關於新辦法的相關說明
1.《辦法》為什麽規定商品房預售要按照套內建築面積定價？
主要是為了方便購房人測量所購房屋的面積，確定所購房屋的實際面積與商品房買賣合同約定的面積是否壹致以及誤差率。在《辦法》頒布之前，我國相關法律規定，商品房銷售可以按照建築面積、套內建築面積或者戶型(單元)計價。因此，許多開發商在預售商品房時采用了按建築面積或單位計價的方法。由於這兩種方式都是用來檢驗開發商交付的實際房屋面積與商品房買賣合同約定的面積是否壹致，購房者無壹例外都要測量分攤建築面積，而分攤建築面積由於計算方法復雜、計算難度大、成本高，單個購房者很難獨立完成，不利於有效保護購房者的合法權益。為了改變這種情況，《辦法》明確規定，商品房預售應當按照套內建築面積計價。這樣購房者就可以避免分攤公共建築面積的問題，也可以更方便地測量所購房屋的套內建築面積，並據此判斷開發商是否侵犯了他們的合法權益。
2.預售按套內建築面積定價的商品房會引起商品房價格的變化嗎？
按套內建築面積預售商品房，會引起商品房單價的變化，即商品房單價增加。但不壹定會導致商品房總價的上漲。因為是以套內建築面積計價，所以開發商會將公共分攤建築面積的費用計入套內建築面積，從而提高商品房銷售單價。但與此同時，商品房的計價面積不再包含公共分攤建築面積。因此，除非開發商有意提高房屋總價，否則購房人實際承擔的房屋總價不會增加，基本上應該與之前的房屋總價相當。至於商品房單價提高的幅度，除經濟適用房外，其他商品房單價應由開發商根據成本和收益自主測算定價。
3.什麽是室內建築面積？
根據《北京市商品房銷售面積計算和公共建築面積分攤暫行規定》第四條規定，商品房套內建築面積是指成套商品房(單元)的套內使用面積、內墻面積和陽臺建築面積之和。即:套內建築面積=套內使用面積+內墻面積+陽臺建築面積。
4.套房內部使用面積怎麽算？
套房內使用面積是該套房內房屋的使用面積，以水平投影面積計算。根據建設部發布的《居住建築設計規範》，套房內使用面積的計算，根據房屋是否為住宅，適用不同的計算規範。其中，房屋套內使用面積的計算方法為:①套內使用面積包括臥室、客廳、門廳、過道、廚房、衛生間、衛生間、儲藏室、壁櫥等套內面積之和；②復式公寓室內樓梯按自然樓層總面積計入使用面積；(3)不計入結構面積的煙囪、通風管道、管道井計入使用面積；(4)內墻裝修厚度均計入使用面積。住宅以外的其他建築或專有建築的使用面積的計算可參照住宅或按特殊建築設計規範的規定進行。
5.內墻面積怎麽算？
內墻面積是指每套商品房中使用空間周圍的維修或承重墻體。商品房內墻分為* * *墻和非* *墻。其中，* * *墻是指商品房套與套之間的隔墻、套與公共建築空間之間的隔墻、外墻(含山墻)。非* *墻是指為商品房業主或使用人使用而設計的墻體。根據《北京市商品房銷售面積計算和公共建築面積分攤暫行規定》，商品房內墻面積的計算方法為:* *墻體水平投影面積的壹半計入內墻面積。非* *墻的水平投影面積全部計入內墻面積。
6.陽臺建築面積怎麽算？
根據建築面積計算規則，陽臺建築面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中，封閉陽臺的建築面積按其外圍水平投影面積計算；陽臺(底層陽臺)建築面積按其所在樓層水平投影面積的壹半計算；凹陽臺的建築面積按其凈面積的壹半計算(包括隔墻的墻面積)；半懸挑半凹陽臺的懸挑部分建築面積按其底板水平投影面積的壹半計算，凹進部分建築面積按其凈面積的壹半計算。
7.商品房銷售可以按建築面積定價嗎？
當然可以。建設部《商品房銷售管理辦法》明確規定，商品房銷售有三種計價方式，即按建築面積計價、按套內建築面積計價、按套房(單元)計價。因此，商品房銷售可以按照建築面積計價。除預售商品房銷售外，《北京市城市房地產轉讓管理辦法》明確規定，預售商品房自2003年6月65438+2月1起，按照套內建築面積計價。
