情況，改進管理。
(4)及時編制會計報表，向領導提供相關數據。
(5)妥善保管會計憑證、賬簿、報表等所有檔案。
(6)嚴格遵守會計制度和財經紀律，有權拒絕支付任何不符合規定的費用。
(7)負責每月與各部門及社區的對賬工作，確保公司賬目與各部門及社區賬目壹致。
(8)負責編制上級指定的各種會計報表。
(9)按照國家稅法按時繳納各種稅費。
(六)出納崗位職責
(1)學習、宣傳並嚴格遵守國家有關金融政策、現金管理規定和銀行結算制度。
(2)負責現金收付和銀行結算。
(3)現金簿，負責登記銀行存款，每月月底與會計和銀行對帳。
(4)負責保管庫存現金及各種有價證券、結算憑證、空白支票、收據及相關印章。
(5)認真審核每筆款項的支付和費用報銷情況。防止白條提現進入賬戶。
(6)對於各部門開具的支票，規定在三到五天內報銷，否則拒絕開具第二張支票。
(7)報銷差旅費和零用現金，回來後三到七天內報銷差旅費。
(7)財務核算的特別提示
各物業管理公司應根據自身的業務規模、管理特點和內部運行機制，建立壹套適合自身條件的財務會計制度及其核算方法。在此，我想提請大家註意幾個性方面的問題。
1?按財務核算單位和部門分別記賬。為了準確考核和評價會計單位和部門的經營狀況，應分別做好記錄、核算、入賬，做到手續齊全、內容真實、數字準確、賬目清楚。
2?用人民幣作為會計賬目的記賬單位是必要的。業務中有外幣收支時，應折算成人民幣記賬，同時註明當時的外幣匯率。宜采用借貸復式記賬法。
3?有必要明確會計時限。公司下屬部門(管理處)收取的營運資金，包括管理費、服務費、手續費、項目資金、銷售收入和營運資金，按收費金額定期繳入公司財務賬戶。然後，財務部門確定月度會計周期和年度會計周期。壹般來說，月度會計報表應在月份終了後10天內報送，季度會計報表應在季度終了後15天內報送，年度會計報表應在年度終了後20天內報送。
4?註重會計核算的規範化。會計憑證、會計賬簿和會計報表應當根據實際經濟業務進行登記，符合會計制度的規定。收款憑證和付款憑證必須按照付款項目的內容填寫清楚，經出納簽字後才能生效。轉賬憑證應由管理會計填寫，並完善會計核算程序。所有會計憑證必須由指定的審計人員簽字後才能入賬。
5?財務會計人員要認真審核各種原始憑證，遇有偽造、變造憑證或冒領款項的，要拒收並及時向領導報告。所有原始憑證都經過審核，內容清楚，手續完備，數字正確，才能進行核算和結算。
6?支票簿、現金收據、提貨單、定額票據等所有未使用的重要空白憑證，應由專人保管。領用時要辦理領用手續，每月或每次用完都要結算壹次，會計制度由主管會計確定。
公司財務部對所有原始憑證、賬簿、報表負責，並指定專人定期歸檔，妥善保管，以備檢查。帳冊不得塗改、挖除、塗改或用藥水塗抹。
二、物業管理公司的財務分析、經濟活動分析和分析技巧
財務分析
財務分析是企業財務核算的工具，通過壹定的技術方法對企業的財務活動進行分析和研究；按照壹定的原則，科學地評價企業的財務狀況。財務分析的對象是企業或其下屬單位生產經營活動中資金運動的過程和結果；財務分析的目的是總結經驗，暴露矛盾，挖掘潛力，提高效率。
物業管理公司的財務分析主要是對物業管理、房屋設施維修、綜合服務等經營活動的經濟效果進行分析，即運用會計、統計、核算、計劃等相關資料，對壹定時期經濟活動的過程和結果進行比較，運用分析比較的方法，找出存在的問題及其原因，以便采取措施，挖掘內部潛力，提高管理水平。
(B)經濟活動分析
經濟活動分析是物業管理公司內部的經濟分析活動，其範圍僅限於獨立的經濟核算單位。經濟活動分析涉及到物業管理、服務和管理全過程的每壹個環節。就* * *而言，物業管理公司的經濟活動分析主要有以下內容。
(1)任何任務或項目都應該進行預測，以確定計劃成本。在實施過程中，註意隨時發現新情況，在內部機構、任務或項目、成本項目和前後階段之間進行分析比較，觀察影響成本的主要因素的變化和發展趨勢。
(2)分析人力占用是否符合各項任務的人員編制標準，是否存在人力占用的浪費。壹般可以從工資構成的變化、平均工資和技術水平的升降、工種之間的平衡、工時利用水平和效率低下等方面分析主客觀因素，找出人力使用和定額管理方面的節約或費用。
(3)分析物料管理的主要環節。壹般來說，要從材料的采購、運輸、保管、使用入手，分析主材質量是否符合要求，以及量差、差價的影響，特別是在節約代用、使用材料方面取得的效果，以及管理不善造成的損失。
