商業建築項目開發的成本控制問題
商業建築項目開發的成本控制不同於傳統的住宅項目，它更加全面、復雜和有組織。因此，傳統的商業建築項目成本控制往往存在以下問題:
(1)傳統商業建築項目開發的成本控制應用住宅項目的控制體系。傳統的成本控制只關心項目成本的控制，而沒有深入到商業建築項目成本控制的關鍵。由於決策、控制、評價等成本指標的計量存在差異，商業地產項目成本計算往往存在偏差，導致商業地產項目無法形成全面、獨立、完善的成本控制體系，項目整體成本控制需求無法完全實現。
(2)成本控制缺乏生命周期的思想。很多商業建設項目只重視建設階段，往往忽視投資決策、規劃設計、前期招商、正式運營階段的成本控制，會造成整個商業建設項目各階段的成本無法實現有效的規劃和整合，單項成本與項目總成本的關系無法高度統壹。
(3)成本控制組織沒有針對性。招商和運營是商業地產項目開發和控制的關鍵環節，但很多房地產公司並沒有組織專門的成本控制人員負責這兩個環節的成本控制。很多房地產企業會設立專門的業務管控部門，對項目開發中的策劃、投資、運營、市場等環節進行管控。為了實現商業地產板塊和住宅地產板塊在開發建設階段的資源共享，很多商業地產項目由傳統住宅項目開發商控制，然後交由商控部門接管後續的運營和物業控制，嚴重降低了商業地產項目成本控制的針對性，導致其控制決策層始終處於被動，無法發揮其真正的決策功能。
(4)成本控制責任不明確，控制程度不完善。很多商業建設項目直接照搬住宅房地產開發的管控模式，沒有意識到商業建設項目管控的專業性和綜合性。同時，壹些商業建設項目的信息平臺並不專業。常規房地產開發企業普遍采用ERP系統和OA系統。ERP系統是企業資源技術系統，OA系統是企業內部組織控制系統。這兩個系統在商業建設項目成本控制上不專業，互動性差，不利於商業建設項目負責人全面高效的成本控制。
商業地產項目的成本控制體系
商業地產項目成本控制機構是指為完成某壹特定商業地產項目而專門成立的機構，用於控制商業地產項目的全生命周期成本，因此成本控制工作不是造價部門的獨立工作。它具有跨部門組織、利益整合、動態管控、溝通便利、長期存在的組織特征，其基本構成如下:
(1)投資開發設計部:負責新項目調研、土地成本、設計成本、產品優化設計控制；
(2)招商部:負責業務布局、業態規劃、招商管控；
(3)業務成本部:由總經理負責，采用分級控制、分級核算的管理控制體系，主要參與目標成本確定、同成本科目、合同策劃；
(4)成本控制中心:主要負責項目控制工作的實施和監督，不進行控制決策。人員主要由內部專職人員組成，其成本控制工作由各職能部門成本負責人協助；
(5)設計部:負責工程方案、施工圖設計控制和造價方面的設計預算控制；
(6)工程部:負責項目施工過程中的變更、談判等成本控制；
(7)運營部:負責市場營銷計劃和業務規劃以及廣告位的管理和控制；
(8)物業管理部:負責物業、租金、停車費的控制和收取。
商業建築項目開發的成本優化與控制策略
重視成本調查和實證數據分析，提高項目定位的匹配度。
商業建築項目開發講究時效性，決策時間短。高效準確的成本決策對整個商業建築項目的順利開展起著決定性的作用，對前期招商和後期運營有著重要的影響。建議房地產公司在獲得相關數據和資料後，可以成立壹個有經驗的團隊，對商業樓宇項目開發的成本數據進行分析和預算，做好市場調研。比如某地某房地產公司，深入了解該地的建設成本水平，結合以往的應用和市場供求，在最短的時間內以最高的效率完成了系統的經濟效益預算，建立和完善了項目評估體系。整個房地產公司團隊開會分析各項經濟指標，經過討論和進壹步研究，最終成功開發了該項目。提高項目定位的匹配度，有助於商業建設項目的房地產公司對項目的經濟指標、市場供求、潛在客戶、競爭策略分析等進行初步的推斷和預算。例如，某房地產公司深刻認識到商業建築的特殊性，分析認為二三線城市的商業建築很多處於閑置狀態，項目開發不能盲目照搬。團隊的項目負責人匹配當地的市場預期和消費情況，在了解土地情況的基礎上選擇最合適的客戶，並根據這些客戶指定相互匹配的產品。如果該區域人口眾多，但消費水平較低，那麽房地產公司有意將其打造為批發商場。如果該區域屬於大學城，該項目可能會發展成為集餐飲、購物、休閑、娛樂為壹體的場所。
重視設計階段的成本優化和控制
設計階段的成本優化和控制建議如下:
(1)控制設計深度。結合投資需求和客戶需求，進行深入的規劃設計工作。比如有的房地產公司專門聘請專業的商業設計師，主要負責集體設計，與房地產公司的設計部門協調，保證經濟與技術的最優平衡。