8.建築面積是多少？怎麽算？
建築面積是指外墻(柱)以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、廊、地下室、室外樓梯等。，且為永久性建築，結構堅固，高度2.20m(含2.20m)。國家對建築建築面積的計算有嚴格的法律規定。比如，關於建築玻璃幕墻是否用於計算建築面積，《建設部關於建築建築面積計算和房屋權屬登記有關問題的通知》明確規定，同壹樓層既有主墻又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建築面積，墻厚按主墻厚度計算；當每層的墻厚不同時，將按層分別計算。根據建設部發布的《商品房銷售管理辦法》，商品房建築面積由套內建築面積和共用* * *套內建築面積組成。即建築面積=套內建築面積+分攤* * *現有建築面積。
9.預售商品房按套內建築面積計價
過戶的時候有必要按套內建築面積算價格嗎？
不會。因為按套內建築面積計價的預售商品房是指開發商向普通購房者出售的用於居住的商品房，如果購房者轉讓了該房屋，該房屋就變成了二手房，而不是預售商品房，所以不需要執行只有預售商品房必須執行的按套內建築面積計價的政策。
10.按套內建築面積計價的房子怎麽換算成按建築面積計價的房子？
很簡單。把房價總額除以建築面積就可以了。比如壹套預售商品房，套內建築面積80平方米，建築面積100平方米，總價40萬元。然後按照套內建築面積，其銷售單價為每平方米5000元；按建築面積計算，其銷售單價為每平方米4000元。
11.商品房預售按照套內建築面積定價後，購房者如何更好地維護自己分攤公共建築面積的權利？
這個問題比較難。因為由於種種原因，購房者很難確切知道自己的共用公共建築面積是否合理，也很難知道開發商交付的共用公共建築面積是否違約；同時，購房者也很難有效行使對共用建築面積建設和使用的監督管理權，因為這些權利按照我國現行的法律法規應該由小區的業主大會或業主委員會行使，個人購房者無法行使或決定。因此，商品房預售按套內建築面積計價後，如何維護購房者分攤公共建築面積的權利，仍然是大家面臨的難題。
關於遊泳池面積
12.什麽是公共建築面積和共用公共建築面積？
公共建築面積是指整棟建築的產權人和整棟建築的所有公共部分所分攤的建築面積。分攤的公共建築面積是指每套(單元)商品房依法分攤的公共建築面積。公共建築面積和共用公共建築面積的產權屬於整棟建築的購買人，購買人依照法律、法規的規定享有權利、承擔責任。未經全體* * *人或者業主大會按法定程序同意，任何人不得占用或者改變整棟建築公共建築空間原設計的使用功能。
13.公共建築面積的分攤原則是什麽？
公共建築面積分攤有三個原則:①公共建築面積分攤以建築物為單位。分攤的公共建築面積為本樓內的公共建築面積，與本樓不相連的公共建築面積不得分攤到本樓內。(2)服務於整個商品房的公共建築面積，由該樓內各商品房分攤；服務當地範圍的公共建築面積由受益商品房分攤。公共建築面積多次分攤的，分攤系數另行計算。每套商品房分攤的公共建築面積為分攤的公共建築面積之和。(3)分攤建築面積後，每套商品房分攤建築面積的具體部位不再分割，但任何人不得占用或改變原設計的使用功能。
14.整棟樓有哪些公共區域可以共用？
整棟建築的下列公共區域可以共用:①大堂、公共大廳、走廊、過道、公共廁所、電梯門廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾滑道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍間、消防通道、變(配)配電室、燃氣調壓室、衛星電視接收。②套房與公共建築空間之間的隔墻和外墻(含山墻)水平投影面積的壹半。
