如何界定物業服務收費的開始時間

雙方爭議的焦點集中在《浙江省物業服務收費辦法》第二十條:“物業服務費可以預收，由物業管理企業按照與業主委員會簽訂的物業服務合同約定的期限向業主和使用人收取；沒有約定的，提前收獲期不超過12個月。物業服務費從房屋交付且買受人(業主)領取鑰匙的當月起計算。“對此，有業主解釋，首期物業服務費應該是以業主在管理處入住時拿到鑰匙後的壹個月，也就是實際入住後的壹個月為準。物業公司認為以建設單位通知房屋交付使用後的月份為準，即理論入住後的月份。至於前期物業服務費的起始時間應該從什麽時候算起，全國各地的法律法規都只是原則性的規定，即從房屋交付之日算起。至於建設單位如何履行房屋交付責任，業主如何履行收樓責任，都是在雙方合同中約定，各地做法不壹，導致物業管理實際操作中出現糾紛。根據《浙江省物業服務收費辦法》，自前期物業服務合同簽訂之日起至物業交付之日止發生的物業服務費由建設單位承擔，自房屋交付之日起次月由業主承擔。從這裏發現，房屋的交付和業主領取鑰匙是同時完成的。其實施工單位也應該這麽做。但目前房地產行業的實際做法並非如此。而是在房屋竣工交付後，與物業公司辦理鑰匙保管手續，小區購房者的鑰匙交由管理處保管，業主在管理處辦理入住手續時領取。這有兩個好處:壹是建設單位可以減少交房過程中的工作量；二是有利於督促業主主動到管理處辦理入住手續，避免自行入住的現象。問題恰恰發生在這個環節，導致部分業主在施工單位辦理交房手續後，沒有立即到管理處領取鑰匙，而是要等到實際入住後。因為交房通知和實際交房有時間差，業主要求這個時間不計入收費時間。那麽，如果房屋交付時施工單位直接給業主發放鑰匙，是否可以直接避免此類問題？毫無疑問，物業服務費是從業主收到鑰匙的當月開始計算的。但現實情況是，建設單位和物業管理公司可能會拒絕這種做法，這也不符合行業多年來形成的慣例。這樣施工單位就增加了陪同業主驗房的業績，業主可能不會主動去管理處辦理入住。那麽在交房和業主收鑰匙不同時進行的情況下，有沒有更好的銜接方式？個人認為可以從以下幾個方面進行設計，來確定業主前期物業服務費的起始時間。壹、物業公司與開發商在《前期物業服務合同》中約定。前期物業服務合同是物業管理公司收取物業服務費的依據和法律保障。根據建設部《前期物業管理招投標辦法》的規定，建設單位在取得商品房預售許可證前，應當完成物業管理招投標。因此，物業公司和建設單位應在《前期物業服務合同》中盡可能明確建設單位應履行房屋交付責任的手續，明確什麽情況下是建設單位支付物業服務費的責任，特別是發生交付責任糾紛時物業服務費支付責任的處理方法， 以免無故要求物業公司承擔損失，也為物業企業確定物業服務費起始時間提供依據。 二、提醒雙方在《購房合同》和《前期物業管理服務協議》中明確約定。前期物業管理服務協議是由建設單位、業主和物業管理公司簽訂的協議，包括業主交納物業服務費和物業服務質量的承諾。壹般由物業公司代施工單位起草，業主辦理購房手續時由業主簽字。為此，物業公司在起草《前期物業管理服務協議》時，應盡可能明確相關房屋交付手續完成的標誌，從源頭上避免與業主發生交費糾紛。但購房合同的簽訂時間壹般在前期物業服務合同簽訂之後。因此，物業管理公司應提醒建設單位在購房合同中進壹步細化房屋交付時間和房屋征收責任的履行，以保持與前期物業服務合同的銜接。第三，建議建設單位完善物業交付責任的履行形式。建設單位通知業主辦理物業交付手續的方式大多在購房合同中有明確規定，大致分為三種:壹是直接電話通知業主，優點是方便快捷，缺點是無法保留證據，發生糾紛時無法分清責任；二是掛號信通知失主。好處是收據可以留作證據。缺點是可能會因為個別業主地址變更而產生交付糾紛。第三，媒體公告具有責任明確、程序完善的優點，可以避免不必要的糾紛。需要註意的是，這種行為需要得到政府相關主管部門的正確引導和備案，以增強這種行為的合法性和透明度。通過比較可以發現，最理想的方式是將第壹種或第二種方式與第三種方式相結合，既能快捷方便，又能體現房屋交付責任的充分履行。因此，在房屋即將交付之前，物業管理公司應協助建設單位履行必要的手續，以上述方式進行通知，並將公告復印存檔。四、必要時，在地方規範性文件中予以明確。考慮到各地物業管理做法的差異性和便利性，地方法規無法對此類問題做出更加明確和細化的操作性規定。物業公司和行業協會要及時總結情況，提出解決方案，建議物業主管部門對此類問題進行規範，讓物業公司在實際操作中有據可循，為解決糾紛提供切實可行的方法。原載於《現代物業》雜誌2006年第8期第50期。