1.某廠為企業改制進行資產重組，委托評估機構對建在劃撥土地上的兩套房屋進行評估。根據工廠的房產證，這兩棟房子都是工業用房。根據鑒定人員實地勘察的結果，這兩處房屋壹處為廠房，另壹處原為廠房，後改為辦公樓出租。
這兩套房子應該按照什麽目的進行估價()。
A.根據房屋所有權證記載的用途進行評估。
B.根據目前使用的評估人員實地調查結果進行評估。
C.按照企業改制、資產重組後的預定用途對兩套房屋進行評估。
D.根據最有利可圖的用途評估這兩棟房子。
2.某廠為企業改制進行資產重組，委托評估機構對建在劃撥土地上的兩套房屋進行評估。根據工廠的房產證，這兩棟房子都是工業用房。根據鑒定人員實地勘察的結果，這兩處房屋壹處為廠房，另壹處原為廠房，後改為辦公樓出租。
將兩棟房屋的用途由工業改為其他，應通過()。
A.改變自己
B.經上級主管部門批準的變更
C.政府房管部門批準，並辦理變更手續。
D.經政府規劃主管部門批準，按法定程序辦理變更手續。
3.某廠為企業改制進行資產重組，委托評估機構對建在劃撥土地上的兩套房屋進行評估。根據工廠的房產證，這兩棟房子都是工業用房。根據鑒定人員實地勘察的結果，這兩處房屋壹處為廠房，另壹處原為廠房，後改為辦公樓出租。
如果工廠為這兩棟房屋投保火險，為保險目的評估的價值應為()。
A.這兩棟房子的正常市場價值。
B.兩棟建築的重建費用
c重建費用合並成新的折扣後兩棟建築物的價值。
d重建成本後兩棟建築物的價值合並為新的折扣加上土地價值。
4.1993年7月，甲方(開發公司)委托乙方(施工公司)建設兩棟8層商品房(分別稱為A座和B座)，面積* * * 5000平方米。到2月底，1993，15萬元已由甲方* *支付給乙方，此時A座已建至4層，B座已建至5層，工程到此停止。之後甲乙雙方就工程款發生糾紛，甲方認為實際發生工程款654.38+04萬元，乙方應返還654.38+00萬元；乙方認為實際工程款為654.38+0580萬元，甲方應再支付80萬元。雙方爭執不下，於1995年7月，甲方向法院提起訴訟，法院委托評估機構對甲方應支付給乙方的實際工程款進行評估..
確定評價結論的依據應該是()。
A.以15萬元作為評估值。
b取(1400+1580)÷2 = 1490000元作為評估值。
C.以1995的7月份預算定額和材料差價數據為基礎，按照兩棟商品房截至停工日的實際工程量計算評估值。
D.以1993年7月至12年2月的預算定額和材料差價數據為基礎，按照兩棟商品房截至停工日的實際工程量計算評估值。
5.1993年7月，甲方(開發公司)委托乙方(施工公司)建設兩棟8層商品房(分別稱為A座和B座)，面積* * * 5000平方米。到2月底，1993，15萬元已由甲方* *支付給乙方，此時A座已建至4層，B座已建至5層，工程到此停止。之後甲乙雙方就工程款發生糾紛，甲方認為實際發生工程款654.38+04萬元，乙方應返還654.38+00萬元；乙方認為實際工程款為654.38+0580萬元，甲方應再支付80萬元。雙方爭執不下，於1995年7月，甲方向法院提起訴訟，法院委托評估機構對甲方應支付給乙方的實際工程款進行評估..
如果開發公司有所有合法的開發手續，想轉讓整個項目，評估日期應該是()。
二月
b . 1995年7月
C.項目移交日期
D.項目完成日期
6.1993年7月，甲方(開發公司)委托乙方(施工公司)建設兩棟8層商品房(分別稱為A座和B座)，面積* * * 5000平方米。到2月底，1993，15萬元已由甲方* *支付給乙方，此時A座已建至4層，B座已建至5層，工程到此停止。之後甲乙雙方就工程款發生糾紛，甲方認為實際發生工程款654.38+04萬元，乙方應返還654.38+00萬元；乙方認為實際工程款為654.38+0580萬元，甲方應再支付80萬元。雙方爭執不下，於1995年7月，甲方向法院提起訴訟，法院委托評估機構對甲方應支付給乙方的實際工程款進行評估..
