(原題為《北京物業小區業主自治能力調查數據初步統計分析報告》，發布時有改動。本項目由喬治·華盛頓大學法學院和中魯院有限公司資助，和諧社區發展中心項目——北京物業小區業主自治能力發展研究，全文約15000字)。
壹是對住宅小區業主自治能力的調查研究
(壹)研究的理論背景
中國經濟體制的轉型引發了中國社會向市民社會的轉型，市民社會的特征是基層社會的結構性變化，產生了以私有財產為基礎的相同利益及其法律組織，城市住宅小區業主就是其中之壹。20世紀90年代以來，住房從計劃經濟時代的國有財產變為私有財產，產權關系的變化導致社會治理結構的變化。在城市住宅區，商業化和社會化管理取代了原來房管部門的行政管理模式。與此同時，以產權為基礎的社區治理模式付諸實踐，基層社區治理模式正在從行政管理模式向社區自治模式轉變:居民/業主成為社區自治的主體。
業主組織是純粹的群眾性自治組織，其組織特征是由“物權”的特性決定的，這種特性決定了權利主體與權利義務人之間基於物權的關系。業主組織作為住宅區物業管理主體的合法性不是來自行政授權，而是來自商業交易，是通過購買不動產和住宅所承載的建築物的產權而獲得的。業主的利益是以小區的財產為基礎的，小區內的不動產和動產(維修資金)形成了巨大的資產。業主組織能否管理和維護好這筆龐大的資產，是基層社區面臨的最嚴峻挑戰。
所有者基於個人利益的權利需求，客觀上會保護公眾的利益。因為* * *有產權，所以各個業主之間的權利關系是息息相關的。任何壹個業主想要保護自己的個人利益，就必須關心和保護* * *所擁有的財產和相應的社會秩序。這樣，個人私利就會驅使人們參與同壹事務的治理。當壹個人發現單靠個人力量難以有效保護自己的財產和權利時，他就會聯合他人為保護自己的財產和權利而鬥爭，這樣個人的權利意識就促進了社區的參與。反之，在社區參與過程中，人們會在維權過程中逐漸形成理性的集體行動知識和合作技能。通過這壹過程，壹個人從個人變成了公民，即他不僅關心個人利益，而且關心公共事務，他主張自己的權利但也承擔相應的責任和義務。從這個角度看，社區財產糾紛的出現對中國的社會轉型具有重大的積極意義。而這種動力在本質上是可持續的，因為* * *物業的巨大利益關系使得業主有內在動力去解決集體行動中的“搭便車”、監管、信息成本、新制度供給等問題。
產權制度的變遷改變了權利和義務的配置，導致了中國社會治理結構的變化。在我國現有體制下，在基層社區，業主組織、居民組織、房地產開發企業、管理服務企業、地方政府之間的關系，通過* * *在社區擁有財產這壹物質平臺，在當地社會形成了壹種新的秩序關系。摩擦和沖突既是社區發展的阻力，也是社區發展的動力，因為人類社會生活中的糾紛和沖突是不可避免的，但人類可以從解決這些沖突中學習到理性行為和合作的寶貴經驗，這是建立秩序和發展民主法治的必修課。糾紛的解決將成為公民實踐社區事務自主治理的壹種方式。社區治理是壹種技能，人們可以通過實踐獲得。正如托克維爾所指出的，社區自治是壹種民主學派。通過參與社區自治，人們可以學習組織的科學和藝術，而這種結社藝術是在以平等為主導的民主社會中維持自由的基礎。它教導人們在保持自由的同時，運用自己的能力來獲得同樣的福利。
業主組織的發展已經成為當代中國公民社會發展的標桿之壹。比如哈羅德·伯爾曼在他的《法律與革命——西方法律傳統的形成》壹書中闡述，11世紀後期到12世紀，新興的商人階級是如何使現代意義上的商法概念和體系在西方社會發展成為壹個完整的法律體系的。他所揭示的歷史進程的邏輯是:“新階級的產生是新社會發展的必要前提”，是商人導致了商法，而不是商法創造了商人。同樣，20世紀90年代中國的經濟發展和財產關系的變化導致了城市地區大規模的財產所有者階層的誕生。這種變化是經濟改革政策的結果，是經濟改革的副產品。但是，這個副產品對中國的轉型意義重大。正如梁誌平先生所指出的:“從長遠來看，中國文化和中華文明在其生死存亡的現代轉型中，最迫切需要的是壹個獨立自主、自我建設、自我協調，並能有效監督和影響國家決策的健全社會。”這個“健全社會”指的是公民社會，業主組織是這個公民社會的先驅之壹。但是，如果業主組織不能有效管理小區內的物業，不僅會影響小區的穩定和秩序，還會導致小區內的物業和環境的破壞和貶值，使中國公民社會錯失這次來之不易的基層自治實驗的歷史機遇。
