問題描述:
什麽是CBD？
北京的CBD包括哪些區域？
分析:
北京CBD總體規劃為:西起東大橋路，東至大望路，南至通惠河，北至朝陽路，總面積3.99平方公裏。
北京中央商務區的來龍去脈
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2001 9月18來源:北京青年報余美英
9月13日，北京CBD總體規劃終於亮相。
CBD是英文Central Business District的縮寫，翻譯過來就是“商業匯聚的地方”，也稱為中央商務區或CBD。現代流行的定義是，在壹個大城市，集中了大量的商業、金融、文化、服務機構、商務辦公、酒店、公寓等配套設施，有完善便捷的交通、通訊等現代化基礎設施和良好的環境，便於開展大型商務活動。
北京CBD總體規劃為:西起東大橋路，東至大望路，南至通惠河，北至朝陽路，總面積3.99平方公裏。目前，CBD地區的工廠大多建於上世紀50年代。三到五年內，CBD區域內大部分企業將遷出，整體可開發用地面積約280萬平方米，潛在開發面積654.38+00萬平方米。可開發面積中，約50%為寫字樓，約25%為公寓，約25%為酒店、文化娛樂設施。CBD將以市場為導向，以彈性開發為原則進行建設，確保CBD成為集辦公、文化、娛樂、居住等功能於壹體的國際化、數字化、綠色化、可持續發展的綜合商務區。
2008年，包括國貿三期、北京財富中心在內的CBD首批標誌性項目將竣工。
最近，在北京，CBD幾乎成了壹個熟悉的詞，尤其是在房地產領域。不談CBD，似乎就落伍了。所有有實力的開發商，無論是老北京的，還是剛從外地進京的，都在積極占領CBD附近的沙灘，仿佛不這麽做就不展示實力。紅石、金地、首創、大連、通用汽車等眾多地產公司都在CBD駐軍，等待CBD方案的最終出臺。9月13日，北京CBD方案終於亮相。CBD規劃方案對聚集在CBD及周邊的眾多地產大軍制定了什麽規則？這些地產大軍會怎麽打？本報根據葉巍咨詢市場研究中心的統計數據和CBD最終規劃方案，對CBD樓市進行了分析和統計。
■北京8年前初步規劃CBD。
北京* * *在1993北京城市總體規劃中首次提出了CBD的概念。國務院批準的北京市總體規劃明確提出，“在建國門與朝陽門之間、東二環與東三環之間，開設具有金融、保險、信息、咨詢、商貿、文化、商務辦公等多重服務功能的商務中心”。同年，北京市城市規劃設計研究院完成了北京商務中心的規劃，對上述區域的面積、開發構成、高度、容積率等進行了初步規劃。
自北京CBD規劃披露以來，該地區出現了開發熱潮。以寫字樓為例。1992之後，壹方面由於當時寫字樓需求的劇增，另壹方面受寫字樓高額利潤的吸引，開發商紛紛在此投資新的寫字樓項目，導致市場供需嚴重失衡。經過這麽多年的發展，CBD已經成為北京最大的高檔寫字樓、商業中心、公寓聚集區。
■北京三年前劃定CBD區域。
為適應新經濟時代CBD地區新的發展要求，市規劃局在1998重新調整了CBD的範圍，即目前提出的CBD地區具體範圍為:西起東大橋路，東至大望路，南至通惠河，北至朝陽路之間的區域，3.99平方公裏。其核心是以國貿為中心的建國門外大街與東三環交叉口形成的“黃金十字”區域。2000年8月15日至8月20日在朝陽區舉辦的“2000北京朝陽國際商務節”延伸了商務中心的概念，提出了建設北京國際商務區的設想，包括商務中心、國際商務大道(東三環)和六大輻射區域(亞運村、望京、酒仙橋、文峪河國際村)。
在這壹利好因素* * *，2000年後，CBD地區又出現了壹輪開發熱潮，出現了現代城、世貿國際公寓、陽光100等樓盤。
■今天北京確定CBD規劃。
今年，大量房地產開發商進駐CBD地區，如首創、大連萬達、深圳金地等。這些房地產公司已經和CBD內的廠商簽訂了土地協議，但由於CBD規劃還沒有最終確定，雖然建外SOHO、深圳金地、大連萬達集團等公司已經滿城鼓噪，但壹直處於等待階段。
