如果將房地產企業分拆上市進行拆解整理，中海地產(02669.HK)無論是管理面積還是營業收入都將位居前列。作為除多彩生活、碧桂園、綠城服務、優雅生活之外為數不多的面積超過65438+億平方米的房地產公司，這家老牌房地產公司正經歷著規模擴張緩慢、內生增長乏力的現狀。
數據顯示，2018年，中海地產管理下面積達140萬平方米，其三年復合增長率僅為19.48%，趨於保守。相比之下，碧桂園的服務面積已經達到654.38+0.8億平方米，三年復合增長率為37.565.438+0%。優雅人生即將迎頭趕上，管理面積654.38+0.3億元，三年復合增長率58.02%，永生服務高達60.26%。
即使規模與優劣並不對應，但與銷售型物業不同，物業管理企業的發展是以小區的經營權為基礎的，規模應該放在第壹位，是收入的來源。在逐漸成為趨勢的物業版圖中，搶占了“城”，搶占了行業話語權和發展空間。
放眼望去，先行者在加快奔跑，慢熱的中海物業開始被拉開距離；
回過頭來看，面對永生服務、綠城服務等年輕企業的強勢追趕，內生增長緩慢的中海物業將如何應對？
90%的管理區域依賴於母公司。
脫胎於母公司中國建築工程總公司的央企中海集團，中海地產成立較早，1991，似乎壹直處於“不差錢”的狀態。
2015中海地產登陸港股資本市場。與彩生活IPO上市不同的是，作為國內物業管理領域第二家赴港上市的企業，中海物業采用的是引進上市。與IPO相比，介紹上市的優勢在於程序相對簡單，可以在短時間內完成，不涉及公開集資。這說明，融資並不是中海地產上市的首要目的，根本原因是搭建物業資產平臺，提升母公司估值。
事實上，中海地產壹直受到母公司的青睞。中海地產副總裁夜香曾表示，他看重樓市:“香港的物業管理費平均水平是我們的7倍，但香港的人力成本水平只有中國的兩倍多壹點。物業管理主業的蛋糕是最大的。與發達國家水平相比，物業管理主業5年後可能有7倍的增長空間。”。
上市三年，中海地產的生存和經營更加依賴中海地產。其大部分業務來自中海地產或關聯公司，基本與地產業務布局保持同步，90%的管理區域依托母公司。
鳳凰地產發現，2015年6月上市時，中海地產股價僅為0.94港元，在2017年之前壹直處於波動狀態。股價從2018年中達到同期最高值約3元/股，之後開始壹路下滑，2019開盤。最高開盤價4.25元/股，最低4.05元/股，收盤價4.07元/股，每股收益0.12，港股市值13378萬元。至今股價上漲四倍，市盈率33.28，在同行業中處於領先地位。
中海地產股價波動示意圖
鳳凰城。com發現這兩處房產都被列為分拆房產。截至7月1日，彩生活、綠城服務、優雅生活、碧桂園服務等港股上市物業公司市盈率分別約為12.51、31.78、19.28、45.75。
依賴母公司確實有背靠大樹好乘涼的前提，但這種依賴也有不可避免的局限性。在決策上，需要等待母公司的統壹協調，缺乏開發模式的靈活性。業務發展受制於房地產市場的整體漲跌，壹旦房地產市場下行，其業績也會受到影響。
因此，近年來中海陷入人員流動內耗的同時，“掉隊”等負面效應也在壹定程度上投射到中海地產的發展上。中海地產經歷了2015到2017的迷茫期。
中海自2015年上市以來，管面積增速明顯放緩，從46%降至13%，2017年上半年增速甚至降至個位數6%，這與中海地產銷量放緩周期非常吻合。
2015年5月，中海地產管理的總面積為6760萬平方米。截至2018年末，雖然中海地產的管理面積是2015的2.3倍，但碧桂園服務和優雅生活服務的管理面積分別是2015的2.6倍和3倍。
增長率數據也與現狀相呼應。中海地產的財產性收入增長率從2015到2017.6%，0.7%，12.5%，18.2%。與此同時，上市近壹年後的綠城服務收入增長率為30。
此外，中海集團也在通過轉讓的方式向中海地產“輸血”，幫助其改善營收狀況。
2015年，中海地產通過內部轉讓和收購的方式，收購了集團旗下的北京鐘健物業、重慶海投物業、淄博秦怡物業、中海紅陽物業、廣州光大花園和呼和浩特中海物業。
轉折發生在2017。中海地產通過收購中信，以2.29億港元的價格收購了中信地產在中國內地擁有的120物業管理項目的管理面積，也改善了中海地產的財務報表。
與2016年業績相比，關聯收購使得中海地產2017年營業收入由25.6億增長至33.6億，凈利潤由2.26億增長35.8%至3.07億。
