經過多年的發展，中國的房地產開發已經從以施工為主的生產型階段發展到以促銷為主的銷售型階段，再發展到現代房地產開發的營銷型階段。開發商開始根據市場需求和用戶呼聲來確定開發策略，對物業管理公司的要求也隨之改變，不再停留在物業管理公司的後期管理服務上。也希望在物業管理公司的幫助下，能夠在前期介入到開發階段，參與到物業的規劃、設計、施工、驗收中，確保物業建設的設計合理，質量良好，讓開發出來的物業最貼近居民需求，成為市場上受消費者歡迎的物業。物業管理的提前介入，也能讓消費者切實感受到房地產商對物業管理的重視。目前，消費者的物業管理意識有了很大的提高。據專家評估，物業管理因素可以占到建築價格的20%-30%。如果知名品牌物業管理公司能夠在前期介入，對物業的銷售會有很大的促進作用。可見，物業管理的早期介入，對開發商開發的物業的改善和促進作用是很大的。
2.拓展物業管理的外延和內涵。
目前，大部分的物業管理僅僅停留在房地產開發的延伸。傳統定義的物業管理，是指物業管理企業受產權人委托，對房屋建築及設備、市政公用設施、綠化、環衛、交通、治安、環境等物業管理項目進行維護、維修和整改，向產權人和使用人提供綜合性有償服務。物業管理的立足點是充分發揮物業的最大使用功能，使其保值增值。然而，在某種程度上，物業管理在整個房地產開發過程中的積極作用被忽視了。物業管理可以從物業管理的角度為改善物業、保證使用功能提供科學的建議和有效的方法。通過前期介入，拓展了物業管理的內涵和外延，真正體現了物業管理要成為房地產開發的完善和延伸的本質要求，進壹步落實了物業管理以人為本、業主至上的理念，最終讓業主受益。
3.物業管理的職業形象得到了提升，有利於物業管理的發展。
通過前期介入，物業管理可以在與開發商、監理、建築商的合作中充分展示自己的專業素質。物業管理企業可以從物業管理、業主、降低管理成本的角度出發，在規劃設計、施工監理等方面提出合理化建議，從而改善物業，減少今後物業管理中的問題和矛盾。同時，通過前期介入形成的與建設單位的良好合作關系，加強雙方的緊密合作，提高物業在未來保修期內的維修及時率。另壹方面，由於前期介入，物業管理公司在業主入住前就已經處理好了熟悉物業、使用設備設施、收集資料等各項重要工作。業主入住，可以全身心地投入到接待工作中，樹立企業的良好形象。如果接管和入住同時進行，即使物業管理公司再努力，也往往會被各種繁雜的事務壓得喘不過氣來，在忙碌的過程中很容易出錯，進而出現磨合期，影響物業管理公司的服務質量和專業形象。因此，物業管理的早期介入是非常必要的。
4.為物業管理的後期管理打下良好的基礎。
物業管理企業通過前期介入，對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便於後期管理中對物業及其附屬設施的維護。因為對我們管理的物業有了全面的了解，為竣工驗收和接管驗收打下了基礎，可以提高驗收質量，縮短驗收時間。我們也清楚驗收時還有哪些地方需要改進，很容易協商協調。如果不提前介入，往往很難解決接管驗收中圖紙不全、硬件缺陷嚴重的問題，對業主入住、後期管理、創優達標工作造成嚴重影響。另壹方面，前期介入，經過壹段時間的磨合，便於理順與環衛、水電、燃氣、通訊、公安、維修、綠化等部門的關系，建立暢通的服務渠道，有利於後期的管理工作。同時，物業管理企業可以通過前期介入，提出設計和施工中的很多問題和解決方案，從而大大減少物業管理中物業報修的工作量，對業主和施工企業都是有利的。
參考物業管理信息:
6/12774.htm
6/12336.htm
三，前期介入物業管理的可行性研究
(壹)經濟效益的可行性
任何經濟活動都要有成本支出，作為企業也要考慮經濟效益，這無可厚非。如何考慮前期介入物業管理的經濟性？從三個角度分析:
1.從房地產開發的角度來看
從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，有風險也有收益。好處:物業管理公司的介入，加強了決策和規劃的準確性，保證了物業的順利發展；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。缺點:主要是增加了成本(前期介入費用由房地產開發商承擔)，如果物業管理公司提出返工建議，還可能增加返工費用和工期等。總的來說，房地產商前期介入雖然承擔了壹些風險，但帶來的收益會更多。從經濟角度來看，利大於弊，房地產開發商應該支持物業管理的早期介入。
