天津市住宅小區物業管理辦法
(市人民政府7月24日轉1996)
1997 12 17根據《市人民政府關於修改〈天津市住宅小區物業管理暫行辦法〉的通知》修訂發布。
第壹章總則
第壹條為了加強本市住宅小區的物業管理，保障住宅小區房屋及其設備和公共設施的正常使用，創造整潔、優美、舒適、便捷、文明、安全的居住環境，根據國家有關規定，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區域內按規劃建設、配套設施齊全、建築面積5萬平方米以上的住宅小區。建築面積在5萬平方米以下的住宅小區、樓宇和工業區的物業管理，可參照本辦法執行。
第三條本辦法所稱物業管理，是指專門機構和人員對房屋建築及其附屬設施、場地、周邊環境、整潔、安全、公共綠化、道路等進行統壹維護、維修和服務的活動。在居民區通過手術的方式。
第四條市房地產管理局是本市物業管理的主管部門，其主要職責是:
(壹)、貫徹執行國家有關住宅區物業管理的法律、法規和規章；
(二)、起草全市住宅物業管理法規，制定配套措施；
(三)、審查和管理物業管理企業的資質，並頒發《物業管理資質證書》；
(四)、培訓物業管理專業人員，頒發《物業管理崗位資格證書》；
(五)、指導、監督和檢查住宅區的物業管理。
各區縣房地產管理局是各區縣物業管理的主管部門。
第五條規劃、工商、物價、環衛、園林、市政、公安等主管部門和當地街道辦事處應當按照各自的職責，對住宅小區的物業管理進行指導、協調和監督。
第六條住宅區應當實行社會化、專業化管理。新建住宅小區必須按照本辦法的規定實施物業管理。本辦法規定統壹實施物業管理。本辦法實施前，已經驗收並交付使用的住宅小區，應當按照本辦法進行規劃，逐步實行物業管理。
第七條物業管理應納入住宅小區建設規劃，規劃主管部門審批時應符合本辦法中統壹物業管理的原則。
第二章物業管理委員會
第八條實行物業管理的住宅區，應當在物業管理主管部門的指導下成立物業管理委員會(以下簡稱管委會)。
第九條管委會的權利:
(壹)、代表住宅區內的房地產產權人和使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權益；
(二)、制定管理委員會章程；
(三)、選聘物業管理企業並與其簽訂管理合同；
(四)、審議物業管理企業制定的年度管理計劃和社區管理服務的重大措施；
(五)、檢查和監督物業管理企業的管理工作。
第十條集束彈藥委員會的義務
(壹)、反映房地產產權所有人和使用人的意見和合法要求並監督實施；
(二)、協助物業管理企業實施管理工作；
(三)、接受住宅區房地產業主和使用人的監督；
(四)、接受物業管理部門、有關行政管理部門和住宅區所在地人民政府的監督和指導。
第十壹條住宅小區開發建設周期較長，或者交付後入住率未達到50%的，由住宅小區開發建設單位負責物業管理或者聘請物業管理企業進行前期管理。
物業管理委員會成立後，由其選聘或者解聘物業管理企業。
第二章物業管理企業
第十二條物業管理企業(包括外資和境外物業管理企業)必須持有市物業管理部門頒發的物業管理資質證書，並在工商行政管理部門登記註冊後，方可接受委托，承擔住宅小區的物業管理。
第十三條物業管理企業根據委托合同對住宅區實施物業管理。委托管理合同應當包括以下內容:委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、監督檢查、違約責任和其他權利義務。
第十四條物業管理企業將住宅區內的下列事項納入管理範圍:
(壹)、房屋的維修；
(二)、道路、公共* * *場所和民房* * *用樓梯、走道的清掃保潔；
(3)花卉、樹木、綠地和綠化設施的養護管理；
(四)、商業網點、自行車棚、停車場等設施的使用和經營情況；
(五)、供水、供電、照明、排水、道路、供氣、供熱等市政設施維護(具體分工管理辦法另行規定)；
⑹安全和安保；
(七)、物業管理部門和委托管理合同規定的其他物業管理事項。
第十五條物業管理企業的權利:
(壹)、根據有關規定，結合實際情況制定住宅區物業管理管理辦法；
(二)、根據物業管理合同和物業管理辦法，對住宅區實施管理；
(三)、按有關規定收取物業管理費；
(四)、制止違反居住區規定的行為，對造成的損害有權要求賠償；
(五)、請管委會協助管理；
(六)、聘用特許經營公司或聘用專人承擔特殊服務業務；
(七)、開展多種經營，以其收入補充區管理經費。
第十六條物業管理企業的義務:
(壹)、全面履行物業管理合同，依法經營；
(二)、接受住宅區管委會和居民的監督；
(三)重大管理措施應當提交管委會審議決定；
(四)、接受物業管理部門和有關行政管理部門以及住宅區所在地人民政府的監督和指導；
(五)、發現違反法律、法規和規章的行為應及時向有關行政機關報告。