15.哪個建築面積不應該分攤？
不應計入公共建築面積的分攤部分有:①倉庫、機動車車庫、非機動車車庫、車道、供熱鍋爐房、用作人防工程的地下室、具有獨立使用功能的獨立使用空間。(2)自營自用單位出售的房屋。(3)服務於多個住宅的門衛室和管理(包括物業管理)室。
16.開發商應該向購房人明確說明哪些公攤情況？
商品房預售前和商品房竣工後，開發商應當向購房人明示以下分攤情況:①分攤部分的名稱、用途、位置、面積；(2)參與* * *建築面積分攤的商品房名稱、用途、位置、面積、分攤系數；(3)不與零件共用* * *的。這裏需要說明的是，除法定情形外，開發商兩次向購房人表示的內容應當壹致，否則購房人可以依據商品房買賣合同中的約定追究開發商的違約責任。
17.購房者應分攤的公共建築面積是如何計算的？
根據建設部發布的《商品房銷售面積和公共建築面積分攤計算規則(試行)》規定，每套(單元)共用公共建築面積=公共建築面積分攤系數×套內建築面積，共用公共建築面積系數=整棟樓公共建築面積之和/整棟樓每套(單元)套內建築面積，其中整棟樓公共建築面積等於整棟樓建築面積減去整棟樓每套(單元)套內建築面積。
18.物業管理用房的分配有什麽規定？
為防止開發商或物業管理企業以物業管理用房的名義占用、使用住宅房屋，增加購房者分攤的公共建築面積，進而增加購房者的經濟負擔，我國物業管理法律法規規定，新建住宅房地產項目的物業管理用房面積最高不得超過房屋建築面積的6‰。
19.購房人是否有權了解公共建築面積的建設和使用情況？
當然有。因為購房人購買的商品房面積由套內建築面積和公共分攤建築面積兩部分組成，套內建築面積屬於購房人自用；共用建築面積的產權屬於整棟樓的業主，購買人依據法律法規享有權利，承擔義務。而且根據《物業管理條例》等法律法規，可以通過選舉、參加業主大會、業主委員會等方式，參與並決定商品房公共建築面積的建設和使用。此外，《辦法》明確規定，開發商應當向購房者明示公共共用部位的功能和具體情況，以法律形式賦予了購房者對商品房公共共用部位建設和使用情況的知情權。
關於合同及其違約責任
20.預售商品房按建築面積計價，預售建築面積與商品房買賣合同約定的套內建築面積出現誤差，開發商應如何承擔違約責任？
根據《辦法》的規定，預售商品房按照建築面積計價的，預售建築面積與預售合同約定的實測面積存在誤差的，應當按照商品房買賣合同的約定追究開發商的違約責任。合同沒有約定或者約定不明確的，按照下列規定處理:①建築面積與實測面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，按照實測面積結算房價款；(二)建築面積誤差比絕對值超過3%的，按照本辦法第四十七條第壹款第二項的規定執行；③建築面積誤差比絕對值小於3%(含3%)且套內建築面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當自買受人提出書面退房要求之日起30日內退還買受人已付房價款及其利息；購房人不退房的，按照實測面積結算房價款。
21.預售商品房按單元計價，商品房買賣合同約定的商品房建築面積與開發商實際交付的建築面積有出入的，是否應該追究開發商的違約責任？
按照《辦法》的規定，預售商品房按單元定價的，商品房買賣合同應當詳細載明商品房的單元類型、詳細面積、誤差範圍和處理方法，並附平面圖。按套(單元)計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設計圖紙壹致，相關尺寸(建築面積)在商品房買賣合同約定的誤差範圍內的，總價不變。套筒類型與設計圖紙不符或相關尺寸超出約定誤差範圍的，按合同約定的方式處理；合同沒有約定的，由當事人協商解決；協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
