妳說的三街區禦江天下是江景房，屬於高層。得房率比較低，價格在9500左右。
本周365應該有壹個去威尼斯的看房團。可以去現場看看。現在威尼斯主要是以價換量的情況，配套相對江北其他樓盤來說不是很好。
抄寫* * *《橋北威尼斯水城論》
第壹，相對優勢是1。第壹個優勢無疑是地鐵3號線(南京共投資295億)。水城是江北第壹站，六站直達北京東路、玄武門，七站直達浮橋、珠江路。當然，水城太大，離地鐵口的距離也有遠有近。***7 _ `- `;^0 z3 {# S( X
2.高標準的整體歐式建築風格，加上精致的歐式小品建築景觀，顯示出小區整體歐式風格元素更加協調。這樣壹塊歐式的設計風格，在南京普通住宅中還是比較少見的。***/ \1 B( q5 A" N7 K
3.南京相對少見的低容積率高。
威尼斯水城的容積率只有1.5，但目前南京新建小區的容積率大多在2左右，部分達到了3%以上。正是基於這種容積率，蘇寧可以從容地在比較大的範圍內布局花園洋房等別墅體系，從而讓水城的大部分街區少了高層建築的局促，多了幾分靜謐錯落。同樣，低容積率自然帶來高得房率。水城花園洋房住房率接近90%，小高層普遍在82%以上。* * *論壇0 z 0 w 4 w4 j 4g/@ &；F & amp我
4.水城整體規劃設計比較完善，後續建設有想象空間(這可以是優勢也可以是劣勢)。& ampt！F4 q. _# S
水城是華東第壹，整體建築面積450萬平方米，整體規劃設計比較完善，體現在建築風格、教育設施、商業設施等等。比如教育方面有多所幼兒園，兩所小學，多所中學，大型商業配套有九個街區15000平米商業中心，十三個街區60000平米商業廣場，各街區商鋪。但由於大型商業設施尚未建成，現有商業設施明顯不足，導致已經入住的業主產生不滿和心理落差，這也成為其劣勢。***" Q% H' j7 M1 y
5.物業管理比較規範，在江北現有小區中處於壹流水平，物業管理水平對房產的保值增值影響很大。當然，任何物業管理公司都有缺點，每個業主對此的感受都不壹樣。就像有些業主認為蘇寧的物業管理只是壹般，但物業的好壞需要橫向比較，不能只憑業主的感受。水城壹、二街區的物業管理常年榮獲南京市優秀住宅小區稱號，或許就是壹個很好的註解。
6.水城的業主構成比較單壹，業主整體素質比較高，居住氛圍好。房產論壇、裝修論壇、業主論壇# d- C: u s0 K4 v* j5 i
在水城的整體規劃中，沒有安排安置房，而在其他橋的北部安排了壹定規模的安置房。此外，與江北其他市場相比，除了投資客，水城的業主以70後、80後出生的年輕置業者為主，浦口土著家庭較少，所以小區的居住環境保持良好，基本沒有其他小區常見的嘈雜和無序。***: s，^/ X) t$ p1 Z
7、市級2000畝配套購房、購房、裝修論壇、房地產論壇。V$ G* b# q
位於水城和天潤城之間，2000畝的地塊將為水城增添重大資產註入的概念。**** X，U# [ X9 _1 C+ x
在橋北的控制性規劃中，有壹個占地44800㎡的區域性文化中心和壹個占地65000㎡的區域性體育中心。擬引進壹所三級甲等醫院，用地面積132700 ㎡。但由於計劃尚未落地，容易形成審美疲勞。
8、註重建築細節，註重建築的直觀感受，買房，買房，裝修論壇，房產論壇:P- k$ R！w，T；E
水城講究建築細節，註重直觀感受，比如宏偉的聖馬可廣場和威尼斯酒店，大氣的街區門樓和歐式的雕塑和素描。此外，水城九、十街區引進的精裝修門廳，十四街區打造的第三代電梯花園洋房，在橋北乃至南京都處於壹流水平，有效提升了整體建築品質。* * * * * v:d！W
9.水城整體環境安靜，街區道路寬敞，道路綠化整潔，沒有橋北乃至南京常見的鬧市噪音。部分街區東南面向長江和幕府山，環境優美NJ。BBS。* * *.com.cn3n "q * q $} 4！M
水城臨江地區環境優美，這裏看不到南港，東南側面對長江和幕府山。如果濕地公園最終形成，對這部分街區來說絕對是壹件幸事。