第十七條物業管理企業可以享受國家對第三產業的優惠政策。
第三章物業所有人和使用人公約
第十八條本辦法所稱物業產權人和使用人公約(以下簡稱公約)，是指由房地產產權人和使用人承諾的，約束所有房地產產權人和使用人，以及相關人在住宅小區使用、維護和管理中的權利和義務的行為規範。
第十九條公約示範文本由市物業管理主管部門統壹指定，管委會可以根據所轄住宅小區的實際情況進行修改和補充。
公約應符合法律、法規和有關規定。
第二十條房地產業主和使用人居住的小區，必須與物業管理企業簽訂公約，公約應包括以下內容:
(壹)、居住區名稱、戶主及居住地和面積；
(二)、物業管理企業的名稱及其應當提供的服務內容；
(三)、房地產產權所有人和使用人的權利和義務；
(四)、住宅小區管理費；
(5)違反《占用公約》的責任。
第二十壹條房地產所有人和使用人應當按照有關規定使用房屋和其他公共設施，繳納相關費用，自覺維護社區的正常管理秩序。有權要求管委會更換服務差的物業管理企業，有權對妨礙住宅小區管理秩序和生產秩序、損壞公共設施的行業進行勸阻、制止和舉報。
第二十二條房地產產權所有人和使用人應遵守下列規定:
(壹)、不得改變房屋結構、外觀和用途，非法鑿、拆、建。
(二)、不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品(家用燃料除外)；
(三)、不得踩踏、占用綠地；
(四)、不得占用樓梯間、走廊、屋頂、平臺、道路、停車場、自行車棚等公共設施；
(5)不亂扔垃圾、粘貼、塗寫、懸掛；
(6)不要隨意停放車輛；
(7)不得排放有毒有害物質；
(八)、不得利用房屋從事危害公共利益的活動。
第四章物業管理資金
第二十三條房地產開發建設單位按住宅區建築安裝工程造價的2%提取物業管理公共設施維修基金，交管委會專項使用。物業管理公共設施維修資金的使用管理辦法另行制定。
第二十四條物業管理企業按照規定收取綜合服務費，綜合服務費標準根據每個住宅小區的實際需要和服務內容經市物業管理部門同意後，由市物價局核定。收費辦法由市物價局會同市物業管理部門制定。
第二十五條物業管理企業為住宅區內的房地產業主和使用人提供專項服務和專項服務，應當公開收費的基本價格，執行價格由雙方協商確定。
第二十六條物業管理企業應當每半年向管委會報告壹次物業管理費的收支情況，每年向房地產業主和使用人公布壹次物業管理費的收支情況，並隨時接受物業主管部門和物價、稅務部門的監督檢查。
第二十七條住宅區配套商業網點可以委托物業管理企業協議經營管理，經營收入用於補充物業管理費。
第六章獎勵與懲罰
第二十八條住宅小區的物業管理應當納入城市管理目標責任制考核，每年開展壹次優秀住宅小區評選活動。對物業管理成績突出的住宅小區，報市人民政府批準後，由市物業管理部門給予表彰和獎勵。
第二十九條房地產產權人和使用人違反第二十二條規定的，物業管理企業應當勸阻、制止，並要求恢復原狀、賠償損失。
第三十條物業管理企業違反本辦法，有下列行為之壹的，房地產產權人和使用人有權向管委會投訴；管委會有權予以制止，並要求其限期改正。對不動產權利人和使用人的利益造成損害的，有權要求賠償。情節嚴重的，有權解除委托管理合同:
(壹)、房屋及公共設施設備修繕不及時的；
(二)、管理制度不健全，管理混亂；
(三)擅自擴大收費範圍、提高收費標準的；
(四)、擅自改變房產及設施用途的；
(五)、其他不履行物業管理合同的行為。
第三十壹條房地產產權人、使用人未按照規定繳納應繳費用的，物業管理企業可以要求其限期繳納，並加收3%的滯納金。逾期仍不繳納的，將依據《住宅區公約》及相關規定進行催繳，連續半年拒不繳納的，物業管理企業可向人民法院申請強制追償。
第三十二條開發建設單位未按規定繳納公共設施維修基金的，由區、縣物業管理部門責令限期繳納，並加收3%的滯納金。逾期仍不繳納的，可以申請人民法院強制執行。
第三十三條未經市物業管理部門資質審查的，由區、縣物業管理部門責令其限期辦理資質審查；逾期仍不辦理的，由市物業管理部門對其進行罰款，有違法所得的處3萬元以下罰款，無違法所得的處1萬元罰款。
第三十四條市或者區、縣物業管理主管部門、物業管理企業因管理不善造成住宅區物業管理和居住環境惡化的，應當視情節給予警告、限期整改並收回其資質證書；收回的資質證書應移交工商行政管理部門依法處理。
第三十五條當事人對行政離開決定不服的，可以在收到處罰通知之日起05日內，向作出處罰決定的上級主管機關申請復議或者提起訴訟。申請復議逾期不提起行政訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰規定的部門申請人民法院強制執行。
第七章附則
第三十六條本辦法自發布之日起實施。