22.開發商向購房人公布的預測面積和公共分攤是否具有法律效力？
是的。《辦法》規定，商品房預售前，開發商應當向購房人公示預售商品房的預測面積和公共建築面積分攤情況。上述公示的部分內容，如預售商品房的建築面積、套內建築面積等，是寫入商品房買賣合同的，因此具有法律效力。對於公攤部分未寫入商品房買賣合同的情況，購房人可以通過與開發商簽訂補充合同或合同附件的方式進行約定，使其成為與商品房買賣合同具有同等法律效力的合同條款。
23.按套內建築面積賣房有必要修改合同條款嗎？
現行商品房買賣合同示範文本已經包含了按套內建築面積計價的相關內容。因此，如果按照套內面積賣房僅限於處理面積差、計算價款等問題，現行《商品房買賣合同》示範文本的內容無需太多調整即可。
現在使用的商品房買賣合同是北京市國土資源和房屋管理局監制的示範文本。其中，第四條預設了三種計價方式:按建築面積計價、按套內建築面積計價、按套(單元)計價。該商品房在65438+今年2月以後預售的，可直接按套內建築面積計價。相應的，目前使用的標準合同文本中也有按照套內面積計價確認面積和處理面積差異的選項。因此，65438+2月1之後預售的商品房，應當按照《北京市城市房地產轉讓管理辦法》的規定，按照套內建築面積計價。但在現在使用的商品房買賣合同標準文本中，已經有了按套內建築面積計價的相應選項，無需對現行商品房買賣合同示範文本的內容做過多調整。
24.按套內建築面積銷售後，合同附件二中的“公攤部分”是如何體現的？
如果按照套內建築面積出售房屋，商品房買賣合同中的“附件二:公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明”仍是購房合同不可或缺的組成部分。商品房買賣合同中的“附件二:關於公共部位與公用房屋分攤建築面積構成的說明”(以下簡稱“說明”)在按建築面積計價時，至少有兩種含義。壹是可以說明分攤的構成，與總購買價格有關；二是與產權登記中* * *產權的數據有關。如果改變套內建築面積價格，對購房總價的影響不會那麽直接，但業主哪部分有產權還是個問題。因此，附件二仍然是合同不可缺少的組成部分。
25.簽訂補充協議應增加哪些補充條款？
商品房預售按套內建築面積，面積確認和面積誤差處理均以套內建築面積為依據。這時候在簽合同的時候，客戶就應該對開發商在池子上有壹個約束。這裏需要說明的是按照套內建築面積計價，並不代表開發商就要承擔這部分公攤。實際上，開發商會將用於這部分公攤的成本甚至利潤分攤到單價中，必然導致商品房單價的價值增加，購房者對房價會有壹個心理價位。單價太高，必然影響銷售。這種情況下，開發商為了降低成本，可能會盡可能的減少公攤的面積，如果公攤太小。最簡單的，如果樓梯太窄，會造成日常出入不便，影響物業質量。
26.從法律意義上講，按套內建築面積出售有哪些風險？購房者應該如何規避？
凡事有利有弊，商品房預售按套內建築面積計價也是如此。最直接的可能是過於關註商品房的單價和商品房本身的情況，而忽略了公房和公房的分攤建築面積的構成。導致很多不滿意的地方，比如大堂、電梯轎廂、樓梯太小太窄，住不進去，這些都是商品房預售按套內建築面積的風險。買房時，如果可能的話，買受人應該把出賣人關於這些方面的承諾寫進合同的補充條款中，這是規避風險，保證樓盤質量的方法之壹。
27.購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積大小和產權歸屬？
不需要在合同附件中與開發商約定公攤面積大小和產權。
壹是《商品房銷售管理辦法》第十八條規定“按照套內建築面積計算價格的，應當在商品房買賣合同中註明建築面積和分攤* * *現有建築面積。”示範商品房買賣合同第三條，需分別填寫商品房合同約定建築面積、套內建築面積、公共部位與公用房屋分攤建築面積等數據。因此，不需要在附件中與開發商約定公攤面積的大小。
