香港
土地轉讓制度
(1)香港土地的政府擁有權
香港包括香港島、九龍半島和新界，總陸地面積65，438+0，097平方公裏。1903年，港英政府完成了對香港所有土地的詳細地籍調查，對香港土地的產權、位置、面積、用途進行了調查登記，同時對土地所有權制度進行了改革，宣布新界除部分農業用地外的所有土地統稱為“官地”，最終所有權歸英國王室所有，由港英政府代為行使。
中國於1，1997年7月恢復對香港行使主權後，根據中國全國人大1990年4月通過的《中華人民共和國香港特別行政區基本法》，“香港特別行政區的土地和自然資源屬於國家所有，由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發。
(二)香港的土地契約制度
1842香港成為英國殖民地後，香港開始實行土地批租制，即土地所有權屬於英國王室，由港英政府代為掌管，將土地出租給土地開發商或土地使用者。開發商或使用者在規定期限內通過租賃方式取得土地使用權，並壹次性向港英政府繳納土地使用權出讓金。65438年至0997年香港回歸後，按照《中英聯合聲明》、《基本法》和香港特別行政區立法機關通過的有關法律，延續港英時期的土地批租制度，繼續實行香港特區政府批出土地使用權的制度，其收入全部由特區政府支配。
香港政府通過土地契約將不同時期的土地使用權出租給受讓人。土地合同是土地出讓方和受讓方達成的協議。協議中，出讓人承諾在壹定期限內將土地使用權轉讓給受讓人，受讓人在繳納土地出讓金後，在規定期限內擁有土地使用權，期滿後返還土地。土地合同明確約定了土地的地理位置、面積、租賃期限、土地用途(如住宅用途、工商業用途或其他用途)以及對土地用途的限制(如建築物的高度、風格等。)，未經雙方同意，不得變更土地承包合同條款。受讓人要求改變土地用途的，在不違反城市規劃的前提下，允許政府變更合同中的相關條款，但必須事先申請，取得同意並支付相應的土地價款後，方可改變土地用途。
(3)香港土地契約的年期
在英國統治香港的壹百多年間，香港土地的租期曾多次改變。(1)香港島與九龍之間的界限街以南的土地。1841年，香港政府第壹次租地。當時租賃期限沒有明確規定。1844之後的租賃期限確定為75年，不能續簽；1848年，因為承租人抱怨租期太短，港英政府將租期從75年延長至999年，沒有支付任何溢價。此後的50年間，除了九龍半島和海濱地塊的大部分地塊外，香港島和九龍界限街以南的土地租賃年限為999年。1898年，港英政府意識到租期過長，政府無法與承租方分享土地增值收益，於是取消了999年的租約，改為75年的租約，可以再續租75年，無需額外補地價。同時，政府要求承租人在75年租賃期滿後支付按新標準設定的土地租金。此後，75年租期成為標準租期，直到1998。(2)北九龍及新界的土地。65438年至0898年，北九龍和新界的土地由英國政府租借給中國，由香港政府接管。1999年最後三天(7月1898至7月1)由香港政府出租給土地開發商和使用者，6月27日收回，6月30日由香港政府歸還中國。
在香港回歸中國之前，所有土地契約都將到期。為了保持香港在過渡時期的政治經濟穩定，中英聯合聲明1984規定，港英時期的土地批約制度繼續實行。在7月1，0997之前到期的土地契約可以續期；7月1997到期的土地租約可自動延續至2047年；租期超過1997年7月1的土地契約仍然有效。目前，香港政府仍以拍賣、招標或協議方式批地，但新租約只能持續至2047年。
香港的土地
地租和地價
租金、土地出讓金和地價
香港土地的政府所有權(屬於土地公有制範疇)嚴格限制土地所有權的轉讓，香港政府只能轉讓土地使用權。香港政府依靠土地所有權的壟斷，提供土地使用權，換取向土地使用者收取地租。
