房屋維修管理是指物業管理企業按照壹定的科學管理程序和制度，按照壹定的維修技術管理要求，對其管理的房地產進行的日常維護和修繕管理。包括房屋日常質量安全檢查的質量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業管理的好壞很大程度上取決於房屋維修管理的成績。房屋維修管理是物業管理的主要和基礎工作，不僅關系到物業管理的質量，也關系到物業管理企業的信譽。
房屋維修管理的特點
(1)復雜性
房屋維修管理的復雜性是由房屋的多樣性和個性化以及房屋維修的廣泛性和分散性決定的。由於幾乎每棟房屋都有自己獨特的形式和結構，都有自己的設計圖紙，需要根據不同結構、設計和條件的房屋制定不同的維修方案，組織不同的維修施工，這就給房屋維修的管理帶來了復雜性，要求房屋維修的管理也必須根據不同的條件實施不同的管理方法。同時需要對零星、分散、粗放的房屋維修進行組織管理，這也使得房屋維修管理變得復雜。
(2)規劃
在房屋維修本身的過程中，各個階段、步驟和任務之間都有壹定的不可違背的工作程序。因此，房屋維修管理必須嚴格按照維修施工程序進行，這就決定了房屋維修管理也必須按照這個程序有計劃地組織實施。
(3)技術要求高
房屋維修管理的技術性，是指房屋維修管理活動有專門的技術規定，需要以建築工程專業和相關專業技術知識為基礎，制定相應的技術管理規定和質量評價指標，配備高素質的專業技術人員和熟練工人，才能較好地完成。房屋維修活動的特殊性決定了其具有獨特的設計、施工技術和操作技能，其技術水平直接關系到維修工程的質量。
房屋維修管理的內容
房屋維修管理的主要內容包括房屋維修計劃管理、房屋安全質量管理、房屋維修技術管理、房屋維修施工管理和房屋維修費用管理。
(壹)房屋維修計劃管理
房屋維修計劃管理是指物業管理人員根據房屋的完整損壞程度、使用人對房屋維修的要求以及政府有關維修的規定，科學制定並實施房屋綜合維修計劃所進行的各類管理工作。房屋保養和維修經常交叉，但在實際操作中，房屋保養廠的工作總會在壹定程度上影響房屋保養，更容易打亂房屋保養計劃。因此，在制定房屋維修保養計劃時，要充分考慮各方面工作的實際，註意其科學合理性。
房屋維修計劃根據計劃周期的不同可分為短期計劃、中期計劃和長期計劃。作為全屋的保養維修管理，管理者會充分重視長期計劃的制定和管理，如房屋5年、10年乃至全壽命的保養維修計劃，特別是房屋的改進保養計劃，非常有利於有效維持房屋的使用性能和經濟價值。壹般來說，房屋的維修保養規劃周期越短，越強調其實際可操作性，往往要求越詳細具體；計劃周期越長，越強調其可控性和協調性。
房屋維修計劃的內容應包括維修的目的、內容、實施方法、人員、材料、費用和質量評估等。
住房安全和質量管理
1.住宅安全和質量管理的概念
房屋維修管理中的安全質量管理主要是指房屋日常使用中的安全質量管理，即在房屋使用過程中，通過定期和不定期的質量鑒定、安全檢查、危險房屋的鑒定和排險，隨時掌握房屋的質量分布情況，為房屋的合理使用、維修管理和有計劃的修繕提供基本依據，確保房屋的完整和安全。
2.房屋安全質量管理的內容
房屋安全質量管理包括房屋質量等級鑒定、房屋使用安全檢查、危險房屋鑒定和風險消除三個方面。
(1)房屋質量等級鑒定。房屋質量等級鑒定是指按照統壹的標準、項目和方法，對現有整體房屋進行綜合的損壞等級評定。評估依據建設部1985發布的《房屋損壞等級評定標準》。房屋質量鑒定的基本任務是摸清現有房屋的質量分布情況，為房屋的管理、維護和修繕提供基本依據。
受損房屋評級以房屋結構、裝修、設備的完整程度和受損程度為依據，房屋分為完好、基本完好、壹般受損、嚴重受損、危險房屋五類，其中:
(壹)完好房屋，是指結構、裝飾、設備完整無損，無需修繕或壹般小修即可正常使用的房屋。
(二)基本完好的房屋，是指房屋的主要結構部位和構件基本完好，或者雖有輕微損壞，但可以穩定使用，確保安全；裝修和設備也有輕微損壞，但不影響正常使用；壹般維修就能修好的房子。
(3)房屋壹般損壞是指房屋結構部分的壹般損壞，已影響房屋安全；裝修、設備零部件損壞、老化或殘缺，導致無法正常使用；中修或局部大修後可以修復的房屋。
(四)嚴重損壞房屋，是指主體結構、裝飾裝修和設備明顯損壞，已不能繼續使用，需要通過大修或者改造予以修復的房屋。
⑤危房是指結構、裝修、設備全部毀壞，房屋不僅不能使用，而且有倒塌或發生事故的危險，沒有修復可能的房屋。
(2)房屋使用安全檢查。房屋安全檢查是通過定期檢查了解房屋的完整受損情況，發現房屋存在的隱患，及時采取措施進行維修、加固、消除險情。房屋安全檢查和房屋質量等級鑒定的工作性質、基本目的和主要作用基本壹致，即掌握房屋受損狀況，為房屋的管理、使用、維護和修繕提供基礎數據。但兩者也有壹些區別，主要是:安全檢查是壹項經常性工作，質量等級鑒定是壹項階段性工作；安全檢查的重點是發現和消除隱患，質量等級鑒定是對房屋狀況的綜合評價。
房屋的安全檢查按時間間隔劃分，可分為定期檢查和不定期檢查；根據任務和內容，可分為日常檢查、抽查、重點檢查和普查。
(3)危險建築物的識別和排險。危險房屋的鑒定可以由政府的危險房屋鑒定機構、物業管理企業的房屋安全鑒定部門或者指定的技術人員進行。根據建設部頒布的《危險房屋鑒定標準》和地方人民政府頒布的有關規定，按照初勘、現場勘察、檢測計算、論證定性分析的程序，在掌握計算資料和科學論證分析的基礎上，確認房屋的建築質量和安全可靠性。根據評估，對危險房屋進行以下四個方面的處理:
①觀察和使用。適用於采取技術措施後可短時間使用，但危險程度需要隨時觀察的房屋。
②治療和使用。適用於采取適當技術措施後可以解決的房屋。
③停止使用。適用於臨時拆除無修復價值的建築物，且不危及相鄰建築物和！影響他人安全的房屋。
(4)整體拆除。適用於無修繕價值，隨時可能倒塌，危及他人生命財產安全的整體危房。
(3)房屋維修的技術管理
1.房屋維修技術管理的理念
房屋維修技術管理是指按照國家技術標準對房屋維修過程中的各個技術環節進行科學管理。
2.房屋維修技術管理的內容
房屋維修技術管理的內容或基本環節是:房屋維修的設計、施工方案的制定、維修施工質量的管理、房屋技術檔案資料的管理和技術責任制的建立。
(1)房屋維修設計施工方案的制定。這是對房屋維修、改善、改造、重建、更新等各種維修項目的範圍、項目、預算、施工方案進行設計和審核的工作。
(2)維修施工質量管理。維修施工質量管理包括兩個方面:壹是維修施工過程的質量控制，二是維修工程質量的檢查驗收。房屋維修工程質量檢查評定分分項工程、分項工程和單位工程三個層次進行。子項目是指按修理項目分的主要項目；分部工程是指需要修繕的房屋主體部分；單元工程是指以建築物為單位。工程質量分為合格和優秀兩個等級。
(3)房屋技術檔案資料的管理。房屋技術檔案是描述和反映房屋建築、裝飾、修繕等活動並具有保存價值的房屋技術資料。房屋技術檔案資料管理的基本任務是為房屋的管理、維修和使用提供必要的資料和數據。技術檔案資料的主要內容包括:
(壹)新建房屋竣工驗收的竣工圖紙及相關原始資料；
(二)房屋及附屬設備的現有技術資料；
(3)建築維修過程中產生的技術文件。
(4)建立技術責任制。技術責任制是指房管單位和修繕施工單位根據需要設置總工程師、總工程師、技術組長等技術崗位，實現技術工作的統壹領導和分級管理，形成有效的技術決策管理體系和以總工程師為首的技術責任制。