二是房產證明確註明所購房屋建築面積、套內建築面積、公房與公房分攤建築面積。因此，買受人無需在附件中與開發商約定公攤面積的產權。
28.按套內面積出售後，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主在公攤面積上和在按建築面積銷售上享有同等權益嗎？
共有* * *建築面積為* * *產權。《商品房銷售管理辦法》第十八條規定:“商品房建築面積由套內建築面積和分攤* * *建築面積組成。套內建築面積為獨立產權，分攤* * *建築面積為* *產權。買受人按照法律法規的規定享有權利和承擔責任。”根據該條規定，買受人對* * *建築面積分攤部分享有* * *產權。按套內建築面積銷售和按建築面積銷售，業主對公攤面積享有同等權益。
29.65438+2月1換手需要註意哪些問題？
《北京市城市房地產轉讓管理辦法》只規定商品房預售應當按照套內建築面積計價，即符合兩個條件的，應當按照套內建築面積計價:壹是預售；二是商品房。已購商品房轉讓沒有規定必須按套內建築面積計價，所以基本沒有影響。
30.商品房按套內建築面積預售後，根據相關法律法規，建築面積的計量方式有變化嗎？
號《商品房銷售管理辦法》第十八條第二款規定:“商品房建築面積由套內建築面積和分攤的* * *套內建築面積組成。”即建築面積由套內建築面積和分攤* * *現有建築面積組成。這兩部分需要在商品房買賣合同第三條中明確寫明。* * *分攤建築面積按附件二計算。
31.買房後按套內建築面積收取物業管理費有什麽法律依據？
物業管理費由很多部分組成，可以參照《北京市普通住宅區物業管理服務收費暫行辦法》。末尾有“本標準中平方米指建築面積”的表述。《北京市住宅小區(普通)委托管理收費標準(試行)》中也有規定，其中平方米是指建築面積。但這裏需要說明的是，有些費用是按戶收取的，只有按每平方米收取的項目才按建築面積收取。
關於測繪
32.為什麽購房者請人單獨測量分攤建築面積可行性較小？
購房者要求人自己測量共有建築面積是不可行的。原因有三:①根據我國現有法律，分攤建築面積的計算方法和程序非常復雜。購房者要想知道自己房屋的分攤建築面積，不僅要知道整棟樓的建築面積、分攤建築面積、每套房的建築面積等數據，還要知道整棟樓的某些構件是否重復分攤，分攤了多少次。而要了解這些數據或者情況，對於購房者來說基本是不可能的。根據我國房地產測繪的法律法規，購房者再次測繪時應繳納測繪費，但測繪費是以測繪面積為基礎收取的。壹般情況下，商品房的建築面積從幾千平米到幾萬平米甚至更多。對於購房者來說，這是壹筆不小的支出。(3)由於沒有行政強制權和司法強制權，同壹棟樓的開發商和其他購房者沒有配合測繪的義務。因此，壹旦開發商或其他購房者不配合測繪，即使購房者有錢請人測量公攤建築面積，測繪行為也可能因為無法獲得實際數據或信息而無疾而終。
33.購房者自己測量的面積可以作為產權登記的依據嗎？
如果開發商沒有異議，可以。根據《北京市國土房管法[2003]531號關於推進商品房測繪市場化的通知》規定，買受人認為開發商出具的面積測繪數據不準確的，可以委托有資質的測繪單位對所購房屋面積進行復測，並將復測結果告知開發商。開發商對買受人提供的測繪成果無異議的，買賣雙方可根據買受人提供的測繪成果直接結算房款。如果開發商對購房人出具的測繪成果有異議，那麽購房人出具的測繪成果就不能直接用於產權登記。
34.購房人應該如何委托房產測繪機構進行面積測繪？
購房人可在市房產測繪服務大廳委托具有相應資質等級的房產測繪單位自行進行面積測繪。受委托時，購買人應當依法繳納測繪費用，並與房產測繪單位就測繪事項簽訂書面合同。合同應當包括測繪項目的基本情況、完成期限、收費標準、成果質量要求、爭議解決方式等內容。