㈡調查的目的
作為壹種新生事物，業主組織的法律地位和組織特征因制度邊緣的性質而模糊不清，學術界對社區非政府組織的研究也相對滯後，這使得無論是官方統計還是學術研究都對業主組織的基本情況缺乏足夠的重視和準確的把握。近年來，壹些學者開始關註它，在各自的研究領域開展了壹些小範圍的調查，並獲得了壹定的數據資源。但是，對業主組織的基本情況還缺乏全面、規範、持續的科學調查。這既不利於社區非政府組織的健康發展，也不利於政府管理。摸清業主組織發展的基本情況，是制定相應法律政策的基礎，是促進其組織發展壯大的條件。通過科學調查全面了解業主組織，也是促進物業小區各方溝通協調，化解矛盾沖突的前提和基礎。
在本研究中，業主組織的自治能力是調查研究的重點。業主組織作為壹種自治的社區組織，比跨區域、全國性甚至國際性的民間組織更具草根性。它對社會生態環境有很大的依賴性，也直接反映了基層社會生態的方方面面。業主的治理能力不僅決定了自身的生存和發展，也決定了城市基層社會的成敗。作為壹個非營利組織，不能靠報酬來吸引參與者，很大程度上要靠誌願者在時間和精力上的投入。這樣的群體如何克服“公地悲劇”和“集體行動困境”，形成有效的治理主體？它是在什麽樣的社會生態環境要素下生存發展的？這是本研究的主旨。本調查研究項目只是給出了初步的數據分析和總結，並沒有進行深入的數據分析和紮實的理論分析。
(3)調查方法
調查範圍、單位、時間跨度:本項目調查對象為北京3000個商品住宅區。本研究的調查以壹個物業小區為調查單元，對於有意願接受調查的符合條件的對象，主要是訪談業委會成員，填寫調查問卷。該項目於2005年開始應用，從2006年6月5438+0開始，調查數據結構和問卷設計進行了多次修改(可能由於調查人員缺乏經驗和協調，修改次數過多)。調查時間跨度為2006年3月至2007年2月。由於時間跨度的問題，有些小區當時的狀態和現在的狀態不壹樣，發生了變化。
抽樣方法:采用“隨機抽樣(方便抽樣)”和大樣本(138塊地)相結合的方法。這種抽樣屬於“非概率抽樣”。其局限性是可能的樣本選擇偏差。比如進入我們調查範圍並願意做調查的小區，大多屬於北京市組織化程度高、業主自治能力強或者物業糾紛嚴重的部分。他們比較活躍，大多是因為他們參加了各種活動、會議或引起社會關註的糾紛等。，於是他們聯系我們，同意接受采訪。這樣樣本就很少包括那些沈默的社區，所以使用的樣本在代表人群和推斷其特征時會導致數據估計偏差。但它的積極意義在於，它是探索性的，給出了事物當前狀態的壹些典型信息。
抽樣缺陷的補救:由於新開發小區的基礎數據不在官方調查範圍內，無法從正規渠道獲得所需信息。由於物業小區業主組織的特殊性，確定抽樣框和采取概率抽樣調查非常困難，使得物業糾紛相當敏感。另壹方面，客觀因素是物業小區本身的物業糾紛狀態非常突然，之前安靜的小區可能會突然爆發糾紛和沖突。即使嚴格采用概率抽樣，抽樣框的維護也跟不上抽樣調查的需要。主觀上，由於物業糾紛的敏感性，采樣箱內的小區當事人不壹定願意接受調查和采訪。因此，本研究的補救措施是擴大樣本數量，以補充抽樣的不足。目前，我們的調查已經覆蓋了北京市三分之壹左右有業委會的小區，並采用了壹些其他的方法，包括典型案例和定性研究，來彌補和修正調查數據的客觀性。
調查核實:在調查數據庫的整理中發現了壹些問題，這些問題是由調查者和被調查者之間的誤解造成的。比如，關於小區業主組織中是否存在“業主大會”制度，很多受訪者將非正式的“業主代表”誤認為正式的“業主大會”制度。對於明顯偏離經驗觀測結果的數據，本項目對可疑數據逐壹進行核查，並試圖糾正可能出現的偏差。
