1，合法終止。即物業服務企業喪失壹定的經營資格和業務資格時，已簽訂的物業管理委托合同自動終止。
2.協議終止。當出現物業管理委托合同約定的原因，需要更換物業服務企業時，可以由業主委員會根據物業管理委托合同的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，經過具體操作後與物業服務企業解除合同。
《物權法》第七十六條、《物業管理條例》第十壹條專有部分占建築總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
業主所有的物業專有部分的建築面積，按照業主持有的物業所有權證記載的建築面積計算；對已出售但未辦理房地產權屬登記的房產，按照商品房買賣合同確定的建築面積計算。業主人數按房地產權證數量計算，壹個權證計壹個業主。已出售但未辦理房地產權屬登記的房產，按照商品房買賣合同數量計算業主人數，壹份合同計為業主人數；對於未出售的房產，建設單位算作壹個業主。業主大會應當在更換物業公司前決定下列事項:
(1)業主大會決議；業主大會決定選聘其他物業服務企業的，應當在作出決議後及時書面告知原物業服務企業。
(2)授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標；
(三)決定采用公開招標或邀請招標方式；
(4)授權業主委員會直接確定中標人或評標委員會推薦的候選人名單後，業主大會最終確定中標人；
(5)物業服務的價格範圍或水平。物業管理公司的更換是壹項極其困難、風險極大的工作，更換物業管理公司有充分的群眾基礎和法律依據。在這個過程中，業主大會的召開和決議尤為重要。業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。
同壹物業管理區域內有兩棟以上住宅的，可以以幢、單元、樓層為單位推選若幹名業主代表參加業主大會。選舉業主代表出席業主大會會議的，業主代表應當事先就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。需要表決的，業主代表在業主大會上表決時，應當如實反映贊成、反對或者棄權的意見，並經其簽字。
業主大會會議應當有專有部分占建築物總面積過半數且占物業管理區域內業主總數過半數的業主出席。業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。1.采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示；
2.評標過程中，現場答辯可以公開，業主可以旁聽；
3.評標結束後，業主委員會可以向全體業主公示招標過程和評標委員會提交的評標報告；
4.中標人確定後，業主委員會應當在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示其基本情況以及由其確定的物業服務合同的主要內容，如服務內容、範圍、標準、價格等。
招標前，業委會作為業主大會的執行機構，應當到區、縣國土資源和房屋管理局備案。
備案時，應提交以下材料:
1，業主大會決議；
2.招標公告或投標邀請書；
3.招標文件；
4.法律法規規定的其他材料。
業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應當提交雙方簽署的授權委托書。
根據相關規定，新的物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
移交的信息包括:
1、竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工、配套設施、地下管網工程圖紙等竣工驗收資料；
2、設施設備的安裝、使用和維護等技術資料；
3、物業質量保修文件和物業使用文件；
4.物業管理所需的其他材料，如與供水、供電、供氣、保安、有線電視等單位簽訂的協議、合同，各種物業服務債權債務賬冊等。
前期物業服務合同終止時，前期物業服務企業已移交上述業主委員會資料。如果沒有轉讓，可以找他們要；如果是因為開發商的原因，可以向開發商索賠，必要時通過法律途徑解決。根據《東莞市物業管理條例》第七十七條規定，物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之壹的，由物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門予以處罰:
(三)業主大會依法選聘新的物業服務企業後，原物業服務企業未按要求退出物業管理區域的，責令限期退出；逾期不退出的，處5萬元以上15萬元以下罰款，由頒發資質證書的行政主管部門降低資質等級或者取消資質；
(四)離任時未履行相關義務的，責令限期改正，壹年內不得參與物業管理招投標活動。
傳統行政作為壹種商事公共事務管理，其制約和影響已大大降低，對許多糾紛和爭議越來越無能為力，這些糾紛和爭議已逐漸進入訴訟程序。業主和物業公司是壹場實力懸殊的法律“角力”。業主對自己的房間享有專屬所有權，但只是* * *對那些綠地、電梯等建築物附屬設施的所有權。
因此，對於小區物業涉及的綠地占用、電梯不通風等問題，個別業主無法獲得有效的原告身份，無法以自己的名義主張權益，這也成為業主在與物業公司的競爭中固有的“軟肋”。
因此，業主維權必須通過業主大會和業主大會選舉產生的執行機構業主委員會，依法更換物業服務公司，維護自身權益。壹般需要現在提交，然後辦理相關手續。
具體步驟:
壹、申請法人變更，需要持申請材料到企業註冊地所在區(市)縣政府行政服務中心房地產管理窗口辦理。
二、變更手續所需材料:
1、物業服務企業資質變更申報表(原件1份)；
2、企業資質證書(原件及復印件)；
3.企業法人營業執照(正本壹份，副本壹份)；
4.變更原因說明(原件壹份)。