2001 9月13日，籠罩在北京商務中心(CBD)的面紗今天終於被揭開:“黃金十字”東北角約30公頃的土地是CBD的核心區域，將湧現出壹批體現新北京現代化城市形象和北京特色的標誌性建築。商務區的建築規模為10萬平方米，其中約50%為寫字樓，25%為公寓，其余25%為商業、服務、文化和娛樂設施。CBD將成為吸引國內外高級管理人員居住和休閑的國際文化生活社區。CBD道路系統規劃用地約155公頃，占CBD總面積的39%。CBD將重點發展銀行、保險、基金、證券、電信、信息服務和咨詢等行業，優先批準外國投資者在商務中心設立中外合資商業零售企業，鼓勵外國金融和保險機構按照國家規定在商務中心開辦相關金融服務。同時，有關部門制定了《加快北京中央商務區建設暫行辦法》。根據該辦法，中央商務區將實行土地收購儲備制度，同時設立中央商務區基礎設施建設專項資金。
北京CBD樓市“墻內花，墻外香”
縱觀CBD及CBD周邊地區的樓市情況，用墻內開花墻外香來形容CBD樓市現狀並不過分。這裏的“墻外”是指CBD周邊地區，包括東直門地區、燕莎地區、東四環地區、通州地區。年初以來，CBD的樓盤壹直在等待最終的規劃方案，所以是“雷聲大雨點小”，沒有動靜；反而周邊沾著CBD的光，房地產開發銷售壹片紅火。
CBD“墻內”:房子比寫字樓多。
根據葉巍咨詢市場研究中心的監測數據，CBD區域的物業類型主要有:外銷公寓、內銷房、寫字樓。在各類物業中，外銷公寓占比最大，達到45%。國內住宅和出口公寓加在壹起占了整個CBD物業的近五分之四，遠遠超過了規劃方案中設定的比例。
目前該區域主要外銷公寓項目有:現代城、陽光100、世貿國際公寓、史聖嘉園、數碼01(項目為住宅)等。多為商住公寓，總供應量219萬平方米。單從數字上看，CBD核心區規劃建築面積為10萬平方米。按照25%的公寓建設比例，核心區的公寓項目應該在250萬平方米左右，目前的建設規模已經接近規劃指標。
葉巍咨詢市場研究中心的統計數據也顯示，寫字樓市場現有供應規模超過165438+萬平方米，主要集中在CBD的“金十字”區域，以國茂和航華科貿中心為主要代表。由於很多大型項目開發周期較長，加上近幾年市場低迷的影響，近兩年CBD區域寫字樓的開發量並不大。估計今年能入駐的只有數字01大廈和現代城。預計最早在2002年下半年以後會有大量的CBD寫字樓面世，競爭並不激烈。根據北京CBD規劃的規模指標，辦公配套建築的規模面積應為500萬平方米。這樣看來，寫字樓市場還有巨大的發展空間。
“墻外”:周邊地區住宅產銷兩旺。
由於位置原因，CBD核心區的住宅多為高價位、高密度的高層公寓，客戶群偏高。相反，在泛CBD區域——東直門、燕莎、東四環、通州，因為地價相對便宜，環境接近自然，湧現出壹大批品質好、環境好、價格相對低廉的中檔項目。
比如東直門地區的萬國城、和平新城、東方銀座，燕莎地區的鳳凰、馬良名居，東潤的楓景、博雅花園、潮陽無限以及東四環沿線通州地區的大小樓盤。目前這些樓盤的總供應量為654.38+0.63萬平方米，新項目數量也保持上升趨勢。
■北京CBD樓市明天競爭激烈。
9月13日，CBD總體規劃亮相。壹夜之間，CBD墻內外蓄勢已久的大軍開始行動。9月17，北京財富中心破土動工。
CBD "墻內樓市"的競爭應該升級。
盡管在CBD規劃公開之前，已有不下8個新項目宣布入駐CBD，但在CBD規劃公布的當天，CBD辦公室主任李詩祥就宣稱，在未來的CBD建設中，將進壹步深化規劃方案，並成立土地儲備中心，對CBD現有項目進行清理整頓，但可以肯定的是，“金十字”核心區首批6個標誌性建設項目將於2008年竣工。列入第壹批的6個標誌性建築項目是:國貿三期、北京財富中心、銀泰世貿中心、央視大樓、麥德龍國際、建外SOHO。除了這6個項目，通用汽車集團在建外SOHO邊上開發的綜合社區北京金地國際花園、陽光100西側的大連萬達項目、開關廠萬通理想世界南區、京廣中心東北角首個項目也將於近期行動。
不難看出，這些新項目以公寓、商住為主，寫字樓、商業為輔，總潛在供應量超過500萬平方米。這些大型新盤目前正在邀請國內外著名設計公司進行前期設計。但是供給必須建立在需求的基礎上。北京CBD的需求是什麽？