2.從物業管理公司的角度來看
從參與角度看，物業管理公司具有以下優勢:由於介入較早，對物業比較熟悉，為以後接受新業務打下基礎，便於企業進壹步拓展業務領域，占領業務市場。缺點是可能會增加成本。
3.從整個社會的角度來看
從社會整體來看，提前介入的好處是規劃建設階段就把關了，減少了失誤，把物業的弊端消滅在萌芽狀態，有利於提高社會整體經濟利益。
綜合分析，利明顯大於弊，應更加重視物業管理的早期介入。
(二)技術實力的保證
為了保證物業管理早期介入的成功，物業管理企業應挑選並組織壹批人員參與早期介入。由於物業發展周期較長，物業管理公司不可能抽調大量人員介入，因此應采取精簡機構、簡化行政的組織架構，人員構成可采取兩種方式:
(1)長期幹預人員(2-3人):由3人組成:房管、結構工程師、設備工程師。
(2)短期幹預人員(3-4人):由公司經理、部門經理、技術骨幹組成。
長期幹預人員從項目開始到項目結束全程參與。介入人員的素質和技能在很大程度上決定了前期介入物業管理的成敗，所以要選好人員，通常會有壹個經驗豐富、全面的管理人員參與前期介入物業管理。我們還需要壹名結構工程師和設備工程師配合並負責土建工程和設備安裝的質量控制。
短期介入人員:主要是定期或不定期進入角色。參與早期幹預，檢查、幫助和指導長期幹預人員的工作。因此，短期介入人員通常由物管經理帶隊，組織骨幹隊伍參與。他們主要是聽取長期幹預人員的工作匯報，指導他們的工作；其次，與地產商、建築商協調解決前期介入發現的問題。
正是通過技術人員的技術把關，物業管理的前期介入才能達到預期的效果。
四、在前期物業管理介入這壹過程中，我們應從以下三個方面予以重視和加強:
(壹)參與物業規劃設計
從項目設計上提前介入，參與物業建設項目的優化設計，實施物業的超前管理，提出改善物業建設的建設性意見，避免物業建成後的使用和管理出現問題。
規劃設計是各功能區完整、舒適、便捷、安全的先天約束條件。總的來說，規劃設計中已經考慮了住房和配套設施，但由於種種原因，設計往往滯後於科技發展和人民生活水平提高所產生的要求。同時，設計師往往從設計角度考慮的多，從物業管理角度考慮的少。比如每棟樓都要預留空調、油煙機等。普通家庭有自行車或輕便摩托車、摩托車、汽車等。，所以車位，車棚，車庫等。應該考慮。目前金華沒有停車位或者停車位不足，給接手的物業管理公司帶來很多難題。因此，在規劃設計階段，設計師應充分聽取物業管理人員的意見，以便提供壹個好的規劃設計方案。
物業管理公司從後期管理的角度，對物業的規劃設計、在建工程的材料選擇、安裝方式等提出合理化建議。通過事前參與，可以避免壹些後期工作中難以解決的問題，從而保證在交付物業時不遺漏任何項目。
(1)從業主角度:參與建築設計圖紙的審核，提出項目的改進建議。比如是否考慮了足夠的停車棚、車庫、泊位、商業配套用房、管理用房等。
(2)從管理角度:分析物業施工的選材和安裝方法，避免漏項，提高設備使用效果，減輕後期管理壓力。
(3)審查相關項目和設備的優缺點，並提出改進建議。
比如維修檢查通道的位置和供電的設計，可以避免以後維修工作中的麻煩，或者增加設備影響其他設施的運行，損害整個物業的外觀和形象。
(4)分析設計圖紙，對建築的結構布局和功能提出改進建議。
為了達到良好的規劃效果，物業管理人員應從以下幾個方面提出合理化建議，避免後期工作中出現難以解決的問題，保證物業交付的順利進行。
(5)最優方案。規劃設計時要提出幾個可行的方案，從中選出壹個最優方案。
(6)聽取意見。最優方案確定後，要聽取有經驗的物業管理人員的意見，對方案中不足的部分進行修改、補充和完善。
(2)施工中的質量監督
在這個項目建設的關鍵時期，開發商更專註於項目進度、資金籌集和推廣。雖然從開發商的初衷來說，他們壹直希望保證工程質量，使建成的物業達到優良甚至優質的工程目標，但由於人力、技術、精力等方面的原因，他們忽視了對工程質量的全面監控。房產質量往往不盡如人意。今天衛生間漏水，明天屋頂漏水，後天房子裏長蘑菇，嚴重影響業主生活質量，引發大量投訴。當業主無法與開發商解決問題時，往往會拿物業管理公司出氣，拒絕繳納物業管理費，讓物業管理公司成為“替罪羊”。基於長遠考慮，物管企業提前介入，但在壹定程度上，這個問題得到了很好的解決。避免了物業建成後使用、管理、維護服務帶來的弊端。在前期介入的時候，物業管理公司選派了相應的管理人員參與施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、材料性能了解清楚，提前熟悉物業內各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利於物業的工程質量，給以後的物業管理帶來很大的便利，也為降低後期管理的運營成本，增加經濟效益，得到業主的滿意，達到物業管理的順利雙贏效果打下了基礎。