問卷的指數設計
調查指標需要反映調查過程中社會現象的特征、屬性或狀況，調查指標的設計需要形成既反映研究假設內容，又在研究假設指導下符合客觀實際的邏輯體系。
本項目采用相對簡單的數據采集方法。在我們研究的基礎上，把研究對象分解成幾個方面，再分解成各個層次，直到最基本的數據單元。數據項的分類和數量如下:
被考察數據項的定義和值試圖表明其客觀狀態，例如，基本上是壹個“是否”、“是否”、“多少”的問題。希望通過這種方式，減少因人的主觀認識差異而造成的偏差。
(E)調查數據指數結構
如圖所示:
第五部分財產糾紛
(2)在財產糾紛中采取的行動
調查數據顯示，壹方面，解決開發商問題的活動相對開展最多，以47%的相對優勢超過解決其他兩類問題的行動，解決物業管理問題的占36%，解決業主關系問題的相對較少，只有17%。
另壹方面，為解決問題而采取的所有行動不到財產糾紛的四分之壹(24.2%)。其中，針對開發商的解決問題活動占其問題的276%，針對物業管理的解決問題活動占其問題的21.5%，針對業主關系的解決問題活動占其問題的232%。
總體來說，在解決方案的選擇上，協商/談判作為業主的首選，以7%的整體比例絕對壓倒其他方式。此外，聯系政府、法律訴訟、調解也是解決問題的重要途徑。就個別問題采取的行動而言，開發商和物業管理的問題解決方式更傾向於選擇協商/談判作為解決方式，而調解作為解決問題的重要方式，主要用於解決業主之間關系的活動中。三個人都喜歡的方式是談判。二是聯系政府。
(三)業主在物業糾紛中采取的行動的結果。
整體來看，在對物業糾紛采取的行動中，開發商遺留問題、物業管理問題、業主關系問題的總比例只有49%左右，超過壹半的行動都無果而終。得到反饋的壹半行動中，14.66%根本沒有解決，19.83%只解決了壹小部分。對於小區的物業糾紛，解決結果更不盡如人意:只有11.90%的問題得到反饋；3.55%的糾紛已經完全解決或大部分解決。3.55%的問題根本沒有解決，4.80%的糾紛只解決了壹小部分。同時，部分解的比例較高，未解部分是已解部分的3倍以上。這從下圖可以直接看出來。
很難得到針對開發商遺留問題的行動結果。僅反饋了3761%的動作，其中部分解決了51%，未解決37%，解決了12%。
關於物業管理問題，不到壹半(4，865，438+09%)的行動收到了反饋，在物業糾紛中采取的行動只有8%得到了解決，62%的行動得到了部分解決，剩下的30%根本沒有解決。
在具體的分類項目中，針對所有者關系的行動效果更好。雖然在這個問題上沒有采取什麽行動。但82.50%的行動有反饋。具體情況是:12%的動作已經完全解決，67%已經部分解決，21%沒有解決。這些處理結果也反映了這個現象:相對於專業意見之間的個人爭議。當業主面對開發商或物業公司的集體時，實力太弱，追不上。後者的矛盾更加突出。而且很難解決。
總的來說，物業糾紛解決的結果是:針對各類物業糾紛采取的行動，最終解決的只有10.5%，部分解決的有59.6%。未解決的占29.8%。
(四)北京有無業委會小區物業糾紛的比較分析。
本項目調查的t38個小區中，21個小區沒有業委會，但有業主委員會籌委會或籌備組。我們試著分別總結和比較這兩種情況。但需要註意的是，由於取樣方法和沒有業委會的小區樣本數量較少，本比較研究可能無法準確反映客觀情況，僅作為今後探索類似比較研究的有限參考。
1北京有無業委會小區物業糾紛類型對比
與開發人員比較問題類型；
業主組織的物業小區:建築質量20%，公攤面積18%，銷售承諾17%，規劃變更17%。
無業主組織的物業小區:銷售承諾21%，質量20%，公攤18%，規劃變更17%。
壹般來說。在沒有業主組織的小區，和有業主組織的小區壹樣，行動的反饋是50%左右。