該商品房預計5月竣工，1998。要估算建造時的價格，估價對象和房地產市場的狀況應該是()。
A.估價對象現狀及房地產市場均處於1995 May狀態。
B.估價對象現狀及房地產市場均處於1998 May狀態。
C.估價對象現狀為1998年5月，房地產市場現狀為1995年7月。
d估價對象現狀為65438+5月0995，房地產市場為65438+5月0998。
7.某酒店壹樓有空調房，建築面積250m2。空調主機購買於1990，當時購買價格為500萬元。同類型空調主機累計折舊225萬元，市值250萬元，拆遷費用5萬元。如果更換新空調主機(其他配套設備不需要更換)，購買安裝新空調主機的面積為50m2，節省下來的200m2面積可提供160m2營業面積出租。酒店經理委托鑒定師更換空調主機，更換空調機房出租，不違反規劃要求。租用附近酒店壹樓的年目標凈收入為4000元/平方米，租用面積的裝修改造費用由承租方承擔。問:
如果不考慮新舊空調主機在年運行費用和折舊年限上的差異，更換空調主機的凈支出為()萬元。
A.530
B.472
C.455
公元450年
8.壹家房地產公司計劃投資開發壹個大型住宅區。據估計，完成這項工程需要三年時間。目前，市場上對這種房地產的需求很大。然而，由於周圍正在規劃或建設更多的住宅區，預計未來三年住宅空置率將從目前的2%上升至約65，438+00%。問:
壹家公司打算向銀行申請抵押貸款，購買其在該項目中擁有的部分土地。下列判斷中正確的是()。
A.因為目前房地產市場需求比較旺盛，所以在采用假設開發法(現金流法)進行估價時，預計未來房價可以適當高於同類房屋。
b由於空置率預計在較高水平增加，在采用假設開發法(現金流法)進行估值時，預計未來房價可適當降低。
c這部分土地的價值等於這部分土地在總土地中所占的份額乘以項目總土地的價值。
D.土地的價值是A公司在獲得土地時所支付的價格。
9.2002年4月25日，出賣人甲與買受人簽訂了壹套老式二手房買賣合同(以下簡稱合同1)和房屋裝修合同(以下簡稱合同二)。合同1約定甲方必須在5月25日交房，乙方同時支付房款。交房後，壹個陰線？裝修、裝飾工程***2個月。乙方於4月25日支付90%購房款及10%裝修費，5月25日付清剩余購房款及60%裝修費，7月25日付清剩余30%裝修費。按照規定，在向當地房地產管理部門申報交易價格時，確定應當重新評估。請從下列問題中選擇正確答案:
評估日期應為()。
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日c
D.2002年7月25日後的某個時候
10.2002年4月25日，出賣人甲與買受人簽訂了壹套老式二手房買賣合同(以下簡稱合同1)和房屋裝修合同(以下簡稱合同二)。合同1約定甲方必須在5月25日支付房款，乙方必須同時支付房款。交房後，壹個陰線？裝修、裝飾工程***2個月。乙方於4月25日支付90%購房款及10%裝修費，5月25日付清剩余購房款及60%裝修費，7月25日付清剩余30%裝修費。按照規定，在向當地房地產管理部門申報交易價格時，確定應當重新評估。請從下列問題中選擇正確答案:
估價的取值範圍應該是()。
A.合同1約定的房價款
b合同1規定的購房款的90%和合同2規定的裝修費的10%。
c合同1規定的購房款的70%及合同2規定的裝修費。
D.合同1約定的購房款及合同二約定的所有裝修費用。
二、問答
11，A公司1993通過有償出讓方式取得某宗地的使用權。土地用途為高檔住宅，樓面價3500元/平方米。A公司計劃分兩期建設80棟別墅。1996 65438+2月40棟壹期工程竣工時，因債務糾紛，法院判決拍賣20棟樓清償債務。拍賣行委托B房地產評估機構評估拍賣底價為3800元/平方米。基於此，拍賣行當月成交6棟，均價3860元/平方米，剩余14返還給A公司，6月份二期工程1996竣工時，別墅以5200元/平方米的價格成交，於是A公司控告房地產評估院B當時拍賣底價過低， 而別墅的拍賣低價僅比樓面價高出300元/平方米，遠遠低於其建造成本，這是非常不合理的。 而B房地產評估事務所堅持認為當時的評估結論是合理的。請問B房地產估價所當時堅持鑒定結論的理由是什麽？
三。問答[* * 0題，每題2分，共0分]