對於土地所有者來說，地租是出讓壹定期限土地使用權的報酬，而對於土地使用者來說，地租是取得壹定期限土地使用權所付出的代價。地租按所有者向使用者收取的方式可分為“租賃制”和“年租制”。其中，“租佃制”是指壹次性收取整個租賃期的地租的制度，“年租制”是指按年收取地租的制度。香港實行土地批租制，其實質是香港政府壹次性出讓若幹年的土地使用權，並在整個出讓期間收取每年土地租金貼現值的總和。這筆款項就是土地使用權在出讓期間的補償，通常稱為土地出讓金。
在香港，土地出讓金通常被認為與地價掛鉤。首先，香港的地價概念與西方國家私人土地制度下的地價概念不同。在私有土地制度下，土地所有權是允許買賣的，地價是指土地所有權的價格。在政府所有的土地下，土地所有權是不允許買賣的，但是土地使用權是允許買賣的。所以在香港，地價通常是指土地使用權的價格(包括壹級市場土地使用權拍賣價格和二級市場土地使用權轉讓價格)。土地出讓金作為土地使用權在出讓期間的報酬，與土地價格既有同壹性，又有很大的區別。兩者的主要區別在於，土地出讓金反映並適用於土地租賃關系，而地價反映並適用於土地使用權的買賣關系。兩者都有自己獨特的作用，不能互相替代。
(二)土地租賃價格和名義年租金制度
在土地批租制度下，香港的地價可分為三種:完全市價、減地價和名義地價(只是完全市價的壹小部分)。只有非營利組織(如政府、學校、醫院、寺院)，負責為香港低收入群體提供廉租房的香港房屋署，以及政策支持的特殊行業(能源、交通、通訊等)。)有資格以象征式地價及減收地價申請批地；經營性工商業用地和商品住宅用地按全市場價格出讓。土地的完全市場價格是在土地壹級市場通過公開拍賣實現的，土地使用權通常由出價最高者獲得。
香港政府在實行土地批租制度的同時，還實行了“名義年租制”，對5月27日前批出的土地或到期後續期的土地征收名義年租，1985。征收象征式年租是為了象征香港政府的土地所有權。壹般數額極小(港島及九龍界限街以南的住宅、商業及工業用地，年租金為港幣65，438+0，000，不考慮面積大小)。在土地租賃初期是固定的，每年不調整租金值。
(3)香港的實際年租制度
1984《中英聯合聲明》對香港土地批租制度做了壹些修改。根據《地租評估征收條例》規定，土地於1985年5月27日到期後，土地承租人無需支付地價，但需支付續期期間的實際年租金。同時規定，對1985年5月27日以後新出讓的土地，土地承租人除壹次性繳納地價外，還應繳納實際年租金。目前名義年租和實際年租並存，未到期的租賃土地仍實行名義年租，續期和新增租賃土地均實行實際年租制。就征收範圍而言，除新界原居民的村屋外，名義年租及實際年租涵蓋全港所有物業。目前香港總共265，438+30萬物業中，實際繳納年租金的物業數量為654.38+58萬。
實際年租金的計算方法是將房產的租金乘以固定租金。香港政府轄下的差餉物業估價署每年都會評估房地產的租金市值(土地及房屋合並評估)以確定應課稅值，然後政府將調整後的應課稅值乘以3%，以確定土地的實際年租金額。實行實際年租制後，由於部分土地租金由首次拍賣地價變為實際年租，理論上，拍賣的競買地價必然比實際年租制實施前有所下降。目前，隨著到期續租的新增租賃土地累計數量的增加，實際年度土地租金收入有逐年增加的趨勢。過去5年，香港政府每年的地租收入平均約占財政總收入的2%。
香港的年租制
與租賃制度的比較
(壹)土地租賃制度分析
