購物中心運營管理要點購物中心運營管理:投資第壹:壹個購物中心成功與否，與前期的投資導向、結構設計、租戶選擇有著極其重要的關系。
1.投資導向:投資導向包括購物中心的主題導向、面積比、租售比、業態和功能比。
購物中心按面積和周邊消費者數量分為三個檔次——(1)區域性或大型購物中心，旅遊區消費者超過65438+萬人；(2)擁有至少40，000名顧客的區域或社區購物中心；(3)對於本地或鄰裏購物中心，旅遊區的消費者數量約為654.38+0.00000人。不同級別的購物中心決定了不同的主題定位和運營思路。根據周邊人口分布和體量，濱江新天地應該屬於區域性大型購物中心。壹般這類購物中心35%用於總店，25%用於二級總店，40%用於商業店。主力店是指面積在5000平方米以上的業態，如百貨商場、大型超市、電影院等；第二家總店1300？3000平米左右，如電器城、體育廣場、兒童遊戲城、手機城等；商業店鋪在500平米以下。
至於租金產出的比例，35%的主力店只能占15%的租金產出，25%的二級主力店占30%，40%的商業店占55%的租金產出。也就是說，匹配租金時，要捆綁第二家總店。
從業態的功能比例來說:在商業領域，如果超市經營商品，百貨商場經營品牌，那麽購物中心經營業態。作為壹個多功能的商業綜合體，購物中心各種業態的組合搭配無疑是其成功運營的關鍵。那又怎樣？格式組合？是最合理的嗎？
壹般情況下，零售、餐飲、娛樂三大業態大致可以按照5: 3: 2的比例進行布局，這是業內推崇的購物中心黃金設置比例。但是，這些必須根據當地的消費習慣和市場情況進行調整。以濱河新天地為例，周邊的華聯和眾美服裝廣場，本項目的沃爾瑪和北國商城，零售占比已經趨於飽和，但周邊的餐飲文化、休閑娛樂還是比較少，需要走差異化路線，與其他零售業態形成互補。隨著現代生活節奏的加快，鄰居之間的交流被忽視了。所以，去購物中心不僅可以放松、健身，還可以交朋友。這種大型綜合購物中心可以讓人停留壹天，至少幾個小時。為什麽現在購物中心需要開發更多的文化娛樂內容？說白了就是增加人的滯留期來提振零售。就租金容忍度而言，購物中心的租金容忍度從高到低依次是彩車和臨租、服裝店、珠寶眼鏡店、專業店、餐廳、總店、娛樂。但是我們也有從前期運營的購物中心的經驗，哪個購物中心在娛樂、休閑文化、健身方面做得好，哪個購物中心就會火。
另外，商業很難有壹個標準化的格式。就算在陽泉建壹個新世界，它的業態組合也壹定會和今天的新世界完全不壹樣，因為只有差異化、錯位經營才能讓* * * *輝煌。
2、泊位劃分
事實上，在購物中心的前期和運營中，店鋪劃分有著非常隱蔽但科學的壹面。壹般需要保證壹個人流線上的所有店鋪都有壹個好的外展面，但是外展面的總長度是固定的。在某個展示面上放置盡可能多的店鋪是壹門學問。再看萬象城的商鋪劃分(見下圖)，濱江新天地在招商時在這方面有壹些不足，比如中國移動和浩倫閣的商鋪劃分。
3、動線設計(改造):商業上有兩個名言，壹個是？死在街對面？壹條街的壹邊著火了，另壹邊死了；還有壹句？還差壹步30%？隔壁即使開門，客流也過不去，生意差三成。這些都說明了商業活動的重要性。針對已經建成的購物中心，如果人流流線不暢，有些人需要改建。例如，地板水平動線設計的目的是在同壹平面上充分展示店鋪的空間，讓消費者可以很容易地看到店鋪中的展示細節。在大型購物中心，建議使用專賣商店或多品種商店，使專題活動更加緊湊。如果有中庭，商鋪和招牌盡量開向中庭，面向視覺焦點，達到聚集效果。
各級水平通道的動態線設計方法也有很多種，可以設計為？十個？好吧，也可以設計成？y？(比如萬象城)或者？TL？形狀等。，而環，典型的例子就是宜家的造型(見下圖)，目的是讓消費者的視野通透，讓所有店鋪都能實現？* * *好？盡可能不存在盲點。購物者盲區的店鋪沒有商業價值，其動線設計和店鋪分隔也不成功。做好這壹點並不容易，需要管理層的不斷努力，並根據需要在實踐中不斷完善。
此外，購物中心的人行過道不能太長，以至於讓人忘記從壹頭走到另壹頭的想法，還應該有壹些改變，比如宜家在長長的過道中間加了壹條快車道，這樣更人性化，也更方便。
4.租戶選擇
購物中心的業態包括:總店、專賣店、臨時租賃、社區服務、餐飲設施、商務休閑娛樂設施。但是，同壹個業態不同的購物中心，應該選擇不同的租戶。