10.開發商致力於保持江北壹級居住區的定位，尤其是下三街區二期和十壹街區禦江天下的開盤，將明顯提升水城的整體定位。買房，買房，裝修論壇，房產論壇' t' a3蘇寧壹直將水城定位為江北壹流的居住區。即使在2008年樓市最低迷的時候，甚至在江北樓市相對低迷，開發商資金普遍緊張，水城銷售不暢的階段，蘇寧也從未對水城進行過大幅降價營銷。目前最高折扣只有9.7折(特價房和開盤當天打折除外)，房價始終處於穩步上漲階段。這對自住和投資都有好處。相對而言，橋北部分小區價格體系和定位的無序和混亂(此處不方便點名)，2010年和2011年的差距高達2000元，容易導致房價的貶值和波動。NJ . BBS . * * * . com . cn 1 j9 m $ D ' r
未來三區塊二期和十壹區塊禦江天下的開盤位置無疑是壹線江景豪宅，從現有三區塊二期將由央企核建就可以看出。而這無疑推動了城市的整體定位。-m . A)Z . k
11.蘇寧環球的品牌優勢。
說到這裏，很多水城和南京天潤城的業主可能不會認同，或者嗤之以鼻。為什麽，因為天潤城1-11、13地塊都定位為中低端普通住宅(12、14及以上地塊已升級為江北壹類地塊，規劃的15號地塊僅由規劃的管湖公園定位為喬喬北部高端低密度住宅)？水城現有業主也因為蘇寧缺乏配套設施給現有生活帶來的不便，對蘇寧缺乏信任。但作為壹家有著20年發展經驗的上市公司，蘇寧環球在房地產領域頗有建樹。南京早期開發的龍江錢球之戀、蘇寧環球套房酒店等都是當時的高端項目，而南京近期開發的蘇寧珍珠泉佛手湖獨棟別墅、蘇寧紫金山(朝陽山)項目，都是南京壹線高端別墅豪宅項目，預計每套價格都在千萬元以上，即使是像已售罄的下關蘇寧迪普這樣的小項目，粗略價格也在22000元以上。此外，上海規劃中的朱家角別墅，預計單價5萬元。說到這裏，我再多說幾句。我對蘇寧的了解，可能比蘇寧的老板和員工(包括相當壹部分高管)都要清楚。寫到這裏，那就簡單的讓妳對蘇寧環球有個全面的了解。也是幫助蘇寧做壹次廣告和品牌推廣的壹種方式。購房，購房，裝修論壇，房地產論壇* I 'Q2 J1 O.P
蘇寧環球的名氣始於1999年蘇寧電器新街口旗艦店，隨後深入南京。當時南京的臨時停車場(商圈開發後臨時用作停車場)至少有20%在蘇寧系(蘇寧電器、蘇寧置業)的勢力範圍內。2003年大規模轉戰橋北，2007年後在全國加速布局。2007年以44億元拿下上海南京東路地王，樓面價6.7萬元，引起業界轟動。此外，蘇寧環球2010+10月以29億元拿下蕪湖歷史地王，2009+2月以28億元拿下無錫，2010+10億元拿下昆明歷史地王。這些項目都是當地頂級的商圈或住宅區。2009年，蘇寧環球拿下上海長風地塊，計劃投資30億元在上海長風生態商務區建設江蘇企業上海總部園。預計2013年完工，屆時蘇寧環球總部也將遷至上海。此外，蘇寧環球集團(非上市股份公司)近日於2011年4月在雲南石林拿下大量土地(整體規劃為6平方公裏土地，雲南政府將分批出讓，規避政治風險)，計劃分期投資200億元，打造中國最大的旅遊城市。另外，還需要說壹下蘇寧環球的兄弟公司蘇寧置業。蘇寧置業是房地產行業的後起之秀。它是張(蘇寧電器)的弟弟(蘇寧環球)的地產公司，也是蘇寧地產系的又壹生力軍。其產品壹步到位，直接定位為頂級品牌。其主要產品有中山國際高爾夫別墅(4000萬套起)、索菲特中山酒店、索菲特山西路酒店。普通住宅產品已建成，如江蘇第壹高樓蘇寧瑞城、仙林紫金東郡、南京地標新項目——新街口新華社地塊項目。
總的來說，從開發規模和整體實力來說，蘇寧置業無疑是江蘇地產的第壹品牌，但他們都很低調，尤其是蘇寧置業。我所描述的蘇寧，可能與南京人，尤其是江北業主對蘇寧品牌的固有印象大相徑庭。但是，這才是真正的蘇寧地產。而這就是蘇寧後續的品牌影響力。
第二，相對劣勢
1、13號、9號地塊的大型商業設施尚未建設，導致現有商業設施與橋北其他大型市場相比明顯不足，導致已入住業主的不滿和強烈的心理落差。買房，買房，裝修論壇，房產論壇+？2 ];[: v