先看看業務需求在哪裏。據說北京建CBD主要有兩個原因:壹是為了滿足入世後大量外企進入北京的需求，為北京發展第三產業提供平臺；第二，建設CBD有助於提升北京在國內外的形象。WTO對CBD應該是壹個長期的利好因素，但是中國入世後不是馬上就會有大量的外國企業湧向CBD嗎？目前，世界500強企業已有156家落戶北京，其中98家在國貿圈。156的家庭也不少，但那是改革開放20多年積累下來的。事實上，大部分想進入北京的大型外企都已經進來了，進京企業對寫字樓和公寓的需求不是線性的，很大程度上受國際經濟景氣的影響。國際貨幣基金組織在其《2001上半年世界經濟展望》中，將今年世界經濟增長率從4.2%下調至3.2%，並表達了對大範圍衰退的擔憂。種種跡象表明，世界經濟的不景氣很可能會使我們對中國入世後大量外國企業進入北京的期望破滅。另壹方面，國內對CBD寫字樓的需求不會大幅增加。去年北京寫字樓供應量為82.76萬平方米，比654.38+0.999增加了654.38+0.39萬平方米。今年供應量預計達到654.38+0萬平方米。
在CBD區域，銀泰中心、財富中心、金地國際大廈已經立項，國貿三期、新城國際等壹大批項目正在進行前期論證或規劃修改。還有更多商住公寓以商住樓的形式叫房子，其實就是寫字樓，比如建外SOHO等項目。據統計，目前CBD商業設施約270萬平方米，其中甲級寫字樓約占壹半，公寓、酒店、商業服務各占1/4。目前待建的CBD項目寫字樓供應量如何？對此，CBD寫字樓總顧問柯張歡坦言:這個區域現有的和待建的寫字樓供應量沒有數據可查。開發商在測算CBD寫字樓的需求，但並不確定。有關部門在起草CBD規劃方案時，並沒有做預測。
再看住房需求。首先，寫字樓的需求會影響到住宅的需求。寫字樓如果不能吸引人到北京CBD工作，就不會有住宅的建設和銷售。其次，從目前的情況來看，今年下半年，僅CBD核心區就至少有654.38+0.8萬平方米的公寓。按照150平米/套計算，約有10000套高檔商務公寓爭奪同壹個購房群體，競爭之激烈可想而知。再次，從CBD的工作人員情況來看，CBD的工作人員主要是外國人，年輕白領，他們的生活方式受到西方的影響，註重自然和回歸。某種程度上，他們更願意在CBD的“前庭後院”買壹個“有景”的房間，親近自然，視野略開闊，房價相對便宜，而不是在鬧市區買壹個“有景”的公寓。
看來，無論是建外SOHO、金地國際花園這些已經有國外設計師設計的項目，還是大連萬達、首創這些還未見動靜的項目，CBD墻內規格相對較高的戰爭即將開始。
“墻外”四區爭做CBD的前庭後院
東直門片區:東直門占地14.3公頃的大型綜合交通樞紐已開工，周邊房地產項目也已啟動。除了世界名城，東直門橋東南角的C型地標建築東方銀座也破土動工。北面，在幸福村壹帶，田弘集團寶軒公司的壹個近70萬平方米的大型社區也在做設計方案的國際招標。目前已選出新加坡、日本、意大利、德國四個方案，正在請專家做最後決定。再往北，規模龐大的和平新城也在強調毗鄰CBD的地理位置。
東四環沿線:去年開業的東潤楓景，壹直以咖啡文化吸引著CBD的年輕白領。近期將推出的第二期不變，聚焦在CBD“發現生活真諦”的年輕人。經過近壹年的調整，馬路對面的泰和嘉園將以低密度、低層的房子吸引CBD的人來此居住。沿四環北上，李嘉誠將向東壩邊緣集團投資6543.8+00億元，開發350公頃土地建設青年公寓。目標客戶都是CBD的年輕白領。
東三環-燕莎商圈:沿東三環向北，直到三元橋。雖然地處燕莎商圈，但這壹區域的建築更願意自稱為泛CBD區域，從馬良名居、鳳凰、國際港的廣告就可以看出來。未來幾年，從燕莎到東四環還會有新的站點。
京通沿線和通州地區:早在幾年前，通州地區就掛上了CBD後院的招牌。通州地區的項目，包括武夷花園和新華聯家園，以低廉的價格和便利的交通吸引了國茂和中糧集團等高級寫字樓的年輕白領。但由於種種原因，通州區的新老地塊壹直價格低廉，但品質並不突出。隨著常穎和京通沿線其他地區壹些新項目的開發，業內人士認為，包括常穎鎮在內的定福莊邊緣集團可能會成為名副其實的CBD後院。
根據定福莊南區控制性詳細規劃，該區域南北向道路為常穎路、雙井東路、雙橋東路。東西向交通除南北向高速公路外，還有連接東五環的雙緯路和連接雙井、通州的屈光路，形成三縱四橫、連接四環五環、通達機場國貿的路網體系。這些得天獨厚的條件預示著它將成為CBD發展純居住區的最佳區域。目前，該區域內，北京最大的聯排別墅項目康城654.38+0萬平米已開工建設。除了康城，田弘集團在常穎鎮300萬平方米的大型項目計劃已進行國際招標，預計明年6月開工建設。據介紹，田弘集團將以全新的發展理念，為CBD白領打造高品質社區。
可以看出，這些區域的項目以中高檔住宅物業為主，其規模、實力、環境、位置、檔次都足以擔負起未來北京CBD純住宅區的重任，最終形成北京東部的中高檔住宅區。