總店和副總店的租戶都是經過慎重確定的，有些業態適合中心商圈，有些業態適合副中心區，有些業態適合郊區。在核心商圈，不能搞建材家居，也不適合郊區的百貨、珠寶。有商業規則。總店建在哪裏有很多學問，要根據購物中心的地址和規模選擇合適的業態。比如在副中心區域，選擇新興業態。如果還在核心圈，就不要選擇大賣場。盡量選擇租金較高的業態，在郊區盡量聚集大眾化的業態。
運營型:主要指商場的統壹管理，商戶的淘汰升級，客服的維護。
統壹管理是指整個商場的統壹管理，形象布置、宣傳、業務人員管理(服裝、外觀、上下班時間等)都有統壹的標準。)、商品管理(進出口管制、限制商品檢驗、退換貨處理等。)、裝修設計施工管理、導購規範。
總店就是總店，品牌店就是品牌店，每個租客都要獨壹無二？品牌？給顧客留下深刻印象並再次回來。商場的租賃和管理盡量不要引入無特色的二房東，不便於統壹管理，也不利於商場的統壹形象。濱河新天地三樓，3000多平米，就是壹個例子。應該是二級總店。應該有自己的經營理念和運營模式，通過自己獨特的運營來吸引客流，而不是簡單的小商戶拼湊。最終沒有形成自己的競爭力，導致惡性循環。小租客生意不好會抱怨沒有客流，但又不能形成有客流的消費，因為不是給妳的。還應該有自己的管理和明顯的標誌，讓人壹眼就能看出這是壹個什麽樣的購物場所，就像去蘇寧是買家電，去壹線是買時尚服裝壹樣。再比如，就算蘇寧做不下去了，也會有壹個國美，大家都知道蘇寧做不下去了，而不是覺得這個購物中心做不下去了，不利於商場的統壹管理。
逐步淘汰商戶:我們不能保證找到的商戶都活得很好，有壹部分可能會在很短的時間內消失。壹般來說，購物中心前三年的掉鋪率會達到30%，尤其是第壹年。小租戶的特點就是只能* *興旺，不能* * *吃虧。發生火災的時候，他們想盡辦法擠進去，生意不好的時候就離開，但是小租客的好處是可以承受不斷上漲的房租。所以，招滿商人，創業，絕不是運氣好。第壹年可能下降30%，補齊後第二年可能下降20%。這種調整是壹個永恒的循環。另外，如果商家活得好，商城管理也要保證每年10%的淘汰率，保證商城的新鮮度和升級度。
同時，作業應采取放水養魚的原則。由於購物中心經營的長期性特點，采用合理的租金和優質的服務對整個購物中心進行加熱，然後根據經營狀態適當穩定地調整租金；這樣開發者和商家才能共同成長。放水養魚的原理可以理解為？先紅起來，再做生意？的原則。
客戶服務與維護:購物中心的客戶服務重在吸引更多的顧客，讓他們成為忠誠的顧客，主要通過人性化、細微化的服務，如服務臺借傘、嬰兒服務、會員服務等等。
購物中心運營管理:策劃宣傳是指購物中心的營銷策劃。
購物中心營銷包括節日營銷、場地營銷、明星營銷、總店營銷、文化營銷等營銷方案。所有購物中心的營銷都圍繞著？王暢推動品牌盈利？這個不同的階段實現不同的目標。
1，節日營銷是購物中心必備技能，即？大段比小段大，沒有節操？要把所有的節日因素都挖掘出來，比如春節，國慶，母親節，兒童節，清明節，端午節，情人節，情人節還包括國內情人節，國際情人節。如果沒有節日，就盡量搞周年慶典等等。
2.文化營銷是購物中心打造個人品牌的重要方式之壹。不同的購物中心有不同的文化營銷方式，比如天津八裏臺新文化廣場。創意市場？如打造獨具壹格的時尚淘寶購物天堂，原創青年文化。濱江新天地通票？喝世界杯，榮耀新世界？啤酒節以及與電視臺合作打造夢想，快樂少年等。打造山城獨壹無二的休閑、娛樂、避暑、引領時尚的購物場所。
3.明星營銷:明星營銷是購物中心短時間內制造人氣的最有效方式。適合購物中心開業初期快速擴大知名度，但成本也高。正常運營期間，可根據商場情況適當安排。
4，總店營銷，總店就是要它做宣傳，吸引人，妳得讓它每天，每周，每個月都做促銷，不用我，我就找到妳，逼著他做促銷。付錢讓總店進來，就是讓它變成牌坊，就是為了吸引妳的人氣。妳沒有這個問題。妳為什麽想要它？
5.場地營銷:每個購物中心的室內中庭和室外廣場是購物中心整體結構布局中的關節。有效利用上述場地和營銷活動，可以人為實現客流轉移。比如濱河新天地商業廣場，B1路段沃爾瑪附近客流較大，但B5附近由於百貨公司不營業，客流稀少。在B3廣場B3中庭舉辦車展、戶外演出、特賣會，可以有效地將B1的客流轉移到B5。同樣，中心廣場是連接南北的重要景觀場所。增加中心廣場的活動頻率和獨特景觀，培養客戶的光顧習慣，對北方招商運營有著不可估量的作用。