目前，商業配套不足已經成為水城現階段的主要劣勢。至於商業配套，我在之前的文章《金陵晚報報道法明外灘廣場7月底開業，對水城來說也很不錯》中已經描述過了，這裏就不贅述了，有興趣的可以自己去看看。但據我所知，最新情況是第九區塊15000平米商業中心已進行樁基招標，第十三區塊大型商業規劃已上報相關部門。從現有的跡象來看，我認為9街區的商業中心應該比13街區的商業中心建得早。然而，實際的商業配套問題只能由法明外灘廣場的永輝超市來解決。
在此向蘇寧環球和水城的售樓處建議，向紅太陽學習，用圍擋把九塊商業中心和十三塊商業中心圍起來，宣傳logo，貼上效果圖和工期，現場在售樓處和樓盤書上公布效果圖。這樣壹來，壹是可以形成完善的商業配套效應，從而促進銷售，二是可以在心理上部分消除與之前業主的隔閡，減少負面影響。第三，它可以提高商業項目開發的透明度。
2.水城小學沒掛名校。
我在《金陵晚報好》壹文中也曾描述過這壹點，因為紅太陽、法明、天潤城乃至海德北岸(海德小學計劃4期後建成，預計幾年後樓盤最終交付使用)，都造成了強烈的心理落差。4 n標準普爾。a1 [
這裏只說壹點，小學掛名牌對開發商下壹步賣期房的好處最大，但對現有業主的意義壹般，即使有也只是心理安慰。因為即使上市了，水城現有的師資力量也不可能在短時間內有大的提升，這壹點在任何壹個分校都是壹樣的。
3.蘇寧的壹些宣傳在房產論壇、裝修論壇、業主論壇都沒有實現——L/E &；v
比如蘇寧在樓書裏宣傳的28萬濕地公園，我能說的是，濕地公園不是蘇寧規劃的，也不可能是蘇寧建設的，而是浦口區政府規劃的。對於浦口政府，我在《浦口政府、開發商、橋北》壹文中討論過。開發商的樓書可以相信，但如果全信，只能活在無盡的煩惱和憤怒中。
4.蘇寧宣傳的市政2000畝配套沒有實質性進展。
這壹點，和濕地公園壹樣，是浦口政府的事，但實施的可能性遠大於濕地公園，因為濕地公園建起來了，是妳們水城的事。而市政2000畝配套設施，卻全橋北。此外，市政配套還包含大量金融用地、商務辦公用地和居住用地，對浦口區政府仍有吸引力。但是浦口區政府比妳重要。如果妳先發展妳的那壹塊，做好妳公司的配套，江浦該怎麽做？妳離主城很近，商業配套比江浦超級繁華。3號線和長江隧道全部貫通後，妳的交通又方便了。如果妳的格調和醫療都提高了，誰還會去江浦買房？怎麽忽悠雅居樂、世紀星源、中海在江浦大量買地？那麽，這塊地什麽時候開發？這就要等江浦新城的地賣的差不多了。然後回頭看，要2000畝。妳以為浦口政府傻嗎？她很聰明。當時江浦的地已經賣完了。接下來橋北在開發商的努力下繁榮起來，交通便利。橋北的房價也高了，她就開始賣橋北的地，又要在橋北的地上掙大錢了。在當時，花兩分錢建壹個文體中心是壹件小事。至於三級甲等醫院，當妳的人氣爆炸，再加上橋北人民的迫切需求，橋北人民的憤怒口水，自然會引進三級甲等醫院。這時候，就是宣傳自己政績的時候了。房產論壇，裝修論壇，業主論壇# o# r+ \% h# J5 R
5.水城沒有水
這個問題問得好。為什麽水城沒有水？關鍵問題不在蘇寧。蘇寧修了河道，為什麽沒有水，還是死水？誰是問題的關鍵？21世紀以後橋北的河流基本都是開發商修建和修復的，而橋北的河流源頭在哪裏？是長江。如果浦口政府不解決從長江引水的問題，如果喬喬北部的河道仍然是開發商自己修建的，那麽開發商勢力範圍之外的河道將永遠無法正常運行，所有小區的河道，包括水城、華東茂、旭日、天潤城、法明，仍然會停滯不前。但是，壹旦解決了引水水源的問題，整個橋北的水系就活了，各個小區的建築書中宣傳的河才能真正成為河。好在大浦口區政府壹直在建設引水河和土尾河泵站(水城三塊)，並把喬軍北河疏浚列入浦口十二五規劃，但浦口政府的速度始終太慢，又回到了老問題上(詳見《論浦口政府、開發商、橋北》)。* * *論壇6 F- m！J* W6 S
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6.有些街區距離柳州路站和地鐵口還很遠，步行時間長，公交線路少，高峰期公交線路運力明顯不足。* * *論壇8 j1 x: Q！~
(Z" N7 e: K- T6 g房產論壇，裝修論壇，業主論壇。z" n0 f: [" r7 l。
通行能力的問題是橋北普遍存在的問題，但部分街區距離柳州路終點站還很遠的問題，只有在年底水城北水城客運站建立後才能得到根本解決。但水城公交線路高峰期明顯不足，預計年底僅開通151區間線路。