此次收購使中海物業管理的建築面積由2016年末的9350萬平方米增加37.3%至65438+2.83億平方米。而其中70%的增長來自於上述對中信地產業務的收購。
新業務發展“得過且過”
物業管理企業未來成長的路徑主要有兩條:壹是通過擴大基礎物業管理規模實現增長，二是開拓增值服務市場，挖掘潛在商業空間。
畢竟營業面積是衡量壹個物業公司整體實力的重要標準。大部分物業公司意識到只靠內生增長的領域，即擴大第三方項目在總項目中的比重，嘗試並購的路徑。
央企背景為中海物業項目拓展帶來了壹定的便利，中海物業得以積極承接各類政府和公共建設項目，從而增強了在政府物業的市場優勢，不斷拓展企業管理邊界。
就中海地產而言，中海地產在第三方項目的拓展上也趨於保守。在萬科，住宅物業和商業物業被拆分，推出了“萬物商企”子品牌。龍湖積極布局火車站、醫院等市政項目。2018年，中海地產較2017年增加1260萬平方米，其中新開發商業或政府項目230萬平方米，占比18.25%。
但與遍地開花不同的是，中海地產新開發的商業和政府項目相當搶眼，包括雄安市民服務中心、深圳當代藝術館和城市規劃館、港珠澳大橋口岸、西九龍高鐵站等，都是城市的核心項目。
除了第三方業務拓展有限，利潤空間顯著的增值服務效果也不盡如人意。
鳳凰城。中海地產的收入分為物業管理服務收入和增值服務收入。
收入結構方面，2018年，物業管理服務和增值服務收入占比分別為90.1%和9.9%，收入分別為37.45億港元和41億港元，較去年增長21.0%，管理服務收入占比2065438+。
中海地產也意識到要提高增值服務的比重，但這條路任重道遠，效果也不是很顯著。
鳳凰城。com發現，2015-2017期間，中海物業增值服務占總營收的比重分別為7.03%、8.93%、7.83%，維持在較低水平，與彩生活、綠城服務增值服務占比30%左右的水平相差甚遠，碧桂園增值服務占比26%，雅居樂更是如此。
據中國指數研究院統計，2015年至2017年，上市物業管理公司增值服務占比分別為24%、22.94%、23.97%、24.29%。中海地產增值服務占比也遠低於行業平均水平。
有待檢驗的盈利模式
2018 12 31、分立後的物業公司中，綠城服務、碧桂園服務、中海物業、彩生活分別實現營業收入6710萬元、467500萬元、4155萬元、3610萬元。
雖然營收可期，但毛利率壹直是中海地產飽受詬病的原因。中海物業2018年毛利率為20.4%，同比下降3.5個百分點，其中物業管理服務毛利率下降3.3個百分點至18.0%，相比碧桂園服務2018年毛利率為37.7%。雅生活毛利率38.2%，彩生活35.5%。中海地產的毛利率水平仍有待提高。
中海地產的低利率與中海地產的“盈利王”形象相去甚遠。
物業管理行業的服務模式主要有合同制和薪酬制兩種，中海物業采用的合同制占80%以上。
合同制是業主向物業公司交納固定的物業服務費，物業公司享有或承擔盈余或虧損的壹種物業服務收費方式。約滿酬金制是指業主委員會與物業管理公司簽訂合同，代理小區物業管理，進行管理輸出，收取10%的物業費作為約滿酬金，其余90%的費用作為小區的營運資金，余額或不足部分由業主享有或承擔。
有業內人士向鳳凰地產解釋了兩者的區別。合同制的毛利率低於獎勵制，會在壹定程度上拉低毛利率。想要提高承包制的毛利率，就需要控制成本。對於獎勵制度來說，績效貢獻的效率相對穩定，但隨著管理面積的增加，留給企業自身績效提升的空間也會減少。
與中海物業不同的是，彩生活采用的是獎勵制度，兩套制度也造就了兩套運營邏輯。2014年，中海地產的年營收為2160萬港元，是彩生活的4倍，但其盈利表現卻遠低於彩生活:彩生活2014年的毛利率和凈利潤率分別達到79.2%和37.5%，而中海地產僅為19%和4.5%。
對比數據顯示，2018年，中海地產全年營收為415000萬港元，彩生活營收為3614000萬港元，兩者相差無幾，而彩生活35.5%的毛利率比中海20.4%高出近15%。
即使現在的情況是物業布局毛利不高，新業務拓展和面積增長需要擴大，但今年年初，閆建國再次回歸中海地產後，對中海地產未來的規模提出了要求，並制定了“2020年達到4000億港元”的目標。這也增加了中海和中海地產未來的想象空間。
隨著母公司規模的擴大，追趕增長勢頭，中海地產的發展可能會在規模和質量上逐步加快。