黑幕樓市1，制造現場熱銷的假象。
調查:在銷售現場，開發商總是處於壹片紅火的銷售氛圍中，往往會在銷售中心的公示欄上貼上“售罄”的字樣，或者在銷售業績圖上標註大面積的已售戶型，讓購房者感覺房源所剩無幾。銷售人員也會采取很多措施營造熱銷氛圍，會讓買家感到緊張。沒想清楚就沖動簽合同交錢。
律師提醒:房產房源信息可在國土部門網站查詢。同時，開發商在現場提供的銷售消息要真實準確。
如果提供虛假信息，購房者的行為將違背他們的真實意願。購房者可以依據《合同法》第五十四條申請撤銷該行為，並要求開發商賠償損失。購房者應保持清醒，在售樓現場謹慎選擇。
樓市見不得光。2.大和小是多少？
調查:只要購房者稍有購房意向，銷售人員就會告訴妳，這個戶型只有幾套。如果不交定金，可能會賣完，要求客戶馬上交定金。如果客戶說沒帶夠押金，銷售人員會讓客戶先付小額，第二天再讓客戶付大額。如果買家未能在約定時間內前來，所付訂金將不予退還。
律師提醒:根據《擔保法》第八十九條規定，支付定金的壹方不履行合同的，無權要求對方返還定金；接受定金的壹方不履行合同的，雙倍返還定金。
所以購房者無論是小額支付還是大額支付都要謹慎，不要輕易交錢就被動。同時，根據《人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第四條規定，因不可歸責於雙方當事人的原因致使商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應當向買受人返還定金。購房者表面上看是便宜，實際上有可能買到價格更高的房子。同時自己的權益也沒有保障。最終，購房者希望的“優惠”不僅會兌現，還會為購房付出更多。購房者應查看該樓盤是否取得商品房預售許可證，堅決拒絕參與任何認購行為，以免成為擡高自己房價的轎子人。
陰暗的房地產市場。免費虛擬禮物區
調查:“33平米單身公寓改造成55平米小復式”、“買壹送壹”、“兩室改造成三室”...贈送區已經成為壹些房地產項目的重要營銷手段。
案例:受贈送面積吸引，李先生在鹽田區海濱假日雅居買了房，但隨後他和其他17業主聯名將開發商告上法庭。李先生說，海濱假日雅居2007年7月開盤時，開發商深圳鵬廣達公司和三洲田公司宣稱要“贈送壹個5.7米高的超大型家居花園”，樣板房看起來也像壹個小復式。但在簽訂合同時，要求業主在3分鐘內簽完所有合同，並附上“委托書”，讓購房者委托壹家名為“猶達”的公司免費填寫贈送的天井面積。去年物業入住時，業主發現開發商承諾的面積並沒有填，而是從1樓到19樓的壹個天井。而且，天井的本質是開發商隱藏“偷”的ZF部門的面積，以減少土地出讓金的支出。
律師提醒:天下沒有免費的午餐。開發商是追逐利潤的，沒有理由無緣無故把面積讓給業主。購房者在購買新房時，在開發商誘人的廣告面前，要保持清醒的頭腦。簽合同時，他們壹定要仔細看合同條款，涉及贈送面積的，弄清楚贈送面積是否合法，是否符合規劃。如果計劃發生變更，是否辦理了相應的變更手續。開發商希望購房者簽訂委托書，購房者必須仔細審查委托書內容是否合法，否則贈送的面積可能屬於“違建”，存在被拆除的隱患或其他不良法律後果。
樓市見不得光。4.這是無中生有的迷人之處
案例:日前，南山區某大廈5名業主將某開發商告上法庭。原因是業主在入住時發現賣房時建的漂亮花園不見了，地上停車場被開發商擅自改成了綠地。在開發商的銷售廣告中，原本用作市政用地的大樓南區被開發商描述為大樓的花園:亭臺樓閣、小橋流水、露天咖啡廣場...
多位業主告訴記者，2004年出售該樓盤時，主要是看中了花園環境優美，交通便利，但入住後，該樓盤南側的花園就不見了。業主們查閱規劃局檔案後才發現，售樓書上顯示的綠化帶原本是市政公共用地，不在該物業的建設範圍內。
律師提醒:“為防止開發商在交樓時篡改規劃導致貨不對板，業主在交樓時應仔細核對物業的公共部分是否與規劃文件和設計圖紙壹致。”
開發商在交樓時，應按照有關規定公示該樓的竣工驗收文件和圖紙、土地使用和工程規劃許可證。業主應仔細核對實際要求是否與上述文件圖紙壹致，尤其是公共部分的規劃，如本案地面停車場是否建設等。如果沒有，業主暫時不應收回該建築物。他可以咨詢法律專業人士，根據情節輕重，起訴開發商退房、賠償違約金、恢復原狀，或者投訴規劃部門追究其行政責任。
黑幕樓市5、內部認購還是VIP優惠
調查:銷售貴賓卡、內部認購、增加現金...商品房銷售的噱頭讓人眼花繚亂，都是開發商賣房牟利的準備。對於購房者來說，內部認購因為優惠的條件很有吸引力，可能會落入開發商的認購陷阱。
律師提醒:在取得預售許可證前，開發商采取內部認購或變相內部認購(VIP、優惠申請)的行為屬於違法行為。
樓市黑幕6、樣板房被悄悄放大。
調查:壹些開發商為了讓空間看起來更通透，視覺上更舒適，往往采用高亮度照明，並打通部分墻面，做成開放式廚房或透明衛生間，對於實際居住並不實用。為了讓樣板間看起來更寬敞，樣板間會做得比實際房間面積大。而且購房者不可能在看樣板間的時候找開發商要建築圖紙，自己用尺子量。
案例:張女士說，她最近買了壹套房，“樣板房裝修的極其細致，但是她買的房子交上去就沒那麽好了。很多材料都是劣質的，地磚都裂了。臥室地板顏色不均勻，衛生間面盆和廚櫃連接處的膩子膏都抹光了，裝修費用實在不值。”
律師提醒:現在銷售樣板房壹般有兩種，壹種是設置在售樓部附近的樣板房區域，壹種是設置在樓盤現場。位於樓盤現場的樣板房變形的可能性較小，而位於售樓部附近的樣板房則有“放大房”的可能。
同時要實地考察自己喜歡的“意向房”，仔細查看自己有意購買的意向房。沒有粉刷，此時墻體、梁柱的裂縫很容易被發現，消費者也可以觀察到門窗的質量問題。
在檢查的過程中，消費者還應重點關註是否有滲水現象。對於買頂樓房和多層房的業主來說，下雨天驗房，滲水、排水不暢的問題可以及早發現。
樓市黑幕7、包裝虛幻核心賣點
調查:90%以上購房者對樓盤的印象來自銷售廣告。開發商全方位包裝樓盤的核心賣點，比如“奢華生活”、“品質生活”、“尊貴選擇”。
(以上回答發布於2016-12-12。目前的購房政策請參考實際情況。)
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