根據地租理論，城市地租主要包括絕對地租和級差地租(個體地租中的壟斷地租不在此討論之列)。絕對地租壹般指城鎮中地位最差的土地必須繳納的最低標準地租；級差地租壹般是指城市土地區位差異和土地固定資本含量差異導致的地租差異，其中區位的優劣形成級差地租ⅰ，土地投資額形成級差地租ⅱ。城鎮壹塊土地的地租通常是絕對地租、級差地租I和級差地租II相加得到的。在香港，城鄉結合部的地租通常被視為絕對地租，壹塊土地的絕對地租可以對應政府將農用地轉為城市建設用地過程中發生的征地成本，發生在土地使用權出讓之前；壹塊土地的級差地租II可以對應政府為這塊土地支付的前期開發費用(七通壹平)，也發生在土地出讓之前。與絕對地租和級差地租II不同，級差地租I取決於土地的位置，其價值取決於土地位置所決定的供求情況(根據地租I的特點，可以稱之為級差地租)。不同時期的供求狀況不同，決定了出讓期間不同年份的級差地租I值不同，需要通過評估來確定。因此，香港的地租主要由出讓前的征地費、前期開發費和出讓時的級差地租三部分組成，其中級差地租在使用期內會隨著外部因素的變化而發生較大變化，從而對整個地租起著決定性的作用。
如前所述，香港的土地批租制度是政府壹次性出讓若幹年的土地使用權，然後壹次性收取出讓期間每年土地租金的折現值之和(出讓金)。通過對地租構成的分析，我們可以看出，香港每年的地租並不是固定的。雖然土地購置費和前期開發費是固定的，但出讓期間不同年份的級差地租值是不壹樣的，需要通過評估來確定。只有確定了土地出讓期間不同年份的級差地租，才能最終確定土地出讓金。在土地出讓初期，由於無法掌握未來不同年份影響土地級差地租的所有信息，因此無法通過確定未來年份級差地租並在初期進行貼現來計算當前的土地出讓金。因此，土地出讓金僅具有理論意義，不能直接確定為土地出讓價格。在實踐中，香港政府主要是在土地壹級市場以拍賣方式出讓土地，拍賣價格形成地價(土地的出讓價格)。對比地價和土地出讓金可以發現，地價和土地出讓金的唯壹區別在於，未來若幹年的“預期級差地租”取代了“真實級差地租”。在土地出讓初期，土地使用權買賣雙方對未來出讓期內所有年份的級差租金進行預評估，然後將評估租金折現為各自認可的現行地價，進而在壹級市場達成土地出讓交易。由於“預期級差地租”取代了“真實級差地租”，土地市場存在投機因素，土地價格和土地出讓金必然會發生偏離。偏離的程度取決於對未來土地供求信息的不完全把握和土地市場的投機程度。偏離的結果必然導致土地市場價格的扭曲。現實中，表現為土地市場價格的波動大於地租的波動。香港商品房市場房價與租金的關系為這種地價與租金的背離提供了證據。從附圖可以看出，香港房價的波動幅度遠遠高於租金的波動幅度。
(二)年地租制度分析
與土地租賃制相比，土地年租制主要在以下兩個方面有所不同:壹是土地年租制在土地租賃初期不收取租賃期內的全部地租，而是按年單獨收取地租；二是每年調整租金。年租制收取的年租不是固定的(在這方面與名義年租制不同)，而是每年調整土地的租值。
地租是土地使用權的報酬。在這壹點上，年租制和土地租賃制的本質是壹樣的，只是兩種制度在征收方式上略有不同:在土地租賃制下，地租是土地出讓金(出讓期間各年地租的貼現值之和)；在年租制下，地租就是土地的年租。需要註意的是，年租制和租地制在征收方式上並不是完全對立的。實行年租制並不意味著必須廢除土地租賃制。如前所述，土地租金中包含的土地征用費和土地前期開發費，在土地出讓前就已經發生，金額是固定的，可以在土地出讓初期收取，不必分攤到不同年份的年租金中。需要按年分攤征收的，主要是租金中包含的級差租金。理論上，不同年份的級差地租應該由市場決定，即由當年土地使用權的供求關系決定。但由於土地的真實屬性，其使用權不能每年在土地市場上交易，因此級差地租在實際征收中不可行。實踐中，土地市場價值或租金價值的評估值常被用作征收級差地租的依據。香港政府實際實行的年租制就是這種情況。香港政府每年都會評估房地產租金的市場價值，以確定應付租金值，然後將應付租金值乘以固定租金率，以確定土地的實際年租金金額。
