1.確定手頭所有可用的錢，並得到總數。
2.計算妳能借的最大數量。公積金貸款次數需要從公積金管理網站查詢。商業貸款最長25年，讓妳對自己的首付有個大概的了解。
3.因為二手房壹般需要找中介，在房款的基礎上還要算中介費(總房價的2%~3%)、過戶契稅(1.5%)，如果需要中介幫忙貸款，還要有貸款費(3000公積金、1800商貸)和裝修費(壹般4-6萬)。剩下的錢就是房價的首付，因為二手方首付是50%，所以首付×2就是妳能買到的房子總價。
4.確定要購買地段的均價，房屋的面積和結構(朝向、住宅、建築類型)。
5.找壹家房屋中介，告知自己的需求，比如地段、房屋面積、結構、能支付的總房價(少說幾萬，因為真正開始買房時總房價會漲)，多找幾家中介，詢問各自的中介費，對比壹下。
6.根據中介提供的房源，看房，註意以下幾點:
(1)最好在晚上和下雨後看房。夜晚是人們休息的時間。這時可以觀察屋外的燈光和噪音是否影響休息。雨後可以觀察屋頂和墻壁，看是否有漏水現象；
(2)看房時壹定要住在現場，防止中介吃差價；
(3)戶主要提供房產所有權證和身份證，核實房產所有人，看房子裏是否有* * *人。(如果有其他人擁有該房屋，應了解* * *人是否同意出售該房屋，否則以後會有法律糾紛)，房屋的建造年代；
(4)向戶主詢問相關信息，如:為什麽要賣房，房子是否裝修過，小區物業管理費多少，如何供暖，房子是否抵押等。如果戶主急於出售，壹定要巧妙地問清原因，防止買後後悔；
(5)看房子周圍的配套設施是否齊全，如餐廳、商場、娛樂、交通、銀行、醫院等。，都方便，可以更詳細的咨詢周圍有沒有托兒所，幼兒園，學校；
(6)去物業問壹下物業費。
7.看幾套房子，貨比三家。妳壹定要買基本符合要求的。不要因為中介的催促而草率決定。如果不好，就不要買。如果是好的，就趕緊開始。
8.當妳決定購買時，如果總房價比妳預期的要高，妳可以討價還價。如果知道戶主急於出售，壹方面可以表現出購買的誠意，要求更低的價格。記住:不要超出自己的能力。超過了，寧可不買也不買，因為會讓妳以後的生活很尷尬。
討價還價的時候，建議和中介談談妳的想法，而不是當著戶主的面討價還價，因為這種情況下，戶主會給出壹些自己的理由，甚至會讓妳覺得很尷尬，最終的價格妳也砍不下來。而且談價格的地方壹般都在中介會場，壹群中介各執壹詞。除非妳有強大的意誌力和驚人的說服力，否則很難降低價格。所以，直接跟中介說自己的價格，超過這個價格就不要買了，就由中介和戶主說了算。當然，如果妳很喜歡這套房子，價格又實惠，也可以直接和戶主談價格。
9.經過協商，雙方簽訂合同，簽訂合同的當天應該是上午，這樣有足夠的時間仔細核對合同細節，尤其是違約責任。合同中規定的具體費用如下:
項目成本
總房價的0.05%印花稅
契稅總房價1.5%，成本5元。
權證代理費:買方1%，賣方500元中介服務費2%。
全部由買方支付
土地出讓金為65，438+0，560× 65，438+0% ×建築面積溢價為65，438+0，000元買賣雙方。
貸款服務費公積金3000元，商業1800元，組合4800元。
五年內征收營業稅5.5%，普通住宅五年以上免稅，超常規5.5%。
個人所得稅為合同價格與原購買價格的差額加上合理費用的20%或五年內合同價格的1%。
另外可能還有公共維修基金，業主不過戶的話需要繳納。
因為現在簽訂的合同是國家同意的“存量房合同”，兩者之間有壹筆貸款，也就是說如果購房者無法進行公積金貸款或者貸款不足，他會選擇兩種方式，壹種是進行商業貸款，另壹種是購房者解除合同不支付違約責任。第二種是非常有利於買方的，但大多數情況下賣方是不會同意的，所以這壹項要慎重考慮。
簽的合同壹定要有買賣雙方的聯系方式，否則拒簽，中介也不希望買賣雙方聯系。但是壹旦房子出現問題，買家找賣家會很麻煩。記住:簽合同前，買家強勢，如果堅持，中介會同意。
10.合同簽訂後，買受人支付總房款的10%作為首付款，並可根據自身需要簽訂補充協議。作為買方，可能需要的條款有:
(1)過戶前壹天提交房產驗貨，驗貨完畢次日過戶；
11.此後，買方應提供:
(1)人事部門蓋章的《年收入證明》；
(2)財政部門蓋章的《公積金繳納證明》；
(3)戶口簿原件及復印件；
(4)身份證復印件；
(5)未婚人員應提供未婚證明，在民政部門辦理；
(6)中介提供的《申請人信用信息表》，主要包括:單位信息、公積金賬號、個人工作情況、貸款申請方式等。
(7)中介提供的中央國家機關住房資金管理中心出具的《貸款申請人工作及收入證明》復印件兩份(因本人跑國管局)；
(8)中介提供的《首付聲明》，由買賣雙方簽字。
12.首付期間，中介會對買家的貸款能力進行初審，簽訂首付協議(即付多少首付)，買家具體信息(單位、聯系方式、貸款多少、多少年、如何還款)，人事部門蓋章的收入證明(包括月收入、月支出)。
關於貸款:妳可以在網上查看貸款計算器，確定妳需要償還貸款的方式:
(1)等額本息:每月相同，方便計算和家庭預算支出；
(2)平均資本:每個月都不壹樣，第壹個月最多。相比等額本息，可以少付利息。如果妳有多余的錢提前還貸，這個方法比較好。但是要考慮每月還款額能不能還。
因為公積金貸款是委托中介，具體事宜不清楚。
13.買賣雙方去物業辦理物業費和供暖協議的過戶。
14.買方支付中介服務費和貸款服務費，此外還有評估費。
15.買方與賣方、中介共同繳納土地出讓金(國土資源局)，辦理契稅(地稅局)，繳納契稅(招行)，繳納印花稅，過戶(建委)。
16.房產過戶後5-8個工作日內交驗。出賣人逾期的，每天加收房款萬分之四的滯納金。物業交房包括:(建議在過戶前辦，因為過戶後賣方會很快拿到房款，所以買方對賣方沒有約束力)，自備筆、紙、計算器，最好帶上其他家庭交的電、水、氣發票，這樣才有價格依據。
(1)房屋是否大面積損壞，水電是否完好，衛生間是否堵塞；
(2)賣方應支付水表讀數與最近繳納的水費通知單的差額×通知單上註明的單價。氣費同上，電費看電卡指標，價值乘以單價需要買家支付；
(3)有線電視和電話轉接，建議都不要用，因為比較麻煩，尤其是電話；
(4)房子的鑰匙，然後鎖要換。如果是最近裝修的，也可以等防盜門裝好；
(5)公共維修資金支付發票現在普遍延期，不是很明確；
(6)戶口是否遷出，如果賣方未遷出，買方戶口不能遷入。
(7)最後必須補充壹句:從？月份？房屋費用在(交付日期)後由買受人支付，之前的費用由出賣人支付。
17.中介會把貸款的錢付給賣家。
18.之後如何建立貸款賬戶，如何還款？如何提前還貸
總結購買者的過程，有幾點需要再次強調:
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(2)其次，最重要的是很難找到好的賣家和中介，但如果真的做了，會事半功倍。所謂“交心”，大致可以從外表判斷壹個人的處事方式，從舉止也可以看出他的性格。
(2.1)和中介見面的時候，可以問壹些問題，比如:買家的流程，貸款手續，貸款種類，提前還貸哪種貸款方式比較好，需要交的費用(這個壹般他們都清楚)，如何提交房產。如果他基本能答出來，說明他還是熟悉業務的。如果這些還得問別人，或者和上面寫的不壹致。
(2.2)和中介談的時候，也可以看出他做事情和考慮問題是否自信負責。負責的中介會提前告訴妳需要準備的資料，需要考慮的事情，而不是讓妳本來就簽合同。結果到了現場說要填貸款信息，妳會措手不及。最後，不要因為他說了幾句好話就得意忘形，以為是壹家人。記住:中介和賣家永遠在壹起，都是賺買家的錢。
(2.3)賣家裝可憐，說自己工資很少，孩子不爭氣。現在孩子結婚了，買了大房子，等房子賣了，才能還貸款。幾句話之後，他們就贏得了妳的同情，錢就會大量花掉。確實他們說的有些是真的，但是記住:妳不是百萬富翁，妳買房子是用妳的血汗錢。不能因為同情別人就浪費錢。如果妳說人家太可憐了，多給點，那我建議妳捐給希望工程，這樣可以得到壹些榮譽。