12.甲、乙雙方共同投資開發壹個房地產項目，雙方各出資10萬元，經營收益分成50%。項目完成時，投資剛剛用完，銷售費用已經計提。項目總建築面積10000m2，售價3000元/m2，銷售費用為售價的7%。在銷售過程中，乙方拿出壹套建築面積為100㎡的房屋送給朋友，並向甲方提出先結賬，待雙方結賬時再處理。該項目銷售時間較短，實際銷售費用與應計銷售費用壹致，實際收回價款為27，624.38+0，000元。甲方提出雙方各得654.38+03.8005萬元，現因乙方拿了壹套價值30萬元的房子，乙方實際得到654.38+03.51.05萬元；乙方認為該房屋的實際造價為25萬元，只應從其應得收益中扣除654.38+025萬元，應得654.38+036.805萬元。如果不考慮所得稅，誰的分配方案合理？應該怎麽分配？為什麽？
第四，問答
13.受A公司委托，某評估公司對其擁有的壹處用於抵押的自建房產進行評估。該房地產占地面積3500m2，總建築面積4500m2，於2002年6月5438+10月竣工。評估公司的評估結果為850元/平方米。A公司收到報告後感到不解，因為其實際投資成本已達960元/m2，且未考慮開發利潤和利息，評估公司認為其評估報告合理。請問為什麽評估公司認為自己的評估結果是合理的？
五、指錯了
14 ××商務樓評估報告
報告封面和目錄(略)
給委托方的信(略)
鑒定人聲明(略)
估價的假設和限制(略)
評估結果報告
壹、委托方
Xxxx貿易有限公司，法定代表人:xxx，住所:xx市×××路號。
二。估價官
Xxxx房地產評估有限公司，法定代表人:xxx，住所:xx市XX路號，房地產評估。
價格機構資質等級:X級。
三。評估對象
Xxx商務大廈位於。XX市XX路XX號，歸XX貿易有限公司所有..
×××××貿易有限公司取得了ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ的土地使用權自籌資金開發建設，2001年4月竣工，精裝修後投入使用。
估價對象的其他內容說明(略)
四。評估目的
評估××商業用房的市場價值，為整體轉讓提供價格參考。
動詞 （verb的縮寫）評估時間
2003年4月1
不及物動詞價值的定義
本次評估采用公開市場價值標準。
七。估價基礎(略)
八。估價方法
根據估價對象的特點、估價目的、房地產市場情況和對收集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然後采用成本法對其進行估價，最後結合兩種估價方法的計算結果確定估價對象的最終估價結果。
九。評估結果
估價對象2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫:人民幣16820000元)，單價為人民幣2544元/平方米(大寫:人民幣220000000元/平方米)。
X.鑒定人(略)
XI。評估運行期
2003年3月10 ~ 3月20日。
十二。評估報告申請有效期(略)
評估技術報告
壹、個別因素分析(略)
二、區域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、用途分析(略)
動詞 （verb的縮寫）估價方法的選擇(略)
不及物動詞估價計算過程
(壹)收益法估價過程
1.估計年度有效總收入
根據《房地產權證》，估價對象總建築面積為6611平方米，其中:0-6層為65438+1000平方米，7層為410平方米，8層為201平方米。1 ~ 2層、3 ~ 6層、7 ~ 8層的建築面積與使用面積之比分別為1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
根據對估價對象類似房地產租賃經營的租金水平調查，正常租賃經營的類似房地產每平方米月租金為1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7-8層20元。此外，類似樓盤在正常出租運營下的空置率和租金損失率分別為:1 ~ 3層10%，4 ~ 6層15%，7 ~ 8層20%。根據上述資料，估價對象的有效總收入計算如下:
①蛋雞年有效毛收入1:A = 1000×100×0.8×12 = 96.00(萬元)。
②二層年有效總收入:B = 1000×80×0.8×12×90% = 69.12(萬元)。
③三層年有效總收入:C = 1000×60×0.75×12 = 63.00(萬元)。
④四樓:D年有效總收入= 1000×60×0.75×12×85% = 45.90(萬元)。
⑤五層的年有效總收入:E = 1000×40×0.75×12×85% = 30.60(萬元)。
⑥6層年有效總收入:f = 1000×30×12×85% = 36.00(萬元)。
⑦7、8層年有效總收入:g =(410+201)×20×0.7×12×85% = 8.21(萬元)。
年有效總收入=A+B+C+D+E+F+G