(2)保證合理的設計周期。在商業建築項目的開發中，設計周期是短的，但合理的設計周期不能無限縮短。建議為設計人員提供充足的數據資料，盡可能規劃合理的設計工作周期。
(3)增強設計的成本意識。據相關統計，壹般住宅的項目設計成本在整個生命周期成本中所占的比例相對較小，僅占總成本的2%，但項目設計工作在項目開發總成本中起著決定性的作用。房地產公司需要合理平衡項目的設計成本，充分考慮設計的經濟性和技術性。比如采用簡潔的線條立面來控制成本，但室內裝修設計簡潔大方，空間開闊現代，既能節約成本，又能降低後期運維成本。
合理的業務定位，重視前期招商工作
房地產公司在定位業務時需要建立詳細的市場調查。他們要根據本地區商業地產的特點，探索商業建築項目的定位，分析研究的內容，並考慮城市商業環境、消費水平和項目區域環境。此外，房地產公司可以借鑒其他城市的經典成功案例，結合當前的區域環境和商業運營模式進行詳細的商業定位，確定未來的商業功能和輻射範圍。隨著中國商業地產市場的成熟，人們對商業品牌的認知度也在逐步提高。比如萬達、龍湖、華潤等地產公司開發的商業建設項目，得到了市場的壹致認可。因此，重視前期投資推廣是成本控制的重要壹環。房地產公司可以根據招商項目的業態規劃進行優化，選擇有特色、品牌效應強的商業品牌進行招商。比如萬達商場裏的娛樂業態是萬達影城，零售業態是ONLY、太平鳥、CK等知名商家，餐飲業態是自助、韓食、日料、火鍋、燒烤。商業建築項目開發投資階段應優先考慮連鎖店和專賣店。
施工階段的成本優化與控制
施工階段是建安公司項目開發建設成本控制的重要階段。在施工階段，我們可以重點關註以下幾個方面:
1)加強索賠控制，減少不合理和不必要的工期和費用變動，將索賠費用控制在最低限度。
(2)建立嚴格的現場簽證控制制度，提高工程控制人員的現場工程控制質量和工程造價意識，避免工程項目的經濟損失。
(3)強化施工人員的成本意識，做好專業素質的培訓，合理調整隊伍規模和組織結構，安排工作內容，保證施工效率最大化。
(4)不斷提高建設單位和監理單位的成本優化和控制水平。房地產公司應選擇與優秀的施工單位和監理單位合作，減少施工過程中的成本浪費。此外，商業建築項目施工階段的資源單位組織結構應選擇素質高、經驗豐富的施工隊伍，在開工前對資源單位進行培訓和篩選，做到壹人壹崗，控制人員規模，優化人員結構，避免出現壹崗多或空崗的情況。
提高工程質量，降低維護成本。
如果在建設階段工程質量得不到保證，將直接導致工程在運營維護階段出現質量問題。壹方面會增加後期維護的成本，另壹方面也會給整棟樓帶來安全隱患。同時，為了保證質量，降低成本，房地產公司需要制定合理的施工進度，避免因工期變更而導致的成本增加或質量下降。在施工過程中，要時刻註意保證項目進度和成本的平衡，實現項目進度和成本最小化。在工程建設過程中，要樹立安全就是效益的理念，在保證施工安全的前提下，最大限度地降低事故處理的成本。此外，房地產公司在運營時需要註意設備維護，每天對設備進行檢查，發現問題及時維修，有效減少設備的磨損，延長設備的使用壽命，在壹定程度上降低商業樓宇項目開發運營過程中的維修成本。
優化施工方案，確保成本偏差始終合理。
房地產企業在施工方案的選擇上，要認真考慮不同施工方案的優劣，選擇工期短、質量好、成本低的最佳施工方案，有效保證施工方案的最佳經濟性。房地產公司可以組織獨立的項目管理和控制人員，他們可以根據商業建設項目的實際情況，組織分析建設程序、操作方法和施工方法，制定經濟合理的施工方案，增強施工環節的互動和穿插，減少各施工環節的成本浪費。控制工程預算與工程決算的造價偏差是做好工程建設造價控制的關鍵環節，合理的造價偏差應控制在計劃偏差範圍內。房地產企業要制定合理的成本計劃，進行科學的成本核算並及時比較成本偏差，找出成本偏差的原因和未來趨勢，及時分析制定科學的整改措施。
總之，隨著我國城市化進程的加快和商業建築開發熱潮的興起，以往商業建築項目開發成本優化與控制模式的弊端逐漸顯現。房地產企業需要借鑒先進的控制方法、設計理念和成本模型，在營銷定位、投資建議、設計圖紙、工程施工等方面加強成本控制，在商業建築項目開發的各個環節加強協調統壹，實現成本優化與控制的聯動，降低商業建築項目全生命周期的開發和運維成本。
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