淺談加強和改進住宅物業管理
關於推進物業服務行業轉型升級的通知
市住房和城鄉建設局、黨委組織部、黨委宣傳部、黨委政法委、發展改革委、公安局、民政局、財政局、人力資源和社會保障局、市場監管局、消防救援支隊、各銀監分局:
為貫徹落實《住房城鄉建設部等部門關於加強和改進住宅物業管理的通知》(建規〔2020〕10號)，結合我省實際，現就加強和改進住宅物業管理，促進物業服務行業轉型升級，提出以下工作要求，請各地遵照執行。
壹是推進“齊魯紅色物業”建設
各級組織部門加強統籌規劃和工作指導，住房城鄉建設、民政等部門協同推進，每年年初下達年度重點任務清單，每季通報工作進展，每年評估落實情況，不斷完善齊魯紅色物業建設重點任務推進機制。完善物業服務行業黨組織運行機制，繼續開展業主委員會和物業服務企業組織和工作覆蓋，推動有條件的業主委員會和物業服務企業建立黨組織。發揮典型經驗的示範作用，總結、提煉、推廣各地的創新做法。
第二，融入基層社會治理體系
街道黨工委要認真落實“屬地管理”事項的主要責任和協調責任清單，統籌做好轄區內物業服務管理監管工作。實行街道黨工委負責召集物業管理聯席會議制度，及時研究和協調解決物業服務管理相關事宜。用好“街叫區要上下聯動”的工作機制，推動管理執法力量向居民小區下沈。
加強對小區內違規建設、占用綠地、占用消防通道、電動自行車違規停放和充電等違法行為的聯合檢查、巡查和處理，及時回應和解決群眾訴求。
。引導社區居民和組織參與物業領域誌願服務，開展新時期文明實踐活動。建立健全社區黨組織領導下的網格(社區)黨組織、業主委員會、物業服務企業的協同聯動機制，推進物業服務管理納入網格治理。發揮網格(社區)黨組織的作用，鼓勵網格(社區)黨組織成員按程序參選業主委員會委員，實現交叉任職。完善財產糾紛分類分級機制，推進簡易法庭、法官工作室實踐，實現人民調解、行業調解、行政調解、司法調解在財產領域的有效對接。落實物業管理聯席會議、調解會、座談會“三會”制度，積極化解物業服務管理中的矛盾糾紛。
第三，完善業主委員會的治理結構
街道社區黨組織應當加強對業主大會籌備、業主委員會選舉和換屆工作的組織領導，保障業主委員會委員候選人的推薦和評審工作。探索建立業主委員會成員履職負面清單。如有負面清單，將暫停成員履行職責，提請業主大會終止其成員資格，並公告全體業主。根據法律法規的規定，業主大會可以探索議事規則和管理規約，授權業主委員會在壹定額度內行使部分經營收益支出和住宅專項維修資金使用的決策權，提高自治效率。業主委員會應當定期召開會議。決定物業管理相關事項前，應當公開征求業主意見，並向社區黨組織和居民委員會報告。業主大會可以根據業主委員會的工作情況，決定給予業主委員會委員適當的工作補貼。
第四，提高物業服務的管理水平
繼續擴大物業服務覆蓋面，鼓勵將多個零星住宅重新界定為壹個物業服務區域，實現集中管理，提高設施設備利用效率。物業服務企業應當嚴格執行法律法規和合同約定，及時處理業主訴求，加強服務標準化建設，提高物業服務質量，打造優秀物業服務項目。物業服務價格主要通過市場競爭形成，並根據服務標準、價格指數等因素進行動態調整。物業行業協會應當監督並定期公布物業服務成本信息和定價規則。鼓勵業主與物業服務企業通過合同約定調整物業服務價格的方式。推行物業服務企業公布年度物業服務合同履行情況、業主委員會公布履行職責情況、街道社區公布小區物業服務質量評價結果的“三公布”制度，提高物業服務管理透明度。未經合同約定或者業主壹致決定，物業服務企業和業主委員會不得擅自利用物業的部位和設施開展經營活動。
五、加強物業服務的監督管理
加強物業服務的事中事後監管，城管、物業管理、公安等部門應當建立違法投訴登記制度，並在住宅區顯著位置公布聯系方式，依法處理物業管理違法行為。組織部門聯合“雙隨機、雙公開”監督檢查，嚴肅處理物業管理違法行為。開展物業領域問題專項整治，嚴肅處理不作為、慢作為、亂作為問題。開展物業服務質量評價，提高街道社區黨組織和業主滿意度評價意見權重，及時公布物業服務區域履約質量評價結果。將物業服務履行質量的評價結果作為選聘物業服務企業的重要因素和合同履行的依據，對群眾反映強烈、評價較差的，應當組織業主決定解除物業服務合同或者不予續簽。鼓勵委托第三方開展評估。
六、加強住宅專項維修資金的監管
建立應急維修清單，符合清單內容的，業主委員會可以直接申請使用維修資金。加快維修資金管理信息系統建設，建立各市統壹的維修資金管理信息系統，完善網上申請、電子投票、實時查詢等功能模塊，提高信息監管水平。探索利用維修資金購買電梯安全責任保險。提高維修資金管理機構的專業化、規範化管理水平。通過公開招標的方式，綜合考慮存款利率、資產規模、服務效率等因素，擇優選擇管理專戶的銀行，控制管理專戶的銀行數量。探索委托專業機構運營維修資金，提高資金收益水平，收益分配給業主。探索住宅維修資金管理年度報告制度，維修資金管理機構每年公開資金管理和使用情況，接受社會監督。嚴肅查處侵占、挪用維修資金等違法行為。
七、推動物業服務行業轉型升級。
加強物業服務地方標準、團體標準和企業標準建設，提高標準化水平。支持物業服務企業參與山東服務業高端品牌培育。引導物業服務企業積極發展線上線下生活服務，探索發展“物業城市”服務，不斷拓展行業發展空間。發展壹批以品牌為龍頭、資本為紐帶的跨地區、跨行業、跨所有制的現代物業服務企業，推動物業服務規模化、集約化、專業化發展。大力發展智慧物業，鼓勵物業服務企業推動“互聯網物業”的深度融合和產業延伸。鼓勵物業服務企業開發物業管理綜合服務平臺，建立健全信息共享開放機制，提高服務管理能力。加強物業服務行業人才隊伍建設，依托黨校、高校建立“齊魯紅色物業”教育實踐基地。組織從業人員職業技能培訓和行業職業技能競賽，支持物業服務企業按規定自主開展技能人才測評。每年組織最美物業業主選樹活動。
八、強化工作落實
將物業管理納入全省文明城市創建指標體系。圍繞“辦實事、育文化、促發展”主題，組織實施文明行業創建三年行動計劃，開展“加強物業管理、建設美好家園”活動，不斷提升行業整體文明程度。按照“組織好、黨員隊伍好、服務質量好、經營管理好、社會形象好”的要求，建設並公布壹批“齊魯紅色物業”示範點和星級服務企業。
山東省住房和城鄉建設廳
* * *山東省委組織部
山東省委宣傳部
山東省委政法委
山東省發展和改革委員會
山東省公安廳
山東省民政部門
山東省財政廳
山東省人力資源和社會保障廳
山東省市場監督管理局
山東省消防救援總隊
中國銀行保險監督管理委員會山東監管局
2021七月14