通過數據對比發現，兩類小區與開發商的物業糾紛數量明顯不同，與開發商的糾紛類型也顯示出與成立業主組織的小區不同。沒有成立業主組織的小區，第壹個糾紛就是銷售承諾。這些數據的差異可能反映了壹個物業小區建成後，能否解決前期的問題。因為成立業委會的小區，壹般都是在與開發商的早期糾紛中組織起來的，這樣，在成立業委會的小區，早期的糾紛解決的更多。在成立了業主組織的小區，對與開發商的糾紛采取空頭行動的頻率也高於沒有業委會的小區。所以我們的假設是。與開發商的糾紛程度是導致壹個物業小區集體維權、成立業主組織的動力。
在沒有業委會的小區，最常見的問題在物業管理，超過壹半(5212%)的物業糾紛都是由此引發的，幾乎是開發商遺留問題(29%)的兩倍，業主關系問題(19%)的三倍。在所有物業管理問題的細節中，問題最多的是保潔保安和物業管理費，反映比例(均為76%)非常高(均為18.6%)，可能假設是小區有業委會，可以起到調解物業管理公司和業主關系，減少物業管理糾紛的作用。
在我們的調查中，業主之間的糾紛比例的數據是相同的，正式的選舉，討論程序或組織的性質與業委會的社區是不同的。但是，業主之間、業主與業主群體之間也存在不容忽視的矛盾。
2北京有無業委會小區間物業糾紛訴訟類型比較
從上表可以看出，在沒有業委會的小區，相對激烈的方式是人們解決問題的首選，即集體抗議的方式排在第壹位，在所有問題上整體選擇17%。第二，當面對開發商的問題時，人們更願意接觸媒體進行曝光。當然，總的來說，談判調解仍然是解決問題的首選方式。雖然不是解決問題的首選，但協商在解決所有問題中的比例是13%，僅次於集體抗議。就解決業主關系問題而言，高達89%的受訪者願意選擇調解。這也在很大程度上反映了人們更願意選擇和平的方式來解決問題。然而，沒有業委會的社區只有7%采取法律行動。我們的初步結論是，只有成立業委會，才有可能采取理性的集體行動，包括協商或法律途徑。特別是在北京，雖然業委會沒有訴訟主體資格，但在司法實踐中，大量以業委會名義提起的法律訴訟被受理，形成了許多標誌性的訴訟案件。
3北京有無業委會小區物業糾紛訴訟結果比較
從單個角度來看，針對開發商遺留的同樣問題，業主組織的小區解決方案略勝壹籌。已成立業主組織的小區情況優於未成立業主組織的小區:前者完全解決的比例為8%，後者為0%，前者部分解決的比例為20%，後者為8%，未成立業主組織的小區完全解決部分的比例也高於16個百分點(46%-30%)；針對業主關系問題，無論是完全解決、部分解決還是完全解決，有業主組織的小區情況明顯好於沒有業主組織的小區。綜上所述，從數據上看，有業主組織的小區功能明顯強於沒有正式業主組織的小區。
總的來說，在沒有業主組織的物業小區和有業主組織的物業小區，行動的反饋都在50%左右。但從反饋結果來看，業主組織的小區還沒有成立。未解決的比例明顯更多，已解決和部分解決的比例也明顯低於成立了業主組織的物業小區。從反饋結果來看，無論是業主組織成立還是小區尚未成立，物業糾紛得到部分解決的比例都比較大，超過壹半。但在尚未成立業主組織的小區，完全未解決的比例明顯較高，完全解決和部分解決的比例低於已成立業主組織的物業小區。
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感謝喬治·華盛頓大學和中魯源咨詢有限公司對本項目的資金支持和其他幫助；
感謝蔡、孟憲生、王、、張力馬、舒可欣、、王海、及物業公司經理先生的專業知識，感謝他們對本項目設計的貢獻；
感謝汪峰、、、、馮、楊在調查過程中的辛勤工作；
感謝陳怡真設計並制作問卷格式；
感謝李傑在數據初始工作中的辛勤工作:
感謝曹先生在數據庫結構設計、建立、數據錄入、分析和繪圖方面的貢獻:
感謝孫在數據分析和圖表制作方面的貢獻；
感謝小區業委會和正在調查的業委會籌備組！