35.開發商表示的預測面積和實測面積相差多少？
根據《辦法》規定，開發商應當在商品房預售前和商品房竣工後兩次向購房人公示面積(含建築面積、套內建築面積、共用公共建築面積)測繪成果。這兩個階段的測繪成果性質大不相同。前者是商品房項目預售面積的預測數據，根據設計圖紙計算；後者是對已竣工並經有關部門驗收的房屋面積、位置進行實地測量的數據，是產權登記的數據。預測數據與實測數據是否壹致，誤差率是購房者考察開發商在面積問題上是否違約的重要標準。
36.商品房測繪如何收費？
商品房測繪單位承擔的測繪項目收費標準，按照國家測繪局2003年頒布的《測繪工程產品價格》的有關規定執行。根據這壹規定，不同類型商品房的測繪收費標準是不同的。其中，測繪住宅房屋按戶計劃價格為1.36元/平方米，寫字樓為2.04元/平方米。
37.購房人提供的測繪成果和開發商提供的測繪成果有矛盾怎麽辦？
如果購房人按法定程序提供的測繪成果與開發商提供的測繪成果有矛盾，那麽購房人可以與開發商協商。協商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟或者向仲裁機構申請仲裁。人民法院進行審理或者仲裁機構進行仲裁時，買受人以自己的測繪成果作為支持自己請求的證據，而開發商不認可的，買受人和開發商可以委托雙方認可的有資質的測繪單位進行復測；無法委托的，人民法院可以指定有資質的測繪單位重新進行測繪。重新測繪的測繪成果可以作為法院或者仲裁機構判決(裁定)的依據。
38.買家如何監督測繪單位依法進行測繪？
目前，我國法律沒有賦予行政機關對測繪單位測繪活動的監督權。因此，測繪單位的測繪行為更多的取決於委托方(購房者或開發商)的監管。《辦法》明確規定，測繪機構應當按照國家和本市有關技術規範進行實測，並對測繪成果質量負責。上述規定是買方監督測繪單位的重要法律依據。據此，購買者可以在與測繪單位簽訂的測繪合同中明確約定測繪數據錯誤、測繪成果質量問題等違約或賠償責任，以維護自身合法權益。
39.哪些單位可以接受購房者委托進行面積測繪？
根據《北京市國土房管法[2003]531號關於推進商品房測繪市場化的通知》的規定，以下26家測繪單位可受購房人或房地產開發企業委托進行面積測繪。分別是:北京市房產測繪院、東城區國土資源和房屋管理局測繪院、西城區房產測繪院、崇文區國土資源和房屋管理局測繪隊、宣武區房產測繪院、朝陽區國土資源和房屋管理局測繪隊、海澱區國土資源和房屋管理局測繪隊、豐臺區房屋管理服務中心測繪隊、 石景山區國土資源和房屋管理局測繪隊、順義區國土資源和房屋管理局測繪所、通州區國土資源和房屋管理局測繪所、大興區國土資源和房屋管理局測繪所、(房山區)天地宏圖測繪所、門頭溝區國土資源和房屋管理局測繪所、懷柔區房產測繪所、延慶縣房產測繪所、 密雲縣房地產測繪院、平谷區房地產測繪院、北京華夏經緯測繪科技有限公司、北京鼎春德正測繪中心、中興趙曄房屋面積測繪公司、北京新興華安房地產工程測繪事務所、北京長房房地產測繪技術服務有限公司、北京京衡世測繪科技有限公司、北京首易家房地產經紀中心、北京房屋面積測量站。
e關於其他相關費用。
40.商品房預售按套內建築面積計價後，購房人應繳納的物業管理服務費會發生變化嗎？
不可以，根據《北京市經濟適用住房小區物業管理服務收費辦法(試行)》和各地物業管理慣例，物業管理服務按建築面積收取。根據物業管理企業提供服務的性質和特點，收費標準分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。由此可見，物業管理服務費的多少不會因為預售商品房是按套內建築面積計價而發生變化，只與購房人所購房屋的建築面積和小區內物業服務費的標準有關。
望采納，謝謝。