第三章第二章工程部管理範圍
工程部負責日常工作:
1.建築物和所有機電設備的日常運行管理和維護。
2.對不滿意的物業提出整改方案。
3.審核客戶的裝飾工程方案，監督管理施工。
4.向客戶提供有償服務。
5.為物業管理提供相關的工程咨詢。
6.公司領導和物業管理辦公室交辦的其他工作。
壹，壹，強電專業
1.1.負責整個物業配電系統的日常運行、管理和維護。
2.2.負責空調、冷水機等電源的供應。壹般情況下，電機和控制器由空調專業負責，但當對方技術力量或設備工具不足時，應給予支持和配合。
3.3.負責給排水專業所有電源的維護。
4.4.負責物業公共區域的照明維護。
5.5.負責物業臨時用電的安排和規劃。
6.6.負責消防系統高壓卷簾門的維修和保養。
7.7.負責提供節電計劃，經批準後實施。
8.對制度不完善的地方提出整改方案，經批準後實施。
9.向客戶提供有償服務。
二、二、空調、給排水專業
1.1.負責全物業空調、制冷、供暖、通風系統的日常運行、管理、維修和保養。
2.2.完善空調、采暖、通風系統設計，使物業擁有良好舒適的環境，同時最大限度地節約能源。
3.3.負責整個物業的供水系統、排水系統、熱水鍋爐系統的運行和維護。
4.4.負責生活用水水質檢驗。
5.5.負責消防水系統(消火栓、噴淋)的維修和保養。
6.6.為業主和客戶提供有償服務。
三、三、綜合維修專業
1.1.負責整個物業內所有衛生潔具和設備的維修和保養。
2.2.負責物業內水箱、水池、汙水井、雨水井等基礎設施的維護和整改。
3.3.負責物業公共範圍內天花、墻面、門等工程的維修和調整。
4.4.負責建築結構問題的維修和整改，如滲漏、裂縫等。
5.5.負責公司及物業管理公司範圍內的家具維修。
6.6.負責安排壹些硬件的維護和調整。
7.7.負責壹些臨時任務。
8.8.負責向業主和客戶提供有償服務。
四，四，弱電專業
1.1.負責全物業的安防監控系統、綜合布線系統、電話系統、物業自動控制系統、火災自動報警及公共應急廣播系統、有線電視的正常運行、維修和維護。
2.2.負責向業主和客戶提供有償服務。
第三章工程部規章制度
第壹節第壹節公開* * *
編號:ZWPM-C-BB-EN-03
版本:C/1
壹般規則:
第壹，安全系統
1.1.工程部全體員工必須把安全意識放在重要位置，執行有關規定，配合安全部門做好安全保衛工作。
2.各崗位值班人員必須嚴格遵守崗位職責，必須在本崗位職責範圍內進行安全檢查。如果發現任何安全隱患，必須立即向領班、主管或工程經理報告。
3.每班工長應進行日常安全檢查，隨時消除不安全因素。如有重大安全隱患，應立即向主管或工程經理報告。
4.主管應每月組織員工對其管轄的系統和範圍進行安全檢查，消除隱患，並將檢查結果書面報告工程部主管。
5.未經工程部主管批準，嚴禁任何外來人員(包括外部部門和單位的領導)進入所有設備間(包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等。).經批準的，進出配電室、消防中心、空調主機房、危險品倉庫等重要部門必須辦理登記手續。，並記錄客人的姓名、證件號碼、單位和出入境日期。
6.所有計算機房、設備房、倉庫、車間等。沒人時，必須鎖好門窗。燈光調到合適的水平，
清理現場。
7.各機房門、設備門(蓋)、庫房門鑰匙的配制必須向工程部經理提出書面申請，經批準後方可進行配制。
8.所有計算機房、設備房、車間等。應在門外的適當位置設置警告標誌。
9.位於公共區域的所有設備和設施必須上鎖，並設置圍欄和警告標誌。
10.所有水池、水箱蓋隨時上鎖，鑰匙由專人管理。無關人員不得借閱。打開水池或水箱必須得到主管的批準並進行登記。
11.高空作業時，工作人員必須系好安全帶並采取其他有效的防護措施，作業範圍周圍必須加掛防護網，防止意外墜物傷害人員或設備設施。
12.所有操作、修理、維護、巡視檢查、施工、安裝、電源連接等。必須嚴格執行有關規程規範，嚴禁違章作業，確保人身和設備安全。壹經發現，所有違規操作者將扣除其每月200元人民幣工資，因違規操作造成嚴重後果者將立即除名。
13.各種安全用具、腳手架、梯子等。使用前必須檢查其牢固性和可靠性，確認安全後方可使用。
14.所有工具、儀器、儀表、材料、備件等。不得脫離本財產的範圍。如果工作需要，
必須經主管書面同意，按規定辦理放行手續，並做好記錄。
15.本物業的火災報警系統、聯動系統、噴淋系統、消火栓系統，工程部每半年與保安部配合壹次。
對所有消防設施和設備進行全面測試，確保其功能正常且無故障。
二、工程驗收制度
1.1.所有工程系統驗收應由開發商籌建處或開發商工程部負責和領導。
2.2.所有系統必須在系統正常、調試完成的情況下連續投入試運行壹段時間(需要根據設備情況具體確定)，盡可能檢查完隱患後才能進行驗收。
3.在驗收過程中，要著眼於以後的運行維護，逐項檢查。如果發現問題，必須盡快檢查。
書面通知開發商，並做好詳細記錄和拍照。