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總的來說，交通問題的徹底解決只能從地鐵3號線開始期待。
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7、南港問題
水城西北的街區面對著南港，南港的煙囪時常困擾著水城人。這個問題要看怎麽看，還要有鋼鐵行業的基本常識。房產論壇、裝修論壇、業主論壇；S8 O3 J
首先視覺汙染是客觀存在的。
其次，要區分實質性汙染的嚴重程度。在南鋼的煙囪中，最大、產白氣最多的雙曲線短煙囪是南鋼自己發電廠的煙囪，產生的是冷凝水蒸氣，而不是白煙，基本無汙染。其他的細煙囪都是鋼廠的煙囪，但是排放的氣體都是脫硫的。而且由於南崗位於大廠居民區，南京嚴格的排放標準遠遠超過國家標準。所以，雖然客觀存在少量的空氣汙染，但也只是少量。要知道，浦口的空氣質量壹直排在南京第壹。另外，我就不再說風向了。風向壹般是八卦洲方向，但誰也不能保證天天如此。買房，買房，裝修論壇，房產論壇&；X# [" J
所以南港的問題主要是視覺汙染和心理層面。其他方面:* *論壇:？$ O9 u* m9 S% i5 [2 Z0 j
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1，綠化地產論壇，裝修論壇，業主論壇# Y. g$ W！O & ampv！張:我
說到水城的綠化，每個街區甚至不同街區的每個業主都有自己的感受。我覺得水城壹、二街區的綠化，經過這麽多年的發展，即使在南京也是高水平的。四至八街區綠化水平不算亮眼，整體情況壹般，但總體來說，在橋北也是壹流水平。10個街區的綠化還在施工，距離竣工交付還有半年時間。按照9塊附近已經建成的部分現狀，應該會超過4到9塊，兩三年應該基本達到1、2塊的水平。但9個街區的綠化設計比較怪異，小區圍墻內綠色亮點不多，缺少大樹種；相反，這個街區的圍墻周圍和沿河的綠化更好。
購房，購房，裝修論壇，房產論壇$ U5 d5 a# n
綜合來看，目前水城的綠化除了壹兩個街區外，並不比其他街區優越(幾年後十個街區可能會有潛力，但現在還沒有)，但至少在橋北區並不遜色。如果硬要拿水城的綠化和其他小區比，那麽水城也分三六個檔次，水城也有綠化示範區，比如兩棟別墅，聖凱爾廣場，威尼斯人酒店。和其他大型住宅區也有同樣的問題。***1 Q: a' a# i% y4 Q，W
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2、房屋質量nj.bbs. * * * com.cn-M3L3a6r！L
這壹點沒有數據，無法判斷。但是咨詢水城反映房屋質量問題的帖子比較少。頻率遠不如壹些大型住宅區。***;N2灣！M# f/ ]9 j" }
3，公交不足的問題* * * 6 F！y* s* ~
這也是橋北的壹個問題。從二線中心龍頭城市南京來看，公共交通有三種，壹是公交，二是出租車，三是地鐵。
房，購房，裝修論壇，房產論壇)o: L，O
在橋的北面，情況有所不同。
公交車主要是以數字開頭的線路，如132、136、151、175及其區間線路。這些線路都是南京市客管處管理，基本都是南京市撥款。由浦口區管理運營的以浦賽、浦漢為字頭的線路很少。再來說說出租車。不好意思，橋北的出租車太貴了，我很少看到。橋北還有第三種交通工具，就是馬自達，不過這個馬自達是小業主自己做的，好像和浦口區沒關系。那麽，由於這些馬自達的所有權不在浦口區，浦口區政府管理不善，無法取締，這很正常。這樣浦口區政府再來做工作(關於河道和公交的部分可以作為“談浦口政府、開發商、橋北”的補充)
橋北乃至江北的其他樓盤問題。
鑒於過江困難、路網建設不完善、公共設施不完善、文體醫療建設配套設施缺乏、馬自達猖獗、市容環境混亂、浦口區政府管理薄弱、投入不足、政府規劃落實緩慢等問題，本帖在此不再贅述。相信隨著橋北傲嬌事業的繁榮，以及眾多大市場的逐步交付，人氣飆升，這些性問題有望逐步得到解決。
不懂請問，滿意請采納~ ~