此外，實際年租反映的是以年為單位時間的土地租賃關系，而不是以年為單位時間的土地使用權買賣關系，即實際年租是土地的年租，而不是土地的年價，理論上只有級差地租才能作為土地的年價。在香港，雖然通過每年重估租金市值，使實際年租金與市場級差租金同步變化，但在評估租金市值時存在信息失真的問題。此外，租金率是由政府而不是供求關系決定的，所以實際年租金和級差租金之間必然存在“租金差”，“租金差”的大小是由評估租金市場價值的準確性和政府設定實際年租金率的合理性決定的。在香港實際年租制下，實際年租不能完全反映當年土地使用權的供求關系，導致“租差”的存在。因為不同年份的“租金差”無法體現在土地的年租金中，必須貼現到土地出讓金中，成為初始地價的組成部分。
(3)租賃制和年租制的混合制。
根據以上分析，可以得出結論，香港現行的土地轉讓制度實質上是壹種租賃制和年租制的混合制度。在第壹次拍賣時，土地價格包括土地收購費用、土地前期開發費用和土地轉讓期間各年“租金差額”的貼現值之和。在土地出讓期間，年租金由房地產租金的市場價值乘以固定租金率確定。土地流轉的混合制度可以彌補單壹制度的不足。從使用者的角度看，土地使用者不必壹次性支付全部土地價款，減輕了初期負擔，使土地投資安排更加合理。從政府收入的角度來看，雖然每年的地租收入較少，但由於每年都可以重估租金價值，因此可以不斷獲得土地增值的收入，使政府的地租收入更加平衡。
香港的土地轉讓制度
啟示和建議
通過對香港土地批租制度發展過程的實證分析，可以看出香港實行的混合制仍然是土地政府所有前提下的土地出讓制度。在地租征收方式上，混合制實質上包括價格和租金兩部分，其中價格部分仍然是土地出讓時的壹次性出讓金，是由土地市場供求關系決定的土地使用權價格；“租”的部分是年地租，是土地所有者出讓土地使用權的報酬，是土地所有者和使用者分配土地收益的方式，是真實的地租。混合制實施後，初始土地出讓價格會下降，因為壹部分地租會從初始地價變為年租，初始價格下降多少由年租的租金率決定。土地價值評估方法確定後，年租率可以作為調整土地所有者和土地使用者利益關系的有效政策杠桿。如果設計得當，混合制與土地租賃制相比有以下優勢:(1)建立合理的地方政府激勵機制；(二)向土地市場傳遞相對準確的價格信號；(3)規範土地資源的合理布局和集約利用；(4)降低地價波動幅度，降低金融系統風險。
中國內地實行與香港相同的土地公有制和土地租賃制度。自1990年國務院頒布實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以來，我國開始實行以土地所有權和使用權分離為基礎，以土地使用權有償出讓為特征的土地租賃制度。在制定具體方案的過程中，中國也選擇了與香港1985之前相同的土地批租制，而不是年租制或混合制。十多年來，土地批租制度為地方政府加快城市建設、促進城市發展發揮了重要作用，但其弊端也在實施過程中逐漸顯現出來，主要表現在兩個方面:壹是土地批租實現的財政收入難以為繼，因為城市土地資源有限，按現行市場價批租的土地雖然壹次性收取了土地使用權期限內的全部租金，但無法獲得未來土地增值的收益。此外，中國缺乏類似香港的土地基金制度(土地出讓金收入壹半歸現政府，另壹半歸土地基金，供未來政府使用)，導致土地出讓金收入短期和長期分配結構性失衡；第二，土地租賃制度扭曲了土地價格信號。在土地租賃制度下，未來土地租賃期內土地使用權的供求關系應充分反映在當前的土地租賃價格中，因為目前政府和土地開發商都不可能掌握未來土地使用權的所有供求信息，所以無論土地是否以市場化方式租賃，土地的初始價格都必然不能準確反映土地的真實價值。另外，土地市場投機因素的存在，可能會直接造成投機，造成泡沫。
通過以上總體分析，初步建議土地年租制和土地租賃制混合制應作為我國土地流轉制度改革的備選方案之壹。
來源:中國經濟時報。