= 96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21 = 3443.43(萬元)
2.估算年度運營費用
(1)年土地使用費:根據××市規定，土地使用權劃撥給房地產進行出租經營的，按每年293元/平方米的標準繳納土地使用費。然後:
年土地使用費= 293× 2560 = 75.05438+0(萬元)
②年管理費:根據×××市的規定，管理費按租賃物業年租金收入的5%計算。然後:
年管理費=343.43×5%=17.17(萬元)
③年維護費:年租金收入的8%作為維護費。則:年維護費=343.43×8%=27.47(萬元)
④年保險費:按年租金收入的2%計算。則:年保險費=343.43×2%=0.69(萬元)
⑤年稅費:根據×××市規定，租賃房產需繳納房產稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加，其中:房產稅為年租金收入的65，438+02%，營業稅、城市維護建設費附加為年租金收入的5.5%。則:年稅額= 343.43×(12%+5.5%)= 60.10(萬元)
年運營成本=年土地使用費+年管理費+年維護費+年保險費+年稅收？
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?
=180.44(萬元)
3.估計年凈收入
年凈收入=年有效總收入-年營業費用？
=343.43-180.44?
=162.99(萬元)
4.確定資本化率
資本化率根據壹年期存款利率等因素確定為8%。
5.選擇計算公式，找出收入價格。
由於估價對象的收益期是有限的，即n=40-5=35年，每年的凈收益基本固定，因此選用以下公式計算收益價格。
將上述相關數據:a=162.99，r=35代入上述公式，有:
P=1899.58(萬元)
(二)成本估價計算過程
1.評估土地價格
根據XX市基準地價表和基準地價修正法，估價對象土地使用權40年基準地價為每1m2土地面積2860元。由於土地使用權出讓日至估價時點已過去5年，降價率為5/40=12.5%。估價對象的土地價格為:
地價= 2860×(1-12.5%)×2560。
=640.64(萬元)
2.估計建築物的現值
建築物現值=建築物重置價格-建築物折舊
①建築物重置價格
根據XX市的客觀重置成本及相關因素，估價對象房屋的重置單價(包括市政配套費、專業費、利息和利潤)為1290元/平方米。該建築的總重置價格為:
建築重置總價=1290×6611？
=852.82萬元
②建築物折舊
根據《房地產估價規範》的規定，鋼筋混凝土結構的非生產性建築物使用年限為60年，殘值率為0。在被評估建築物已使用2年的情況下，采用直線折舊法計算的折舊費用總額為:
建築物折舊費用總額=建築物重置價格總額×(1-殘值率)×使用年限/使用年限=852.82×(1-0)×2/60？=28.43(萬元)
③建築物的現值
建築物現值=852.82-28.43=824.39(萬元)
3.評估被評估房地產的價格。
估價對象房地產價格=土地價格+建築物現值？
=640.64+824.39?
=1465.03(萬元)
(三)評估結果的確定
以收益法和成本法估價結果的簡單算術平均值作為估價對象房地產價格的估價結果。即:
估價對象房地產總價格=(1899.58+1465.03)/2？
=1682(萬元)(四舍五入)
估價對象房地產建築面積單價= 1682/0.611？
=2544(元/平方米)(四舍五入)
七。評估結果
經評估，某商務樓2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫；人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。
附件(略)
第六，改正錯誤
15、
2003年6-8月當地房地產價格基準指數為:
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
參考價格的計算:
壹、交易日期修正系數:
1.KA=99.7%
2.KB=99.0%
3.KC=99.2%
二、計算參考價格:
1.參考價格A = 6000×99.7%×100/100/98×100/97×100/98×65438。
2.參考價格B = 6800×99.0%×100/100/102×100/99×100。102×101/100×100/102 = 6344(元/平方米)
3.參考價格C = 6900×99.2%×100/100/103×100/100。100× 100/101× 10102× 100/103 = 6201.