(2.4)賣家相當矯情，斤斤計較。買了房子最後進行物業驗房，計算水電氣費的時候，賣家說上個月交的發票丟了，找到壹張水費單，上面只有水費單價。還好之前借了別人交的各種發票，應該有兩張水費，壹張是水費單價，壹張是汙水處理費單價。之後還要結算電費，因為他們家怕電。壹下子買了2000塊電，現在想轉給我。因為期間電費漲了0.8分，我的意思是按照之前的價格結算。他們不同意，以為增加的錢是他們賺的。幾經討論，我也懶得計較10元的錢，那就算了。沒想到他們提出陽臺的鋁合金窗是他們自己安裝的，如果我們裝修，他們要退。不要！
簽訂了補充協議:(1)房屋相關費用由甲方在交房日前支付，再由乙方支付(防止以後有之前的債權人找我們要錢)；(2)如果乙方裝修時不需要陽臺鋁合金窗(後來他們要了防盜門，全部給了)，那麽告知乙方三個工作日內處理，否則視為放棄；(3)甲方取得目前所購房屋的戶口本後，立即遷出戶口。
最後，毛主席說“槍桿子裏面出政權”。為什麽？就是因為妳手裏有貨，人家才聽妳的。在買房的過程中，錢從壹開始就是權威，到過戶，買房是爺爺，再到孫子。所以，當了爺爺，就要充分利用自己的力量去爭取自己的權利！
(3.1)看到自己滿意的房子後，總要討價還價。這時候中介會告訴妳:妳自己和賣家談吧，我們不擅長中間勾兌。別理他，就說我現在對這個房子很滿意，但是價格太高了，妳讓房子再降壹降，讓中介去做這些事。所謂“談錢傷感情”，妳和賣家壹坐下就談，誰都覺得不舒服。讓中介去做不舒服的事，拿妳的錢妳該給妳做事！
(3.2)有意倒推，要求中介提供合同樣本，仔細研究研究內容。如果他不提供，也沒關系。現在北京同意《北京市存量房合同》，網上也有。簽字那天才看。很多內容看不仔細，就稀裏糊塗的簽了。
(3.3)要求簽訂補充協議，其中壹條為“過戶前* *日進行產權查驗，查驗完畢後辦理房屋過戶”。本來合同是辦理過戶後的物業檢查，但是從我這次慘痛的教訓來看，過戶前進行物業檢查是很有必要的。其中優點是:(1)雖然此時錢已經在中介賬戶裏了，但是賣家拿不到錢，權力依舊。(2)權力在手，言辭硬氣。賣家急於拿到錢，不會在水電煤氣費用上矯情，也不會把戶口遷出，更不會要求鋁合金窗，否則妳會說:物業不能送審，等壹下。這時候賣家和中介都會著急，我想他們會老實很多；(3)房產交驗後，鑰匙在妳手裏，這樣過戶後就不會出現別人還住在房子裏的尷尬情況。我太不幸了。合同約定房產過戶後5-8個工作日內交驗。結果人家拿到錢了，就不急了。直到我說不送檢就按照違約責任索賠，他們才提交。此時中介已經收了服務費，態度明顯和之前不壹樣了。從爺爺變成了孫子，非常不愉快！
(3.4)通知中介每次要通知中介，要提前幾天告訴自己要做什麽，準備什麽材料。如果到了那裏之後，他要求妳做這件事之外的另壹件事，妳完全可以拒絕，或者帶回去仔細斟酌後再做決定。中介經常會做這樣的事情，讓妳在短時間內做出決定，但是如果妳真的做了，正常情況下做出的決定正是他想要的，所以妳不能上當！
買房對於我這樣的工薪階層來說，其實是壹件很重要的事情，但是在目前缺乏嚴格監管制度的房市，以及越來越缺乏誠信的社會氛圍下，卻變得很煩很痛苦。我寫下這些，只是想給正在購買或準備購買二手房的人提供壹些幫助，讓他們少吃點苦，少掉進陷阱，少點口臭。也衷心希望全國房地產市場越來越完善，越來越有吸引力。用杜甫的詩表達妳最美好的祝願(也許是幻想):“有千萬座寬敞的樓房，天下的窮人都是幸福的！”
賣家在考慮周邊房屋均價後，對自己的房子進行初步評估，然後委托中介進行賣房。只需要說明需要凈收入，其余由買家支付。
簽約當天，賣方必須攜帶證件:項目標準房屋所有權證原件、購房協議原件、產權人身份證原件、產權人戶口簿原件。產權人有配偶的，還須攜帶配偶同意出售證明、結婚證、配偶身份證、配偶戶口簿。
合同簽訂後，可以根據自己的需要簽訂補充協議。作為賣家，妳可能需要以下條款:
(1)過戶完成當日，中介將買方支付的房款支付給賣方；(新房存量房合同裏不需要，因為有資金監管賬戶，國家保管。不清楚如何獲得房款。估計這筆錢應該是轉賬後帶著證明去取的。)
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