(4)分析房屋附屬的電梯、管道、水暖等設施，使用施工機械設備。從設備選型、利用率、使用率、能耗率、維護和完好率等方面進行分析。分析了臺班的工作效率和成本，重點分析了提高設備效率、延長使用壽命和降低能耗的效果，以及管理不善造成的損失和浪費。
(5)對於各項管理費用的支出，應從所承擔的任務和機構人員編制的變化、非生產人員的增減、各項費用的節約和浪費等方面分析開源節流的措施。
(6)分析租金和物業管理服務費的收入。物業管理的資金來源主要靠租金和物業管理服務費收入。要掌握每月(季度或年度)完成的租金和物業管理服務費的數額和收繳率的高低，要經常分析影響租金和其他財產性收入的因素，研究追繳拖欠租金和物業管理服務費的具體措施。這是物業管理公司重要的經濟活動分析。
(7)房屋修繕費用使用是否得當，產生的經濟效果如何，是分析的重點。要分析住房改造投資的總體水平、分類改造投資的比例、不同項目的投資標準、改造投資的分配、使用和效果，挖掘潛力，想辦法增產節約，以最少的投資、人力、物力消耗取得最大的效益。
(8)分析多元化業務的投資。
(9)預決算對比分析。根據預算與實際消耗的人工、材料、機械、金額的比較，找出數量上的差異，找出原因，檢查是否有高估、遺漏、不合理收費等情況。
(三)財務分析方法
財務分析方法可以根據不同的分類標準進行分類，通常是根據分析的範圍、時間和目的以及所采用的數學方法進行分類。
(1)按分析對象包含的範圍分類。
物業管理公司的財務分析按分析對象的範圍可分為綜合分析、部門分析和專題分析三類。
①綜合分析是指對公司整體財務狀況的分析；
(2)部門分析是指對公司壹個核算單位和壹項核算內容的分析；
(3)專題分析是指對某壹會計項目或某壹具體問題的分析。
(2)通過分析進行時間分類
物業管理公司的財務分析可分為三類:定期分析、日常分析和臨時分析。
(1)定期分析，指以年、季、月為單位的分析，或以項目合同期限為單位的分析；
(2)日常分析是指物業管理公司在日常財務管理中經常做的分析工作；
(三)臨時分析，是指為項目管理和企業管理考核評價的需要而臨時安排的財務分析。
定期分析和日常分析屬於日常財務管理工作，分析人員無論是分析的形式、方法還是內容，都應該建立壹套規範的標準。臨時分析的時間、內容和方法不能統壹，需要根據分析的目的和要求以及分析對象的具體情況臨時確定。
(3)根據分析目的分類
物業管理公司的財務分析根據分析目的的不同可以分為三類:匯總分析、控制分析和預測分析。
(1)總結性分析壹般發生在期末，如財政年度末、季度末、月末或項目運行結束、合同結束等。，其主要功能是總結經驗，進行評價。
(2)控制分析發生在中期，如項目管理活動、承包期等。，其主要功能是控制經濟活動的過程，揭示矛盾，采取對策。
(3)預測分析發生在項目經營活動開始或開始之前，如合同開始或合同條件簽訂之前。其主要功能是預先推測和分析項目的預期經濟效益、企業的預期經營成果和公司某項經營決策的預期效果。
(4)根據分析中使用的數學方法。
財務分析離不開數學方法。根據所用數學方法的不同，物業管理中常用的財務分析可分為以下幾類。
①比較分析法。這是壹種通過比較兩個或兩個以上可比數字來揭示物業管理公司財務活動內部矛盾的分析方法。比如實際完成指標與平均指標的比較，本期指標與歷史指標的比較，下級核算單位之間實際完成指標的比較，等等。
②因素替代分析法。也叫序列替代法，是用來揭示壹種經濟現象的影響因素和影響程度的方法。這是在比較的基礎上，逐壹替換經濟計算公式中變量的值(壹般常用實際值代替計劃指標值)，從而確定各因素對指標的影響程度，從而找到主要因素，揭示主要矛盾的主要方面。
③平均分析和均衡分析。平均數分析法是用平均數反映經濟現象的平均水平，從而探索普遍規律的壹種分析方法。財務分析中常用的平均數有簡單算術平均數、加權算術平均數和動態平均數如順序平均數、速度平均數和指數平均數。平衡分析法是根據平衡與協調的原則，對收入與支出的關系、借貸關系、生產與銷售的關系等對立統壹的關系進行比較分析。
④經濟數學模型分析方法。這是指那些使用現代經濟數學工具的方法，如線性規劃、網絡規劃、動態規劃、回歸分析等。，建立數學模型，利用電子計算機處理和分析大規模數據。現代經濟活動的復雜性表明，任何經濟過程都會受到多種因素的影響，僅僅依靠傳統的簡單數據計算和手工數據處理是遠遠不適合的。隨著應用數學和電子計算技術的進步，人們將其引入到經濟分析中，從而建立了經濟數學模型分析方法，大大推進了企業的財務分析方法。