購物中心的經營管理:購物中心的物業管理保障
購物中心的物業管理是購物中心運營的重要組成部分，為商業廣場的運營和購物中心硬件設施的安全、正常、經濟運行提供了重要保障。
物業管理水平的高低可以直接體現購物中心運營管理的能力，是商業廣場物業不斷升值的重要因素之壹，離不開招商、運營、策劃。
物業管理是成本控制的重要組成部分。管理涉及的事項和專業領域非常廣泛，大到建築、設備，小到花草樹木的養護，都是各個領域的專業工作，不是壹般開發商能夠獨立承擔的。有些工作甚至需要委托專業公司協助。壹個好的資產可以持續65，438+00年，20年。比如，理論上電梯可以使用10年。用的好的話可以用15年。這五年都是賺回來的。壹個商場有多少部電梯，這個維保工作很重要。
購物中心的經營與管理:產權購物中心管理辦法
(A)租賃和銷售控制
做商業地產最理想最好的模式是只租不賣，統壹規劃，統壹運營，統壹管理；但由於我國商業地產金融政策不完善，開發商沒有融資渠道，所以實行銷售商鋪分離，實現資金回籠，導致所有權和經營權分離。這也是中國的特色。回避銷售談租不賣不現實，但如何做到租售平衡，既能保證資金回籠，又能讓購物中心健康發展，是業內討論最多的。天津很多項目都是不統壹租賃就賣，比如塘沽的八路圓明，開發區的唐人街，建了五六年了，現在都還空著。如果壹個購物中心能把銷售額控制在50%以內，對項目租賃和運營會更好。
(B)回租管理
關於售後回租，目前業內回租壹般是3-10年。回租回報率在6%-10%之間。回租管理壹般在開業前設定壹個回租期，開業後隨著業務業態的豐富和調整，需要根據業務情況進行調整。回租政策與租金單價、銷售單價、增加年限密切相關。比如濱河新天地規劃的時尚購物中心淘樂匯(化名)，就是基於租戶經營特點的回租政策。
(3)對接管理
出售後，無論是返租，業主自己經營，還是以租代售，最終都要回歸業主的對接管理。比如五年回租，五年內購物中心基本成型。五年後，除了少數重要店鋪，租戶和業主基本都要自己對接。管理公司作為開發商的運營管理機構，轉變為純粹的物業和商業管理公司，對屆時可能產生的全體業主或業主成員負責。但由於是總店，壹般購物中心的最大擁有者還是開發商，除非總店門店整體出售。車主對接的時候要註意時間的錯位。為了避免對接失敗導致商鋪大規模撤場，回租結束時間和業主對接節點要安排壹個時間差。2008年天津奧城商業廣場業主對接時，其中壹個小區徹底騰空(與商家解約)，還給業主。到目前為止，這個區還沒有運營，但是其他區由於時差的原因做的還不錯。其中80%以上在返還業主時已安排租客和業主自行對接，經營未受影響。
從電梯運行談購物中心的運營管理7月26日，湖北荊州安良百貨發生扶梯事故，造成1人死亡。電梯的安全管理再次成為人們關註的焦點。現場視頻顯示，當扶梯上方的踏板出現故障時，扶梯並沒有停止運行，導致？吞人？悲劇。在購物中心遍地開花的當下，面對龐大的客流，除了過硬的設備質量和良好的品牌，電梯等設備的運行如何保證安全，讓消費者放心？
建發東方紅廣場，位於銀川新華商圈核心位置，是寧夏最受歡迎、最賺錢的商業綜合體，節假日客流4-6萬人。為了做好廣場設備的安全運行工作，建發集團成立了專門的小組，制定了設備運行的管理標準和程序，對自動扶梯進行嚴格的調查和檢查，每半個月委托專業公司對自動扶梯進行維護保養，每年定期到自治區機電特種設備安全檢測所進行檢測，實現了10年來設備運行零事故。
建發大悅城，總建築面積84萬㎡，輻射周邊500公裏內2000萬人，擁有數百部自動扶梯。為了給消費者提供安全、舒適、高端的購物環境，建發集團精心挑選並安裝了全球最大的自動扶梯制造商、全球第二大電梯供應商迅達電梯的電梯設備。目前，首批38臺自動扶梯設備已在現場安裝完畢。
為了達到國際標準的安裝質量要求，迅達集團派出三名技術經理現場跟蹤大悅城的施工進度。迅達還專門采購了壹批全新的曳引繩、鎖具等起重工具，以保證電梯的安裝質量。大悅城的設備運營團隊也在全程跟進電梯安裝進度，為後期設備安全運營打下堅實基礎。
五、在大悅城後期的運營管理中，建發集團會堅持嗎？對劍法滿意嗎？以更高的標準、國際化的視野、專註的服務，在成熟經驗的基礎上，組建專業團隊管理設備運營，將大悅城打造成為普通人的舒適智能購物中心。
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