積極參與工程監理，從物業管理的角度全面監控工程建設和設備安裝的質量，盡早發現問題，盡快解決問題，避免物業建成後使用和管理服務帶來的弊端。大大節省了開發者的時間，提高了工作介質、工期、售後服務的可信度。以下是需要註意的具體方面:
(1)提出設備設置和服務的改進建議和設計中遺漏工程項目的建議；
(2)分析物業施工的選材和安裝，減少隱患，提高設備使用效果，減輕後期管理壓力；
(3)審查相關項目和設備的優缺點，並提出改進建議。應仔細審查維修檢查通道的位置和電源的設計，以避免日後維修工作的不便；
(4)提供機電安裝和能源分配的專業管理建議。比如在安裝壹些設備的時候，要考慮以後檢查維修的方便性，避免隱患；
(5)對功能布局或材料變更提供專業管理建議。在施工期間，從物業管理的角度提供有關建築布局或材料的相關意見，將使相關修改達到更好的效果，並最終降低運營成本，增加物業在未來管理期間的經濟效益。比如平頂房的屋頂漏水、山墻滲水、陽臺傾覆，這些問題的徹底解決必須依靠建築材料的清場和過硬的施工質量；
(6)幫助施工人員做好建築材料的保護工作，以免施工對材料造成任何損壞。比如，很多大堂、走道都是用大理石、花崗巖等高檔材料鋪設的，但是很多施工人員沒有愛護，滴在上面的大量油漆、膠水沒有及時清除，給以後的清潔維護工作帶來很多麻煩，甚至會損壞材料；
(7)提前熟悉樓內各種設備和線路。包括物業內部結構，管道布局，甚至所用建築材料的性能。物業管理公司會派相應的專業管理人員參與施工質量監督，提前熟悉物業各個部位，讓以後的物業管理工作有堅實的基礎；
(8)檢查施工進度等。
(1)參加施工期間相關項目的聯席會議和建築師例會。討論項目進度和基礎設計的變更和改進方法，以配合未來的管理；為機電安裝和能源分配提供專業管理建議。壹個物業的價值和管理效果與其機電設計、通訊設施、能源分布等密切相關。當相關設備發生變化時，物業管理人員應及時提供相關意見，這對物業設備的整體運行有很大幫助；
(2)就功能布局或材料變更提供專業管理建議。物業管理人員從管理角度出發，提出了施工期間修改建築材料和布局的建議，以降低今後管理期間的運營成本。
(三)設備安裝及室內裝修階段
(1)檢查前期工程的施工質量，對原設計中不合理但可修改的部分提出建議；
(2)配合設備安裝和管道布置，並進行現場監督，確保安裝質量；
(3)對遺漏的項目提出建議。
(4)物業驗收和接管階段
(1)進行機電設備的試驗和檢查，準備交接驗收；
(2)指出以前項目的缺陷，並對改進方案的可能性和費用提出建議。
此外，早期幹預有利於安全防範和人員培訓。安全工作在物業管理中起著重要的作用，也是業主購房意向的重要因素，關系到物業管理公司的信譽。有了物業管理人員的提前介入，在物業交付使用時，安全防範工作可以做到無漏洞，安全系統和設施完好無損，必要時可以及時投入使用，讓小區的安全納入城市的大體系。人才是各行各業管理水平、技術水平和企業生存發展的重要保證。物業管理也是如此。那些只有在物業投入的時候才進入的物業管理團隊，往往會倉促上陣，這就不可避免的導致了初期管理的諸多不當失誤，也給業主留下了不好的印象。物業的提前介入，可以提前打造壹批高素質的管理人才，在物業交付時及時提供合適的優質服務。
以上分析表明，前期介入時物業管理公司及時提出的建議和意見，采納後可以優化設計，有利於後期管理工作的順利進行。物業管理公司越早介入，對開發商越有利。很多不盡如人意的地方，只要稍加改動，就會達到滿意的效果，而且大多數情況下，不僅能為開發商節省壹些不必要的開支，還能為業主日後的生活帶來便利，多方面受益。物業管理在我國是壹個快速發展的朝陽產業，物業管理的早期介入是行業未來發展的重要趨勢之壹，應引起高度重視，並在理論探討和實踐探索的基礎上達成* * *認識。做好前期物業管理工作，是將物業管理服務推向更加理性規範管理軌道的良好開端。
參考物業管理信息:
6/11575.htm