4.所有系統的驗收必須與獲得相關政府部門頒發的合格證書和許可證相關。
文件是標準，必須作為驗收的必要條件。
5.5.必須要求開發商提供合同、技術資料、說明書、維修手冊和調試的所有副本。
試驗報告、竣工圖紙、竣工資料及其他所有相關工程資料，並建立檔案備查。
6.6.必須清楚了解保修期的起止日期、保修內容以及所有工程系統和設備的保修責任人。
聯系方式，並制作《承包商和供應商保修聯系表》備查。
7.7.開發商、承包商、供應商等提供的所有備件、備件和專用工具。必須收集、清點入庫，妥善保管並做好詳細清單。
項目接收的驗收程序
開發者協調
承包商調試了系統並投入試運行。
物業工程部進行檢查。
檢查和清點備件，
備件倉儲
開發商提供相關政府文件和相關技術資料的復印件，
竣工圖和其他文件
找到問題
記錄
照相
出局信息
開出清單，各方簽字。
開發商提供保修合同。
保修負責人聯系人列表
建立技術檔案
檢查完畢。
提交檢查報告
接收已完成。
三、設備維護系統
1.預防性維修
1.1所有設備必須按照維護手冊和有關規定進行定期檢修和維護，並制定相應的年度、季度和月度維護計劃和維護項目。
1.2相關工程師必須認真執行維護計劃和維護事項，盡可能延長系統設備的正常使用壽命，減少緊急維護的機會。
1.3維修和更換備件的記錄必須完整真實，工程部必須建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。
1.4主管負責制定各系統的維護計劃和維護項目，並提交工程經理審核；工頭應負責維護、修理和更換備件的記錄，並提交給監理審查。
1.5如果正常的系統維護檢修對客戶的使用有影響，必須提前三天通知管理處客服部門，由客服部門發出通知，確定檢修的起止日期和時間(盡量減少對客戶的影響範圍)，讓受影響的客戶做好充分準備。
2.故障排除
2.1需要緊急維修時，應立即通知經理，並安排相關人員立即前往現場檢查情況，根據實際情況進行處理。
2.2因緊急維修需要影響客戶使用時，應立即通知管理處客戶服務部，由客戶服務部向受影響的客戶發出緊急通知。同時要考慮盡量縮小影響範圍。
2.3如果故障設備在保修期內，應采取適當的緊急處理措施，以減少對客戶的影響，並立即通知相關供應商的保修負責人。
2.4緊急維修結束後，工長應填寫維修記錄和備件更換記錄，並將故障原因、處理方法、更換備件的名稱、規格、數量、品牌、處理結果、事故發生時間和恢復時間書面報告主管，並提交經理審核。該報告由工程助理保存在設備維護文件中，以備將來參考。
3.設備更新和系統改造
3.1為了技術更新、提高效率、安全運行、減少汙染、降低能耗，工程部有責任對現有設備的更新或改造提出改進建議。
3.2必須向物業總經理提交可行性和經濟分析報告，必須考慮整個系統運行的安全性和可靠性。
3.3由於這類工作通常不緊急，所以應盡可能安排在最有利的時間和對客戶影響最小的情況下進行。
設備的正常維護程序
合格的維護計劃，
維護項目和相應的表格
經理批準
預先通知
客戶服務部
安排執行時間
確定客戶影響
日程安排
影響客戶
工頭安排了工作
並填寫相關記錄。
主管檢查
維護後，恢復運行。
相關記錄應提交給工程助理。
經理評估
設備緊急維修程序
李靜
通知
安排人員進行現場檢查。
根據現場情況安排。
緊急維修工作
核實因搶修需要停運的系統或設備及其影響範圍，確定搶修完成時間。
通知
修復完成，
系統恢復運行。
客戶服務部
通知
電話還是書面
客戶服務部正面臨陰影
發送給客戶
緊急通知
客戶服務發布系統
恢復運行通知
四。申報制度
1.在下列情況下，各系統運行人員應在運行記錄或交接記錄中向專業工長書面匯報:
管轄設備異常運行起止時間1.1。
1.2所轄設備除正常運行外的調整。
1.3管轄設備發生故障或停機維修。
1.4零件更新、更換或加工和修理。
1.5操作員短期離崗時，必須報告離崗時間和去向。
1.6話務員請假、倒班、加班、休息等。
2.在下列情況下，系統維護人員應向維護領班書面報告:
2.1執行維修計劃時，發現設備存在重大隱患。
2.2重要零件的更換、代用或加工修理。
2.3系統檢查中發現的隱患或故障必須在檢查記錄的備註欄中說明。
2.4維修人員請假、加班、請假等。
3.在下列情況下，專業工長必須向主管書面報告:
3.1除正常運行外的關鍵設備調整。
3.2改變運行方式。
3.3主要設備故障或停機檢修。
3.4系統故障或正常維護。
3.5零件更新、修改或加工和修理。
3.6接收工具、備件、材料、文具和勞動保護用品。
3.7加班、換班、休班、病假、事假等。
3.8與外部團隊或部門、單位的聯系。
4.在下列情況下，主管必須向經理書面報告:
4.1關鍵設備故障或停機檢修。
4.2因正常維護必須停止系統正常運行，影響客戶使用。
4.3應急維修和正常維修後的維修總結。
4.4系統運行方式發生重大變化。
4.5任何影響物業運作的施工和維修(如停電、停水、空調斷電、電話斷電等)。).