(D)住房維修和建築管理
房屋維修施工管理是指按照壹定的施工程序、施工質量標準和技術經濟要求，運用科學的方法，對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的、科學的管理。其內容主要包括:養護施工隊伍的選擇、養護施工的組織與準備、養護施工的技術交底、施工的調度與管理、施工項目的最終驗收和資料的移交。
(五)房屋維修費用管理
房屋維修費用主要是指房屋維修過程中所使用的人工、材料和設備的費用。房屋維修費用管理要求物業管理企業根據物業管理委托合同和政府的有關規定，本著科學合理的原則，對費用的來源和支出進行檢查和控制，以保證整個維修工作的順利開展。
房屋維護和修繕費用壹般包括日常維護費用和各類維修費用。房屋的日常維護費用主要是指物業管理人員對房屋的公共區域和設施進行檢查和維護所使用的費用，壹般從管理費中支出；房屋維修費用用於房屋的各種維修項目，包括應急維修項目和計劃維修項目，以及小修、中修、大修、改造和綜合維修。
房屋保養維修項目可以是物業管理公司通過日常走訪或計劃組織的項目，也可以是用戶隨時舉報的維修項目。這些項目不僅包括公共住宅區和公共設施的維護和維修項目，還包括用戶單位內部的維護和維修項目。根據權利義務壹致的產權理論，物業管理企業應科學界定不同項目的承擔者。總的原則是:
(1)公共房屋區域和公共設施的各種維護和維修費用壹般由物業管理公司承擔。
(2)用戶自有單位內的維護、維修費用原則上由用戶承擔；在保修期內，屬於保修範圍的維修費用，可以不由用戶承擔，由開發商或施工單位承擔。
(3)公共* * *區域和公共* * *設施的維修，如果是人為原因，即使是房屋保修期內保修項目的維修費用，也由責任人承擔。
房屋維修費用管理的另壹項內容是合理監督和控制各種維修費用的支出，特別是中修以上的維修項目，應嚴格按照國家和地方政府的有關規定，結合各種材料、人工、設備的價格水平，合理收取或支付各種維修費用，以保護使用者的利益。
房屋維修管理原則
房屋維修管理必須為人民生活和社會經濟服務。總的原則是美化城市，造福人民，方便生產，方便生活。具體來說，有以下原則:
(1)堅持？經濟合理安全實用？的原則
節約就是在房屋維修過程中節約和合理使用人力、物力、財力，盡量少花錢，多修房子。合理是指合理制定修繕方案，按照國家規定和標準對房屋進行修繕，不得隨意擴大修繕範圍。安全是指通過修繕，物業不倒、不塌、不碎，主體結構牢固，使用者居住安全。確保物業不發生人身傷害是房屋維修的第壹原則。實用就是從實際出發，因地制宜，在使用功能和質量上滿足用戶的需求，充分發揮房屋的效能。
(2)采取不同標準，區別對待的原則。
不同類型的房子要根據不同的建築風格、不同的結構、不同的等級標準區別對待。
(3)維護房屋不受損壞的原則
這個原則強調什麽？能修就修，能修就修，優先修，全面保養？。各種房子是社會財富的重要組成部分。及時修繕老舊破損房屋，重視房屋的維護和使用，保持房屋正常使用功能基本完好，維護房屋不受損壞，是房屋維修管理的重要任務。
(4)為用戶服務的原則
房屋維修的目的是不斷滿足社會生產和人民生活居住的需要。因此，在房屋維修管理中，必須維護用戶的合法使用權，切實為用戶服務；建立和完善科學合理的房屋維修服務體系；房屋維修管理者要真正樹立為用戶服務的思想，提高服務態度和質量，認真解決用戶急需解決的維修問題。
(5)大修理資金投資效果最大化原則。
房屋修繕資金的管理原則是獲得最大的投資效果，少花錢，多修房屋，多修。各類工程的維修費用必須有壹個合理的標準來確定，不得隨意浪費。