4.參考價格的計算結果:
(6617+6344+6201)/3 = 6387(元/平方米)
參考答案:
壹、1、D 2、B 3、C 4、C 5、B 6、B 7、D 8、D 9、D 10、D。
2.問題11
試題分析:
答:B鑒定所可以從以下五個方面說明其鑒定結論的理由。壹是估價事務所出於估價目的，按照當時拍賣估價對象償還債務的情況進行評估計算，需要考慮限期變現債務的因素，而第二套別墅的價格是在正常的公開市場交易下達成的；第二，從估價的角度來看，期房是1996 65438+2月，二期項目是6月1999完成後出售的，所以不同時期對應的房地產市場行情會有所不同；第三，從估價對象來看，當時的估價對象為壹期別墅，建築具有單件生產的特點。二期別墅肯定會和壹期別墅不壹樣。壹期項目建成後，環境、配套、人氣、物業管理相應改善，對二期項目銷售產生有利影響。第四，應該說兩個項目的售價主要受房地產市場供求關系的影響，不能用單個項目的實際成本因素來衡量房地產價格，而應以社會平均水平平均成本來衡量；第五，從市場銷售結果來看，拍賣底價3800元/平方米，6棟成交均價3860元/平方米，比較壹致。還有14棟沒有拍賣，這也從市場上反映出估價結果的合理性。
三。問題12
試題分析:
答案:1。雙方的分配方案不夠合理。a沒有考慮房子的價值劃分，B只考慮了房子的成本劃分，沒有考慮房子的利潤劃分；
2.正確的分配方案應該是將房地產開發項目的開發價值按照50%的比例進行分割；因此甲方應得；乙方應得:
問題13
試題分析:
1.它評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格；
2.實際花費可能超過社會平均水平；
3.鑒定時間和實際成本有差異，價格會有變化；
動詞 （verb的縮寫）問題14
試題分析:
1.“鑒定時間”這個說法不對，應該是鑒定時間。
2.缺乏估價原則
3.估價方法缺少所選估價方法的定義。
4.不分析租金水平的趨勢。
5.壹樓有效毛收入計算錯誤，未考慮空置和租金損失率(出租率)的影響。
6.三樓有效毛收入計算錯誤，未考慮空置率和租金損失率(出租率)的影響。
7.六層有效總收入計算有誤，未考慮使用面積系數。
8.土地使用費不應計算在年度營業費用中。
9.沒有說明當地的管理費是否包含水、電、氣、熱等費用。
10.保險計算基數不對，不應該以年租金收入作為技術，而應該以建築價值作為基數。
11.資本化率的選擇沒有說明。
12.收入期不正確，應為36年。
13.基準地價修正法的中期修正方法(公式)是錯誤的。
14.基準地價修正法中經過的年限是錯誤的，應該是4年。
15.基準地價修正法沒有評估過程，沒有解釋清楚地價的內涵。
16.不計算精裝修費用(建安費)。
17.建築物折舊年限計算錯誤(應為2/38)
18.不考慮建築經濟壽命對建築價值的影響。
19.成本法中不考慮相關銷售費用。
20.未說明確定鑒定結果的原因。
問題15
試題分析:
1.KA計算不正確，應為:
1051/1048=100.3%
2.與參考價格A相比，房屋內部裝修修正系數相反，應為:100/101:
參考價格為a = 6000×99.7%×100/100/98×100/97×100/98×100/65438。
×100/100×100/99×100/99×101/101 = 6487(元/平方米)。
3.參考價格C，容積率修正系數有誤，應為:100/99；
參考價格C = 6900×99.2%×100/100×100/103×100/65438。100×100/99×101/102×100/103 = 6326(元/平方米)。