4.6重要設備主要部件的更新、替代或加工、維修。
4.7系統和設備的技術改造、移位安裝、添加和修改工程以及外部施工。
4.8人員調度和團隊重大組織結構調整。
4.9下屬休假、輪班、休息、加班等。
4.10與國外部門和單位的聯系和協調。
4.11收集工具、備件、材料、文具和勞動保護用品等。
4.12維修計劃和工作計劃的修改或調整。
4.13月度工作總結報告。
5.除上述內容外，所有相關工作項目必須向上級口頭匯報。遇有緊急情況或發現重大故障和隱患時，可以越級報告。
動詞 （verb的縮寫）工具管理系統
1.這個部門的工具分為三個部分:公共工具、專業自用工具和個人工具。工長負責公用工具和專業自用工具的保管和使用，個人工具由個人自行保管和使用。
2.所有工具管理員必須負責並保持工具的良好狀態和功能。工具保管員必須每月定期對其工具進行壹次維修和保養，以保證各種機具的正常使用。
3.工具保管員必須認真建立工具臺帳，確保工具與臺帳相符。
4.所有員工必須愛護工具並正確使用。工具使用不當或保管不善者，扣除當月獎金及工資100元至300元。如因此損壞工具，將按工具原價賠償，同時扣除300元工資。
5.借用公用工具，必須執行公用工具臨時借用辦法，工具最長借用時間為三天。因工作原因確需繼續使用的，必須重新辦理借用手續，工具用後應立即歸還，不得延誤。
6.個人使用的專業工具必須由領班每日清點並保持完好，特別是常用的小工具，不得丟失或損壞。如有遺失或損壞，用戶應按價賠償。
7.借用的公用工具歸還時，必須由工長和使用者檢查。如果丟失或損壞，必須由商檢部門檢查。
雇主負責按價格賠償。如借用工具時未按要求填寫工程部借用物品記錄，或無法確定使用者，由值班人員負責照價賠償。
8.所有工具都不準外借。如遇特殊情況，須經主管批準方可借出。員工擅自借閱或取出。調查後要嚴肅處理，不準工具做私活。
9.所有工具都應該謹慎使用。當工具的規定使用年限到期時，無論使用公共工具還是個人工具，都將被替換為舊工具。
六、檢查制度
1.巡回檢查是及時發現設備缺陷，掌握設備狀態，保證安全運行的重要手段。所有巡查人員必須認真執行巡查路線、巡查項目等。根據指定的時間，並認真記錄。
2.在檢查過程中，如果設備有問題，應立即用對講機通知工長，有可能的話自行排除故障。因條件限制暫時不能處理的，必須在采取臨時補救措施後向領班報告，並將詳細情況記錄在檢查記錄的備註欄中。
3.檢查人員檢查完機房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守的設備間後，必須鎖好身後的門。
4.檢查人員檢查完畢後，必須鎖好設備及其控制箱、電源櫃、照明櫃、高壓櫃、低壓櫃等供配電設施的門。
5.運維領班必須每天檢查所管轄的系統和設備；每個主管必須每周檢查壹次本系統的所有設備，將問題書面報告經理，並立即組織處理。
七、交接班制度
1.接班人必須提前10分鐘到崗，換好工作服，做好接班準備。
2.接班人接班時必須檢查以下工作:
2.1檢查前壹班運行記錄是否真實可靠，聽取前壹班值班人員運行情況介紹，移交設備運行記錄。
2.2檢查前壹班的檢查記錄，聽取前壹班值班人員的檢查介紹，交接系統設備的檢查記錄。
2.3檢查所轄設備運行情況是否良好，是否與運行記錄和巡檢記錄相符。如有不符，應記錄在備註欄內，並由上壹班值班人員簽字。
2.4檢查儀器和公用工具是否丟失、損壞和清潔，並按原來的位置擺放整齊。如果有任何問題，
要求前壹班值班人員進行整理。如有遺失，應在交接班記錄的備註欄中記錄，並由上壹班人員簽字。
2.5檢查交接記錄中是否有上級工長。